小商品城市场项目开发的可行性研究报告.docx

小商品城市场项目开发的可行性研究报告一、项目概况 1、项目地址：拟建的小商品城市场位于菏泽市区西开发区，中华山路与220国路交汇处。 2、市场规模：拟建的小商品城市场占地135亩（89910平方米），属于框架结构，门面房及大型购物广场均为三层，公寓楼为五层，写字楼为六层，建设总面积11.37万平方米，可容纳经营业户1000余户，具备商务、餐饮、住宿、物流、娱乐等功能，经营辐盖我市八县二区，辐射苏、鲁、豫、皖、冀周边20多个地市，地理位置优越，交通运输发达，周围拥有200万平方米的住宅小区，具有理想的商业经营氛围和发展潜力。 3、市场定位：建设成鲁西南及周边地区最大的小商品集散中心，拟建 “一街、二广场、三中心、六大功能区”。即：商业步行街；集中购物广场，立体水陆生态广场；综合信息商务中心，仓储物流中心，餐饮文化休闲中心；化妆品区，办公用品区，小家电区，服饰品区，五金区，日用品区。 二、项目可行性分析 1、政策优势：菏泽为了发展市场经济，加快市场的建设，确定“商贸兴城”战略，大力建设商贸流通基地，促进形成“大市场、大流通、大贸易”，向集约式发展的经济格局。 2、区位优势：菏泽地处苏、鲁、豫、皖接壤，京九铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西；境内公路有220、327、105、106四条国道和12条省道及若干条县乡道路共同组成交通网络；日东高速公路横穿市区，正在建的德商高速、济菏高速、菏徐高速等将交汇在市区，形成了菏泽通往全国各地的主动脉，菏泽以得天独厚的地理位置优势和便利的交通条件，成为了黄淮海地区的商贸物流中心。 3、良好的商业氛围：一是拟建设的小商品城市场周围，正在或将要建设有明珠花园、中富春城、颐海花园、金盾花园等200万平方米住宅小区，集聚了大量的人气，有相当大的潜在需要；二是拟建的小商品城市场位于菏泽市区西部，毗邻菏泽汽车西站、中华西路和220国道，出入方便，交通发达，聚散功能强，流动周转快，具备完善的市场功能，有很大拉动作用和发展影响力。选定上述地点，规划建设一个规范化的小商品城市场，应该是理想之地。 4、自身资源优势：一是品牌优势。目前的小商品城市场已是一个成熟的市场，社会知名度较高，以现有的小商品城市场整体搬迁为基础，启动新建市场；二是行业经营优势，企业人多、面广、信息量大，具有成熟市场建设和管理经验；三是具有良好的稳定经营政策和更加完善的经营环境，搬迁后商户的经营政策没有发生变化，相对经营硬件设施升级，交通便利，物流更加顺畅，服务更加全面。 5、项目建设紧迫性：目前的小商品城市场硬件设施落后，经营环境较差，交通不畅制约流通周转，周围新兴市场（乐园市场、五金城、中原商城、九州商城、牡丹商业广场等）的冲击，商户强烈要求进行市场升级或整体搬迁。同时，城市建设步伐加快以及消费水平提高，对市场建设提出了更高的要求。 三、设计方案 （一）设计理念 商业设施的最终目的不仅是建造“商品容器”，而是在于能够聚集到多少人潮，吸引多少顾客进门。即能够聚集大量顾客，促进销售量，又能作为生活、文化、资讯的据点，并能促进地区活动化的设施，才能成为成功的商业设施。设施上必须做到：一是要展现出优异而特别的空间气氛，使人们在购物的同时得到休闲和娱乐的逸趣；二是市场路线要明确易懂，空间认知度高，场内通行非常方便，而且要有足够的停车空间；三是建筑物的识别性要高，要有独树一帜的风格特色，是地区生活消费的象征性据点和标识。 （二）整体布局 1、立体水陆生态广场，作为联系城市与市场的窗口，更是引人入胜的点睛之作。中华路、220国道、长江路、护城河交汇处，开辟成近10000平方米的立体水陆生态广场，体现出现代化的城市环境与菏泽水邑花乡相结合的特色。 2、独具风格的沿街平面。该市场主要沿街面为220国道与汽车站相邻处，该处的平面设计以雕塑小品为铺垫，以特色灯光为衬托，以园林绿化为主题，更加增加亮丽点。 3、市场布局的合理分布。该项目的主题内容就是各类市场及配套服务区的布局。一是各区之间应保持合理的距离，要保证绿化、硬化和通讯条件，满足环境卫生的要求；二要符合市场交易、结算流程，合理布置通路；三要确保环保及安全消防要求；四是经济上要更合理、技术上更可行，扩容性要强，即为今后市场的扩建、加工区对接作好充分的准备。 （三）设计要点 1、功能区域划分明显； 2、大卖场与商业街融合一体； 3、沿街多层写字楼与汽车西站主体遥相呼应。 四、建设规模及投资 （一）总建筑面积 113672平方米。其中：一层门市建筑面积34920平方米。建筑密度为38.84%，建筑容积率1.26。 （二）建筑分类 1、三层框架结构商用楼：81600平方米（一层27200平方米，可容纳670户，户均121.8平方米） 2、六层框架结构综合楼：7200平方米（一层1200平方米，可做70%的商业租赁，30%的管理用房） 3、六层砖混结构商住楼：一层附加商业房1320平方米（38户，户均34.74平方米），一层储藏室2180平方米（建设成本及收入均不计），二六层公寓住宅11552平方米（190户，户均60.8平方米），合计15052平方米。 4、集中购物广场：三层框架结构 12000平方米（每层各4000平方米，一二层租赁式商铺，三层租赁式库房） （三）总投资 159681878.72元（1.59682亿元），均价1404.76元/平方米。其中，企业已投入5000万元，企业再自筹3000万元，融资3000万元。 1、土地成本（按37万元/亩计） 899100.0015370000/113672=438.98元/平方米。 2、规费 （1）商业：102120180=18381600元； （2）住宿：11552140=1617280元； 以上合计均价：175.93元/平方米。 3、建筑成本 （1）三层框架结构商用楼：81600650=53040000元； （2）六层框架结构综合楼：7200750=5400000元； （3）六层砖混结构商住楼：12872600=7723200元； （4）集中购物广场：120001400=16800000元； 以上合计：82963200元，均价：729.85元/平方米。 4、配套设施投资 113672平方米60元/平方米= 6820320元 五、开发计划 （1）项目报批计划（8个月） 二个月完善项目占地中35亩土地手续；二个月内完成规划方案的审批；二个月完成图纸设计及审查；二个月完成招投标工作。 （2）项目建设计划（12个月） 采用紧凑式的分期开工方式，单体工程建设期为8个月，开工时间间隔期为3个月，配套设施建设滞后期1个月。 （3）搬迁工作要点 为确保本项目的实施，必须以现小商品城整体搬迁为前提。因此，小商品城的整体搬迁是非常关键的一步。一是在市场筹建期，大力进行小商品城整体搬迁的必要性和可行性宣传，增强广大商户对新建小商品市场先进性的认知度和信任度。二是积极争取市场政策支持，特别是税收政策，这是广大商户更为关注的焦点。三是制定完善的搬迁方案，出台搬迁政策和补偿政策，激发广大商户搬迁的热情。 六、营销方案 1、销售目标 小商品市场主要针对两大目标客户群体进行出售：一是现有的经营商户，二是社会投资置业者。 2、销售方式 一是针对经营大户，采取直接销售；二是针对投资置业者，销售后企业返租，再租赁给经营业户；三是先销售，进行融资，三年后扣除租金由企业予以收购。 3、销售计划 方案一：商住楼全部销售，三层框架结构商用楼50%销售、50%租赁；六层框架结构综合楼、集中购物广场实行租赁。 方案二：商住楼、三层框架结构商用楼全部销售 ，六层框架结构综合楼、集中购物广场实行租赁。 方案三：商住楼全部销售，三层框架结构商用楼、六层框架结构综合楼、集中购物广场实行租赁。（该方案不做经济效益分析） 七、市场经营管理思路 一是市场化经营，超市化管理。统一品牌，规范物业，税费公开，信息共享，特色服务，依法管理；二是先繁荣后规范，采取放水养鱼政策，迅速启动新建市场；三是发挥好重点商户的龙头带动作用，把原市场内具有相当经营规模的商户，从市场中独立分离出来，安排在新建市场中；四是不断吸纳经营新业户，把分散在市场外、具有发展后劲的经营行当，吸引到新建市场中，重点予以培养，以形成新的经营行当；五是加强信息化建设，发展电子商务，大力引进现代经营业态，实现有形市场与无形市场结合，提高市场增值效应。六是整合市场资源，提升物流配送能力，强化店与场的联系，促进小商品加工业的发展，为市场的长期稳定发展积蓄后劲。 八、效益分析 （一）经济效益 1、商住楼：销售单价1300元/，销售收入为128721200元/=1673.36万元； 2、三层框架商用房：销售单价2200元/，销售收入为816002200元/=17952万元（销售50%为8976万元）； 3、集中购物广场租赁年收入：一、二层80000.7（实租面积）70元/月10月=392万元，三层库房40000.77.6元/月10月=21.28万元，年收入合计413.28万元； 4、综合楼租赁：该综合楼管理办公用30%不记收入，其余70%商业租用，租赁收入72000.720元/10月=100.8万元； 合计租赁收入514.08万元。 5、三层商用房全部按租赁计费：81600（1.5/370元/+1.5/37.6元/）10月=3166.08万元（租50%为年收入1583.04万元）。 方案一：商住楼全部销售，三层框架结构商用楼50%销售、50%租赁；六层框架结构综合楼、集中购物广场实行租赁。 1、租赁收入：三层50%+综合楼租赁收入+大卖场收入=1583.04+100.8+413.28=2097.12(万元)； 2、售房收入：商住楼收入+三层框架结构商用楼50%收入1673.36+8976=10649.36(万元)； 3、售房税金: 10649.36(5.5%+1.5%)=745.46万元； 4、售房回收投资: 10649.36-745.46=9912.92(万元)； 5、管理费用：154.061550%=77.03(万元); 6、销售费用：10649.361.5%(广告费、人员工资)=157.8(万元)； 7、财务费用：商住楼+三层售出50%+综合楼及大卖场=（1641.06-1436.5）75%7%+(10811.27-8347.68) 75%7% +3515.837%=386.19(万元); 8、折旧按30年计算，（10811.2750%+3515.83）/30=297.38(万元); 9、个体税： 2097.12(租赁收入) 7.6%=159.38(万元); 10、房产税：(租赁收入-个体税) 12%=（2097.12-159.38）12%=232.53(万元); 11、营业税：（2097.12-159.38）5.5%=106.58(万元); 以上成本合计：1416.89万元。 12、年利润： 2097.12-1416.89=680.23（万元）； 13、年净收益：680.2367%=455.75（万元）(扣除33%的所得税); 14、年收回投资：净收益+折旧=455.75+297.38=753.13(万元); 15、市场总成本:15968.19(总投资)-9903.90(总收入)=6064.29(万元); 16、回收期: 6064.29/753.13+2(建设期)=10(年)。 方案二：商住楼、三层框架结构商用楼全部销售 ，六层框架结构综合楼、集中购物广场实行租赁。 1、租赁收入：514.08 万元； 2、售房收入： 1673.36+17952=19625.36(万元)； 3、售房税金: 19625.36(5.5%+1.5%)=1373.78（万元）； 4、财务费用：(15968.19-3515.83) 7%=871.7(万元); 5、销售费用：19625.361.5%(广告费、人员工资)=294.38(万元)； 6、售房回收投资: 19625.36-1373.78-871.7-294.38=17085.5(万元)； 7、管理费用：154.06万元; 8、折旧按30年计算，3515.83/30=117.19(万元); 9、个体税：514.087.6%=39.07(万元); 10、房产税：（514.08-39.07）12%=57(万元); 11、营业税：（514.08-39.07）5.5%=26.1(万元); 以上成本合计：393.42万元。 12、年利润： 514.08 -393.42=120.66（万元）； 13、年净收益：120.6667%+117.19=198.03（万元）(扣除33%的所得税加上折旧)。 （二）社会效益 小商品城市场建成运营后，一是提供大量就业机会，安置一大批社会人员上岗；二是增加当地政府财政收入，促进菏泽经济发展；三是大大提高企业知名度，促进企业全面发展。 九、敏感性分析及对策 （1）搬迁困难。小商品城市场整体搬迁过程中，一是市场搬迁产生一定的费用，可能商户提出费用补偿问题；二是部分商户思想波动，其他市场拉商户，可能有商户流失现象。因此，以稳定为重点，提前做好搬迁预案，组建强有力的领导班子，做细致的宣传工作，掌握商户思想动态，特别是要做好大户的稳定工作。 （2）政策变化。小商品城市场整体搬迁后，可能遇到税、费政策的变化，这是直接导致新市场成功的关键因素。因此，要提高与税务、工商等职能部门进行沟通，取得支持与理解，得到一定承诺，争取更加优惠的政策。 （3）启动问题。由于市场搬迁，经营地发生改变，必须影响到