《全国工业用地出让最低价标准》解读资料

国土部权威解读国土部权威解读 全国工业用地出让最低价标准全国工业用地出让最低价标准 一 一 为为什么要制什么要制订订全国全国统统一的工一的工业业用地出用地出让让最低价最低价标标准 准 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价 低于成本出 让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题 危害十分 严重 一是工业用地低成本过度扩张 助长了大量低水平重复建设 影响了中央宏观调控政策的有效实施 二是地区之间竞相压价搞恶性 竞争 破坏了公开公平 竞争有序的市场环境 造成了新的区域不平 衡 影响了区域协调发展 三是由于土地出让的价格远低于其实际成 本 国有土地所有者权益没有得到应有体现 造成了国有土地资产大 量流失 四是由于土地取得成本低 一些企业圈占大量土地 建花园 式工厂 造成了土地资源的低效利用和闲置浪费 五是损害了农民的 土地财产权益 地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费 牺牲农民利益为代价的 其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权 益 要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题 必须坚 持以全面落实科学发展观为指导 按照促进社会经济全面 协调 可 持续发展的要求 理顺工业用地的价格形成机制 使工业用地价格能 充分反映市场供求状况和资源稀缺程度 更大程度上发挥市场配置土 地资源的基础性作用 针对当前工业用地的供求状况 合理制订工业 用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配置的重要基 础 为此 2004 年国务院下发的 关于深化改革严格土地管理的决定 中明确规定 禁止非法压低地价招商 各省 自治区 直辖市人民政 府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准 协议出让土地除 必须严格执行规定程序外 出让价格不得低于最低价标准 但是各地 在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资 因此有的省份在 制订最低价标准时不是互相攀高 而是相互比低 有的迟迟不公布 影响了政策的执行效果 为此 今年 8 月 31 日 国务院关于加强土地调控有关问题的通 知 国发 2006 31 号 以下简称国发 31 号文件 中明确提出 国家要 根据土地等级 区域土地利用政策等 统一制订并公布各地的工业用 地出让最低价标准 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 而 且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让 其出让价格不得低 于公布的最低价标准 为贯彻落实 31 号文件精神 我部组织制订了 全国工业用地出让最低价标准 以下简称 标准 下发了 关于发 布实施的通知 以下简称 通知 对 标准 的有关实施政策做出了一系列明确规定 二 二 标标准准 的的实实施有什么意施有什么意义义和作用 和作用 标准 的发布实施 是贯彻落实国发 2006 31 号文件精神 加强 工业用地调控的一项重大政策 是国家运用土地价格手段参与宏观调 控的重要举措 对有效抑制工业用地的低成本扩张 维护公开公平公 正的土地市场秩序 推进区域协调发展 保障土地所有者合法权益 促进土地的节约集约利用具有重大意义 而且对于 以工补农 以城 促乡 城乡统筹 的和谐社会的建立具有深远影响 具体而言 标准 将在以下四个方面发挥重大作用 一 规范工业用地市场秩序 标准 的实施 为各地工业用地出让确定了一条价格 底线 对 各地在招商引资中搞恶性竞争 低价贱卖国有土地资产等行为戴上了 紧箍咒 为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础 为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障 为查处低价出让土 地的违法行为提供了参考依据 二 保障被征地农民的基本权益 标准 在制订过程中 严格执行了国发 31 号文件 不得低于土地 取得成本 土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 的规定 通过提高工业用地的出让价格 将有效抑制一些地方因低价出让土地 而有意压低征地补偿费用的行为 有利于保护被征地农民的基本权益 促进社会的和谐稳定 三 促进区域协调发展 标准 是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的 标准 与土地等别挂钩 不同土地等别的最低价标准不同 最高等别 一等 相对应的最低价标准 840 元 平方米 是最低等别 十五等 60 元 平 方米 的 14 倍 基本反映了我国东 中 西部不同区域的社会经济发 展状况与土地利用差异 体现了区域产业政策和土地利用政策导向 有利于缩小东中西部差距 有利于区域间产业结构的调整和产业的梯 度转移 促进区域协调发展 四 稳定住宅用地价格 最低价标准是按照不低于成本的要求确定的 与现在各地工业用 地的实际出让价格相比 将有较大幅度的提高 工业用地价格提高后 将会抑制工业用地的过度扩张 提高工业用地的集约利用程度 在土 地供应总量不变的前提下 地方政府可以通过调整土地供应结构 适 当增加住宅用地的供应量 促进住宅用地价格的稳定 同时 地方政 府从工业用地出让中所获土地收益提高 有利于抑制地方政府补贴工 业用地成本的行为 三 最低价三 最低价标标准是如何确定的 准是如何确定的 标准 的制订工作是一项政策性强 涉及面广 技术要求很高的 工作 因此 我部在 7 月份即组织相关单位及有关专家 成立了专项 工作组 多次召开座谈会 研讨会 对最低价标准的制订思路和技术 方法进行了认真研究 广泛听取了地方国土部门 高等院校 科研院 所专家及地价评估专业人士意见 按照 国务院关于加强土地调控有 关问题的通知 国发 2006 31 号 关于 国家根据土地等级 区域土地 利用政策等 统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准 和 工业 用地出让最低价标准不低于土地取得成本 土地前期开发成本和按规 定收取的相关费用之和 的精神 明确了 以土地等别和新增建设用地 土地有偿使用费标准为基础 通过测算各土地等别工业用地成本与新 增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系 确定全国各县 市 区 工业用地出让最低价标准 的思路和方法 并组织对全国各县 市 区 工业用地成本及出让价格进行了调查测算 经测算并征求各地意见 最终按 6 倍确定最低价标准 该标准比较符合各地实际 提高幅度是 可以承受的 为了确保最低价标准得到切实贯彻执行 防止一些地方随意修正 变相低价出让土地 我部对 标准 如何贯彻执行还规定了八条具体的 政策措施 四 土地等四 土地等别别是如何确定的 是如何确定的 标标准准 为为什么要与土地等什么要与土地等别别相挂相挂钩钩 土地等别是制订最低价标准的核心和基础 该等别是国土资源部 财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要 于 1998 年 根据全国 2864 个县 市 区 级行政单元的社会经济发展水平 土地 资源状况 基准地价水平等因素 采用综合评价法 按照评价分值的 15 个区间段确定的 将全国各县 市 区 土地分成 15 个等别 2002 年在征求各地意见后做了调整 现行土地等别的划分基本反映了各地 的社会经济发展状况 体现了我国东 中 西部地区土地利用差异 如 东 中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别 而中 西 部地区主要集中在较低土地等别 现行土地等别在新增建设用地土地 有偿使用费的征收中发挥了重要作用 也得到了各地普遍认可 为了发挥地价对土地利用的调控作用 我们在制订最低价标准时 明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策 本次在土地等别基础上 制订的最低价标准 随土地等别的降低呈现明显的下降趋势 最高等 别 一等 相对应的最低价标准 840 元 平方米 是最低等别 十五等 60 元 平方米 的 14 倍 体现了区域土地利用政策 五 五 通知通知 在最低价在最低价标标准的准的执执行上做了哪几方面的具体行上做了哪几方面的具体规规定 定 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行 防止一些地方 随意修正最低价标准 变相达到低价出让的目的 通知 对最低价标 准的实施做出了八个方面的政策规定 一是明确了 标准 的性质和适用范围 通知 第一条明确规定 标 准 是 市 县人民政府出让工业用地 确定土地使用权出让价格时必 须执行的最低控制标准 有三层含义 一是 标准 的性质是最低的控 制性标准 是不可逾越的 底线 各地出让工业用地时确定的土地出 让价格只能比它高 绝不允许比它低 二是 标准 适用于国有土地 涵盖了各市 县 区 行政单元区域范围内 包括村庄 集镇 所有的国 有土地 三是在一个行政单元区域范围内 凡出让国有土地用于工业 项目用地的 都必须执行同一的最低价标准 即 标准 所列该行政单 元所在土地等别相对应的最低价标准 由于工业项目在同一区域内 的准入 门槛 相同 就可促进工业项目向区位 投资环境 基础设施 条件更好的区域集中 防止工业用地零散布局 村村点火 户户冒烟 二是严格规定了 标准 的修正原则 增强了 标准 执行的 刚性 标准 是严格按照国发 31 号文件中 不得低于土地取得成本 土地前 期开发成本和按规定收取的相关费用之和 的要求 在广泛调查和测 算基础上制订的 充分考虑了不同土地等别的土地开发程度 土地取 得来源等各项因素 涵盖了相应的成本费用 体现了各地工业用地成 本的平均最低水平 因此 通知 第二条中不仅重申了工业用地必须采 用招标拍卖挂牌方式出让 规定其 出让底价和成交价格均不得低于 所在地土地等别相对应的最低价标准 而且还明确规定各地国土资 源管理部门 不得以土地取得来源不同 土地开发程度不同等各种理 由对规定的最低价标准进行减价修正 这样 一方面可有效防止一些 地方在 标准 下发后 不按规范程序出让工业用地 甚至以土地取得 成本不同 开发程度不同等各种理由修正最低价标准 减免或补贴地 价款从而变相低价出让土地 增强了最低价标准执行中的 刚性 另 一方面也有利于促进地方进行 熟地出让 有利于工业项目建设 有 利于提高土地利用效率 三是严格界定了特殊情况下 标准 的执行政策 按照 土地管理 法 等法律法规的规定 工业项目必须依法申请使用土地利用总体规 划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地 但是 在我国少数地 区特别是西部地区 也存在一些情况比较特殊的工业项目 即因为选 址 原材料等原因 确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地 范围外的土地 而且主要使用戈壁 沙漠 荒山 荒滩等国有未利用地 的工业项目 为更好地使 标准 符合客观实际 鼓励这类工业项目在 用地时更少地占用耕地 通知 第三条规定了相应的地价政策 同时 为防止一些地方钻空子 对这类工业项目也从选址 用地类型 土地 开发主体等多方面进行了非常严格的界定 一是 对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外 的土地 且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地 在 出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的 60 执行 二是对其中使用未列入耕地后备资源 未确定土地使用权人 或承包 经营权人 的国有沙地 裸土地 裸岩石砾地 且由土地使用者自行完 成土地前期开发的工业项目用地 在出让时可按不低于所在地土地等 别相对应最低价标准的 30 执行 四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行 标准 予以明 确规定 标准 实施后 各地工业用地出让价格将有较大幅度提高 一 些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期 如 20 年 的价格取得工 业用地 因此 为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价 出让土地 通知 第四条分别针对上述两种情况 就如何执行 标准 进行了规定 通知 规定 对低于法定最高出让年期 50 年 出让工业用地 或 采取租赁方式供应工业用地的 所确定的出让价格和年租金按照一定 的还原利率修正到法定最高出让年期的价格 均不得低于本 标准 年期修正必须符合 城镇土地估价规程 GB T18508 2001 的规定 还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率 五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准 鉴于各 地经济发展状况不一 工业用地稀缺程度不同 而且国发 31 号文件 下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低 一些地方可能会出现 本地工业用地出让最低价高于 标准 的情况 同时 考虑到各地产业 政策存在差异 区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政 策上也需要区别对待 通知 第五条按照 可高不低 的原则 规定各 省级国土资源管理部门 可根据本地征地补偿费用提高的实际 进一 步提高本地的工业用地出让最低价标准 切实保障被征地农民的长 远生计 也可以 根据本地产业发展政策 在不低于本 标准 的前提 下 制订并公布不同行业 不同区域的工业用地出让最低价标准 这 样 不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责 任 而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业 调控的积极性 六是明确了 标准 与各地基准地价的关系 工业用地基准地价反 映了不同区域工业用地的市场平均价格水平 是各地在出让工业用地 时确定出让价格的重要参照依据 当前 各地为了招商引资 人为压 低工业用地基准地价的现象比较普遍 为此 通知 第六条明确要求 各省 区 市 在 标准 发布实施后 依据 标准 开展基准地价更新工 作 及时调整工业用地基准地价 从而使各地工业用地的基准地价与 标准 保持衔接一致 七是明确了违反 标准 出让工业用地的法律责任 通知 第七条 要求各地国土资源管理部门加强监督管理 重申了国发 31 号文件的 有关规定 即 低于最低价标准出让工业用地 或以各种形式给予补 贴或返还的 属非法低价出让国有土地使用权的行为 要依法追究有 关人员的法律责任 八是明确了 标准 实施的时间 即从 2007 年 1 月 1 日起实施 同时 为保证 标准