物业管理服务经营有限公司计划书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除第八届“挑战杯”四川省大学生创业计划竞赛修圆物业管理服务经营有限公司 【创业团队】王超 陈虹 付瑶瑶 汪鹏 许淑桃 张羽萱目 录此文档仅供学习与交流第一章 项目概要1.1 项目背景为弥补现有市场的空缺，适应和满足业主个性化的多元需求，切合物业管理行业和现代服务业发展的需要，体现物业管理专业化、社会化、市场化和现代化发展的要求，促进物业管理行业科学可持续发展，我们正在筹备并即将开办修圆物业管理服务经营有限公司。该公司将对人们生活品质的优化提升、精神文明和生态文明积极建设等都具有重大的意义。1.2公司简介修圆物业管理服务经营有限公司是以物业管家服务和物业顾问服务为主营业务的一家物业管理服务公司，以外派服务和输出劳务为基本方式。公司针对物业管理多种经营和资产管理、且目前大多物业服务企业未触及或未深入等实际情况而建设。 公 司 名 称: 修圆物业管理服务经营有限公司 注 册 资 本: 50万 注 册 地 址: 四川省达州市 公 司 性 质: 有限责任公司 公 司 理 念：心服务，新发展 公 司 宗 旨：为您服务，共创价值1.3业务介绍公司的主营业务主要有两大块：一是物业管家服务，包括物业经营服务和家政代理服务；二是物业顾问服务。管家业务包括：（1）物业经营服务：通过对目前大多物业服务企业未触及或未深入私人物业的经营管理，满足业主资产使用的个性化需求而进行整合开发出的一种业务类型。该服务主要包括为业主提供全面的房屋租、售、养等信息；接受业主房屋托管委托，受托处理业务房屋的租、售、养等，从中获取收益。（2）家政代理服务：既有为业主提供其所需的单一或多项家政服务（如室内清洁、小型设施设备采购及简单护理、订松报纸和牛奶等），也指家政与社区养老服务配合或兼容的特别服务（如照看老人、推拿按摩、读书读报等）。顾问业务包括：（1）规划顾问：本业务指物业开发建设前，根据不同的项目定位，提供不同业态的需求分析、资源配置建议、设施选型建议、项目内外的交通动线规划等，公司将参与其中的调查、论证、评估、方案制定等。（2）质评顾问：本业务包括参与开发商、业主等对其所拥有的物业进行质量评估时的评估标准制定、评估现场考察、评估程序商讨、评估报告撰写等。（3）信息顾问：本业务主要是针对那些希望物业安全和增值而缺少专业知识的业主提供的物业管理法律、知识方法的信息宣传和咨询服务等。（4）置业顾问：本业务通过实地评估，了解行业信息等方式对有意向置业的业主提供有关房屋购买、继承、受赠等信息服务、办理手续服务、价格磋商服务等。1.4 经营优势1.4.1 稀缺性物业管理行业在30年的发展历程里，物业服务公司如雨中春笋般迅速发展。但如同所有新兴行业一般，市场发展的不健全让行业发展困难重重；因此，在政府调控的辅助下，行业创新升级、发挥主观能动性就显得尤为重要。目前，开展物业管家服务、物业顾问服务等新型外延式业务的物业公司甚少，这种稀缺性利于我公司的成长与发展，其业务开展正好弥补了市场空缺。1.4.2 专业性专业性与服务性是物业管理最基本的特点。从企业核心竞争战略要素角度看，具备专业技能、资源与领导层远见卓识及把握新趋势能力同为现代企业三大核心竞争战略之一。本公司开展的所有业务建立在科学流程基础上，这些流程是物业管理人经过很多年工作、分析不同顾客需求，结合当地法律法规的要求并用科学的理论、知识和方法总结出来的一套工作流程。1.4.3 适应性物业管理作为目前中国的新兴行业，随着市场经济的逐步完善而得到长足进步，然而由于经济发展水平的差异以及人们对物业管理有不同程度的认识，物业服务公司的专业化程度也不相同，要顺应各类物业、业主、物业服务公司自身甚至是开发商的发展需求，就需要增强对市场和对需求的适应性。本公司针对物业管理多种经营和资产管理、且目前大多物业服务企业未触及或未深入等实际情况而建设，弥补了现有市场的空缺，符合市场发展趋势，具有较大的适应性。1.5市场前景在我国物业管理发展30余年取得辉煌成就的同时，行业生存状况却不容乐观，57.76%的物业服务企业处于微利甚至亏损状态。为扭转小盈大亏的局面，不少企业不得不开展多种经营，并形成了各自独特的模式。这些模式中，常规服务模式没有给企业带来实效，专项服务模式带来了较少许的实效，只有特约服务模式带来了较大实效；这些实效的主要表现是企业盈利、纠纷减少、辖区和谐、社区稳定等。物业管理企业想要取得持续稳定的发展，开展多种经营已是不争的突破口。修圆物业管理服务经营有限公司所涉及的物业管家服务和物业顾问服务两大主营业务，立足于达州市物业管理发展低级、不规范，物业管理观念落后、思想保守，物业管理人才缺乏、信息滞阻，业户需求多元、期望趋高等现状，结合物业管理多种经营和资产管理，为弥补市场现有的业务空缺，特色建设而成。我们主要的顾客群体是有相应需求的业主和开发商。比如对于房屋出租，我们主要针对房屋闲置的业主，将其房屋合理利用，收取一定的费用，达到双赢的效果；在家政服务方面，覆盖所有的业主，不仅提高业主的生活质量，更能提高业务收入，使得公司更好更快的发展，同样达到双赢的目的；在物业顾问服务中，由公司和第三方合作而共同推动，我们更多的是以联络人、参与人的身份协助第三方，为其提供信息咨询、项目建议、文件制定等服务。第二章 公司运营2.1 公司组织公司初期组织结构采用直线制，并实行总经理负责制，总经理下设客服行政部、经营市场部、计划财务部、文化品质部4个部门，每个部门都由物业管理专业人员组成。本公司的创业团队成员目前主要是由XXX学院经济管理学院物业管理专业的优秀学生组成，成员各司其职，将参与公司的各项工作。此外，公司将诚邀多位经济管理学院的专业老师以及实际企业中的高管和其他社会人士出任顾问。基本组织结构如下：修圆物业管理服务经营有限公司组织结构总经理客 服 行政部经营市场部计划财务部文化品质部董事长（董事会）董事会的主要职责是：监督公司整体的运营情况；决定公司内部管理机构的设置；批准公司的基本管理制度；听取总经理的工作报告并作出决议等。总经理的主要职责有：全面负责公司的生产、经营、管理工作；决定公司整体的运营规划和投资方案；负责召开高层行政会议，并向董事会报告工作；执行董事会的决议等。客服行政部的主要职责是：内外联系、联络和前台接待、客户档案建立与管理、投诉收集和处理、纠纷协调、客户联络与联谊、员工考核等。经营市场部的主要职责是：具体负责公司市场开拓和营销推广、业务拓展和洽谈、任务安排和市场调研、反馈、服务和市场检查、分析等。计划财务部的主要职责是：财务预算或计划编制、营运资金管理、资金筹集与使用、财务工作总结与分析、会计记账报账等。文化品质部的主要职责是：公司文化的打造、管理服务质量评估、公司品牌建设、服务创新等。2.2 人力资源管理公司主营的是劳动密集型服务，人力资源管理对于公司的成立与发展有至关重要的作用。而人力资源成本的控制对于公司产生、维持、提高利润有积极的作用。人力资源管理的根本目标为“事得其人，人尽其才”。具体表现为：实施公司员工的选拔与培训；满足现阶段业务对人员的需求；对公司决策层提出人力资源管理的建议；建立完备的激励制度与考核制度；拥有良好的组织氛围。2.2.1 人力资源管理的核心人力资源管理的核心员工培训酬薪管理绩效管理2.2.1.1 绩效管理1.对分配的任务完成状况进行考核，确保分配的任务得到执行，并维系目标的一致性；2.对任务完成的状况进行客户反馈；3.随时对所聘职员及员工进行综合考评，不合格的将按规定进行末位淘汰。2.2.1.2 薪酬管理根据岗位的贡献度及分配任务完成的状况对员工进行奖惩与反馈，激励员工，确保分配的任务得以完成。2.2.1.3 员工培训根据组织发展需要及现有员工之间的差距，提升员工能力及技能，保障员工的能力与潜能能够支撑完成公司的现有及未来目标。2.2.2 人力资源管理体系框架图公司近期战略规划及主线任务人力资源管理总体战略规划及管理人力资源规划人力盘点招聘人员配备、任用部门设置及部门职责划分岗位设置岗位职责及任职资格确定工作流程培训实施岗位评价职级、薪级体系外部薪资调查薪资定位薪酬、福利体系工作实施考核实施员工综合报酬实施(激励手段的运用，工资、培训、淘汰、晋升等)工作规范培训需求人力资源管理体系2.2.3 员工招聘流程公司通过招聘一批正规物业管理专业毕业和工作的人，利用学校优势，邀请相关专家对物业管理知识特别是物业顾问知识进行专门培训，重点掌握物业顾问理论和相关实际操作能力。经过统一的一个月的学习和强化培训，通过考核，最后成为公司正式员工。为了保证给客户提供高质量的物业服务，公司将对员工的聘用严格把关。第一步：报名；第二步：初步考试，主要考察大学生是否具备公司所要求的物业管理基本知识的能力；第三步：面试，主要考察大学生是否具备相应的表达能力和沟通能力；第四部：培训，主要对招收新人进行相关业务培训，尤其重视物业顾问理论的学习；第五步：考核，考核合格后，正式成为公司员工。大学生报名基础知识初试面试专业培训正式员工考核 员工招聘流程图2.2.4 员工培训及淘汰制度对于通过所有考核的员工，公司将与之签约，成为公司的正式员工。在成为正式员工后，只有经过了一段时间的专门培训(有适当补贴)，并通过考核后，方能正式上岗。在员工的合同期内，员工还需参加公司的在岗培训，以便能更好的提高服务质量。同时，在日常工作中，公司将不定期地对员工进行培训，并适时提供机会让员工们在一起研讨交流，相互促进、共同提高。另外，我们还将不定期地通过多种途径对员工的服务质量进行调查，并根据客户对员工在工作中的意见与建议，随时对所聘员工进行综合考评，不合格的将按规定进行末位淘汰，以保证服务质量。2.2.5 员工考核制度公司设立专门的技术与服务考核人员，对员工技术与服务实行考核。员工的考核流程包括：定期技能测试、客户情况分析、客户意见反馈、服务质量调查等。2.2.6 员工来源保障1.资源保障：依托母校和校友、立足于有联系的实践教学基地和社区基础，人力资源可以得到充足的保障；2.信誉保障：公司通过与高校建立长期合作关系，公司信誉可以得到保证；3.不收费用：面对大学生招聘，公司不收取任何费用；4.利益保证：公司凭借市场营销宣传，一定会有很大的市场份额；通过精心的管理安排，公司员工的工作效率会得到很大提高。公司的长远发展可以保证员工的高收入并能保持长期稳定。2.3 公司战略公司的目标是，在5年时间内通过科学的经营管理，优化公司内部的资源配置，建立并保持公司在客户中的良好形象；运用合理的营销策略，让公司奠定好形象、扩大影响，使其在物业管理服务市场上占据较高的地位；并通过服务创新，开发出适合市场需要的新服务，保持同行业中的领先地位。具体战略：2.3.1导入期(1-3年)：第1年： 服务导入市场，拓展市场容量，树立品牌形象，积累无形资产； 加强有效宣传的力度，实现多样化、立体式宣传战略； 初步打开并占领达州物业管家和物业顾问服务市场，替代一般家政公司和房产咨询公司，挤占其市场份额，为以后扩大公司规模作准备； 加大资金流通，为扩大服务规模和服务种类做准备。第2-3年： 通过扩大公司规模，继续开发近乎空白的市场，增加市场占有率，打开并初步占领达州市物业管家和物业顾问服务市场； 提升品牌形象，扩大公司影响力，增加无形资产； 增加投入，扩大服务网络； 公司服务基本成熟，重点提升服务品质，拓展市场，形成优质低价的品牌印象。2.3.2 发展期(4-5年)： 建立四川省和整个西部地区管理网络,努力争取在主要的市、州开设一家以上的分公司； 调查、研究适合本服务和当前市场状况的销售网络； 初步建立高效的管理、运营模式，提升管理水平； 准备开发相关服务。2.3.3 中后期(6-10年)：全力开拓全国市场，争取10年内实现在全国各主要大中城市市场建立服务店,提高管理运营体制，努力建成全国物业管理集团企业，并开发针对性的新服务项目；不断完善财务分析系统，尽可能地使投入产出比例趋向合理和科学化，以达到事前预测，事中控制和事后处理；注重公司的文化建设和管理团队建设，设立公司内部刊物,发扬和深化公司的发展理念；更加重视履行公司的社会责任，使公司的社会形象深入人心。2.4 营销策略公司营销策略包括目标市场策略、广告策略、品牌策略以及公共关系策略，以优质、快捷服务赢得头回客、回头客，不断提高公司及其服务的满意度、认可度及市场占有率、盈利率。2.5 资金结构股本规模及结构暂定为：公司投入资本300万，其中，外来风险投资入股150万、创业团队资金入股80万、银行贷款70万。具体安排为：前期一次性投入150万，公司流动资金100万，公司应急资金50万。第三章 市场分析3.1 市场总体分析3.1.1服务分析随着中国物业管理市场化进程的加快，不论是在日常工作上，还是特色服务上，物业服务企业都在不断创新。特别是从本世纪初开始，国内稍有名气的物业服务企业基本上都开展了物业管理顾问业务，并出现了如公元、之平管理、诚则成等专业的物业管理顾问企业。这些企业的业务特色是针对被服务公司的需要，设计和推行公司全新的管理机构及职能系统、全新的管理规章制度、全新的管理方法；设计和推行高效率信息管理系统、建立通畅的沟通渠道；设计和开创新的培训体制，建立新型的人际关系等等。这对本公司的建立发展具有很大借鉴意义。针对物业管理多种经营和资产管理、且目前大多物业服务企业未触及或未深入等实际情况，以及目前物业管理行业发展、专业建设和人才培养的现状与需求，本公司以物业管家服务和物业顾问服务作为主营业务具有较大的市场优势、人才优势和可行性、必要性。3.1.2潜力分析修圆物业管理服务经营有限公司所涉及的物业管家服务和物业顾问服务两大主营业务，立足于达州市物业管理发展低级、不规范，物业管理观念落后、思想保守，物业管理人才缺乏、信息滞阻，业户需求多元、期望趋高等现状（如大部分业主认为物业管理就是什么都要管，物业从业人员专业出身的比例少，以及物管与业主信息沟通不畅等），本公司结合物业管理专业建设发展需要，充分引用物业管理专业人才，保证了业务开展的现实需要性、操作可行性、服务全程性，具有较好的市场潜力和前景。尤其是国家和地方大力发展现代服务业和加强实践育人的时代潮流下，本公司的建立将更具市场价值和社会意义。3.2 顾客分析我们主要的顾客群体是有相应需求的业主和开发商。比如对于房屋出租，我们主要针对房屋闲置的业主，将其房屋合理利用，收取一定的费用，达到双赢的效果；在家政服务方面，覆盖所有的业主，不仅提高业主的生活质量，更能提高业务收入，使得公司更好更快的发展，同样达到双赢的目的；在物业顾问服务中，由公司和第三方合作而共同推动，我们更多的是以联络人、参与人的身份协助第三方，为其提供信息咨询、项目建议、文件制定等服务。3.3 SWOT分析3.3.1 优势（1）专业支撑得力。物业管理专业在四川省最早开办，积累了较多较好的经验，并有四川省物业管理专业综合改革试点项目强力支撑和专业老师的全面指导, 此外，参与该项目的学生都是物业管理专业学生，知识储备较之其它专业学生更丰富。（2）学校支持给力。物业管理作为特色专业，学校和系科投入了大量的精力和资金进行重点建设。（3）达州市整体物业发展水平还较为落后，专业性人才严重缺乏，业务范围和方向还比较狭小，对于本项目涉及的业务开展不多，而我们恰好有人才优势，可以补足大家所缺乏的，形成核心竞争力。因此，我们的可发展机会还很多。（4）由于经济水平的日益提高，人们对于生活质量的要求也随之提高，相应的，广大业主对于物业日常管理这一方面的要求也逐步提升，本项目涉及的业务，刚好满足了业主的多元需求，具有很好的市场。3.3.2 劣势（1）由于物业发展在中小城市发展还不够快，特别是达州，物业行业的发展水平较为落后，发展缓慢、规范性不够。还有一部分人对物业管理的认识还不够，因此对于本项目的认可性在一定程度上还是有难度的。(2)近一两年来，在国内大中城市物业管理顾问的热度有所下降，一些企业如今也开始紧缩战线，舍弃了顾问业务。一些顾问项目合同中止、收不到钱的消息也时有耳闻。这已经成为每一个物业管理顾问工作者必须要思考和面对的问题。(3)在“置业顾问”这一块，相对于市场上的专业房地产中介而言，我们的劣势较明显。3.3.3 机会(1)在当前，很多企业都在实行多元化战略，物业管理行业也不例外。在物业逐渐规范化和系统化的今天，物业企业必须寻求多方位经营，我们正可以乘此机会来扩展自己的业务范围，从而增加自身收益。(2)顾客的需要是我们服务的源泉。随着经济社会的发展，人们对于生活水平的要求也相应提高，对于日常业务方面需要得更多，更精细；而对于物业的保值增值及充分利用上，也有了更多的需求。因此，我们可以把握此次机会，把我们的公司做大做强。（3）如今在国家政策的支持下，服务业的整体政治、经济、技术、社会方面越来越条件成熟，物业服务业务发展机会也更多。3.3.4 威胁(1)物业市场竞争较大，想要站稳还是有一定难度。(2)此项目的可模仿性较高，一旦引起行业性模仿，那么竞争压力将会更大。(3)各种新型服务的推出，产品的差异化越来越小。第四章 营销策略4.1 目标市场策略目前，国内物业管理市场任处于初期发展阶段，物业管理水平参差不齐。从消费者的购买力、消费心理、文化素质水平、服务意识、品牌意识等诸方面综合分析，结合公司主营业务，我公司将以社会中高层收入者为主要服务对象，我们将通过传单、广告等宣传途径，使社会(尤其是中高层收入者)开始接受我们的公司和我们的服务理念。由于这块市场当前的相对空白，我们能迅速占领大部分市场分额。随着人民生活水平的提高，高收入者不断增加，这部分人群可支配资金可观，衣食无忧，工作压力大，追求生活质量，且文化程度普遍较高，易接受新鲜事物。随着市场对本公司服务的认可，我们将能迅速发展壮大。4.2广告策略通过评估各种广告媒体到达目标顾客的能力，选择适合目标顾客媒体习惯的媒体（如电视、报纸、杂志、互联网等），广告设计努力塑造产品形象，全面展示公司拓展业务的性能、用途、价值等。4.2.1 公司形象广告在大众媒体和专业媒体上发布制作精良的公司形象广告，广告力求信息传达准确到位，同时配以文字报道则会取得更为良好的效果。宣传公司理念：向社会提供优质服务，提升人们生活品质，促进精神文明和生态文明积极建设。4.2.2 公司品牌广告品牌广告可以通过多种渠道进行。广播、电视广告信息传递时间短，可以用来提高知名度；利用报纸、杂志制作一些寓意深刻、高品位的广告，提升品牌形象；产品品牌广告保持风格的统一，利用不同媒介的特色，建立全方位、立体的信息传播网。4.2.3 公益广告利用报纸、杂志、广播、电视等传播渠道外，也在社会公益活动中树立公司的良好形象。如宣传爱护公共设施设备，共同维护公共卫生和绿化环境等。4.2.4 建立公司的IBS(Internet Business System)现代社会是一个信息的时代，网络在现代社会中起着不可忽视的作用，是人们沟通的桥梁，现在的人们在很大程度上对网络形成了依赖，因此，作为现代的公司，我们将会充分利用现在的高新技术，建设好公司的网站，进行广泛的宣传，同时建立公司的网络办公系统，加快公司的运作效率。4.3 品牌策略 统一使用修圆物业管理服务经营有限公司的品牌,注册品牌商标,依法保护品牌专利； 用广告等方式大力宣传修圆物业的品牌,建立品牌认知； 通过提高服务质量，完善服务种类,增加品牌知名度、美誉度和忠诚度，保持老客户，吸引新客户； 加大市场业务拓展力度，扩大业务在市场的占有率，通过高占有率形成服务品牌效应，将公司业务深入到消费者心坎中，让消费者信任公司品牌和产品。4.4 公共关系策略在公司筹建初期开始公关工作。1.公司筹建初期，公关活动的重点是提高公司知名度，辅助开发建设广泛的市场网络；在企业内部达成一致的认识，员工要在凝聚力、使命感、产品质量、企业形象等诸多方面达成共识，同心协力为企业的兴旺而努力。2.承办大型的物业管理学术交流会、研讨活动，从而促进学术理论的深入研究，更好指导实践，为广大人民服务；3.在XXX大学及其他院校设立物业管理奖学金，一方面培养物业管理理论研究方面的专业人才，同时也在任课教师中树立企业形象，为中后期营销奠定良好的基础；4.公司正式运营之后，公关活动的重点在于树立企业形象，吸引公众注意，与公众进行双向交流，加深公众对物业管理行业的认识，提高公司的知名度与美誉度；5.与媒介联合举办物业管理宣传节目、开辟物业管理知识专栏，开通免费咨询热线；6.同时制作形式活泼、界面友好的主页，展开网络公关。第五章 财务分析5.1 资金来源与股本结构公司投入资本300万元。具体的资金来源与股本结构如下：资金来源：单位：万元项目来源金额权益资本风险投资150创业团队入股80债务资本银行贷款70在股本结构中，创业团队入股80万元，风险投资方面，我们打算吸引2-3家风险投资共同入股，筹资150万元，以化解风险。此外，还需要从银行贷款70万元，为期2年(金融机构2年期的借款利率为6.15%)。5.2 投资分配投资分配预算表 单位：万元项 目费 用公司注册费用 50.00办公室租金 60.00店面装潢 25.00服务设备 15.00 研究费用 6.00宣传费用 12.00员工工资 90.00招聘培训 14.00水电费用 6.00交通费用 2.00其他费用 20.00费用合计 300.005.3 预计财务报表5.3.1 预计资产负载表预计资产负载表单位：万元资产初期第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末现金30045082090011101450存货-581012.515待摊费用-47.511流动资产30045582891411301476固定资产总额-10211.7143567累计折旧-78.810.211.113.2固定资产净值-8.210.512.82455资产合计300480.48599511200.11611.2负债和所有者权益初期第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末短期借款70-应付工资-8080858585应付税金-1616161616其他应付款-1424.534.338.549.2流动负债合计70110120.5135.3139.5150.2实收资本230240240260300300资本公积-盈余公积-80350405.7591.5949未分配利润-