云南省征地统一年产值标准和征地区片综合地价补偿标准剖析

云南省征地统一年产值标准 和征地区片综合地价补偿标准 试行 云南省国土资源厅 2009 年 5 月 21 日 i 目 录 前言 1 1 适用对象 1 2 引用的标准和文件 1 3 依据 2 4 总则 2 4 1 概念及内涵 2 4 1 1 征地统一年产值标准 2 4 1 2 征地统一年产值区域分类 3 4 1 3 补偿倍数 3 4 1 4 征地补偿标准 4 4 1 5 征地区片综合地价 4 4 2 补偿标准确定的原则 4 4 3 征地补偿标准实施范围划分 5 5 征地补偿的构成 5 5 1 征地补偿费 5 5 2 青苗和地上附着物补偿费 6 5 3 被征地农民的社会保障 6 6 征地补偿标准的应用 7 6 1 制定征地统一年产值标准区域的补偿 8 6 2 制定征地区片综合地价区域的补偿 8 7 有关特殊情况的处理 8 7 1 跨区域线型征地 8 7 2 区域内局部未利用地 建设用地 8 ii 7 3 征收农民集体所有林地 9 8 征地补偿标准修正体系及应用说明 9 8 1 补偿标准修正体系 9 8 2 补偿倍数修正系数应用说明 14 9 监督和审核 14 10 标准的更新备案 14 11 附则 15 曲靖市麒麟区征地区片综合地价表 16 曲靖市征地统一年产值标准表 17 1 前言 为贯彻落实 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28 号 和国土资源部 关于完善征地补偿安置 制度的指导意见 国土资发 2004 238 号 等文件精神 依 法合理做好征地补偿安置工作 维护被征地农民的切身利益 保 障社会经济建设健康发展 根据 国土资源部关于切实做好征地 统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知 国土资 发 2008 135 号 和 国土资源部办公厅关于征地统一年产值 标准和征地区片综合地价测算成果意见函 国土资厅函 2008 422 号 结合云南省实际 制定本标准 1 适用对象 在云南省实施新的征地补偿标准区域范围内 国家征收集体 农用地进行补偿费用测算时 适用本标准 征收集体建设用地和 国有农用地的 可参照本标准及其它相关规定经测算后确定其补 偿标准 2 引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条款 通过在本标准的引用而构成 本标准的条款 本标准公布时 所示版本均为有效 TD T 1005 2003 农用地定级规程 TD T 1006 2003 农用地估价规程 第二次全国土地调查云南省土地分类 2007 12 云南省土地分类 云南省土地过渡分类 2 3 依据 1 中华人民共和国土地管理法 2004 年 8 月 28 日 2 云南省土地管理条例 1999 年 9 月 24 日 3 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28 号 4 关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工 作的通知 国土资发 2005 144 号 5 云南省国土资源厅转发国土资源部关于开展制定征地 统一年产值标准和征地区片综合地价工作文件的通知 云国土 资耕 2005 188 号 6 国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片 综合地价公布实施工作的通知 国土资发 2008 135 号 7 云南省人民政府关于印发云南省被征地农民基本养老 保障试行办法的通知 云政发 2008 226 号 8 云南省被征地农民基本养老保障试行办法 9 云南省林地管理条例 草案 4 总则 4 1 概念及内涵 4 1 1 征地统一年产值标准 征地统一年产值标准 简称 年产值标准 是在县 市 区 范围内 以各个乡镇的灌溉水田 望天田 水浇地 旱地 菜地 园地 养殖水面等地类 1近三年主要农产品平均产量 价格为主 1 按 云南省土地分类 划分地类 3 要依据 综合考虑被征收农用地类型 土地质量 级别以及农产 品价格等因素 经综合测算和平衡后确定的农用地综合年产值 征地统一年产值标准内涵的实质是被征收农用地的综合年产值 它不仅包括了农用地农作物的收益值 还要考虑被征收农用地带 来的其它相关收益 4 1 2 征地统一年产值区域分类 在年产值测算的基础上 以乡镇 或其它可设定的区域范围 为单位 根据各乡镇的年产值平均水平 充分考虑各乡镇的区位 条件 经济发展水平和农业生产水平等因素 将县 市 区 划 分为若干经济社会情况相对一致的区域作为征地的统一年产值区 域分类 一个县 市 区 可以有若干个年产值区域 区域的年 产值标准根据区域内各乡镇的年产值平均水平综合确定 区域内 的征地补偿标准根据区域年产值标准和相应的补偿倍数确定 4 1 3 补偿倍数 区域平均综合补偿倍数 简称 补偿倍数 为土地补偿和安 置补助倍数之和 是在征地统一年产值区域范围内 根据各类区 域的土地区位 农民现有生活水平和社会经济发展水平 以及区 域原征地补偿标准等因素 充分考虑征地补偿对周边地区的影响 和控制作用 经综合平衡确定的各区域内的补偿倍数 补偿倍数 与统一年产值区域相对应 一个区域只有一个补偿倍数标准 依据 中华人民共和国土地管理法 第四十七条 并参照 云南省土地管理条例 第二十三条 第二十四条中的相关规定 分别确定土地补偿和安置补助费的补偿倍数 但土地补偿倍数和 安置补助倍数之和不得超过三十倍 在确定了补偿倍数的区域 4 土地补偿倍数和安置补助倍数之和不得超过公布的补偿倍数或经 修正后的补偿倍数 4 1 4 征地补偿标准 在制定统一年产值标准的区域 征地补偿标准是根据统一年 产值标准和其对应的补偿倍数计算的某一区域的征地补偿费用标 准 在制定征地区片综合地价的区域 区片价即为对应片区的征 地补偿标准 4 1 5 征地区片综合地价 征地区片综合地价 简称 征地区片价 或 区片价 是指在 城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内或根据需要 设定的区片范围内 依据地类 产值 土地区位 农用地等级 人均耕地数量 土地供求关系 当地经济发展水平和城镇居民最 低生活保障水平等因素 划分征地片区 并采用规定的方法测算 的区片综合补偿标准 4 2 补偿标准确定的原则 1 维护被征地农民合法权益原则 确定征地补偿标准 是在调查掌握当地农民基本生活保障水平的前提下 确保被征地 农民生活水平不因征地而降低 并体现长远生计和未来发展的需 要 2 主导性原则 由于土地利用类型的多样性 不同种植 结构的产量与产值差异很大 导致农用地产量与产值的差异也很 大 因此 在确定征地补偿标准时以区域内的主要地类 主要耕 种的农作物以及主要农用地的客观收益的平均值作为确定补偿标 准的依据 5 3 同地同价原则 在同一均质区域内 不同宗地的征地 补偿标准相同 且不因征地目的及征收后土地用途不同而有差异 4 协调平衡原则 确定征地补偿费用必须与以往征地补 偿标准相衔接 一般不低于当地原征地补偿标准 以免出现补偿 水平大的起伏和波动 5 测算时点的原则 本次新的征地补偿标准对应的基准 日为 2009 年 1 月 1 日 有效期为两年 4 3 征地补偿标准实施范围划分 云南省新的征地补偿标准实施范围为 在全省 16 个州 市 政府所在地的县 市 区 土地利用总体规划确定的建设用地范 围内或根据需要设定区片价的范围内 采用征地区片综合地价补 偿标准 其余之外的区域采用征地统一年产值补偿标准 对纳入 区片价测算范围的征地 按征地区片综合地价进行补偿 对区片 价测算范围外的征地 采用征地统一年产值补偿标准进行补偿 5 征地补偿的构成 根据 中华人民共和国土地管理法 第四十七条 以及 国 务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会 保障工作指导意见的通知 国办发 2006 29 号 和 国土资 源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施 工作的通知 国土资发 2008 135 号 的相关规定 征地补 偿由如下三部分内容构成 1 征地补偿费 包括土地补偿费和安置补助费 2 青苗和地上附着物补偿费 6 3 被征地农民社会保障 5 1 征地补偿费 征地补偿费分别按征地区片综合地价或征地统一年产值标准 进行测算 在本标准中征地补偿费包括了土地补偿和安置补助两 项费用 制定区片价的区域以征地区片综合地价计算征地补偿费 其余的区域以征地统一年产值标准计算征地补偿费 云南省 16 个州 市政府所在地的县 市 区 征地区片综 合地价和 129 个县 市 区 征地统一年产值标准 补偿倍数及 区域平均补偿标准详见附表 5 2 青苗和地上附着物补偿费 征地时土地上有附着物的 其青苗和地上附着物补偿费依据 云南省土地管理条例 以及各州 市依法制订的有关青苗和地 上附着物补偿标准和具体实施细则执行 并与新的征地补偿标准 一同配套实施 青苗和地上附着物补偿有争议的 可由双方认可的有资质的 评估机构进行评估 并由当地政府进行协调和裁决 确定补偿标 准 5 3 被征地农民社会保障 被征地农民纳入社会保障的具体办法和标准由政府劳动和社 会保障部门依法制订 根据云南省人民政府 云政发 2008 226 号 云南省人 民政府关于印发云南省被征地农民基本养老保障试行办法的通知 云南省纳入社会保障的被征地农民基本养老保障费用 按照 云南省被征地农民基本养老保障试行办法 执行 7 依据 云南省被征地农民基本养老保障试行办法 第七条和 第八条 有关基本养老保障资金 政府补贴部分由财政部门从增 收的专项征地资金中一次性划拨 政府在征收土地过程中根据国 家确定的土地级别 每亩增收不低于 2 万元的资金 专项用于基 本养老保障 个人缴纳和集体补助部分从不超过 50 的安置补助费和不 低于 70 的用于被征地农户的土地补偿费中列支 在征地时 各级人民政府应将基本养老保障费用作为农地取得费用的一部分 依法测算 并由征地机构将测算的土地补偿费 安置补助费 基 本养老保障费等测算资料送财政部门 劳动保障部门 国土资源 部门 基本养老保障费用由财政部门进行一次性解缴 两项费用 尚不足以支付时 其不足部分由财政部门从国有土地有偿使用收 入中予以补足 被征地农民基本养老保障费用在征地补偿费用中列支部分的 具体比例或数额 以统筹地财政部门 劳动保障部门 国土资源 部门核定的数额为准 人口密度大的区域 在按照新的补偿标准 对土地进行补偿时 可以根据需要安置的人口安排社会保障费用 被征地农民基本养老保障费用的核定 趸缴 管理和使用 按照 云南省被征地农民基本养老保障试行办法 中的相关规定 执行 6 征地补偿标准的应用 征地补偿费用的计算按划定的统一年产值区域和征地区片 分别采用相应的补偿标准 8 在征地时根据被征地对象的具体情况 其征地补偿费 青苗 和地上附着物补偿费 以及被征地农民基本养老保障费用由当地 财政部门 劳保部门 国土部门和其它相关管理部门调查核准后 依据相关规定依法实施 6 1 制定征地统一年产值标准区域的补偿 在制定年产值标准的区域 根据所在区域的统一年产值标准 和相应的补偿倍数计算征地补偿费用 在征地的实施过程中 考虑到具体宗地的地类 被征地单位 人均耕地等的差异情况 可根据所征的地类和被征地单位的人均 耕地占有状况对补偿倍数进行适当调整 具体的修正方法参见本 标准第 8 节 征地补偿标准修正体系及应用说明 6 2 制定征地区片综合地价区域的补偿 在制定区片价的区域 按征地所在区域的区片价计算征地补 偿费用 区片价不设修正体系 直接按公布的区片综合地价标准 进行补偿 7 有关特殊情况的处理 7 1 跨区域线型征地 线型工程或跨多个征地补偿标准测算区域的项目 要按公布 的相应区域统一年产值补偿标准或区片综合地价确定征地补偿标 准 相邻区域因补偿标准差异较大产生矛盾时 可以根据实际情 况 依据土地质量 人均耕地状况和经济发展水平等 将该项目 区域划分为若干均质区段 在各区段内以高者为基础 按照区位 逐段平衡 以确定项目所跨各区域的补偿标准 或根据国家相关 文件规定依法确定项目区的统一征地补偿标准 9 7 2 区域内局部未利用地 建设用地 区域内局部未利用地 建设用地按照各州 市已公布的征地 补偿标准补偿 或参照征地统一年产值补偿标准进行修正后补偿 大中型水利水电工程的征地 应在相对一致的区域内按照同地同 价的原则 根据公布的补偿标准和有关法规规定的标准确定补偿 费用 城镇周边等地区 如果公布的征地补偿标准低于现有补偿水 平 实际征地补偿费用可在公布标准的基础上修正确定 根据国土资发 2005 144 号文件精神 已经完成了农用地 定级的地区 应充分吸收农用地定级的成果 已按 农用地估价 规程 完成农用地征用价格评估的地区 要充分考虑评估的结果 因此 在没有进行农用地分等定级估价的县 市 区 以公 布的补偿标准计算征地补偿费用 在已完成农用地分等定级估价 的县 市 区 在保证农用地估价的内涵和结果与新的补偿标 准充分衔接的情况下 可将农用地估价结果作为计算农用地补偿 费用的参考依据 7 3 征收农民集体所有林地 征收农民集体所有林地的补偿 按照 云南省林地管理条例 草案 第四十二条中的规定及国家相关规定执行 8 征地补偿标准修正体系及应用说明 8 1 补偿标准修正体系 依据 中华人民共和国土地管理法 第四十七条中的相关规 定 并以 云南省土地管理条例 1999 年 9 月 24 日 第二十 三条 第二十四条中有关土地补偿倍数和安置补助补偿倍数的计 10 算方法 结合云南省实际 选择土地利用现状和被征地单位的人 均耕地作为征地补偿标准的修正因素 对全省各县 市 区 各 种地类平均年产值和补偿标准进行统计分析 计算各种地类补偿 标准的平均修正幅度及补偿倍率的变化比例 通过对补偿倍数的 加 减 修正 建立补偿标准的修正体系 编制征地统一年产 值标准补偿倍数修正系数表 根据云南省各地自然 社会经济差异较大的实际情况 将全 省公布的补偿倍数分为三个区间来进行修正 即 补偿倍数分 16 20 21 25 26 30 三个区间分别进行修正 三个区间的 修正系数表分别见表 1 表 2 和表 3 补偿倍数的修正以被征地的土地利用现状和被征地单位征地 前的人均耕地水平做为补偿倍数的修正因子 对公布的补偿倍数 进行加 减 修正 根据地类及人均耕地水平 在修正系数表中 查询可加 减的补偿倍数 并与该区域公布的补偿倍数相加后得 到修正后的补偿倍数 根据 中华人民共和国土地管理法 第四十七条中的规定 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过年产值标准的三十倍 因此 补偿倍数修正后最高为 30 倍 最低为 16 倍 当修正后 的补偿倍数超过 30 倍则以 30 倍计算 当修正后的补偿倍数低 于 16 倍则以 16 倍计 但草地除外 其它农用地的修正情况应 参照本标准第 7 节的相关规定 在实际征地过程中 所征地类的确定以当地国土资源部门最 新土地利用现状调查核准的地类为准 人均耕地数量以当地县级 人民政府和国土资源部门统一核定的宗地所在单位征地前人均耕 11 地数为准 12 表 1 补偿倍数在 16 20 之间的倍数 加 减 修正系数表 土地利用现状水田水浇地旱地园地坑塘水面 被征地单位人 均耕地 R 亩 平田梯田 望天 田 水浇 地 菜 地 2 平 旱 地 梯 地 坡 旱 地 轮 歇 地 果 园 茶 园 其 它 园 地 草地 藕塘 1 渔塘 1 其它可 调整地 类 其 它农用 地 3 R 1320040 2 3 53 2 3 1154 1 R 0 925431151 1 2 44 1 2 1065 0 925 R 0 8505422620 1 350 1 976 0 850 R 0 77565337310 2610 887 0 775 R 0 70076448421 1721 798 0 700 R 0 625875595320832 6109 0 625 R 0 5509866106431943 51110 0 550 R 0 475109771175421054 41211 0 475 R 0 4001110881286531165 31312 0 400 R 0 3251211991397641276 213 0 325 R 0 25013121010108751387 1 0 250 R 0 17513 11 11 11 9 8 6 9 8 0 0 175 R 14 14 12 12 14 12 10 9 7 14 10 9 1 14 14 参考 周边 相同 地类 或参 照其 它相 关规 定确 定修 正倍 数 13 注 1 藕塘 渔塘在 云南省土地分类 中为养殖水面 在 第二次全国土地调查云南省土地分类 中可视为坑塘水面 2 菜地在 第二次全国土地调查云南省土地分类 中视为水浇地 征收城市郊区菜地的 应同时按照有关规定缴纳相关费用 3 补偿倍数修正后最高为 30 倍 最低为 16 倍 当修正后的补偿倍数超过 30 倍则以 30 倍计算 当修正后的补偿倍数低于 16 倍则以 16 倍计 但草地最低补偿倍数除外 其它农用地的倍数修正应同时参照其它相关规定 表 2 补偿倍数在 21 25 之间的倍数 加 减 修正系数表 土地利用现状水田水浇地旱地园地坑塘水面 被征地单位人 均耕地 R 亩 平田梯田 望天 田 水浇 地 菜 地 2 平 旱 地 梯 地 坡 旱 地 轮 歇 地 果 园 茶 园 其 它 园 地 草地 藕塘 1 渔塘 1 其它可 调整地 类 其 它农用 地 3 R 1320040 2 3 53 2 3 1154 1 R 0 925 431151 1 2 44 1 2 1065 0 925 R 0 850 5422620 1 350 1 976 0 850 R 0 775 65337310 2610 887 0 775 R 0 700 76448421 1721 78 0 700 R 0 625 87555320832 6 0 625 R 0 550 8 6 6 6 4 3 1 9 4 3 5 0 550 R 0 475 7 7 7 5 4 2 5 4 4 0 475 R 0 400 8 8 8 6 5 3 6 5 3 0 400 R 0 325 7 6 4 7 6 2 0 325 R 0 250 8 7 5 8 7 1 0 250 R 0 175 8 6 8 0 0 175 R 9 9 9 9 9 9 9 9 7 9 9 1 9 9 参考周 边相同 地类或 参照其 它相关 规定确 定修正 倍数 注 1 藕塘 渔塘在 云南省土地分类 中为养殖水面 在 第二次全国土地调查云南省土地分类 中可视为坑塘水面 14 2 菜地在 第二次全国土地调查云南省土地分类 中视为水浇地 征收城市郊区菜地的 应同时按照有关规定缴纳相关费用 3 补偿倍数修正后最高为 30 倍 最低为 16 倍 当修正后的补偿倍数超过 30 倍则以 30 倍计算 当修正后的补偿倍数低于 16 倍则以 16 倍计 但草地最低补偿倍数除外 其它农用地的倍数修正应同时参照其它相关规定 表 3 补偿倍数在 26 30 之间的倍数 加 减 修正系数表 土地利用现状水田水浇地旱地园地坑塘水面 被征地单位人 均耕地 R 亩 平田梯田 望天 田 水浇 地 菜 地 2 平 旱 地 梯 地 坡 旱 地 轮 歇 地 果 园 茶 园 其 它 园 地 草地 藕塘 1 渔塘 1 其它可 调整地 类 其 它农用 地 3 R 132000 2 3 53 2 3 11 1 R 0 925 3111 1 2 4 1 2 10 0 925 R 0 850 2220 1 30 1 9 0 850 R 0 775 33310 210 8 0 775 R 0 700 21 121 7 0 700 R 0 625 32032 6 0 625 R 0 550 313 5 0 550 R 0 475 2 4 0 475 R 0 400 3 3 0 400 R 0 325 2 0 325 R 0 250 1 0 250 R 0 175 0 0 175 R 4 4 44 4 4 4 4 4 4 4 4 1 4 参考周 边相同 地类或 参照其 它相关 规定确 定修正 倍数 15 注 1 藕塘 渔塘在 云南省土地分类 中