技术报告 封面、目录和最高最佳使用分析范本.doc

成都百新胶业有限公司 西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公用房地产抵押估价技术报告房地产估价技术报告项目名称：西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公用房地产抵押估价报告受托估价单位：四川中兴智业房地产评估咨询有限公司房地产估价报告编号：中兴智业（2012）成房评第I168号估价时点：2012年6月19日提交估价报告日期：2012年6月21日目 录第一章 综合分析01第一节 估价对象个别因素分析08第二节 估价对象区位状况分析08第三节 估价对象市场背景分析08第四节 最高最佳使用分析08第二章 估价方法选用01第一节 本报告采用的估价方法及理由08第二节 估价的技术思路08第三章 求取估价对象市场价格的测算过程01一、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格：（1）市场法08（2）收益法08（3）估价对象的房地产市场价格的确定08二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格（1）市场法08（2）收益法08（3）估价对象的房地产市场价格的确定08二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格（1）市场法08（2）收益法08（3）估价对象的房地产市场价格的确定08第四章 估价结果01第四节 最高最佳使用分析最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1、法律上的许可性（规划及相关政策许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。评估对象规划用途为：商业、办公、住宅，现用途为：商业、办公、住宅；符合所在区域的城市规划要求。2、技术上的可能性。既不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。评估对象为框架结构，建成于1998年，房屋总层数：6层，其中1层1室为商业；2-6层2室：规划用途为住宅，现用途为公寓式酒店；2-6层1室用途为办公，现用途为商业、办公；框架结构的施工技术和建筑材料能够满足对应评估对象整体功能的实现。 3、经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。估价对象位于双流县西航港街道黄河中路二段69号，属成都市双流县西航港片区，临近机场，主次干道和区间道路构成道路交通网络，区域内有91路等多路公交车通行，交通便捷度较好，区域内，居民出入比较方便，对商业、酒店、办公房屋需求大的现状。所以评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域对相应房地产的功能需求。4、价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域西航港、双流机场客流量大，对商业、酒店、办公房屋需求大的现状，加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用，使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上，实现经济收益最大化。 5、均衡性。以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定，比如建筑物与土地区位是否相匹配、是否具有投资集约度等；以房地产与外部环境是否相协调来判定，比如能否获得最佳外部经济效益等。评估对象占用的出让国有土地使用权，规划用途为商业、住宅，实际用途为商业、办公、住宅，与登记用途不一致，宗地内开发程度为“六通一平”，建筑总层数为六层，符合城市总体规划和机场附近区域航空限高等控制性指标要求。6、可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最 大化的使用方式。评估对象房地产功能既能满足商业、住宅的规划用途，也能满足商业、办公、公寓式酒店的实际用途，加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用，加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用，使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上，实现评估对象