南昌畅销楼盘赠送面积解析.doc

南昌畅销楼盘赠送面积解析南昌房地产市场经多年发展，整体开发水平得到较大提升，户型设计做为市场竞争重要手段更得到了开发企业广泛重视。下文将列举近年市场涌现出得畅销户型，并着重分析户型设计亮点及畅销原因，以期对本项目户型设计工作起到借鉴作用。一、阶段划分： 推动户型发展的核心因素，在于激烈的市场竞争环境及个案营销需求，通过归纳可以发现，南昌市场户型发展基本可分为四个阶段：（一）供不应求阶段：同质化产品早期南昌房地产市场属供不应求阶段，由于销售压力较小，故各项目在户型设计上较为雷同。（2） 激烈竞争阶段：赠送面积产品随着市场发展，南昌诞生了以“大体量、大供应”为特点的象湖板块。激烈的市场竞争环境促使开发商在户型上多做文章，其中最成功的案例当属“江西奥林匹克花园”，其后众多以“赠送面积”为主题的项目均属跟风之作。（3） 价格提升阶段：增强居住体验产品该阶段代表区域为红谷滩板块，在板块均价大幅上涨的前提下，开发商在户型设计的“体验感”上全力提升，诞生了“绿地香颂”的叠墅产品。（4） 顶级产品项目：独特概念产品该阶段伴随着市场顶级项目开发出现，以“绿地中央广场”的大平层产品、“万科青山湖”的新中式别墅为代表。（5） 跨界竞争阶段：创新产品随着整体营销水平的提升，较多开发企业吸取外地成功经验，依托自身区位、资源优势，在原有规划上进行创新，取得了不错的销售业绩。其中以“香溢花城”的空中别墅为优秀代表。二、个案详解：随着市场发展，南昌诞生了以“大体量、大供应”为特点的象湖板块。激烈的市场竞争环境促使开发商在户型上多做文章，赠送面积一直是顾客比较认可的一个追捧因素，下面我们就南昌部分赠送面积比较经典楼盘户型进行一个初步分析如下：高层：（一）赠送面积的始作俑者“江西奥林匹克花园”描述:天资小高层110-A户型 3房2厅1卫1厨 89：图释1 赠送面积约2.5，图释2 赠送面积约2.4，图释3 赠送面积约9.6，图释4 赠送面积约3.2。综合分析：1、 户型设计该户型利用建筑立面凹槽、花架部分进行面积赠送，极大节约了购房者购买成本，故该类产品一经出现即受到市场追捧。2、 营销分析在市场竞争异常激烈的象湖板块，客户拥有较多的选择，该类户型由于可更好的满足客户需求，给江西奥林匹克花园项目带来了更快的销售速度、更高的销售价格，并通过不断创新使该项目的营销自始自终在象湖板块处于领先地位。另外象湖版块的罗马象湖壹号、保集半岛、力高国际城、伟梦清水湾、南昌居住主题公园等楼盘赠送面积也比较新颖，大大提高了得房率，这是象湖房源受到热捧的重要因素。（二）赠送面积最为惹人的保利产品线“保利东湾国际”、“保利高尔夫花园”爱尔兰堡组团、“塞纳河畔”、“保利香槟国际”塞纳河畔E户型2室2厅1卫1厨 89.93（二房变三房）保利东湾国际A户型，产权面积85，使用面积约99.5，可两房变三房保利国际高尔夫花园一期高层3#楼A01户型3室2厅1卫1厨 91.00保利香槟国际户型为两房两厅一卫，产权面积约94，附赠面积约16.2综合分析：1、 户型设计保利东湾国际主打大户型房源，为117两房变约143四房和129两房变约158.5四房；另有88两房变约108三房。保利高层户型全国形成产品线形式，很多户型可以直接使用建设，保利一贯用赠送面积大来吸引客户，利用2+1、3+1等形式进行面积赠送，使得保利的房源得房率都很高，极大刺激了购房者购买欲望，故该类产品一经出现即受到市场上很多置业者关注甚至哄抢。2、 营销分析在市场竞争异常激烈情况下客户拥有较多的选择，保利的户型由于可更好的满足客户需求，给保利集团的项目带来了更快的销售速度、更快的资金回笼速度，并通过不断创新使该项目的营销自始自终在市场中处于领跑地位。保利的楼盘性价比超高，楼盘赠送面积也比其他同类产品偏多，这些因素造就了产品必将受到市场热捧，尤其是刚需及首改客群。既要满足高性价比的需求，又要实现一步到位的家庭居住空间的渴望。价格和价值的判断，市场研判显得尤为理性。（三）赠送面积最为合理实用的“洪客隆地中海阳光”：赠送面积公关区域大地中海阳光EA2奇数层三房两厅一卫118.02-118.82（赠送面积为10.87）赠送面积H1户型，两房升三房，3房2厅1卫1厨（交房后），产权面积88.12-89.07，赠送室内面积12.14，赠送阳台面积5.4综合分析：1、 户型设计该户型面积控制合理，实用性与均好性强高附加值高性价比产品，部分户型带入户花园、6米高大露台，每户均有多个阳台。整体单间公寓结构，层高4.5米。户型为41-62不等，其中赠送面积20-23不等（包括顶层储物间），交付标准为毛坯，上层赠送空间也一并交付。户型最大特征是具备1.3-2.6米宽的大阳台。该户型利用入户花园、阳台以及公寓上层部分进行面积赠送，极大吸引了年轻置业者购买欲望，故该类产品一经出现即受到年轻置业者追捧。2、 营销分析在市场竞争异常激烈的情况下，明确定位，找准客源是每个开发商的首选。洪客隆地中海阳光户型可更好的满足年轻客户需求，特别是loft单间公寓的设计以及上层面积的赠送大大提高了房屋的得房率，给地中海阳光带来了更快的销售速度、更高的销售价格，并通过不断创新使该项目的营销自始自终在南昌市场处于领先地位。（四）挑战南昌有史以来最高性价比的“城泰湖韵天成”：城泰湖韵天成3#楼135户型3室2厅2卫1厨 135.00（赠送约35）综合分析：1、 户型设计该户型面积赠送超多，可拓展面积约35，挑战南昌超高性价比，实用性与实用性强、高附加值、高性价比产品，2梯2户奢华打造，专属电梯，私享豪宅礼遇。湖韵还别出心裁的在高级会里面设立大面积样板展示区，更加提高置业者身份尊贵。该户型利用赠送餐厅、阳台甚至卧房进行面积赠送，极大吸引了置业者购买欲望，故该类产品一经出现即受到周边置业者追捧。2、 营销分析湖韵天城和凡尔赛宫密集推广活动，短时间大量炒作造势释放楼盘信息，双盘均成小批量多批次推货，分别对不同的市场目标不同的客群做差异化价格销售策略准备。在市场竞争异常激烈的情况下，该户型面积赠送超多，约35，挑战南昌超高性价比，特大面积赠送大大提高了房屋的得房率，给湖韵天成带来了更多的置业者关注，前期蓄客情况良好，意向客户很多，相信开盘期间以一个比较合理的价格入市，此楼盘定会成为置业者所追捧的产品。另外高层中天使水榭尚都、力高滨江国际以及滨江壹号等楼盘的面积赠送也具有一定的参考价值，在这里就不一一列举。别墅：（一）限购严重期间销售逆市飘红的“银亿上尚城”：综合分析：1、 户型设计叠拼别墅面积在166191，买两层送两层，户型利用地下车库以及首层庭院进行大面积赠送，极大吸引了购房者购买欲望，另外价格也很实惠，故该类产品能在限购如此严重的情况下逆市飘红，产品一经出现即受到市场追捧，开盘当天实现1分钟卖1套的销售大卖神话。2、 营销分析在市场竞争异常激烈的情况下，该类户型由于定位精准，性价比非常高，是市民所需要的刚需别墅类型，项目通过10000入口广场、两旁耗资千万种植百棵银杏树、樟树，7000国际顶级会所；面积大强烈冲击视觉彰显高贵感，并利用未来价值炒作和“买二层增二层”的超强诱惑给银亿上尚城项目带来了更快的销售速度，并通过不断创新使该项目的营销自始自终在市场上处于领先地位。（二）号称南昌最实用户型的“绿地海域香廷”：首层地下室三层二层综合分析：1、户型设计叠地下室3米层高，130大空间赠送，扩展休闲娱乐尺度，双车位尊崇配置，私车养护，停车入户，便捷享受，户型利用地下双车库以及首层庭院部分进行面积赠送。另外特有采光井设计，采纳更多阳光清风，让地下室采光通风效果变佳，独特的首层父母房温馨设计极大吸引了购房者购买欲望，该户型所有卧室均带独立卫生间以及所有卧房均朝南设计，故该类产品一经出现即受到市场追捧，故前期蓄客情况极好，开盘之前内部认购居多。2、营销分析在市场竞争异常激烈的情况下，该类户型是市民所需要的刚需别墅类型性价比非常高，项目通过与南昌前湖迎宾馆同步商务潮流，在绿地香廷同步自己的世界，通过前湖迎宾馆这个噱头进行造势，并利用法式宫廷建筑大气恢弘给绿地海域香廷项目带来了更快的销售速度，并通过小批量推货、绿地项目联动提升认知度使该项目的营销自始自终在市场上处于领先地位。（三）赠送面积最大的“保利国际高尔夫花园”：屋顶天台全赠送阳台、露台全赠送露台全赠送阳台、平台以及一楼大庭院赠送地下室全赠送 综合分析：1、户型设计赠送私家花园和约123左右地下室、赠送近1000超大庭院，扩展休闲娱乐尺度，双车位尊崇配置，停车入户，便捷享受，户型利用1000米超大庭院以及地下室部分进行面积赠送。另外特有地下庭院设计，采纳更多阳光清风，让地下室采光通风效果变佳，该户型为南昌市民刚需产品，故该类产品一经出现即受到市场上顾客追捧。2、营销分析在市场竞争异常激烈的情况下，该类户型是性价比非常高，在同级别产品中，保利项目地下室和花园面积赠送有一定优势，但值得注意的是目前新亮相楼盘双车位成为主流，赠送2个以上车位的毛坯产品，客户认为附加值增高。项目通过10万平方米凯旋门迎宾广场、18洞72杆标准高尔夫球场、高尔夫练习场、国际双语学校等这些国际配套进行造势宣传吸引顾客，并利用大面积的赠送给保利高尔夫花园项目带来了更快的销售速度。（四）南昌首创地热概念的“华宸龙隐山”：超大露台赠送露台赠送双餐厅设计地下室采光井，增加地下室采光阳台、露台全赠送整层赠送三层地下室二层首层 综合分析：1、户型设计赠送约110左右地下室、每层赠送超大阳台露台，扩展休闲娱乐尺度，双车位尊崇配置，停车入户，便捷享受，户型利用全明地下室赠送以及超大阳台露台进行面积赠送。另外特有地下室采光井设计，采纳更多阳光清风，让地下室采光通风效果变佳，该户型加入南昌首创的地热概念进行造势，户型设计合理实用，基本达到每个卧室朝南采光之效。2、营销分析在市场竞争异常激烈的情况下，该类户型是性价比非常高，值得注意的是目前新亮相楼盘双车位成为主流。项目通过地热概念的炒作、全名地下室的设计、双入户设计等进行造势宣传吸引顾客，并利用面积的赠送给龙隐山项目带来了更多的客户关注，相信别墅以一个合理的价格入市必定成为南昌置业者所追捧的项目之一。三、其他典型个案代表：（一）增强居住体验的“绿地香颂”综合分析： 1、户型设计灵活运用地下室空间，给洋房赋予“类别墅”居住体验。该类产品让洋房的产品价值进一步提升，成为当时别墅初次置业者的首选产品。2、营销分析（1）价格突破该户型在红谷滩整体洋房稀缺的供应背景下，增加了类别墅居住体验，将项目明星产品的价值烘托至极致，脱离红角洲价格体系，实现了红谷滩板块较高售价！（2） 整体盈利 并且利用叠墅产品高价掩护，实现了对该项目高层产品价格支撑，从而提升项目整体盈利水平。（二）顶级产品之“绿地中央广场、万科青山湖”1、 绿地中央广场-大平层产品 综合分析： 1、户型设计绿地中央广场-海珀兰庭是南昌市场第一次出现的大平层产品，2、营销分析 （1）市场背景 该产品入市阶段，恰逢南昌早期别墅产品进入“衰退阶段”，别墅业主对现有居住环境不满，市场衍生了高端物业的改善型需求。（2）推售时机大平层产品的推出时机较好，抢在别墅市场大量供应之前，利用品牌、地段、产品方面优势对南昌高端客户进行了一次拦截。（3） 客户积累海珀兰庭做为当时市场的顶级产品，为该项目整体积累了大量高端客户资源，为后续写字楼、商业、酒店产品的销售打下了良好的基础。2、 万科青山湖-新中式别墅（大宅） 综合分析： 1、户型设计（1） 独特的产品气质临湖大宅结合传统人居精粹，设置了“十重院落”，结合简约大气的建筑风格，在西班牙风格泛滥的南昌市场独树一帜，塑造了是较高的产品形象。（2） 传统的建筑符号该产品大量采用了传统建筑符号，形成了强烈的产品差异。 2、营销分析（1） 独特销售流线 该项目利用独特产品亮点，讲产品细节融入于销售流程，极致化客户的看房体验，塑造项目强烈价值感。（2）价值，源于产品，但高于产品万科青山湖临湖大宅的销售毫无压力，房源推出即被抢购一空，究其原因不简单在于产品户型的独特性，而在于资源、品牌、产品的合力！高端客户的选择，不简单看品牌、资源、产品的分项价值，而是资源叠加后最高价值者！（三）跨界竞争之“香溢花城-空中别墅”综合分析： 1、户型设计（1） 高性价比空中别墅户型最大限度的利用露台、挑空空间进行面积赠送，形成了较强的性价比优势。对万科青山湖高层客源实现了拦截作用。（2） 户型与资源强势结合空中别墅的景观面较好，可以俯瞰青山湖，形成了真正别墅产品难以匹敌的景观优势，再结合其位置、品牌资源，成为极强的别墅产品杀伤力。2、营销分析空中别墅是在原高层产品基础上优化、改良的创新之作，从其销售速度、销售价格上看，价格较一般郊区别墅持平、比青山湖区别墅低5000-10000元/M2，价格接近别墅产品，实现了高层产品的价值突破。四、对本项目户型设计的启示：（一）尽量实现面积赠送观察户型设计赠送部分应从其产品及市场定位来考量，不同的定位，不同的户型设计，不同赠送面积。从上诉案例可以发现，面积赠送是畅销户型设计的关键因素。虽然南昌现在加大了对该类设计的限制，但仍有较多项目实