理清“退房摇号”中的几个问题.doc

理清“退房摇号”中的几个问题（非常非常长，不喜莫入）兼与部分朋友商榷0 2 j9 + e6 0 F8 B, x1 j* ! Z+ pz P2 W3 w今天中午，央视新闻频道报道了南京5000人参与18套退房的摇号盛况。各路媒体也纷纷加入报道大军。诸位只需要按“南京退房摇号”去搜一下即可网上围观了。* L3 o+ L2 X/ C& q3 O* U+ n8 $ k, z6 Q& v6 L1 % U1 K; x想起了合肥的“摇号退房”。2 G7 x/ X7 i/ e% ?& B* S# 前次撰文，我对此项政策（虽未正式出台，但是很期待）大加赞扬。认为如果真的执行，一可打击少数居心叵测的开发商自买自卖屯房待涨，二可打击短期炒房者逃税。$ v, W* L/ j+ _5 N* y% 1 * L近几日，合肥“退房摇号”话题在媒体与网络上还真是引起了一阵微澜。+ e+ p/ B; ?2 N# N# t& j/ G有人赞成，有人反对，有人质疑3 Q$ x6 W6 C R. + 3 ?就连媒体采访，从政府主管部门那居然得出了两种截然不同的回应。) O/ , n/ l p$ P晕！L- w5 ) D$ P( U& ?- * N5 t9 U+ E D5 I相关链接：合肥“退房摇号出售”为何引来如此轩然大波？9 r, V% T: t) i/ C T/d0t1l2p3/8000000/2010/04/07/175701/9 q4 i7 V8 g _ I. x. S7 H* q8 2 a且不说合肥市是否将会执行“退房摇号”政策，就看看网间、平媒为何对“退房摇号”产生这么大的分岐呢？关键原因无非两个。一个是站的（位置）不同，另一个是看的（角度）不同。% F: z+ H8 N) s9 - a& c4 6 t1 ZI5 O+ 4 o8 r5 o站的不同就不必细谈了。 X( X) mU) z$ l如果我是某开发商，手上自存了部分房源，现在价格大涨后，如果能退房后再拿到市场上以现价出售，我自然反对摇号平价或低价出售喽。5 9 + |/ e/ a# F4 h3 Yq H$ G! - d! F+ Z4 D l/ i- i看的不同是可以谈谈的。 k8 s& Z# r. ?3 _- t5 e有卖就有退，这在任何商品经济中都是非常正常的。; J. c , m5 i. I其实合肥自从商品房备案制度建立之初，对退房就有着严格的规定。2 1 x$ X/ ! y0 N4 I; n这几年来，退房也是一种常态。% / C9 na0 s只不过，那时（现在没有明确结论）退房后，房源回到开发商手中，由开发商自行重新销售备案。$ n8 : I) 3 g6 R- 9 如果合肥真的实行了“退房摇号”制度，情况就大不相同了。房子退给开发商了，但是开发商不能自行定价销售了。I6 _: 2 x- a1 g6 - v& t6 g至于这个“退房摇号”政策是利是弊？利多弊多？那要理清几个问题才能继续探讨下去。. n+ p/ j* W0 b+ 7 $ s, _9 U* 第一个问题，“退房摇号”政策会带来退房潮吗？) ?- I2 A3 _% X1 , u) p/ x5 K$ t退房，其实不简单。- g! O& U! c0 业主要退房，首先必须得到开发商同意。在一般情况下，业主申诉充分理由，开发商同意退房后，才能进入下一个流程。& L2 H) X( Y& h/ M本人因工作关系，曾经接触过两例退房事件。0 ( Y2 a Z7 zZ第一例：某业主在购买了合肥某小区商品房后，在还未到交房的时间，家中突生变故，家中一个开车出了交通事故，撞死一人，面临巨大的经济赔偿，不得已选择退房。手续相当繁烦，业主甚至提交了医院抢抢救死者的证明及交警队的事故处理证明，还包括当地社居委的证明等一系列材料，开发商审核调查确认后同意其退房。（背景，当时房价已比该业主购买时上涨了数百元每平米）; r$ r/ 6 Z/ X/ b第二例：某业主在购房时有意向结婚，所以在购房协议上以男女双方共有权形式签约，但是，在交房之前，双方居然缘份已尽。不得已，向开发商提出退房申请，（这次理由不太充分）磨破嘴皮，找了无数多关系，最后由开发商董事长签字同意其退的房。（同样背景，房价已涨）1 ?# b6 S+ N 以上两例退房事件，仅开发商同意是不能完成的。/ Y0 K- x: W; m. 在房产局，退房人必须亲自到场向工作人员申诉理由，提供证明材料，最后还必须由部门主管领导签字批准才得以退房完成。由于手续繁琐，开发商在可以多挣近万元钱的情况下，都不愿找这个麻烦。( N* i+ v5 |3 U* S. 3 C+ u& v由此可见，房子，不是想退就退得了的。$ 3 C! B$ , J; n; j- e; _只要开发商不同意，房子几乎是退不掉的。% O 7 m/ O2 T北京在2008年曾有一例因房子降价退房事件，业主才买不久，该楼盘大幅降价，业主要求退房未果，一纸诉状将开发商靠上法庭。最终判决业主败诉。1 j2 R% y- J# v W7 j# X! t4 p% 7 U- g+ z9 X3 q8 相关链接：全款购房仅8天直降10% 降价退房首次被驳回5 f1 n7 G% t6 w, g3 Q, z/news/2008-10-15/095669225.html- q/ K z7 I v4 A, H8 a Y b& Y% M& I由此可见，房不是想退就退得了的。如果业主没有过得硬的理由，想过开发商这一关都不可能。/ s9 a7 S9 s+ r8 j, a W7 BV如果楼盘降价，且不论是否过得了房产局这一关，开发商接受业主退房，就会蒙受损失。一般开发商会这么做吗？+ T6 W; W: q0 |; N5 O$ J7 M( V6 l如果房价大涨，业主如果其他没有巨大的压力，会退房吗？还不如拿到二手市场上出售，还可以赚上一笔呢。 E% % o% n6 1 a+ & n所以，在正常情况下，应该是不会有退房潮出现的。4 F5 K& + Z/ K* X0 d如果由于房屋质量问题引发退房，我看，不仅应该退，而且应该按消法，退一后，再罚一！此事可参看上海莲花景园楼倒倒事件。& $ B 9 * 9 G2 j8 D( K7 h: 9 |5 % C) s1 x, 第二个问题，退房会造成开发商的损失吗？ Z. A $ z4 |0 L2 s0 p如果退房，然后拿去摇号，价格不能高于当时所售价格。+ o- O: L- F* v0 d首先，上一个问题已经说清，退房是小概率事件，即使原价摇不出去，降一些价摇出去，开发商承受不了多大损失的。再者，就目前房价持续高涨的现状，怎么会摇不出去呢？开发商一边退了原业主的钱，另一手很快就收到了新业主的钱。) i0 x* S5 S4 , 4 T当然，如果开发商自买自卖，等到房价高涨时，再通过退房来赚取更高的利润。你说，该怎么控制呢？8 R8 y2 u. U0 y2 ! Y4 G也许有人会说，开发商不必自买自卖，扣着房源不卖不就行了吗？6 7 u% L- | q$ 7 p; x不行！如果房产管理部门严格执行预售备案制度、并强力监督的话，开发商房源必须一次性公开，只要达至预售许可条件，没销售备案，有人要买，就必须卖。. o( g- H! X; S% E8 * m1 u! - v2 o; 6 - % I, O9 g相关链接：杭州一周内3楼盘因捂盘被强制开盘- z6 w- Z5 j1 |7 M. A2 y/china/dfjj/20100331/07437665689.shtml V& c2 a% v) ?! c: W# 8 9 3 N( t 第三个问题，摇号出让对退房人公平吗？7 h* 1 Z3 C, h w% I3 o2 V/ . s首先，如果不是退房人提出，会出现退房吗？既然退了，你的购房款也收回了，房源再怎么处理，与你退房人何干呢？& J* y8 o9 I ?& Q+ M其次，退房人想退给自己亲属退不成了。这就不是退的问题了，而是涉嫌逃税过户了。 z- ; G4 E4 K有个朋友在报上还撰文写到：“比如购买人在购房备案后因个人征信原因无法从银行办理按揭贷款，其自身也不具备一次性付款条件，而不得不考虑先退房再办至家庭成员其他人名下（家庭其他人征信良好）。”7 _/ q1 S/ R 我看作者提出了一个更大的问题，就是现在按揭信用很假。, D! T% r! G& e g; T; 很多人在不具备按揭信用资格的情况下，（或者我应该善意地说）在没有考虑自己经济承受能力的情况，通过一些不合适（不合法）的手段，搞出了一些假收入证明，结果还过不了银行信用审核的关！; pB! x1 G4 a7 # l4 y6 1 G这种情况，不也应当受到控制吗？（我说得太轻了吧） b/ w! g; 6 R h6 n G$ # N+ T7 _9 p( J7 1 G4 第四个问题，摇号中开发商能不能参与摇号，投机者、投资者能不能参与摇号？: |7 J( q( w+ x2 d& S! i7 : U% p: 我看行。( V; 3 R+ J1 9 j7 p O无论是投机者、投资者，其实在购房过程中，他们就是消费者，有必要控制他们参加摇号吗？; d6 K# R! e; n5 N) H7 当然，如果退出来的房子价格较低的话，就像南京此次的摇号房源，只允许没有参加过任何福利分房、没有购置过任何一套商品房的“铁杆刚需”来参加摇号，可能更加能体现“公平”二字。( I) G/ v2 J8 m, Z1 但是，世上没有完全的公平，只要能做到基本公平，我们就应该满足了吧。/ O! Y# F; l& _. g# xD ? R至于开发商，我们当然欢迎他们来参加摇号。开发商以个人身份参加摇号就行！他们也是普通人嘛。只不过他们摇中了后，干什么呢？要是他们要自用，早就买过了，或者通过自用房备过案了。如果不是自用，而是摇中后再出售，怎么办呢？如果想逃过交易税的话，难不成再退一次房，再摇，再退，再摇* I8 0 l) 0 _2 5 P更为要命的是，无论是谁，只要参与摇号，运气就开时当他的家了。: J* P# I* F/ G今天据媒体报道，南京摇号，有人收集了百张身份证参与摇号。不知道电视上放的中大奖的那位老大爷是否是那百张身份证之一？就算是，也没什么大不了，要么他去住，要么他去再卖，至少交易税逃不掉了吧。9 c* g2 ) B) k( f P/ l# B O/ z% # H, q第五个问题，“退房摇号”能否控制房价上涨？# V1 _! M2 x4 V4 B$ |4 v) 仅凭此一项政策，当然控制不了。 & k/ | F+ M3 t( N房价，影响因素众多。我一向认为，目前房价居高不下，是与投资需求过旺关系最大。此处不细谈了。/ y! i/ # l4 V8 C但是，不可否认的是，屯房炒房在房价上涨中，也扮演了一个角色。& i& R9 N. x 4 o& . 6 D虽然“退房摇号”政策不能缓解房价高涨的全部压力，但是能够减一点压，不好吗？ P. ?4 9 r4 i如果其他政策都能减一点压，房价过快增长的问题我看是不难解决的。有这一点，总比一点没有强！- q/ Q, l- o- $ 4 Q9 S8 O o) Bo+ |第六个问题，操作是否能阳光？4 F_; v) D; z很多朋友质疑房产管理部门是否能阳光操作？) v/ c# e, P I( W 多虑了！7 1 o9 1 v. _( o6 Q如果房产部门不能（或不愿）阳光操作，还想暗箱操作的话，搞这个政策出来干什么？给自己找麻烦吗？9 y1 i2 m7 X5 x$ u2 q1 Lv. I那还不如像从前一样，直接过户不就行了？9 s, # |% R: B! X5 6 f, 4 有人问，过不到自己人手上怎么办？1 a$ L: V+ Z; I看来，还是不了解开发商啊。如果房产管理部门领导打招呼，让某个开发商给自己（或者给家人、亲朋）留个套把套房子，这个开发商如果不是脑子有问题，会按照市场公开价（不打点折）就卖了？0 g, P( G: E8 i（房产管理部门的同志，原谅我用小人之心度君子之腹，如果不这样解释，有些朋友可能还是不会明白的。）/ b/ dI; r9 Q% n # v4 L* R2 S! s6 O; A9 a) I: m第七个问题，政府应不应该插手市场行为？7 z, D& h* & O; f/ V+ f这个问题其实挺好回答的。7 a% 0 D& c5 f( a/ p-