房地产商业投资计划书

商业投资计划书 北京 一、北京市主要商业中心区域分布及业态说明 二、商铺投资建议原则及建议基本依据 三、推荐项目 四、建议项目投资分析类比 目录 一、北京市主要商业中心区域分布及业态说明 北京市主要商圈分布 本商圈的核心区是以国贸中心为中心的近 4平方公里范围，位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧 ,其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约 30公顷 ,目前 字楼项目。世界 500强中已有 156家进驻北京其中 2/3在 据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是 更是未来的财富、信息、交通中心。其边缘区包括京广、慈云寺、双井、劲松等商务聚集区。该区域的特征如下： 集聚区规模： 1个、 大部为中高档及顶级写字楼。 商务配套设施的档次及数量： 店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流。 区域内部的商务资源：集中了全市 70%的涉外资源，如第一、二使馆区， 110多家世界 500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等，商务资源呈现很强的内敛性。 产业链条完整性： 信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界 500强中有三分之一落户在此，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址 上原有的 人民日报 、 北京青年报 、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。 京广、慈云寺、双井、劲松等外围集聚区主要依托于 这些集聚区与 东长安街商圈 本商圈是以建国门商务集聚区为核心，其边缘区包括东长安街沿线的的东单、王府井、崇文门等集聚区，主要如下： 集聚区规模：东长安街商圈的写字楼个数及总建筑面积分别为 25个、 大部分属于中高档及顶级写字楼。 商务配套设施的档次及数量：与 店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施比较完善且档次较高。 区域内部的商务资源：商圈内包含了国家商务部、交通部、旅游局、北京市人事局、国土资源局、北京市公安局等多个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构；同时靠近日坛使馆区，早期设立在中国的外资机构大部分集中在这里，星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所也分布在这一区域及周边地带。地域内还拥有商务印书馆、首都图书馆等几十家久负盛誉的文化团体和设施，拥有十分丰富的信息资源。仅是一个靠近中国中央政府就足够本区域内的商务资源呈现内敛性了。产业链条及完整性和 东单、王府井、崇文门等商务聚集区与建国门一起共同构成一个独立且完整的东长安街商圈。 燕莎区域 本商圈的核心区是燕莎写字楼集聚区，其边缘区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区。判断依据如下： 集聚区规模：燕莎集聚区的写字楼个数及总建筑面积分别为 22个及 一个顶级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：与 店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。 区域内部的商务资源：三里屯使馆区，内敛性。 产业链条完整性：燕莎区域的产业链条以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。 三元桥、国展、三里屯、农展馆等集聚区主要依托于燕莎区域的商务资源进行商务活动，所以这些集聚区与燕莎集聚区一起具备共同构成一个独立而完整的写字楼商圈的基本条件。 金融街区域 北京金融街 是北京市二环路以内唯一的一个以商务办公为主的区域。这里不仅交通便利，而且紧邻中国的最高决策中心，区域内有为数众多实力雄厚的金融企业。北京金融街凭借其得天独厚的地理位置、源远流长的金融文化、独具匠心的规划设计迅速崛起。迄今为止，这里已经发展成为全国金融管理中心和电信指挥中心。 集聚区规模： 金融街地处北京市中轴对称中心地带。南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街，南北长约 1700米，东西宽约 600米， 金融街集聚区的写字楼个数及总建筑面积分别为 22个及 是一个顶级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：配套服务设施明显落后 ,金融街和周边地区商业配套设施虽然具有一定保有量，金融街一期地块上的百盛商场已形成北京市较为知名的商场，周围如西单、复兴门、阜成门等地也有很多大商场，但是这些设施不是专门为金融街兴建的，硬件上已经老化，环境让人感到很不舒服。该区目前商务配套设施的档次只能评为一般，但随着金融街中心区规划的进一步落实，该区商务配套设施的档次与数量有望得到很大改善。 区域内部的商务资源： 目前，在金融街落户的国家级政府机关、金融机构、知名企业已达 500余家，基本代表了中国金融业的核心和领导力量，区域入驻机构和企业总资产超过 13万亿元。其中，中国人民银行总行，中国工商银行总行，中国银行总行，中国建设银行总行，中国证券监督委员会，中国保险监督委员会，中国电信集团公司，中国移动通信集团公司，中国网络通信公司，中国国际旅行社总社等大型企业的入驻为金融街带来了大量的国内外金融人才、最前沿的金融政策信息和最迅速的商业信息，也证实了建设中的金融街已得到了市场的广泛认可 中关村商圈 本商圈的核心区是中关村写字楼集聚区，其边缘区包括南边的中关村南大街、学院南路、白石桥集聚区及东边的知春路、大钟寺、学院路、西直门北大街集聚区，西边的苏州桥集聚区以及北边的清华园、学清路、上地集聚区。判断依据如下： 集聚区规模：中关村集聚区内写字楼的个数及总建筑面积分别为 45个及 183,39万平方米，是一个高级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：中关村的商务配套与其发展规模相比相差较远，这里没有大型的会展会议中心、商务中心等设施，酒店、公寓等配套也比较老化、缺乏，目前这种情况已经有所改善，韦伯时代中心等高档物业项目都建有商务酒店等设施，中关村西区建成后也都配有高档的商务配套设施，这将改变中关村目前商务配套极缺的情况。但目前状况只能评为一般。区域内部的商务资源：这里汇集了全国最著名、最具权威性的科研院所及大院院校，是令世界瞩目的智力高度密集地区，被称为中国的“硅谷”，兼且国家给予了大量的优惠政策，其商务资源显然是内敛的。 产业链条完整性：中关村的定位是高科技产业，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条十分完整。该区域商务活动主要面向全国。 中关村南大街、学院南路、白石桥、知春路、大钟寺、学院路、西直门北大街、苏州桥、清华园、学清路、上地集聚区都是处在规划中的中关村科技园区当中，或者是中关村的产业基地，或者是其专题科技园区，或者就是中关村核心区的续点及延伸，他们与中关村核心区一起具备共同构成一个独立而完整的写字楼商圈的基本条件。 亚奥商圈 本商圈的核心区是亚运村写字楼集聚区，其边缘区包括东边的小营集聚区、南边的安贞集聚区及西边的大屯、北沙滩集聚区。主要特征如下： 集聚区规模：亚运村集聚区内的写字楼个数及总建筑面分别为 19个及 一个高级的写字楼核心集聚区。 商务配套设施的档次及数量：亚运村写字楼商圈其实是依托其比较成熟的居住社区而兴起的，具有配套齐全，生活设施完善等优点，商住氛围浓厚，但比较缺乏商务氛围。就商业而言，亚运村商业的特点在于其社区商业特别发达，以餐饮、超市、便利店等生活配套为主，作为商业主体、商圈核心的百货业却不能形成规模，难于承担区域内商业中心的重任。会议、酒店等配套也比较缺乏。不过作为从亚运村发展而来的社区，区内的体育场馆比较完善。总体而言，其商务配套设施的档次及数量只能算是一般。 区域内部的商务资源：早期亚运村发达依靠的是区内的北京商品交易市场，它给亚运村带来了以期货业为主的金融产业。当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。其后是亚运村汽车交易市场，但现在也被迁移它处了。区内的中国石油和化学工业协会是目前亚运村区内产业的一个重要支撑。亚运村区内一个比较有特色的商务资源是其良好的社区氛围及商住传统，区内的很多商户对该区域有深厚的情结，其业务虽不存在区域属性，但他们会从亚运村内的一个楼搬到另一个楼，却很少会迁出亚运村核心区。正是这种客户忠诚度及其良好的商住氛围保证了亚运村商务资源的内敛性。 朝外 本商圈的核心区是朝外及东二环写字楼集聚区，其边缘区包括东边的工体集聚区及北边的东土城路集聚区。主要特征如下： 集聚区规模：朝外 5个及 字楼产品的档次参差不齐。 商务配套设施的档次及数量：朝外区域是北京最具规模的新型商业街之一 ,大型的商场有颇具盛名的蓝岛大厦、旺市百利、丰联广场、华普超市等；电子信息类商场有百脑汇、金飞鸿电讯等；金融场所有工商银行、民生银行、建设银行等；更有钱柜、麦乐迪、东方斯卡拉等娱乐场所，使这里成为北京知名的 这些都为朝外大街商务发展铺垫了旺盛的人气和商务氛围。而东二环区域也是北京著名的休闲娱乐之地 ,工人体育场作为北京最大的体育场馆之一，承担着每年甲 里屯酒吧已成为都市白领休闲如乐的重要场所；保利剧院更是国内荟萃东西方文化艺术的高雅殿堂。朝外及东二环区域商务配套设施的档次可评为完善。 区域内部的商务资源：东二环被称为北京的东大门，周边云集了外交部、文化部、中国社会科学院、北京市海关、签证处、俄罗斯大使馆等众多国家部委机关及涉外机构，目前中海油，中石化，中青旅，中人寿，中国电信，北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地，朝外区域也不乏像可口可乐、 00强的国际知名集团。朝外及东二环区域的商务资源显然是内敛性的。 产业链条完整性：与东部的其他商务区类似 ,朝外及东二环区域内部的产业链条以传统类行业如制造 /加工类、物流商贸类，以及新兴的金融、保险、通讯类企业为主。产业链条比较完整。 西单商圈（西城区） 西单是北京市历史最悠久的三大商业区之一，发展到现在已成为日益繁荣的现代化商业中心区。西单商业区南起宣武门，北至灵境胡同，覆盖西单十字路口，南北长 1600米，东西宽 500米，占地约 80公顷，具有得天独厚的环境优势。 商业结构： 以商业为主，餐饮、娱乐、健身、文化、旅游、金融、饭店、电信、房地产等多业并举的泛商业业态结构。 西单商业现有店面大型设施约 括西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦。中友百货、西西友谊、君太百货、西单文化广场是西单商圈内升级版零售项目。目前在建的项目有美晟国际广场和西西 4号。西西 4号项目的建成将完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。但不容忽视的是，西单商圈作为北京传统的商业区之一，面临着商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理的“三大硬伤”。 交通区位：西单商业区的环境近年来发生了很大变化。西单是公交线路最集中、公交出乘最方便的地区之一，地铁复八线和 10多条公交线路从这里通过，通往首都机场的民航班车在这里到发。西单路口平面绕行环路的建成，极大地提高了路口交通管理水平。总长 1900米的二层步行廊桥，将东西两侧 11座现代建筑连为一体，与城市主干道组成纵横交错的现代化立体交通网络。 二、商铺投资建议原则及建议基本依据 该套商铺应易于出租，并具备较高升值潜力。 根据要求该套商铺总价不高于 300万元人民币。 选铺要求 目前市场分割出售的独立产权商铺单跨多集中在 8米左右，如面宽为 1跨则传统商业布局设计进深至少为 3跨 =24米。 目前市场分割出售的独立产权商铺建筑面积多为 150平方米以上。 目前市场分割出售的独立产权商铺多为一层 +二层或前铺 +后铺销售。 选铺原则 面积区间 由于市区三环内主要成熟商圈商铺存在单价过高，单套面积较 大的特点，高售价将直接导致高租金，部分局限了商铺可经营 的业态，不利于长期租赁，并且再出让将面临价格上升的空间 有限，无投资价值的问题。 所以 ,在选择位置时应选择三环外城市副中心正在形成规模的 商业。 选铺原则 地理位置 目前市场商业主要分为独立商业、产权式商铺、底商等形式， 独立商业主要为整售整租，产权式商铺主要为统一管理、返租 的形式 ， 但目前市场返租成功的商业极少，存在相当大的风险 . 所以 ,建议选择住宅底商。 选铺原则 商业形式 主要成熟商圈单位总价过高，不符合投资要求！ 目前在售底商中可分割 100平方米左右面积进行分割出售的项目稀缺！ 选铺原则 结论 三、推荐项目 新中关 物业类别 住宅、公寓 装修状况 全装修 环线位置 三至四环 所属商圈 中关村 物业地址 新中关位于中关村大街黄庄路口 开盘时间 2004入住时间 2006容 积 率 绿 化 率 物 业 费 平方米 月 开 发 商 北京海湾京城房地产开发公司 预售许可证 03484号，京房售证字 2004（ 508）号 价格： 4平方米 (均 ) 周边租金水平： 2元 /平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 中关 投资回报细算 评价：项目位于顶级商圈，国际顶级商业运营和物业服务，京城新地标建筑。 销售单价： 50000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 5000000元 租金价格水平： 8元 / 平方米 *天 年租金收益： 290000元 年投资回报率： 6% 实际年收益： 扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 锐城国际 (财满街三期 ) 所属商圈：朝青 商铺类型：写字楼商业配套 销售方式：销售 装修状况：毛坯 地理位置：朝阳区朝阳路 71号 环线位置：四至五环 开 发 商：北京国锐房地产开发有限公司 开间面积： 20平方米 销售热线： 51388888 销售地址：项目现场 价格： 25000元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 2元 /平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 城国际 (财满街三期 ) 投资回报细算 评价：属于已成熟商圈，易于 出租，租金递增潜力很大。价 格较为合适，商业氛围浓厚。 销售单价： 25000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 2500000元 租金价格水平： 4元 / 平方米 *天 年租金收益： 150000元 年投资回报率： 6% 实际年收益： 扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 所属商圈：朝青 商铺类型：社区住宅底商 地理位置：朝阳区朝阳路杨闸环岛西南侧 环线位置：五至六环 开 发 商：北京东方旺盛商贸中心 销 售 证： 40年产权：京房售证字 (2008)399号 开间面积： 80平方米 销售热线： 65790808 销售地址：项目现场 价格： 20000元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 2元 /平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 投资回报细算 该区域商业氛围逐渐成熟，主要业态为餐饮业，目前投资潜力比较大 销售单价： 20000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 2000000元 租金价格水平： 3元 / 平方米 *天 年租金收益： 100000元 年投资回报率： 5% 实际年收益： 扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 金城尚品 所属商圈：中关村 商铺类型：社区住宅底商 商铺类型描述： 2000平米住宅底商 装修状况：毛坯 地理位置：海淀区花园路甲 2号院 4号楼 环线位置：三至四环 开 发 商：北京宏力迈房地产开发责任公司 销 售 证： 40年产权京房售证字 (2006)202号 开间面积： 90平方米 销售热线： 62036096 销售地址：海淀区花园路甲 2号院一号楼一单元一层销售部 价格： 25000元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 3元 /平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 4% 金城尚品 投资回报细算 评价：价格水平相对较低但该地段车流量大，人流量弱。 销售单价： 25000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 2500000元 租金价格水平： 平方米 *天 年租金收益： 130000元 年投资回报率： 实际年收益： 4%(扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 龙跃苑东区 所属商圈：回龙观 商铺类型：社区住宅底商 商铺类型描述：社区住宅底商、独立配套商业楼 装修状况：毛坯 地理位置：昌平区地铁 13号线霍营站北侧 环线位置：五至六环 开 发 商：北京首都开发股份有限公司 销 售 证： 72241号、 73298号 销售热线： 81718866、 81710684 销售地址：昌平区回龙观风雅园三区邮局 价格： 9500元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 龙跃苑东区 投资回报细算 评价：性价比高，纯住宅首层底商不附带二层或其他限制，目前该区域缺少社区型商业。 销售单价： 9500元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 950000元 租金价格水平： 平方米 *天 年租金收益： 80000元 年投资回报率： 8% 实际年收益： 扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 雍景四季 所属商圈：玉泉路 商铺类型：社区住宅底商 地理位置：石景山区田村路西黄村 环线位置：五至六环 开 发 商：北京八大处房地产开发有限公司 相关网站： ： 70平方米 销售热线： 88916666 周边租金水平： 平方米 *天 平方米 *天 价格： 20000元 /平方米 (均 ) 实际投资回报率： 雍景四季 投资回报细算 评价：该区域发展潜力较大，未来 1700万开发量足以支撑，但商业环境目前并不成熟，投资须考虑长线为主。 销售单价： 20000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 2000000元 租金价格水平： 3元 / 平方米 *天 年租金收益： 100000元 年投资回报率： 5% 实际年收益： 扣除物业费、前期投入等实际支出 后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 翠海明筑 所属商圈：京开高速 商铺类型：社区住宅底商 地理位置：丰台区新发地桥东南角，京开高速路东侧 1200米 环线位置：四至五环 开 发 商：北京鑫起达房地产开发有限责任公司 开间面积： 260平方米 销售热线： 67910555/0666/0777 销售地址：项目现场 价格： 16000元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 4% 翠海明筑 投资回报细算 该区域商业业态承受租金相对都比较低，区域成熟情况一般 销售单价： 16000元 /平方米 (均 ) 建筑面积： 100平方米 总价款： 1600000元 租金价格水平： 平方米 *天 年租金收益： 90000元 年投资回报率： 实际年收益： 4%(扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 德胜佳苑 所属商圈：德胜门 商铺类型：社区住宅底商 地理位置：西城区冰窖口胡同北侧 环线位置：二至三环 开 发 商：北京蓝天碧水房地产开发有限公司 销 售 证： 40年产权：京房售证字 (2008)409号 开间面积： 20平方米 销售热线： 62009988/62009966 销售地址：西城区德外冰窖口胡同 75号院 3号楼三层 价格： 30000元 /平方米 周边租金水平： 4元 /平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 4% 德胜佳苑 投资回报细算 评价：该区域主要为商务办公区域，虽地理位置优越但商业氛围一般，主要为社区型商业。 销售单价： 30000元 /平方米 建筑面积： 100平方米 总价款： 3000000元 租金价格水平： 平方米 *天 年租金收益： 170000元 年投资回报率： 实际年收益： 4%(扣除物业费、前期投入等实际支出后计入空置率 ) 升值预期： 租金收益： 领秀新硅谷 所属商圈：上清 商铺类型：社区住宅底商 地理位置：海淀区西二旗中路六号 环线位置：五至六环 开 发 商：北京科技园置地有限公司 相关网站： ： 40年产权：京房售证字 (2008)395号 开间面积： 140平方米 销售热线： 82748866/8899 销售地址：项目现场 价格： 18000元 /平方米 (均 ) 周边租金水平： 平方米 *天 平方米 *天 实际投资回报率： 领秀新硅谷 投资回报细算 评价：该区域周边区域型商业中心已接近饱和，但社区型商业紧缺，目前租金价格水平不高，但成长潜力大。 销售单价： 18000元 /平方米 (均 ) 建筑面积：