公积金贷款省钱有道 按年抵扣比按月抵扣更划算.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除公积金贷款省钱有道 按年抵扣比按月抵扣更划算兔年春节长假最后一天，央行宣布加息，这是自去年10月以来，央行第三次加息，公积金利率也随 之上调。三次下来，5年以上公积金贷款利率累计上调了0.63个百分点。以20年30万元的公积金贷款为例，加息后总利息为155507.55元，月供为 1897.95元，分别增加了24117.99元和100.49元。据武汉住房公积金管理中心统计，该中心去年共为2.95万户家庭发放了82.3亿元的房贷。当前，5年期以上基准利率商贷为6.6%，公积金为4.5%，选择后者要划算得多。同样是20年30万元房贷，用公积金要少还85552.35元的利息。那么，同样是公积金贷款，还能不能更省钱呢？在武昌杨园上班的徐小姐咨询，自己和老公每人每月单位加个人各缴1500元的公积金，已连续缴了15个月，共有存款4.5万元，同时又准备贷30万20年的公积金，怎么操作更划算？【贷款窍门】选择等额本金少还近2万我们常见的还款方式，叫等额本息，即每月还款1897.95元数额不变，这种还款方式的好处是只用记住一个数字，每月定期还款就完了，缺点则是要多掏利息。20年下来，总利息为155507.55元。另 一种还款方式，就是等额本金还款法，即每月所还本金是恒定的，但利息所占份额逐步减少。这种还款方式好处是可以减少利息支出，30年20万下来，总共利息 支出是135562.5元，比等额本息方式少了19945.05元。不过，等额本金每月还款额会变，而且初期还款额较高，如首期还款要2375元，其中本 金1250元，利息1125元，此后本金基本不变，利息每月减少5元左右。通俗来说，等额本息和等额本金方式产生差别的原因就是：前者是先多还利息后少还本金，同等时间下所欠的本金多所以利息多；后者是先多还本金少还利息，同等时间下欠的本金少所以利息少。在 第一年的基础上，两次抵扣间隔的12个月，徐小姐需自掏腰包还款，即到2012年的7月，她剩余应还贷款 为：352894.76-(1470.3912)=335250.08元，其中本金225082.63元。已还掉的17644.68元中，利息为 10308.76元。此时，徐小姐夫妇的账户又有12个月的存款了，共计是3.6万元可用来抵扣，即剩余待还本金为225082.63-36000元= 189082.63元。此后，同样期限不变，重新计算还款总额为287095.17元，每月还款降为1196.23元。2013年7月，徐小姐的剩余应还贷款为272740.41元，其中本金183114.49元，利息89625.92元。已还的14354.76元中，利息为8386.62元。这一年的冲抵金额仍是3.6万元，冲后待还本金为147114.49元。重新计算贷款总额为223372.4元，每月还款降为930.72元。由 于在办理前要先还完头6个月的，以2011年1月为起始月，所以徐小姐的起始还款余额应 为：455507.55-（1897.956）=444119.85元，其中本金为295318.61元，利息为148801.24。在已还的 11387.69元中，本金为4681.39元，利息为6706.3元。此时，徐小姐夫妇的公积金存款余额应该是45000+（30006）=63000元。扣除必须保留的100元，第一年7月份时，徐小姐可用来抵扣的金额为62900元。如 果用此全部抵掉贷款本金，抵扣后，徐小姐还要还本金295318.61-62900=232418.61元。以此为基础，在剩余贷款期限调整回20年的情 况下，重新计算徐小姐的贷款为：还款总额352894.76元，其中利息120476.16元，每月还贷1470.39元，比最初时每月减少了 427.56元。2014年7月，剩余的应还贷款为212203.77元，其中本金142471.02元。在已还的11168.63元中，利息为 6525.16 元。本金冲抵3.6万元后，待还本金为106471.02元。重新计算贷款总额为161661.15元，每月还款降为673.59元。【抵扣窍门】按年抵比按月扣更省钱2015年7月，剩余贷款为153578.09元，其中本金103110.41元。在已还的8083.06元中，利息为4722.45元。本金依旧是冲抵3.6万，剩余本金为67110.41元。重新计算贷款总额为101897.66元，每月还款降为424.57元。此时，房贷压力已大大减轻。2009年3月，武汉公积金中心推出了“存款自动抵扣还贷”政策，即在办理一定手续后，公积金中心的电子程序可自动从存款账户中划账还款，不必每趟自己跑银行。自动划扣还款的具体方式分两种：即按月抵扣和按年抵扣。优点缺点PK按月抵扣，优点是省去了每月跑银行存钱之苦、存多存少之忧，自己做甩手掌柜；缺点是划走的钱实质跟自己存钱一样，只有一部分是还本金，还有一部分是付的利息，总利息不变。按年抵扣，优点是每年在约定时间一次将公积金存款余额全部划扣后，抵掉的全是本金，因本金减少，所付利息也会减少；缺点是要每月跑银行，而且每年要去办一次手续，抵扣后每月还款额还不一样，需要重新适应。此外，逐月扣划要求公积金账户应保留月缴存额6倍的金额，从还贷后的第一个月后即可开始抵扣；而逐年扣划还贷，要求存款账户中应保留不少于100元的金额，且第一次扣划时间必须为贷款发放并还款6个月后。按月抵扣算账以徐小姐夫妇为例，他们每月合计有公积金存款3000元，足够抵月供。每月抵扣1897.95元，本息一共要还455507.55元，其中利息是155507.55元。第六年2016年7月，剩余贷款为96802.78元，其中本金还剩64992.16元。在已还的5094.88元中，利息为2976.63元。继续冲抵3.6万元的本金，重新计算贷款总额为44020.49元，每月还款降为183.42元，此时房贷压力已不到2011年初的十分之一了，也意味着离胜利不远了。第七年到2017年，贷款余额为41819.47，其中剩余的本金为28077.06元。未还的本金已经低于徐小姐一年累计的公积金存款，所以，这次抵扣后就只要从3.6万元中扣除28077.06元即可。至此，徐小姐提前13年还完了贷款。除30万的本金全部还完外，她付