官塘新城开发策略-20100315汇报版

镇江市交通投资建设发展公司 0511国镇江 官塘新城开发策略报告 镇江市交通投资建设发展公司 0511 录 镇江市交通投资建设发展公司 0511投职能、资源与能力 土地一级 开发 项目二级 开发 区域 运营 交投应承担的关键职能 所需具备的资源和能力 公共管理和服务 产业相关配套服务 官塘新城资产运营 对市 区政府的规划 策划进行细化完善和实施 统筹土地管理 ,协调征地拆迁 组织官塘新城的基础建设工作 对现有土地进行项目招商 组织落实并争取促进本区域产业发展的政策与决策 监督本区在建项目的规划、建设及招商工作，确保其符合本区的发展要求 规划、建设、招商交投自有项目 快速高效的日常管理及运作能力 资产经营能力 高级生产者服务能力 产业资源整合能力 对以土地或房产为核心的资源体系的价值发现和价值实现的能力 产业规划与招商能力 土地 /物业调整的补偿能力 公共资源建设的资金投入与管理能力 与各个利益主体充分对话与协调沟通的能力 强大的商业布局与招商能力 公共项目建设的资金投入与管理能力 镇江市交通投资建设发展公司 0511阶段重点职能 土地一级 开发 项目二级 开发 区域 运营 启动阶段 成长阶段 成熟阶段 提供官塘新城的公共管理和服务 为产业提供相关配套服务 统筹官塘新城资产运营 调整促进本区域产业发展的政策与决策 协调监督本区在建项目的规划、建设及招商工作，确保其符合本区的发展要求 根据要求进行公共项目建设 统筹土地管理 ,协调征地拆迁 , 组织官塘新城的基础建设工作 对现有土地进行项目招商 对市政府规划进行细化完善和实施 组织落实并争取促进本区域产业发展的政策与决策 关注各产业的发展，确保其符合本区的发展要求 规划、建设、招商交投自有项目 根据产业调整的要求对区域内产业进行升级指导、招商改造 公共资产项目的升级改造 组建机构，确定职权 进行区域产业规划 ,协调制定产业相关配套政策及服务 统筹整个区域公共管理服务 为提供企业服务平台 促进产业相关配套服务 优化官塘新城资产运营 加强营销，推广片区品牌 职能重心逐渐 向上向右转移 镇江市交通投资建设发展公司 0511投的职能体系，围绕各大核心职能展开，追求资源配置社会化，向管理对象提供专业化服务 1、发包 自控主题与节奏，聘请 专业机构 来完成全部或部分工作，如产业研究、工程建设 2、战略合作 与 专业机构 建立合作关系，托管专项服务，利益分享或让渡 3、合资合作 建立公司或基金，股份多元化 ，针对专业领域开展活动 4、自营机构 直接投入资金 建立专业机构， 针对专项服务做经营性定位，在非盈利领域率先填补空白 开发建设指挥部 产业研究 管理 公共资产 经营管理 招商管理 开发建设 管理 公共管理 与服务 资源配置社会化 镇江市交通投资建设发展公司 0511塘新城开发建设指挥部（交投） 办公室 综合计划处 规划建设处 财务处 征地拆迁处 参照南京河西组织模式并结合杭州钱江新城模式，官塘新城开发建设组织模式设计既考虑大规模建设期效率要求，又兼顾运营期职能需要。 交投与指挥部实行“一套班子，两块牌子”工作，代表政府统一行使市官塘新城的开发建设和管理职能。 市规划、国土、发改等职能部门派出干部入驻官塘新城，负责官塘新城项目的审批与协调。（可删除） 产业发展处 镇江市交通投资建设发展公司 0511挥部下设开发总公司，以开发总公司为中枢，上接指挥部的指令，在外部与专业机构建立科学的外包体系，对内则通过自建或合作的方式建立相应的专业运作平台 指挥部（交投） 镇江官塘项目 开发总公司 投资公司 招商公司 管理公司 其它专业平台 工程建设机构 项目咨询机构 策划与广告 商业（项目）公司 孵化机构 规划目标 决策控制 体制资源 总体咨询机构 通过产权关系，或非产权关系形成管理和服务体系 通过契约关系，建立外包体系 镇江市交通投资建设发展公司 0511 录 镇江市交通投资建设发展公司 0511善形态 优化功能 强化动力 人居魅力 官塘新城 开发目标 镇江 完善形态：是对镇江主城区物理空间形态的完善。官塘新城的建设将使镇江主城体量增加， 形态更加完善，并获得与苏南、苏中更好的通道和界面； 优化功能：官塘新城的城市功能配套将系统分析镇江主城现有的配套情况，有针对性地予以 优化，大大提升镇江城市的整体品位； 强化动力：官塘新城的建设不单纯追求形式的唯美，和功能上的科学，在营造城市魅力的同 时，将着力于城市发展动力的构造，亦即通过科学的产业定位，赋予官塘新城持 续的产业动力。 镇江市交通投资建设发展公司 0511官塘新城开发的宗旨在于赋予城市空间以价值。该价值表现在经济、社会、文化和环境方面，以及对后期价值的培育。开发过程的对象、策略及计划安排均应有利于价值的提升。 价值导向 区域自身以及重要的利益主体对官塘新城的形象进度都会有相应的要求。形象进度计划是开发时序中的一个重要成分。在形象建设上要有显性的节点，但形象进度必须有充实的效益基础支撑。 兼顾形象与效益 首先，资金平衡是区域可持续开发的基本条件。官塘新城应该通过融资设计、进度安排、首发项目选择来最大限度实现资金平衡。其次，主导产业要与区域经济发展充分融合，避免产业二次转移。 可持续发展 区域开发不仅要大量的资源投入，更需要多方面的专业知识支持。因此实现官塘新城的开发目标，需要多元利益主体广泛参与，整合国内和国外两个市场的资源，发挥政府和市场两类机制的作用。 开放合作 开发原则 镇江市交通投资建设发展公司 0511 录 镇江市交通投资建设发展公司 0511 优先建立生态安全格局； 强调生态技术运用，突出生态特色； 集约开发，发展绿色产业； 崇尚自然及地域特色文化； 镇江市交通投资建设发展公司 0511筑 生态 布局 生态 交通 生态 产业 生态 1. 公共交通成为重要的对外交通方式，满足 60以上的出行需求； 2. 低速的小区内车行交通（30km/h）； 3. 步行可达范围内提供基本服务设施，多条步行路径 或公共低速交通 提供居住区各个部分彼此间与中心的联系。 1. 医疗服务及康复机构 2. 休闲健身场所 3. 病控制中心 )（心理、中老年、特殊病群 端人群的慢性病） 4. 美容塑身中心 5. 营养保健养生园 6. 健康管理（营养健康保健咨询服务，量身定制健康计划，高级家庭医生服务） 7. 健康产业教育、培训及咨询服务 8. 健康传媒 9. 健康保险 &金融 1. 采取被动式能源的原则，通过生态建筑设计，提高居住物理性能； 2. 充分利用太阳能、风能、 地热、垃圾焚化 等新型能源，建立一个再生循环系统； 3. 中水的再循环使用、生物垃圾的再循环利用等生态措施法； 4. 生态宣传与生态教育，倡导社区居民绿色、健康、文明的生活方式。 1. 保护重要的生态环境区，将高密度建设用地位于生态状况相对属于弱势不敏感的地区； 2. 商业服务尽可能使用功能混合的方式，配合公园绿地在各个居住单元内形成活跃的城市生活； 3. 适当比例的低收入住宅（ 10），以确保本地服务业的发展； 4. 根据居住类型的不同，设计相应的生态绿地环境； 5. 结合公共开放空间设置体育、休闲设施，促进居民健身康体及交流活动； 镇江市交通投资建设发展公司 0511打造环境特色，发挥名片效应。 高标准的公共设施、高质量的居住环境、高品位的生活方式。 将公共空间拓展为一种休闲度假品牌。 镇江市交通投资建设发展公司 0511加强片区交通与主城板块联系； 预留未来交通发展的可能性； 预留未来轨道交通引入的可能性； 预留未来快速公交系统（ 改造的可能性； 目前国内已经建设运营 州、大连、常州、济南、合肥、昆明和厦门，另郑州、武汉、长沙、重庆等城市也计划筹建中。常州 8年初已通车，筹建 2号线。 1、缓解城市的交通拥挤。 2、可以提供舒适的乘车环境，并节约市民的出行时间。 3、相比轨道交通可以节省巨额的投资建设费用。 4、可以平衡城市交通方式的发展。 5、可以提升城市的生活环境质量。 加强片区交通与周边板块联系； 镇江市交通投资建设发展公司 0511商业 服务 文化 教育 体育 卫生 公园 广场 公共设施 其他 美容塑身 中心 营养保健 养生园 休闲健身 场所 医疗服务 及康复机构 标志 景观 主题 游乐 拓展 训练 健康 产业 观光旅游 民俗体验 特色居住 公园 绿地 情境 主题 公寓 别墅 山景 水景 文化 主题 交流 会议 仓储 服务 物流 配送 企业 培训 餐饮 娱乐 度假 酒店 商贸业 产品 展示 镇江市交通投资建设发展公司 0511与周边板块的协同发展，实现共赢； 南拓先锋 增强谷阳与老城粘合力；要素提升：城市门户 绿核住区。 生态联动 官塘 南山 南徐 谷阳 制造 丁卯 制造 高资 制造 老城 服务 发展联动 生态 人居 生态联动谷阳 南山 官塘 丁卯 城市 绿肺 镇江市交通投资建设发展公司 0511在政府负责土地一级开发，市场进行具体项目运作的开发过程中，对于机会性项目，必须 预见市场的不确定性，制定弹性的发展策略。 项 目 类 型 弹 性 的 发 展 策 略 机会型 确定型 高档酒店 体验休闲 体验购物 中小企业培育空间 主题公园 情景居住 服务配套 健康产业园 管理决策 技术控制 划定功能板块 制定项目门槛 确定项目选择原则 用地性质兼容性 弹性控制指标 备用地划定 镇江市交通投资建设发展公司 0511 录 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 成熟期 开发规模 2010 2012 2018 2022 起步期 基础设施及首发区域的建设 重点项目依次启动，产业快速发展、人口迅速集聚，开始向外围区域拓展 外围建设完毕，产业、功能饱和，需要内部产业、功能升级 3年 7年 5年 根据区域开发的一般经验，官塘新城的发展可以分为三个主要阶段，开发周期约 15年 镇江市交通投资建设发展公司 0511据官塘新城的发展路径以及产业定位，初步确定官塘新城的产业发展时序 起步期初期：启动休闲旅游（主题公园），树立区域形象，聚集人气，带动区域其他产业的发展； 起步期后期：区域形象起来之后，可开发部分住宅、商业、商务等盈利产业，与休闲 旅游互动发展，提升区域人气，实现收支平衡。 成长期前期：使健康产业和贸易会展业形成一定规模、大力发展城市功能配套产业、 教育培训等需要大量资金投入的基础产业，奠定区域发展的基础； 成长期后期：随着景观环境的日益改善，商务配套（如酒店等）的成熟，可针对外地 到镇江的游客，启动旅游度假产业，延长镇江旅游产业链。 区域发展到一定规模以后，有了足够的人口和基础产业的支撑，进行产业结构的升级，重点发展专业化服务、文化产业、金融保险等现代化服务业。 调整产业发展，完善产业链条，形成和谐发展的区域。 起步期 成长期 成熟期 产业 镇江市交通投资建设发展公司 0511响开发时序的土地空间特征主要包括交通区位、自然属性、土地利用状况、土地权属状况等几个方面 空间 交通区位条件 与城市核心区的距离 与核心区距离越小，土地价值越大，开发难度越小 交通条件 在开发初期，交通便捷的地块应优先发展；开发中后期交通影响逐渐减弱 土地自然属性 地基承载力 低级承载力差会增加开发成本，在投资受限情况下，应优先开发承载力高的地块 地形地貌条件 优先选择在坡度较为平缓、且地面比较平整的区域进行 景观条件 选取具备一定景观资源的地块优先开发，最佳景观资源地块可在中后期开发 环境条件 在开发初期应规避环境条件差的地区，并在开发过程中注重环境治理 土地利用现状 基本农田状况 基本农田原则上不允许开发，即使允许也需要较长时间运作 建设用地现状 在已建设用地周边进行开发可共享资源，节约成本，但开发也受一定限制 土地权属现状 国有土地与集体土地 国有土地可直接报批，集体土地需先转为国有土地 镇江市交通投资建设发展公司 05112 1 D A B C D 官塘新城土地价值分析 A 观与配套俱佳，土地价值最高 接四平山，价值会随着开发进度逐渐凸显 B 离老城区相对较近，且能分享区域内外景观资源 整个片区内具备一定的景观与配套资源 C 该区域距离镇江老城区距离最近，土地价值在近期最易被市场认可，但远离官塘新城核心区，未来升值空间有限 D 该区域位于官塘新城最南端，距离老城区最远，相对价值较低，但随着官塘新城的逐渐成熟，会带来一定的价值提升 镇江市交通投资建设发展公司 0511拆 在资金条件允许的情况下，应尽可能在前期完成主要拆迁工作 待拆迁状况 ；拆迁总面积为 1070231平方米。 来的拆迁成本和拆迁难度可能会大大增加，因此因结合基础设施建设的需要，尽可能在前期完成主要拆迁工作。 上市土地 532亩 已征土地 1882亩 即将征地 941亩 至 2010年 3月，共注入土地 3355亩。 镇江市交通投资建设发展公司 0511过对产业发展要求、土地空间特征、征拆难度及成本等因素进行综合分析，官塘新城的空间开发时序初步确定如下 产业 空间 征拆 起步期 成长期 成熟期 镇江市交通投资建设发展公司 0511府实施项目计划表 项目 年份 道路 景观 市政配套 产业开发 商住开发 2010 周湾路 、 官 塘 桥路、宝平路、莱山路、环山路、四平山路、秀山路 四平河现有河道整治 主题公园、健康产业园、交投大厦 莱山北路以北、 2011 五凤路、三里岗路、五洲山路、四明河路、包家岗路、九号路、十四号路、马湾路 东西向滨河景观带、湿地公园 体育中心、公交枢纽站 主题公园、健康产业园、交投大厦 官 塘 桥路沿线 2012 十号路、十五号路、十六号路、五号路、六号路、八号路、三号路、七号路、莱山支路 马湾路南北向绿化带、宝平路绿化带 文化展示中心、滨河公园、公交首末站 健康产业园、展贸中心 2013 板桥路、二号路、八号路、高铁南路、十三号路 京沪高铁绿化带 医院、四平河学校、交首末站、南部变电站、天然气调压站 展贸中心、 2014 十三号路景观带 镇江官塘中学、莱山路小学、三里变电站 展贸中心、核心商业区 2015 镇江市丁卯高中 、 官 塘 桥中心学校 度假酒店、核心商业区、 2016 高家楼小学、中学 秀山路沿线商业，2017后 各区域地块、 镇江市交通投资建设发展公司 0511路建设 起步期 景观建设 商住开发 产业开发 市政配套 说明： 道路含沿路敷设的综合管线及绿化亮化工程。 2010 名称 长度 (m) 宽度 (m) 面积 ( ) 周湾路 3955 45 177975 官塘桥路 4179 80 334320 宝平路 5818 45 261810 莱山路 1785 40 71400 环山路 3295 40 131800 四平山路 3668 40 146720 秀山路 3049 40 121960 合计 25749 1245985 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 道路建设 景观建设 商住开发 产业开发 市政配套 2011 名称 长度(m) 宽度(m) 面积 ( ) 五凤路 605 35 21175 三里岗路 1387 20 27740 五洲山路 1586 40 63440 四明河路 4080 35 142800 包家岗路 2531 20 50620 九号路 3535 20 70700 十四号路 2000 30 60000 马湾路 2638 40 105520 合计 18362 541995 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 道路建设 景观建设 商住开发 产业开发 市政配套 2012 名称 长度(m) 宽度(m) 面积 ( ) 十号路 682 20 13640 十五号路 800 30 24000 十六号路 5818 45 261810 五号路 1268 20 25360 六号路 1477 20 29540 八号路 1770 30 53100 三号路 1453 24 34872 七号路 1678 20 33560 莱山支路 1064 24 25536 合计 16010 501418 镇江市交通投资建设发展公司 0511步期 景观建设 道路建设 商住开发 产业开发 市政配套 2010 四平河现有河道整治。 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 景观建设 道路建设 商住开发 产业开发 市政配套 2011 东西向滨河景观带、湿地公园 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 景观建设 道路建设 商住开发 产业开发 市政配套 2012 马湾路南北向绿化带、宝平路绿化带 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 景观建设 道路建设 商住开发 产业开发 市政配套 2013 京沪高铁绿化带 镇江市交通投资建设发展公司 0511步期 说明： 市政公用设施包含学校、医院、变电所、邮电所、燃气调压站、消防站。 市政配套 道路建设 商住开发 产业开发 景观建设 2011 体育中心、公交枢纽站 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 市政配套 道路建设 商住开发 产业开发 景观建设 2012 文化展示中心、滨河公园、公交首末站 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 市政配套 道路建设 商住开发 产业开发 景观建设 2013 医院、四平河学校、 交首末站、南部变电站、天然气调压站 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 市政配套 道路建设 商住开发 产业开发 景观建设 2014 2015 2016 镇江官塘中学、莱山路小学、三里变电站 镇江市丁卯高中、官塘桥中心学校 高家楼小学、中学 镇江市交通投资建设发展公司 0511步期 产业开发 道路建设 商住开发 市政配套 景观建设 2010 2011 主题公园、健康产业园、交投大厦 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 产业开发 道路建设 商住开发 市政配套 景观建设 2012 2013 健康产业园、服务外包产业园、物流产业园 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 产业开发 道路建设 商住开发 市政配套 景观建设 2014 2015 度假酒店、核心商业区、商贸中心、商贸配套 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 产业开发 道路建设 商住开发 市政配套 景观建设 2016 2017 核心商业区、商贸中心、商贸配套、秀山路沿线商业、邻里中心 镇江市交通投资建设发展公司 0511步期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2010 2011 2012 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2013 2014 2015 2016 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2017 2018 镇江市交通投资建设发展公司 0511步期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2010 2011 2012 2013 2014 镇江市交通投资建设发展公司 0511长期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2015 2016 2017 2018 2019 镇江市交通投资建设发展公司 0511熟期 商住开发 道路建设 产业开发 市政配套 景观建设 2020 2021 2022 2023 2024 镇江市交通投资建设发展公司 0511 录 镇江市交通投资建设发展公司 0511资估算说明 投资估算包括征地费用、拆迁费用、基础设施及市政公用设施费用以及相应的前期费用、间接费用和期间费用。 投资费用主要为土地一级开发费用，不包括为实现土地增值而进行的项目投资。 根据镇江市征地安置补偿相关规定，征地费用以预存的 30万 /亩计。 拆迁费用参照官塘桥路以西已评估部分，对官塘桥路以东部分做出预估。 基础设施及市政公用设施费用在目前暂无工程量的情况，参照扬州广陵新城及吉山软件园可行性研究报告做出预估。 投资估算 镇江市交通投资建设发展公司 0511地费用 大类 用地性质 面积 (公顷 ) 比例 R 居住用地 C 公共设施用地 M 工业用地 W 仓储用地 S 道路广场用地 U 市政公用设施用地 城市建设用地 E 水域和其他用地 水域 耕地 园地 林地 村镇建设用地 风景园林用地 总面积 (公顷 ) 土地利用现状面积表： 需征地范围 根据土地利用现状面积表，(。 以 30万 /亩计，征地费用总额为 515961万元。 镇江市交通投资建设发展公司 0511迁费用 居民 户数 居民 面积 单价 （元 / ） 拆迁费用 (万 ) 非居户数 非居 面积 拆迁 单价 拆迁费用 (万 ) 总计（万） 官塘桥路 左侧 766 149674 4500 04 131381 3500 塘桥路 右侧 1663 324945 4500 26 285501 3500 阳路 以北 488 95354 4500 6 83376 3500 计 2917 569973 96 500258 明：官塘桥路左侧已做过拆迁摸底，左侧数据采用摸底数据，右侧及谷阳路以北部分暂无准确数据，数据来自采取地形图量取估算。 拆迁总面积为 1070231平方米，拆迁费用总额为 镇江市交通投资建设发展公司 0511础设施及市政公用设施费用 由于暂无准确的工程量数据，故参照扬州广陵新城及吉山软件园可行性研究报告取值，基础设施及市政公用设施费用标准约为项目总面积的平均 18万 /亩。 该费用包含土石方、道路、路灯、交通信号、综合管线、道路绿化以及环卫、消防。 本项目总面积 ，扣除山体面积为 ，基础设施及市政公用设施总费用为 353930万元。 镇江市交通投资建设发展公司 0511观建设费用 由于暂无更详细数据，景观建设费用暂按15亿元预估。 镇江市交通投资建设发展公司 0511他费用 计算依据 数量 单价（万 /亩， %） 金额（万元） 前期费用 策划规划费 项目总面积（亩） 83 勘察设计费 配套费用 353930 5% 17697 合计 18680 间接费用 工程管理费 配套费用 353930 3% 10618 资本化利息 征拆配套总费用 1301469 10% 130147 不可预见费 征拆配套总费用 1301469 5% 65073 合计 205838 期间费用 期间费用 353930 5% 17697 合计 242215 镇江市交通投资建设发展公司 0511资估算总额： 科目 金额（万元） 比例 征地费用 515961 拆迁费用 431578 市政基础设施费用 353930 前期费用 18680 间接费用 205838 期间费用 17697 景观建设 150000 费用总额 1693684 镇江市交通投资建设发展公司 0511地价格评估 从项 目土地市 场 比 较 情 况看， 区 域土地主要以 区 位、规 划前景以及生 态 景 观为主要优 势 ； 与市区内不同类型土地价格的相对相对价格基本上与市区整体情况保持一致。 土地类型 两种方法估算价格 （元 / ） 项目区域基准楼面地 价 (元 / ) 项目区域地价 (万元 /亩 ) 住宅用地 市场比较法 1885 1982 设开发法 2127 商业用地 市场比较法 1025 1008 设开发法 983 备注 :估价基准为 2009年 12月，项目南侧商贸展示产业用地价格参照商业用地。 土地收益 镇江市交通投资建设发展公司 0511区地价增长大致可分为三个阶段，符合边际递减规律 梯度增长期 ： 起步阶段受重大增值举措影响，区域地块会由完全陌生进入开发商视野，因为基数很小，地价增长较快；反映到图表上，表现为上扬的曲线。区域土地在此阶段将摆脱原有价值平台，向更高层级跃进。 稳定增长期 ： 新区基建及配套进一步完善，区域知名度大幅提升，受到土地增值惯性作用及区域营销带来的众多利好，地价持续上升；因为基数较大，上升幅度开始逐步回落。 缓慢增长期 ： 区域配套及知名度成熟，核心增值举措力量的释放已基本完成，地价上升到一定高度后涨幅开始趋于平稳。 镇江市交通投资建设发展公司 0511 2 2 3 3 4 20102011 2024 2012 2015 2024 2014 2014 2022 2016 2023 2018 2013 2017 2021 2018 2019 2020 2011 土地出让计划 1 2 3 4 镇江市交通投资建设发展公司 0511地出让计划 年度 地类 面积 单价 地类 面积 单价 地类 面积 单价 总价 2010 居住 350 180 商业 0 90 产业 200 7452 2011 居住 912 207 商业 74 108 产业 0 96778 2012 居住 226 238 商业 0 130 产业 0 3876 2013 居住 302 274 商业 0 156 产业 215 7483 2014 居住 882 301 商业 91 194 产业 0 83472 2015 居住 599 331 商业 66 243 产业 600 28134 2016 居住 186 364