小东街项目盈亏平衡分析1.doc

小东街项目（前期）盈亏平衡估算依据关于小东街东侧改造地块的规划条件、（邢规技字【2010】93号）、交流规划总平图、小东街东侧片区改造拆迁补偿实施办法、小东街居委会提供的其它有关资料、现场勘察及市场调查收集的有关资料计算项目相关指标。该项目地块的居住区容积率为2.3万平方米/公顷，下面依此进行计算。用地平衡表项目面积（公顷）所占比例（%）备注一、住宅区用地8.7535.61、住宅用地3.1252.32、公建用地4.587.53、道路用地0.664.64、绿化用地0.4二、其他用地0.88规划总用地9.63项目主要用地指标表项目计量单位数量备注总用地面积公顷8.75（131.25）1、其中：实际81.6亩、学校等用地49.65亩2、本指标为地上面积住宅万14.7公建万2.6合计万17.3一、拆迁费用项 目计量单位数量其中A片区（数量）B片区数量C片区数量拆迁面积万4.621.131.581.9置换比例万 （1：1.3）6.001.472.062.47补偿合计万6.001.472.062.47搬家费20元/92.4万元22.60万元31.6万元38.00万元过度费60元/年277.20万元67.80万元94.80万元114.00万元其他费用1万元/100462113158190合计万元831.690.4126.4153备注：根据现状地形图、经居委会入户和现场勘察大约统计数据二、开发成本序号项目名称取费标准数量金额（万元）1土地使用费出让土地：成交价12%+7.95元/+2（划拨土地：成交价2%）（合12.5万元/亩）81.6亩10202拆迁安置补偿费831.63前期工程费住宅：建筑面积20.4元/+建安费1.2%+占地面积10元/ （合43元/）14.7万749.1公建：建筑面积19.2元/+建安费1.2%+占地面积10元/2.6万4建筑安装费约：1500元/256505基础设施配套费建筑面积：住宅107元/；公建152元/1968.1地面硬化：实际面积80元/0.56万44.80室外绿化、景观、照明：实际面积80元/0.56万44.806政策性收费住宅：面积32.64元/+建安费1.2%（50元）14.7万855公建：建筑面积35.84元/+建安费1.2%2.6万7不可预见费（3+5+6）5%84.688返还资金9其他费用建筑面积： 100元/1730合计（万元）32978.08注：依据邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危旧房改造的意见（政字【2010】24号）中“四、关于旧城改造”中“实行政策支持” “对于公开出让部分的上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照收支两条线方式进行列支，全部返还给开发企业。”三、开发费用组成序号项目名称取费标准数量金额（万元）1管理费用113+（总投资-10000）0.8%5136.08410.882销售费用销售收入2%6080012163合计1626.88四、项目经营费序号项目名称取费标准数量金额（万元）1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%3教育费附加营业税3%4地方教育费附加营业税2%5印花税销售收入0.05%6所得税销售收入2.5%合计（万元）销售收入8.15%556004726五、项目销售收入项目销售面积（万平方米）销售单价（元）金额（万元）住宅8.74000.0034800商业2.68000.0020800地下储藏间地下车库合计（万元）55600六、费用汇总表序号名称金额（万元）备注1销售收入556002建设总成本393303其中开发成本32978开发费用1626项目经费47264税后利润162705利润率41%结论分析：此时计算项目开发利润为 ，项目 可行。邢州路西侧地块经济效益分析按照区政府的部署，启动邢州路西侧改造。规划用地范围；邢州路以西、张家巷以东、二中操场以南、红桥水岸以西，规划用地约28亩、征收面积约1.78万、居民约170户、涉及公产4处。根据改造地块的规划意见、规划总平图、小东街东侧片区改造征收补偿方案、东大街居委会提供的其它有关资料、现场勘察及入户调查有关资料，项目相关指标。目前该项目地块的居住区容积率为2.77万/公顷，下面依此进行计算；用地主要平衡表项目面积（公顷）所占比例（%）备注住宅区用地1.87100约28亩1、住宅用地0.82442、道路用地0.73393、绿化用地0.3217地块主要用地指标表项目数量计算单位备注用地面积1.87 公顷住宅4.3万公建0.86万合计5.16万地下车库0.2万一、拆迁费用项 目计量单位数 量备 注拆迁面积万1.78置换比例万 （1：1.3）2.30补偿合计万2.30搬家费20元/35.6万元10元/过度费96元/年2.5427万元8元/征收等费用5万元/100890万元征收办标准附属物2万元/100356万元评估合计1708万元二、开发成本序号项目名称取费标准数量金额（万元）1土地使用费出让土地：成交价200万元18%28亩10082拆迁安置补偿费（一、）17803前期工程费50元/（建筑面积）516002584建筑安装费地上：1800元/516009288地下车库：2000元/2000040005基础设施配套费160元/（建筑面积）516008256政策性收费50元/（建筑面积）516002587不可预见费50元/（建筑面积）516002588其他成本费用50元/（建筑面积）51600258合计（万元）17933三、开发费用组成序号项目名称取费标准数量金额（万元）1管理费用50元/（建筑面积）516002582销售费用销售收入3%176805303合计788四、项目销售收入项目销售面积（万）销售单价（元）金额（万元）住宅2.0040008000商业0.868000.006880地下车库2.0016003200合计18080五、项目经营费序号项目名称取费标准数量金额（万元）1相关税费销售收入13%176802298合计2298六、费用汇总表序号名称金额（万元）备注1销售收入180802建设总成本21519其中开发成本17933开发费用788项目经费22983财务经费500税后利润-3439结论：重新调整，采取补救措施邢台市景旭地产邢州路西侧地块经济效益分析邢台市景旭房地产开发有限公司成本核算部 2011年10月16日小东街东侧地块经济效益分析小东街以东、邢州路以西、中兴东大街以南、牛市街以北。规划用地131亩（实际约81亩、学校等用地约50亩）依据关于小东街东侧改造地块的规划条件、（邢规技字【2010】93号）、交流规划总平图、小东街东侧片区改造拆迁补偿实施办法，拆迁面积约5.82万、居民约1491户、涉及公产6处。根据改造地块的规划意见、规划总平图、小东街东侧片区改造征收补偿方案、东大街居委会提供的其它有关资料、现场勘察及入户调查有关资料，项目相关指标。目前该项目地块的居住区容积率为2.2万/公顷，下面依此进行计算；用地主要平衡表项目面积（公顷）所占比例（%）备注住宅区用地5.4100约81亩1、住宅用地2.6482、道路用地1.9353、绿化用地0.917地块主要用地指标表项目数量计算单位备注用地面积5.4 公顷住宅11.01万公建0.98万合计11.99万地下车库4.9万一、拆迁费用项 目计量单位数 量备 注拆迁面积万5.82置换比例万 （1：1.3）7.6补偿合计万7.6搬家费20元/116万元10元/过度费96元/年2.51397万元8元/征收等费用5万元/1002910万元征收办标准附属物2万元/1001168万元评估合计5591万元二、开发成本序号项目名称取费标准数量金额（万元）1土地使用费出让土地：成交价200万元18%81亩29162拆迁安置补偿费（一、）55913前期工程费50元/（建筑面积）11990002584建筑安装费地上：1800元/516009288地下车库：2000元/2000040005基础设施配套费160元/（建筑面积）516008256政策性收费50元/（建筑面积）516002587不可预见费50元/（建筑面积）516002588其他成本费用50元/（建筑面积）51600258合计（万元）17933三、开发费用组成序号项目名称取费标准数量金额（万元）1管理费用50元/（建筑面积）516002582销售费用销售收入3%176805303合计788四、项目销售收入项目销售面积（万）销售单价（元）金额（万元）住宅2.0040008000商业0.868000.006880地下车库2.0016003200合计18080五、项目经营费序号项目名称取费标准数量金额（万元）1相关税费销售收入13%176802298合计2298六、费用汇总表序号名称金额（万元）备注1销售收入180802建设总成本21519其中开发成本17933开发费用788项目经费22983财务经费500税后利润-3439结论：重新调整，采取补救措施小东街东侧地块经济效益分析小东街以东、邢州路以西、中兴东大街以南、牛市街以北。规划用地131亩（实际约81亩、学校等用地约50亩）依据关于小东街东侧改造地块的规划条件、（邢规技字【2010】93号）、交流规划总平图、小东街东侧片区改造拆迁补偿实施办法，拆迁面积约5.82万、居民约1491户、涉及公产6处。根据改造地块的规划意见、规划总平图、小东街东侧片区改造征收补偿方案、东大街居委会提供的其它有关资料、现场勘察及入户调查有关资料，项目相关指标。目前该项目地块的居住区容积率为2.2万/公顷，下面依此进行计算；用地主要平衡表项目面积（公顷）所占比例（%）备注住宅区用地5.4100约81亩1、住宅用地2.6482、道路用地1.9353、绿化用地0.917地块主要用地指标表项目数量计算单位备注用地面积5.4 公顷住宅11.01万公建0.98万合计11.99万地下车库4.9万一、拆迁费用项 目计量单位数 量备 注拆迁面积万5.82置换比例万 （1：1.3）7.6补偿合计万7.6搬家费20元/116万元10元/过度费96元/年2.51397万元8元/征收等费用5万元/1002910万元征收办标准附属物2万元/1001168万元评估合计5591万元二、开发成本序号项目名称取费标准数量金额（万元）1土地使用费出让土地：成交价200万元18%81亩29162拆迁安置补偿费（一、）55913前期工程费50元/（建筑面积）11990005994建筑安装费地上：1800元/119900021420地下车库：2000元/4900098005基础设施配套费160元/（建筑面积）119900019186政策性收费50元/（建筑面积）11990005997不可预见费50元/（建筑面积）11990005998其他成本费用50元/（建筑面积）51600599合计（万元）44041三、开发费用组成序号项目名称取费标准数量金额（万元）1管理费用50元/（建筑面积）11990005992销售费用销售收入3%32280万元9683合计1567四、项目销售收入项目销售面积（万）销售单价（元）金额（万元）住宅4.39400017560商业0.868000.006880地下车库4.916007840合计32280五、项目经营费序号项目名称取费标准数量金额（万元）1相关税费销售收入13%322804196合计4196六、费用汇总表序号名称金额（万元）备注1销售收入322802建设总成本49804其中开发成本44041开发费用1567项目经费41963财务经费500税后利润-3439结论：重新调整，采取补救措施项目投资与成本费用一览表序号（一）开发成本（二）开发费用（三）项目经营税费1土地使用权出让金管理费用营业税2拆迁安置补偿费销售费用城市维护建设税3前期工程费财务费用教育费附加4建安工程费地方教育费附加5基础设施配套费印花税6建设项目政策性收费前期工程费组成及费率一览表序号类 别取费标准1工程前期咨询服务费建面积1/2勘察设计费占地面积10元/3规划设计费建筑面积1元/4规划放线费建筑面积0.6元/5规划技术服务费住宅：建筑面积0.8元/公建：建筑面积1.6元/6竣工测量费建筑面积0.7元/7工程设计费建筑面积12元/8施工图审查费建筑面积1.8元/9招标代理服务费建筑安装费0.2%10工程交易中心服务费建筑面积1元/11环境影响咨询服务费建筑面积1元/12城建档案声像制作建筑面积0.2元/13环境评估费建筑面积0.3元/14临时设施费建筑安装费1%合计住宅：建筑面积20.4元/+建筑安装费1.2%+占地面积10元/公建：建筑面积21.2元/+建筑安装费1.2%+占地面积10元/小区配套基础设施建设费一览表序号类别单价1室外给水管网（多次分层）建筑面积：15元/2室外污水、雨水管网（含沉淀井、雨水口）建筑面积：12元/3室外供配电网（含变压器、配电柜）建筑面积：65元/4室外供热管网建筑面积：住宅15元/；商业60元/合计建筑面积：住宅107元/；商业152元/5消防管网、消防栓、消防器材（与1合并）占地面积：8元/6地面硬化实际面积：80元/7室外绿化、景观、照明等实际面积：80元/8围墙延长米26元/m9大门3万元/处10小区智能化占地面积2元/政策性收费一览表序号项目开发期间税费类别费率取值1市政设施配套费住宅13.3元/；公建15元/2节能墙改基金建筑面积：10元/3散装水泥基金建筑面积：0.5元/4环境检测费建筑面积：1.0元/5垃圾清运费建筑面积：1.84元/6工程建设监理费（施工阶段）建筑安装工程费1.2%计取7房屋测绘费建筑面积：住宅1元/，公建1.5元/8建筑材料检测费建筑面积：3.5元/9房产交易费建筑面积：住宅1.5元/，公建2.5元/住宅：建筑面积32.64元/+建安费1.2%公建：建筑面积35.84元/+建安费1.2%管理费用包括企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。按照国家关标准计算方法如下：序号征收标准征收基数备注110001.5%工程总投资1000万元以下215+（总投资-1000）1.2%总投资10015000万元363+（总投资-5000）1.0%总投资500110000万元4113+（总投资-10000）0.8%总投资1000150000万元项目经营费一览表序号类别计算公式备注1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%3教育附加税营业税3%4地方教育费附加营业税2%5印花税销售收入0.05%6所得税销售收入2.5