房地产企业发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划和预算管理

安徽芜湖站 房地产企业发展战略与 商业模式创新 暨土地增值税纳税筹划 章 从 大 安徽芜湖站 研 讨 主 题 管理环境的变化及房地产企业的应对策略 房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题 房地产企业成功的关键 房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例 安徽芜湖站 人，诗意的栖居。 马丁 海德格尔 安徽芜湖站 管理环境的变化及房地产企业 应对策略 国际上进入 3 国内走市场经济道路与建设法制国家 房地产企业应对策略 中国房地产产业发展变化的趋势及其展望 安徽芜湖站 国际上进入 3变化（ 顾客（ 竞争（ 安徽芜湖站 变化（ 信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式 计算机集成制造技术（ 发展导致了规模化定制生产方式（ 出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现 安徽芜湖站 变化（ 电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击 全球化的影响 人类环境意识的普遍高涨 知识经济的影响 老龄化时代的到来： 2035年老人占人口的比重将高达15% 安徽芜湖站 表格 1 特 征 比 较 工 业 经 济 知 识 经 济 推 动 力 量 蒸汽机、电气革命 电子、信息、生物革命 核 心 要 素 资 本 知 识 主 导 作 业 制 造 业 知 识 产 业 生 产 方 式 标 准 化 柔 性 化 效 率 标 准 劳 动 生 产 率 知 识 生 产 率 资 产 投 入 有 形 资 产 为 主 无 形 资 产 为 主 管 理 对 象 物 质 流、资 金 流 知 识 流、信 息 流 社 会 主 体 工 人 阶 层 知 识 阶 层 分 配 方 式 岗 位 工 资 制 业 绩 付 酬 制 经济增长模式 周 期 性 持 续 性 工业经济与知识经济的比较 安徽芜湖站 世界经济发展阶段表 工 业 发 展 阶 段 人 均 G D P 工 业 特 征 经 济 起 步 阶 段 3 0 0 $ 劳 动 密 集 型 , 轻 纺 工 业 为 主 经 济 起 飞 阶 段 3 0 0 $1 5 0 0 $ 资 金 密 集 型 , 重 化 工 业 为 主 经 济 加 速 阶 段 1 5 0 0$1万 $ 技 术 密 集 型 , 高 加 工 度 化 经 济 成 熟 阶 段 1 万 $ 以 上 知 识 密 集 型 , 高 附 加 值 化 安徽芜湖站 顾客（ 需急 供急 安徽芜湖站 顾客（ 整个世界进入供过于求的时代 主导权捏在顾客的手中 你伺候不好顾客无关紧要，别人会 安徽芜湖站 竞争（ 竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现 如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的角度考虑问题 安徽芜湖站 国内走市场经济道路与建设法制国家 市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立 安徽芜湖站 房地产企业应对策略 快速 ( 灵活 (持续改进 (勇于创新 (安徽芜湖站 中国房地产产业发展变化的趋势及其展望 政府宏观调控的力度有可能进一步加大 地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫 保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下 ,资本的力量将越发重要 消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战 安徽芜湖站 安徽芜湖站 万科的持续融资之路 安徽芜湖站 万科土地储备增长情况 安徽芜湖站 2007年典型房地产上市公司土地储备量对比 安徽芜湖站 房地产企业管理重心的改变 从正确地做事到做正确的事 效率与效果的平衡 安徽芜湖站 房地产企业管理重心的变化 正确地做事 做正确的事 安徽芜湖站 房地产企业管理重心的变化 安徽芜湖站 房地产企业走过的发展道路及其 发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路 房地产企业发展过程中存在的问题 安徽芜湖站 房地产企业走过的发展道路 恶性债权融资，追求快速发展 无数企业因此辉煌，因此衰落 原始积累，自给自足 无发展，一直在求生存 股权融资、资源整合 加深了对资本、市场、技术的理解 安徽芜湖站 房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效应 资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模 占有资源，不是利用资源 对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，缓慢积累”或“追求借钱发展”都是对现代企业发展和资本的一种片面理解 安徽芜湖站 安徽芜湖站 房地产企业发展过程中存在的问题 企业是自己的老婆 缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源 愚公移山或“拆东墙、补西墙” 发展速度受到限制或发展风险极大。 安徽芜湖站 房地产企业成功的关键 星级饭店原理： 牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值 托福原理： 用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节 外科医生原理： 资源不在于拥有，而在于整合与利用 安徽芜湖站 房地产企业管理精髓 产品定位的管理 营销策划的管理 人力资源管理 预算管理 成本管理 安徽芜湖站 产品定位的管理 客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品加以满足是“赢”的关键 企业产品的定位必须以客户需求为中心 安徽芜湖站 安徽芜湖站 营销策划的管理 营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播 文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素 安徽芜湖站 从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心 园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅 与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（ ？ 楼盘的核心 安徽芜湖站 瀑布（叠水） 蜿蜒漫长的无极泳池 白云山上流下的一股小溪 亲水设施 二期、三期人工湖的贯通 自然风格 的人工湖 水（景） 太极广场 住 宅 儿童乐园 园林 幼儿园 会 所 水 产品的核心 项目首期以水景为园林的主体 安徽芜湖站 生命之源 柔和，温馨 洁净，清新 富足、繁荣 水的升华 关爱 融和优裕 从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是 核心概念 核心概念就是威尼斯蓝湾的形象包装 载体 安徽芜湖站 人力资源管理 未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域 人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障 安徽芜湖站 企业可持续发展与人力资源 客户忠诚 形成组织的 核心能力 为客户创造 独特价值 客户忠诚 赢得战略与 竞争优势 理念依据 使命追求 核心价值观 客观依据 市场与客户 企业生存与发展的 核心命题 可持续发展的依据 可持续发展的理念依据与现实依据 安徽芜湖站 牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制 基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于 于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业生涯的培训开发系统 机制、制度、流程、技术 价值评价与价值分配（考核与薪酬） 文化管理 基于战略的企业人力资源运行系统 安徽芜湖站 预 算 管 理 预算管理产生的背景 。 预算管理产生于 20世纪 20年代 。第一次世界大战后的经济衰退使许多成长中的美国工商企业陷入困境 ， 为增强企业对环境的适应能力 ， 减少环境变化对企业造成的损失 ， 企业管理理论界和实务界开始寻找一种能够按照科学预测 得到 的需求量来计划和调整产品流量的方法和分配资源的程序 。 在美国通用电器公司 、 杜邦公司和通用汽车等大型企业集团中逐步形成了一种标准作业程序 预算管理 。 安徽芜湖站 预 算 管 理 预算管理从最初的计划 、 协调生产发展成为现在的兼具控制 、 激励 、 评价等功能的一种综合贯彻企业治理方针的经营机制 ， 处于企业内部控制系统的核心位置 。 美国著名管理学教授戴维 奥利认为 ,全面预算管理是为数不多的几个能把组织的所有关键问题融合于一个体系中的管理控制方法之一 。 安徽芜湖站 为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图 协调企业各部门的工作 控制的工具 预 算 管 理 考核的标准 安徽芜湖站 全面的计划预算体系 业务计划 财务预算 销售计划 库存计划 生产计划 采购计划 设备投资计划 设备维修计划 专项计划 人力资源计划 成本计划 费用预算 资金预算 资产负债预算 损益预算 各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。 收 入 费用与成本 现金流量 利 润 预算内容 安徽芜湖站 主要业务流程 预算执行与控制 预算编制 基础设置与样表管理 预算分析 安徽芜湖站 成 本 管 理 成本领先战略任何时候都具有其存在的现实意义 任何环节成本管理能力的提升都有助于企业建立成本优势 房地产企业一般采取项目制的运作模式，现场成本的控制是难点与关键 安徽芜湖站 房地产企业商业模式创新五要诀 以价值创新为灵魂 以占领客户为中心 以经济联盟为载体 以应变能力为关键 以信息网络为平台 安徽芜湖站 以价值创新为灵魂 价值创新既包括技术创新、产品创新、管理创新，也包括文化创新 树立全服务意识，以客户需求为中心 价值创新必须考虑终端价值、财富价值 安徽芜湖站 安徽芜湖站 以占领客户为中心 客户是企业生存与发展的源泉 以了解客户及其需求为前提，以满足客户需求为追求目标，以持续为客户创造价值为己任 安徽芜湖站 以经济联盟为载体 单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴并构建战略性合作伙伴关系 组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模式以及具备双赢的商业运作能力 安徽芜湖站 上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动的格局。 安徽芜湖站 以应变能力为关键 环境的变化要求企业增强应变能力 增强应变能力需要从文化、组织、流程、人员等四大层面进行 安徽芜湖站 以信息网络为平台 企业管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在现代社会已经成为一种重要的资源与生产要素 信息网络构建过程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性 安徽芜湖站 信息化的目标 完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整合 满足企业对项目 、合同、动态成本 信息的实时管理与监控 建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式 通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范化、标准化和流程化 可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要 安徽芜湖站 信息管理系统建设总体原则 总体规划 从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设 突出重点 突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理 分步实施 以点带面，分阶段实施，推广到整个公司 尽快见效 注重实效，让公司领导和员工充满信心 安徽芜湖站 整体业务蓝图 供应商承包商监理员 工 、 内 部 资 源 管 理客户董 事 会 / 股 东客 户 关系 管 理C R /合 同物 流进 度 /质 量企业信息门户 项目 管 理C P 信 息 门 户 E I 商务 平 台销 售营 销服 务 /物 业客户企 业 信 息 门 户 E I 资 源管 理文 档管 理组织知 识 管理K 控 制需 求 链管 理D C 实现信息化的三个核心层面 第一层：立体的营销管理系统 第二层：客户关系管理系统 第三层：工程项目管理系统 立体营销管理系统是决策的关键 客户是未来竞争的焦点 降低成本，提高效率的关键 安徽芜湖站 建立全新的商务模式 企业门户 客户谈判 客户服务 项目管理 客户，供应商 信息库 协同管理 市场人员 销售人员 服务人员 其他人员 安徽芜湖站 土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的清算单位 土地增值税的清算条件 非直接销售和自用房地产的收入确定 土地增值税的扣除项目清算 土地增值税清算应报送的资料 土地增值税清算项目的审核鉴证 土地增值税的核定征收 清算后再转让房地产的处理 关于土地增值税的预征规定 安徽芜湖站 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税的清算单位 安徽芜湖站 土地增值税的清算条件 应该进行 土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 安徽芜湖站 土地增值税的清算条件 可以进行 土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况 安徽芜湖站 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 , 收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 安徽芜湖站 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本 安徽芜湖站 土地增值税的扣除项目清算 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 安徽芜湖站 土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。 安徽芜湖站 土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 安徽芜湖站 土地增值税清算应报送的资料 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 安徽芜湖站 土地增值税清算应报送的资料 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 安徽芜湖站 土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 安徽芜湖站 土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 安徽芜湖站 清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额 安徽芜湖站 关于土地增值税的预征规定 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 安徽芜湖站 土地增值税纳税筹划技巧和操作实例 “临界点 ” 筹划法 费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法 建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法 股权转让筹划法 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “ 20%的增值额 ” 就是 “ 临界点 ” 。 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价 2030元 /平方米，房屋支付土地出让金 200万元， 房地产开发成本 900万元，利息费用为 100万元，其中 40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为 7%、印花税税率为 、教育费附加征收率为 3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为 10% 。 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 筹划前 转让房地产的收入为 应纳土地增值税额为 实际盈利金额 =收入成本费用税金 = 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，则售价总额为 1800万元，其他资料不变。 允许扣除的税金 1800 5% （ 1 7% 3%） 99（万元） 扣除项目金额合计 200+900+110+220+99 1529（万元） 增值额 271万元，增值率为 实际盈利金额 180099万元 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 虽然售价比原来降低了 实际税后收益反而比原来增加了 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。 安徽芜湖站 “临界点”筹划法 北京市： “ 对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在 120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（ 1999） 210号所规定的有关政策。 ” 由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在 120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在 120平方米以下。 安徽芜湖站 费用转移或分摊筹划法 房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款。 安徽芜湖站 收入分散筹划法 房地产开发企业进行房屋建造时， 将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同 ，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 安徽芜湖站 收入分散筹划法 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是 800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加 100万元。 收入分散可节省税款，在合同上仅注明 700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用 印花税税率，比产权转移书据适用的 率低，可节省印花税，一举两得。 安徽芜湖站 建房方式筹划法 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。 建筑行业 3的 营业税 ， 其 税负较土地增值税 低。 如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发 。 可以由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以。 安徽芜湖站 建房方式筹划法 为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格 优势 也可以增强企业的市场竞争力。 安徽芜湖站 建房方式筹划法 合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。 在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。 安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法 确定合适的利息扣除方式 财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 5扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用， 降低 税负。 安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。 当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。 安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法 个人自有住房转让筹划 经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。 安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法 个人自有住房转让筹划 房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。 安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法 利用加计扣除进行纳税筹划 从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。 安徽芜湖站 代收费用计价筹划法 财政部、国家税务总局财税宇（ 95） 48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计 20的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算 土地 增值税时不允许扣除代收费用。 安徽芜湖站 代收费用计价筹划法 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 安徽芜湖站 成本核算对象筹划法 土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。 某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入 250万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入 400万元，允许扣除项目金额为 100万元。 安徽芜湖站 成本核算对象筹划法 分开核算 甲房产增值率 =（ 250 200 100%=25% 应纳土地增值税 =（ 250 30%=15（万元） 乙房产增值率 =（ 400 100 100%=300% 应纳土地增值税 =（ 400 60%35%=145（万元） 甲、乙房产应纳土地增值税合计 =15+145=160（万元） 安徽芜湖站 成本核算对象筹划法 合并核算 收入总额 =250+400=650（万元） 扣除项目金额 =200+100=300（万元） 增值率 =（ 650 300 100%=117% 应纳土地增值税 =（ 650 50%15%=130（万元） 把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。 安徽芜湖站 股权转让筹划法 甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价 1000万元，已提折旧 200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格 1100万元，该房屋成新率 6成。企业转让该房产时发生评估费用 纳税额计算如下： 应纳营业税 1200 5% 60（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加 60 （ 7% 3%） 6（万元） 应纳印花税（产权转移书据） 1200 元） 安徽芜湖站 股权转让筹划法 应纳土地增值税计算： 房产评估价格 =1100 60%=660（万元）； 扣除项目金额合计 =660 60 6 30（万元）； 增值额 =120070（万元）； 增值率 =470 730 100%= 应纳税额 =470 40% 730 5%=188 元） 应纳所得税（ 1200 800 60 6 33%=元） 应纳税额合计 60 6 元） 安徽芜湖站 股权转让筹划法 采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东 A、 东 A、 40% 。投资前，乙公司资本总额为 2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的 30%。 安徽芜湖站 股权转让筹划法 甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资 8000000 累计折旧 2000000 贷：固定资产 10000000 乙公司应确认甲企业实收资本为： 2000 30%/(1=元），账务处理为： 借：固定资产 12000000 贷：实收资本甲公司 8571400 资本公积资本溢价 3428600 安徽芜湖站 股权转让筹划法 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的 30%的股份按比例转让给乙公司原股东 ，其中转让给 8%，转让给 甲公司账务处理为： 借：银行存款 12000000 贷：长期股权投资 8000000 投资收益 4000000 乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司 8571400 贷：实收资本 A 5142840(8571400 60%) 实收资本 B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司应纳企业所得税 400 33% 132（万元） 节省税收： 132 元） 安徽芜湖站 股权转让筹划法 某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本 20亿元，售价 28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约 先投资成立一子公司 “ 某某大酒店 ” ，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。 安徽芜湖站 股权转让筹划法 设立一控股子公司 “ 某某大酒店 ” 。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。 某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。 固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 安徽芜湖站 解答问题时间 安徽芜湖站 谢谢大家 安徽芜湖站 全面预算管理 管理企业的财务利器 章 从 大 安徽芜湖站 1、 中国企业实行全面预算管理存在的主要误区 2、全面预算管理的流程及组织保证 3、确立全面预算管理的新理念 4、全面预算管理的内容以及主要预算的编制 5、预算执行 6、预算考核 课 程 目 录 安徽芜湖站 1、 中国企业实行全面预算管理 存在的主要误区 安徽芜湖站 中国企业实行全面预算管理存在的主要误区 缺乏企业战略的指导搞预算 无视市场环境的约束做预算 基于过去、凭空想像地设计预算 在没有价值链分析的条件下实施预算 安徽芜湖站 2、 全面预算管理的流程及组织保证 安徽芜湖站 全面预算管理的流程及组织保证 全面预算管理的流程 全面预算管理的组织保证 预算委员会的职责 预算编制机构的职责 预算监控机构的职责 预算反馈考评机构的职责 安徽芜湖站 全面预算管理的流程 确定目标： 预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业年度经营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。 预算编制： 根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。 预算监控： 通过预算执行报告，进行预算分析和控制。 预算修订： 因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修订。 预算考评： 按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结果进行考评。 安徽芜湖站 主要业务流程 预算执行与控制 预算编制 基础设置与样表管理 预算分析 安徽芜湖站 全面预算管理的组织保证 包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构 预算委员会 预算编制机构 预算监控机构 预算反馈考评机构 预算委员会与预算部为管理机构、其他为预算执行机构。 安徽芜湖站 3、 确立全面预算管理的新理念 安徽芜湖站 确立全面预算管理的新理念 以企业战略为基础实施预算管理 面向市场搞预算 面向未来和基于活动分解搞预算 基 于企业价值链分析搞预算 恰当的假定是预算的基点 考核与奖惩是预算工作生命线 以人为本，关注预算道德 安徽芜湖站 安徽芜湖站 4、 全面预算管理的内容以及主要预算的编制 安徽芜湖站 全面预算管理的内容以及主要预算的编制 全面预算管理的内容 预算的编制依据 预算的编制方式 编制预算的主要方法 预算的编制流程 主要预算的编制思路与操作要点 预算的调整 安徽芜湖站 全面预算管理的内容 预算内容 责任部门 业务预算： 销售预算 销售部 生产预算 生产部 采购预算 采购部 费用预算 相关部门 资本预算： 董事会 /投资部 筹资预算： 董事会 /财务部 财务预算： 现金预算 财务部 报表预算 财务部 全面预算 包括： 业务预算 、 资本预算 、 筹资预算 和 财务预算 安徽芜湖站 预算的编制依据 企业的战略发展规划； 企业的 历史 经营数据； 未来 市场的客观预测； 企业 自身 的营运能力。 安徽芜湖站 预算的编制依据 经营目标 经营目标内容 财务目标：销售增长率、 净利润 、净资产收益率、经营净现金流量等 。 非财务目标：企业的市场地位及市场份额、企业核心竞争力提升等。 安徽芜湖站 预算的编制依据 经营目标 目标确定原则 市场原则 股东期望原则 充分挖潜资产盈利能力原则 安徽芜湖站 预算的编制依据 经营目标 目标分解原则 充分结合目标确定原则 按层次分解原则（投资中心、利润中心、成本中心） 安徽芜湖站 预算编制方式 主要有三种：自上而下式、自下而上式、上下结合式 自上而下方式 适用于业务单一、业务稳定的企业。 优点：保证总部利益和集团战略发展需要； 缺点：权力高度集中，不利于子公司自身管理主动性和创造性的发挥。 自下而上方式 适用于资本型的控股集团，由集团总部提出责任目标，由子公司确认预算责任 优点：提高子公司的主动性，体现分权管理； 缺点：可能引发管理失控，子公司宽打窄用，不利于盈利潜能的最大发挥。 上下结合方式 优点：按统一、明确的标准分解目标，体现公平、公正的原则，能较充分挖掘子公司的潜能，提高积极性； 缺点：工作量较大，时间跨度长，效率相对较低。 安徽芜湖站 编制预算的主要方法 固定预算 弹性预算 滚动预算 概率预算 零基预算 增量预算 安徽芜湖站 资本预算 销售预算 生产预算 存货调整 直接材料预算 制造费用预算 经营目标 销售费用预算 管理费用预算 产品成本预算 筹资预算 损益表预算 现金流量表预算 资产负债表预算 财务费用预算 直接人工预算 预算编制流程 预算编制应按先业务预算、资本预算、筹资预算，后财务预算的流程进