房地产项目评估.doc

工程经济课程设计安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价姓名：聂勇 院系：建筑工程学院年级：2010级 专业：工程管理 班级：2010级工程管理班学号：101502027 指导老师：张晓兵 完成日期：2010-6-6 成绩： 目录第一章 概述21.1本课题的目的21.2设计内容与任务要求21.3基础资料与基本数据.2第二章 市场调查分析32.1项目现状及特点32.2项目服务对象42.3当前房地产市场概况42.4安阳市普通住宅市场分析42.5区域板块分析42.6建设方式及进度安排5第三章 投资估算与资金筹措53.1项目总投资估算53.2资金筹措计划6第四章 投资分析数据的预测和选定64.1 销售收入的预测64.2 成本及税金64.3 利润分配6第五章 项目经济效益评价75.1 现金流量分析75.2 财务平衡表与贷款偿还分析7第六章 不确定性分析76.1盈亏平衡分析76.2敏感性分析7第七章 经济评价的结论与建议8第八章 附录9第九章 附表10第一章 概述1.1 本课题的目的：本课程设计是对位于安东新区的某房地产住宅项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并作出结论。通过对课程设计知识的掌握，从而掌握对市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据的技能。1.2设计内容与任务要求：设计内容主要包括投资估算、投资计划与资金筹措、成本费用估算、营业收入及税金估算、利润与利润分配、全部资金财务现金流量、资本金财务现金流量、资金来源与运用、贷款还本付息估算、主要指标汇总等，通过对静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、净现值、总投资收益率、项目资本金净利润率，盈亏平衡、单因素敏感性的分析等一系列指标的计算比较对此项目进行评估。1.3基本资料与基础数据：1.3.1 项目概况某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。1.3.2 投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%35%30%。1.3.3资金筹措本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。1.3.4项目成本（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8计息。1.3.5销售收入拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%40%30%20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/ m2 (均价)，商业售价6000元/ m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。1.3.6税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定测算。1.3.7 收益率房地产开发项目的基准收益率为12%第二章 市场调查分析2.1项目现状及特点该项目为未开发的生地，无需进行拆迁安置，由政府进行三通一平转化为熟地后由开发商直接进行开发。拟建项目为安阳市东开发区开发以房地产项目，由某某集团房地产开发部负责开发建设。 。待建项目规模和建筑面积分配类型建筑面积m*m建筑面积所占比例（ %）高层住宅218390.3072.67%小高层35300.2011.75%商业建筑40000.5213.31幼儿园4222.711.41%公共配套建筑2625.180.86%合计300538.912.2项目服务对象居住区将建设一地区级共建中心、一幼儿园和一商业服务中心，为附近的居民提供方便。其余为向外销售的商品住宅2.3当前房地产市场概况：房地产开发投资增长较快 1-4 月份，全国房地产开发投资 13340 亿元，同比增长 34.3%。其中，住宅投资 9497 亿元，增长 38.6%。1-4 月份，全国房地产开发企业房屋施工面积 352472 万平方米，同比增 长 33.2%；房屋新开工面积 56841 万平方米，增长 24.4%；房屋竣工面积 17127 万平方米， 增长 14.0%，其中，住宅竣工面积 13685 万平方米，增长 13.8%。 1-4 月份，房地产开发企业本年资金来源 25362 亿元，同比增长 17.4%。1-4 月份，全国商品房销售面积 24898 万平方米，同比增长 6.3%。其中，住宅销售面积 增长 5.8%，办公楼增长 4.4%，商业营业用房增长 7.7%。商品房销售额 14078 亿元，同比增 长 13.3%。其中，住宅销售额增长 11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长 23.8%和 26.6%。数据表明，我国目前房地产市场前景较好。2.4安阳市普通住宅市场分析：去年位于文明大道铁西路口交汇处西北角的国际银都于9月20号开盘，销售非常好，再对比其他楼盘可知楼盘的售价均有上涨的趋势。从整个安阳市场销售情况来看，安阳市居民住房需求逐渐增加， 这将会为安阳市房地产创造越来越多的发展空间，我市普通住宅的市场前景比较广阔。2.5区域板块分析安东板块西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来适宜的中高档居住区。安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。该区域发展趋势1.安东板块作为安阳市新的行政，商务和文化中心，规划七点和基础设施标准高，市民认可度强，未来发展空间巨大；2.商品房供应量较大，且区域楼盘同质化较严重，未来竞争非常激烈；3.产品方面，受政府高标准规划影响下，板块未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐以新颖精致为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；4.板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；5.客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化。经过对安阳市的投资环境和市场供求关系的分析，提出如下建议： （1）功能分配：小区内以高层为主，由于地皮成本较高，这样可以提高项目的建筑面积。 （2）销售对象：主要针对安阳市及其周边的普通市民，以中高层收入人群为主，还有一些小型房地产投资商。 （3）户型与功能：普通户型主要有三室一厅，三室两厅，两室两厅为主，占50%；两室或一室的户型占30%.适当搭配一些复式住宅,占10%。四室两厅的占10%。功能达到中档水平。 （4）户型设计趋于多元化，公共基础设施要基本完善能够满足多数居民的基本要求2.6建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，预计用3年时间可全部建成投入使用。第三章 投资估算与资金筹措3.1项目总投资估算1. 项目投资概况据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为89142.07万元人民币， 2. 估算依据估算中的有关税金和费用按安阳市的现行规定和同类项目的平均水平测算；假定该项目在4年内全部建设完成;假定该项目在工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%40%30%20%。项目总投资中自有资金比率按20%计算；贷款的年利率按8%计取；整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。房地产开发项目的基准收益率为12%。3估算范围上述估算投资按安阳市目前通常的取费标准计取。4估算结果（1）成本估算:建安工程费用估算（见附表2）和其他费用估算（见附表3）项目总成本估算，见附表1(2)项目建设进度计划安排，见附表43.2资金筹措计划。见附表4第四章 投资分析数据的预测和选定本报告对经济效益的分析中所采用的数据是安阳市同类项目的实际情况加上本项目的具体情况进行分析而进行预测和选定的。4.1 销售收入的预测根据市场研究的结果，确定各投资的指标为：商业建筑为6000元/mm，住宅售价为3500元/mm（均价）,对第一年购房者优惠4%，第二年优惠2%，第三、四年按全价销售，无补贴收入部分。销售计划为：10%，40%，30%，20%。4.2 成本及税金1.投资成本测算本项目总投资（成本）89142.07万元2.销售费用测算根据安阳市同类项目的基本资料，销售人员工资取总销售收入的1%，广告费用取总销售收入的4%，销售费用= 111438.49万元*5%= 5571.92 万元3.税费测算根据规定该项目需要缴纳以下税费，营业税5%，城市建设维护税7%，教育费附加税3%，所得税25%，测算该项目的利润在20%以内，所以不需要缴纳土地增值税。见附表54.3 利润分配 开发项目的利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税费。详见项目损益表。见附表 6第五章 项目经济效益评价5.1 现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表1. 全部资金评价指标见附表72.自有资金评价指标附表85.2 财务平衡表与贷款偿还分析资金的来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，详见附表9。从表中可以看出，本项目如果操作得当，可以盈利第六章 不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 本项目盈亏平衡点为84.6%，即销售面积达到可销售面积的84.6%时，项目能保持盈亏平衡。见附录11。6.2敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资、售价。针对全部资金评价指标算出当上述因素变化+10%、-10%、+5%、-5%时，对主要经济指标的影响。 项目内部收益率(IRR)净现值(NPV)(万元)基本方案25.62%3713.52租5%38%8498.50售10%52%12665.33价15%67%16832.16格-5%12%164.84变-10%1%-4001.99化-15%-11%-8168.815%14%759.53投10%5%-2812.62资15%-3%-6384.76变-5%38%7903.82化-10%53%11475.96-15%72515048.11从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为25.62%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。第七章 经济评价的结论与建议一、 结论 本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还能力和自身平衡能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目房子售价是基于安阳当前同类房地产市场的基础上确定的。虽然最近一年城市房地产发展势头显著回落，但主要是在一线城市房价下降。从当前来看，安阳三线城市，住宅商品房售价和商业用房售价不会有大回落。且本项目位于安阳市东开发区，是安阳未来发展的重点地区，房价还有上涨的可能。二、 建议 1、建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实践进行中，要加强施工管理，实行工程监理制。还要制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。 2、本项目在市场中的同类竞争者日益增多，项目的主办者比较分析市场上同类产业与自身产业的相同点与不同点，从而改进、研发就有自身特色的新产业，扩大市场占有率，提高企业品牌效应，为企业进一步发展创造有利条件，从而提高项目的经济效益。3、本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。4、本报告在测算过程中，选用的贷款年利率较低，如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。第八章 附录静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值总投资收益率=运营期内平均息税前利润/项目总投资项目资本金净利润率=运营期内年平均净利润/项目资本金内部收益率：项目到计算期末正好将未回收的资金全部收回来的折现率。由粗估、试算、线性插入计算得到。项目总投资（成本）估算表附表1序号项目名称计费基数金额（万元）备注1开发建设投资（成本）79316.76 1.1建安工程费附表255791.15 1.2工程建设其他费用附表320474.98 1.3预备费1.1+1.243050.64 2建设期利息8%287.56 3期间费用9825.31 3.1管理费用3965.83 3.2财务费用287.56 3.3销售费用5571.92 3.4其他费用0.00 4经营资金0.00 5项目总投资（成本）89142.07 建安工程费用估算表附表2序号工程项目或费用名称单位建筑面积经济指标(元)合计(万元)备注一建筑、安装工程300538.9153600.22 1商业建筑m240000.5222008800.11 2住宅建筑面积m2253690.50 44252.28 2.1小高层(11层)m235300.20 14004942.03 2.2高层(18层、24层)m2218390.30 180039310.25 3幼儿园m24222.71800337.82 不可售4公用配套建筑m22625.18800210.01 不可售二 室外工程2190.92 1室外给排水系统1.00 1500000150.00 含消防2室外供配电系统1.00 50000050.00 3道路m29401.00 150141.02 4绿化m24174.00 3012.52 5围墙m6861.00 260178.39 6电动大门个96000054.00 7电梯个1605.00 7层、11层个9250000225.00 18层、24层个463000001380.00 三总计55791.14 工程建设其他费用表附表3 单位：万元序号项目名称计费文件计费基数金额（万元）备注1征地费15000.00 含相关税费2建设单位管理费财建2002394号项目投资总概算461.96 按建安费用近似计算3招投标服务费计价格20021980号中标金额53.45 按建安费用近似计算4工程设计费计价格200210号工程设计收费计费额1418.14 按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。5工程地质勘查费计价格200210号总建筑面积每平米5元150.27 速算方法6编制项目申请报告计价格19991283号投资估算额79.05 按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。不设调整系数7编制环境影响报告计价格2002125号投资估算额29.29 按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数8评审环境影响报告计价格2002125号投资估算额6.51 按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数9施工图审查豫发改收费20041555号建筑工程设计收费85.09 按6%取10工程量清单编制费豫发改收费20041765号建安工程费139.48 按2.5取11工程监理费发改价格2007670号工程概算投资额931.80 按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。12人防设施易地费安计经房2003554号按每平米1500元算2041.30 6级以上防空地下室。只算住宅部分，其他忽略不算13文物勘探费豫价费字1998243号用地面积*4.5元58.83 速算方法14地震安全评价费豫震发防（2000）12号用地面积*1.5元19.61 速算方法16合 计20474.78 . . 投资使用计划与资金筹措表 附表4 单位：万元 序号项目名称合计12341开发总投资89,142.07 29,690.31 31,647.22 26676.661127.921.1开发建设投资79,316.76 27,760.87 27,760.87 23795.020.00 1.2建设期利息287.56 0.00 287.56 0.00 0.00 1.3期间费用9,825.32 1,929.44 3,886.35 2881.641127.921.3.1管理费用3,965.84 1,388.04 1,388.04 1189.760.00 1.3.2财务费用287.56 0.00 287.56 0.00 0.00 1.3.3销售费用5,571.92 541.40 2,210.75 1691.881127.921.4经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措130,896.31 30,285.85 31,647.22 26676.661127.92 2.1自有资金15,863.35 15,863.35 0.00 0.00 0.00 2.2银行贷款3,594.47 3,594.47 0.00 0.00 0.00 2.3销售收入111,438.49 10,828.03 31,647.22 26676.661127.92 2.4其他0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业收入、营业税金及附加估算表附表5 单位：万元 序号项 目合计1234销售比例（%）100%10%40%30%20%1营业收入111438.4910828.0344214.4633837.6022558.401.1住宅销售收入87726.188524.0034806.3426637.5017758.34 单价(万元/平方米)0.340.340.350.35 数量(平方米)253690.5025369.05101476.2076107.1550738.101.2商业用房销售收入23712.192304.039408.017200.094800.06 单价(万元/平方米)0.580.590.600.60 数量(平方米)40000.524000.0516000.0212000.168000.102营业税金及附加6129.11595.542431.791861.071240.712.1营业税5571.92541.402210.721691.881127.922.2城市维护建设税390.0337.90154.75118.4378.952.3教育费附加167.1616.2466.3250.7633.843土地增值税0.000.000.000.000.00利润与利润分配表附表6 单位：万元序号项 目合计12341营业收入111438.4910828.0344214.4633837.6022558.402补贴收入0.000.000.000.000.003营业税金及附加6129.11595.542431.791861.071240.714土地增值税0.000.000.000.000.005经营成本88854.5129690.3131359.6626676.661127.926期间费用9825.321929.443886.352881.641127.927利润总额16167.31-19457.8210135.455299.8720189.778弥补以前年度亏损19457.820.0010135.455299.874022.509应纳税所得额 16167.210.000.000.0016167.2710所得税4041.820.000.000.004041.8211净利润12125.45-19457.8210135.455299.8716147.9512可供分配的利润 12125.45-19457.8210135.455299.8716147.9512.1提取法定盈余公积金1212.56-1945.781013.55529.991614.8012.2提取法定盈余公益金606.27-972.89506.77264.99807.4012.3投资方分配利润0.000.000.000.000.0012.4未分配利润 10306.62-16539.158615.134504.8913725.7513净投资回收19457.820.00 0.00 0.00 19457.82 项目投资现金流量表 附表7 单位：万元序号项目名称合 计12341现金流入111438.49 10828.03 44214.46 33837.60 22558.40 1.1营业收入111438.49 10828.03 44214.46 33837.60 22558.40 1.2补贴收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出94983.62 30285.85 33791.45 28537.73 2.1固定资产投资0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3开发建设投资79316.76 27760.87 27760.87 23795.02 0.00 2.4营业税金及附加6129.11 595.54 2431.79 1861.07 1240.71 2.5土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6管理费用3965.83 1388.04 1388.04 1189.76 0.00 2.7销售费用5571.92 541.40 2210.75 1691.88 1127.92 3所得税前净现金流量（1-2）16454.87 -19457.82 10423.01 5299.87 20189.77 4累计所得税前净现金流量-19457.82 -9034.81 -3734.94 16454.83 5调整所得税5047.44 0.00 0.00 0.00 5047.44 6所得税后净现金流量11407.43 -19457.82 10423.01 5299.87 15142.33 7所得税后累计净现金流量-19457.82 -9034.81 -3734.94 11407.62 计算指标：财务内部收益率(IRR)= 33.3% （调整所得税前）；财务净现值(NPV)(ic=12%)= 7538.38 （调整所得税前） 财务内部收益率(IRR)= 25.62% （调整所得税后）；财务净现值(NPV)(ic=12%)= 3713.52 （调整所得税后） 动态投资回收期：Tp=3.37 项目资本金现金流量表 附表8 单位：万元序号项目名称合 计12341现金流入111438.49 10828.03 44214.46 33837.60 22558.40 1.1营业收入111438.49 10828.03 44214.46 33837.60 22558.00 1.2补贴收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出39454.07 18388.33 9912.61 4742.71 6410.45 2.1项目资本金15863.35 15,863.35 0.00 0.00 0.00 2.2营业税金及附加6129.11 595.54 2431.79 1861.07 1240.71 2.3土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4管理费用3965.84 1,388.04 1,388.04 1189.76 0.00 2.5销售费用5571.92 541.40 2210.75 1691.88 1127.92 2.6所得税4041.82 0.00 0.00 0.00 4041.822.7借款本金偿还3594.47 0.00 3594.47 0.00 0.00 2.8借款利息偿还287.56 0.00 287.56 0.00 0.00 3净现金流量（1-2）71984.42 -7560.30 34301.85 29094.89 16147.95 计算指标：财务内部收益率(IRR)=470.12% 财务净现值(FNPV)(ic=12%)=51890.56 资金来源与运用估算表 附表9 单位：万元序号项目名称合计12341资金来源130896.3130285.85 44214.96 33837.60 22558.40 1.1自有资金15863.3515863.35 0.00 0.00 0.00 1.2销售收入111438.4910828.03 44214.96 33837.60 22558.40 1