衢州房地产市场分析报告.doc

衢州房地产市场分析报告第一章 ：衢州概况一、区域位置衢州位于浙江西部,地处浙、闽、赣、皖四省交界，素有“四省通衢”之称。衢州历史悠久，名胜古迹，人文景观众多，是国家级历史文名城。也是浙西政治、经济、文中心。二、行政区划及人口面积8836.52平方公里，人口241.35万，下辖龙游、常山、开化、衢县和江山市、柯城区，是对外开放城市。三、交通状况衢州有浙西门户之称，205、320国道及四条省道、浙赣铁路复线等纵横境内，机场有通往北京、上海、广州等城市航线。四、经济状况衢州农业发达，物产众多，矿藏资源丰富，工业基础良好，外向型经济发展步伐加快，目前,全市相继建立了一批有效益、有市场、上规模的外商投资企业，300余种产品远销海外。兴建的衢州经济开发区，衢县沈家经济开发区，江山经济开发区为省级开发区，区内基础设施日趋完善，交通便利。五、旅游资源衢州市历史悠久，名胜古迹众多，是浙江省首批公布的历史文化名城，1994 年1 月 4 日，国务院批准公布衢州市为中国历史文化名城。截止1999 年底，市内重点风景名胜区共20 处，其中省级的有江郎山风景名胜区和烂柯山乌溪江风景名胜区2处。 国家级文物保护单位1处（南宗孔氏家庙），省级自然保护区1处（开化古田山保护区），国家级森林公园1处（钱江源森林公园）省级森林公园1处（紫微山森林公园），省级水利旅游区5处（仙霞湖、九龙湖、碧波湖、仙游湖、月亮湖旅游区）， 主要旅游区有30处。有围棋仙地烂柯山、唐末黄巢起义军开辟的入闽古道仙霞道（关）、中国丹霞第一峰江郎山、千古之谜龙游石窟地下人工建筑群、江南一绝的三衢石林、生态完好自然清幽的国家级钱江源森林公园、天下第一神山紫微山（龙门峡谷、药王山）、省级自然保护区古田山以及溶岩幻境太真洞、白塔洞、摩崖石刻金仙岩、独特的火山颈奇观三门源（砖雕）等名胜古迹。第二章：房地产市场状况一、 开发商情况衢州现有40多家房地产开发商，基本上以本地开发商占大多数，外地公司不多。从整体来看衢州的房地产开发商实力普遍不高，绝大多数刚刚涉及项目开发，知名度较低，操盘经验不足。但由于市场竞争的日益激烈，当地开发商也开始与广告公司和代理公司合作引入新概念，提升物业竞争力。二、 衢州房地产市场状况1、特点分析u 客群分析：从买家来看，衢州楼市买家大致分为三类：一部分是衢州城区的本地居民，另一部分是衢城周边城镇居民，最后是少部分的外地投资客。u 楼盘分析：衢州的楼盘基本为普通多层，别墅次之，少量为小高层。楼盘档次除少量精品楼盘外，多数无很大的差别，一般为经济适用型住宅，小区的配套设施和环境规划以实用和满足一定的绿化率为标准。楼盘的主力户型以100140平方米，100平米以下的小户型较少，130以上的大户型相对较多。楼盘的价格在12002000元/平方米不等。u 销售情况分析：目前市场基本上处于供需两旺的状态，各楼盘的销售率基本都在70%以上，个别楼盘销售率达到95%以上，市场形势较好。2、房地产走势分析2002年6月衢州的商品房平均销售价格为1400元/平方米，远低于同为欠发达地区丽水市的2200元/平方米。而浙江省的平均房价为2800元/平方米，全国平均销售价格为2368元/平方米。目前世界上比较公认房价与户均收入比为1：6；近几年来，衢州经济虽然得到了快速发展，但人均GDP和人均收入在全省仍然是最低的。按2001年末人均收入9000元计，每户3人则为27000元；购买老城区外一套100平方米的住宅，总价14万左右，两者比值1：5.2。目前衢州房地产正处于成长型阶段，符合现在衢州“老城新市”的发展趋势。衢州在浙江省是经济欠发达地区，但良好的地理位置决定了她具备建设成四省边际中心城市的潜力。而且，省委省政府支持力度的加大，使得衢州发展有无可比拟的后发优势。作为去年衢州经济的一大亮点，房地产业当仁不让地将成为GDP贡献率的排头兵，甚至主力军。2002年，古城衢州跨过了两个重要门槛：人均GDP已达到1000美元；城市化水平超过30%。这意味着衢州城市化发展已驶入快车道，进程将大大提速。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，衢城经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多（全国房地产平均价格水平约2200元/平方米）。这说明，衢城房地产业发展空间还是相当广阔的。从衢城消费者角度出发，八十年代是人人希望有套房；九十年代大家都想住大房。如今的二十一世纪，手上能拥有两套房是大多数投资者的想法。一套自己住，一套拿来租，风险不大，效益不错。这种投资策略在发达地区已较普遍。需求扩大自然导致供给增加，关健看如何激发市民的房地产投资信心。再者，农村及外地入城的购房户将在今后若干年内激增。举个例：衢州的城市化建设吸引了众多农村以及外地民工，经过这几年打工，这部分人手头攒了些钱，想在市区置房安家的愿望非常迫切。何况，市区的“零门槛”政策更为他们打开了方便之门。据估计，今后二十年约有20万人将进城安家。衢州基本上可以说是“内向型消费城市”，与杭州等地近50%的外地购房者不同，90%以上是以本地居民消费为主。民间资本也欠发达，作为投资赚钱的购房者寥寥。而浙江民间资本最发达的温州、台州炒房客，还尚未将目光投向衢州市场。市场是房价的试金石。今年，各开发商在实行土地收购储备制度前通过协议出让的较低地价的项目基本上已销售完毕。而自2001年起通过招标拍卖获得的项目，地价都在每平方米450元以上，加上每平方米450建筑成本和1020%的行业毛利及其它费用，合理的房价应该在每平方米1300元左右。特别是现在，开发商在楼盘景观、环境等竞争卖点上的投入不断加大，导致开发成本快速提升。但是目前衢城房价也只是小幅上升，每平方米1400元的均价是市场调节的结果。市场回顾衢城的房地产业发展和全国的房地产业的发展走势相同，基本可以分为四个阶段：起步阶段：从80年代末期到92年底，全市只有五六家国有开发企业，规模较小，开发水平低，房地产用地尚实行划拨供应，利润较高。快速发展阶段：从92年底至94年初，全国处于一片建设热潮，银行贷款放宽，房地产业一片兴旺，开发企业也猛增至二十多家。低迷阶段：94年底至98年初，受国家宏观政策影响，市场低迷。高速发展阶段：从98年下半年起，由于宏观政策调整，经济回升，房地产也迅猛发展，开发企业达到60多家，加上旧城改造和房改政策，推动房地产业快速发展。市场现状市中心改造力度加大2001年旧城改造拆除各类房屋35万平方米拆迁住户4000余户、单位300多家，货币安置率达90以上；2002年拆迁面积20.9万平方米；做为旧城改造的重点项目，坊门街商业步行街已经顺利开街，其商铺的销售价格外更是创下了衢城的历史记录，衢城也因此掀起一轮投资商铺的热潮。火车站南移，东南板块趋热衢城火车站目前位于衢城的市中心位置，在聚集了大量的人流、形成商业氛围的同时，也产生了一定的负面影响，增加了城市污染，制约的城市空间的扩张；火车站南移一下子拉大了城市框架，目前市中心的商业已有南移现象，并逐渐形成以三衢路为中心向四周辐射的商业区块；由于这一利好消息，南线楼盘的价格已开始悄然爬升。城北高尚居住区已具雏形一直以来，城北因为配套设施完善，区域内的楼盘均受到不同程度的追捧，而自从紫荆花苑的高档定位获得成功，被人们普遍接受并顺利建成交付以来，城北作为衢城高尚居住区的定位便日渐明晰，由于特殊的地理位置，该区域在衢城具有一定的不可替代性，本项目的推出，必将为该区域再添精彩的一笔。未来趋势国民经济的持续发展推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，为我市房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。但影响未来房价尚有许多不确定因素：导致房价上涨的因素，首先是土地供应量的逐步减少，加上实行土地收购储备制度后，所有商业经营性用地都要以公开招标拍卖的方式推向市场，土地价格将继续攀升。但我市的土地供给实际压力相对小些，因土地资源匮乏造成房价飚升的可能性不大；其次是新楼盘品质不断提高，开发商建房成本提高，直接推动房价上扬，未来西区有江、有山的自然景观为卖点，房价还会有较大提高；在旧城改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上市政府强调要有规模、高品位地改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。导致房价下降的主要因素，首先是房屋供求状况在变化。去年和今年大量的开工楼盘，大多在今明两年内陆续竣工交付，购房者有了更多的选择机会。在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是老城区住房、高层住房、排屋、别墅等适应少数中高收入群体的住宅类型价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定。随着住房观念的变化，多数居民对郊区或准郊区的规模化住宅小区更乐于接受。衢城部分楼盘情况紫荆花苑开 发 商：建工房产项目位置：江滨北路与文化路之间，北靠衢州二中，与本项目隔街相望。项目规模：共计68幢，其中小高层5幢，总建筑面积19万平方米，现已入住。 价格及去化情况：基价1680元/平方米，商铺由于开盘较早，价格在4000元/左右，地下车位5万元/个，目前仅余两套多层。项目卖点：该项目规模较大，与衢江边的江边绿化带一路之隔，可观江景，南面与成熟居住区连成一片，和衢州的市中心上街、下街仅一公里多的路程。户 型：主力户型在100-150平方米之间，均为3房2厅的房型。特点分析：该项目曾经是衢城高档楼盘的代表，其小高层也是衢城楼市上首批推出的小高层住宅项目，但由于其优越的地理位置、丰富的景观资源、30元/月/套的物业管理费，其销售并没有产生较大的阻力；但小区的整体环境设计、建筑设计均属平常，没有可圈可点之处，虽座拥绝佳景观，却未能加以充分利用；这为本案全面超越该项目提供了充分的可能。南滨花苑双水桥人家开 发 商：赛尔房产项目位置：江滨南路与礼贤街之间，西望衢江。项目规模：占地2.5万平方米，共计8幢多层、4幢小高层，300多户人家。价格及去化情况：基价1480元/平方米，地下车库6-6.5万/个，尚未正式开盘，只接受预订，其小高层可观江景的部分目前只剩下5楼以下的楼层而不观江景的户型楼层基本都有；但从2月27日开始已停止预约。项目卖点：项目地块呈长方形，与衢江一街之隔，江景资源丰富，该项目在建筑规划上充分利用了这一资源，其小高层为一梯三户，其中两户的方向为南向偏西，以达到观江景的目的。户 型：有80-150平方米多种户型，主力户型在120-130平方米之间。特点分析：该项目目前还处于基础施工阶段，但由于预定形式火爆，致使开发商采取封盘策略，其小高层的面江景观设计，不但完全消除了小高层的销售抗性，甚至受到市场的强烈追捧，由此可见衢城市民对住宅的景观要求正迅速提高。金潭小区开 发 商：金田房产项目位置：北门街与西安路交叉口东南角。项目规模：共计3幢多层，100多户人家。 价格及去化情况： A幢基价1480元/平方米，B幢基价1698元/平方米，C幢基价1880元/平方米，目前尚未开盘，只接受预约，预约率约80%，其中C幢已全部订完。项目卖点：位于成熟居住区，周边生活设施完善。户 型：有75、90、125、132四种户型及C幢200平方米左右的豪华大户型。特点分析：其C幢类似排屋的大户型设计，虽价格较高，但依然受到追捧。世纪花园开 发 商：恒丰房产项目位置：五环路与世纪大道交叉口东南角，与建设中的世纪广场仅数百米之遥。项目规模：总建筑面积15万平方米，1000户居民，车库配置率达45%，现已基本竣工。价格及去化情况：住宅均价1330-1780元/平方米，商铺商铺一、二层均价2750元/，车库价格4.8-5.5万元/个，目前销售率70%左右。项目卖点：该项目的西面是规划中占地66亩的公园，斜对面是世纪广场和新星学校。户 型：多层有50-230多种户型，小高层有99、102、140、149四种户型。特点分析：产品类型多样，能够满足不同类型的客户的需要，但也因此使得产品定位不够明晰；开发商大手笔在小区的中心位置规划了占地10亩的中心广场，但整个项目的景观环境设计平淡无奇，中心广场效果也不理想，感觉就是一块有绿化的空地；也因此导致正对中心广场的两幢小高层销售情况不理想。乐业景观小区开 发 商：乐业房产项目位置：衢化路、龙化路与五环路围合处。 项目规模：共计37幢多层1400多户人家，一期8幢300多户已竣工，预计2003年底推出二期。价格及去化情况：该项目2002年8月底开盘，目前基价1428元/平方米，虽然开盘时间不长，但其价格已经过多次上调，2002年9月30日前为1280元/，2002年10月1日至10月31日为1320元/，2002年11月1日至11月30日为1350元/，2002年12月1日至2003年2月7日为1380元/，商铺一、二层均价2750元/，地下车库价格6万元/个；目前销售率65%。 项目卖点：该项目的地理位置并无优势，但小区内的景观环境设计一流，在细节处理上非常的人性化，在目前的柯城房地产市场尚无可与之相媲美的项目户 型：有99-152共计10余种户型，主力户型110-130。特点分析：该项目虽然产品及景观设计均处于衢城领先位置，准现房销售更体现的开发商强大的实力和对项目强烈的信心，但由于提价速度过快，超出大多数衢城市民的心理承受，销售速度和其产品在衢城的形象不成正比。盛禾至尊广场开 发 商：盛禾房产项目位置：坊门街步行街。项目规模：共计3幢多层，总建筑面积11300，现已基本竣工。 价格及去化情况：办公楼2000元/平方米，商铺一层13000-2880元/之间（可打7折），二层6000元/，三层3000元/，目前已开盘，一层销售率约70%，二、三层由于开发商要求整体出售，总价过高，目前尚无人问津，但4、5层的办公楼现已销售一空，商铺购买者以衢城本地客户、尤其是原坊门街经营户居多。项目卖点：项目坐落古老的繁华商业街坊门街、南街的交汇处，人气旺盛，商业氛围浓厚，建筑风格为仿古的明清建筑风格，与隔街相对的天宁寺有机融合，形成一道独特的城市风景。户 型：基本在40-100之间。特点分析：该项目的三幢建筑分别为3层、5层、5层，均为沿街商业，明显高于同处于坊门街的另外两个项目，能够给人以较强的视觉冲击。立马广场开 发 商：立马置业项目位置：坊门街商业步行街。项目规模：总建筑面积15000，共计6幢。 价格及去化情况：一、二层商铺均价13800元/，三层1800元/；目前销售率80%以上，购买者以衢城本地客户居多。项目卖点：项目坐落古老的繁华商业街坊门街南入口，紧邻即将建造的新南湖菜场，人气旺盛，商业氛围浓厚，建筑风格为仿古的明清建筑风格，与设计简洁明快休闲广场相映成趣。户 型：以20-80为主。特点分析：该项目拥有坊门街上唯一的休闲广场，广场与周围的建筑呈中国传统的围合式院落布局；但该项目有部分建筑是在原用建筑的基础上改造的，对项目的整体形象略有影响；开发商专门推出对商业业态研究定位、代为客户招租、招商的服务，因此，该项目也是坊门街上销售情况最好的项目。丝路花语开 发 商：中建房产项目位置：坊门街与蛟池街交汇处。项目规模：总建筑面积12877平方米。 价格及去化情况：一层商铺21600-22000元/，二层5000元/，三层2000元/，二、三层不分割出售，目前仅余十余间商铺，购买者以衢城本地客户居多，其写字楼部分主要为自用和关系客户，没有真正进入市场销售。项目卖点：项目坐落古老的繁华商业街坊门街东侧、蛟池街与中河沿之间，人气旺盛，商业氛围浓厚，建筑风格为仿古的明清建筑风格，与坊门街上唯一的休闲广场相连。户 型：30-200之间。特点分析：相对于立马广场和至尊广场，该项目的住宅部分要多于前两个项目，且商铺的户型布局更合理，销售方式更灵活金城商务大厦开 发 商：金城房产项目位置：劳动路与通荷路交叉口东北角。项目规模：总建筑面积约9000平方米。 价格及去化情况：2-5层写字楼2790-2990元/平方米，一层商铺12000元/，销售率约85%，其中90-100的户型销售困难。项目卖点：位于市中心，交通便捷。户 型：有20-100多种户型，其中主力户型20-40，少量90-100。特点分析：该项目属于衢州较早的纯写字楼项目，虽然立面、公共配套等和住宅没有大的突破，但其整体形象定位已完全跳开住宅、商住概念。从上面的楼盘情况可以得出如下结论：（1） 以多层为主，仅有少量的小高层；在衢城房产市场小高层还属于新生事物，开发商少量推出也只是投石问路，但我们也能够看到市场上表现出的机会，紫荆花苑因为位置和景观的优势，其小高层的销售并没有遇到阻力；显然，需求市场对于购买房屋的要求已不再是追求单一的满足居住，而对小区环境、功能配套等提出了更高的要求。（2） 目前衢城的房价已突破1400元/平方米，上升幅度不大；虽然近年衢城房地产市场需求呈现迅速上升的势态，但由于市场供应的同步放大，甚至高于需求的上升速度，所以，衢城的房价上升是由于成本上升所致，而和供需关系无关。（3） 环境规划很少可圈可点之处；由于前两年衢城的总体房地产开发水平偏低，所以虽然近年房地产业增长迅速，但其总体水平和省内其它城市如宁波、温州等仍有较大差距，紫荆花苑虽然受到广大市民的认可，但其小区的景观环境设计则平庸无奇，目前仅有乐业景观小区的环境设计相对出色。（4） 主力户型基本定位在100-130之间；几乎所有的开发商都把主力户型定位在此，明显忽视了“大到够好、小到够巧”的市场需求的存在。（5） 销售势头较好，基本都在70%以上；虽然多数楼盘没有明显的特色，但由于市场需求旺盛，销售形势较好，市民在选择时又没有感到楼盘间有明显差距，故去化速度相对平均，落差不大。（6） 衢城市民已逐渐接受小高层住宅；随着一些小高层住宅陆续建成交付使用，小高层住宅的优点视野开阔、采光通风好等，也开始逐渐由销售员的描述变成现实，而小高层的不足之处却由于开发商的“良苦用心”被淡化。（7） 汽车库的高配置比率已渐成主流（8） 市中心商铺价格虽高，但依然受到追捧，衢城市民投资意识加强；坊门街步行街的商铺价格虽然创下了衢城房价的记录，但区域内的各个楼盘依然取得了70以上的销售率，并且投资类客户占到相当比重，由此可见目前的衢城楼市种正涌动一股投资房产的热潮。（9） 衢城楼市缺少功能齐全、配套完善的专业写字楼；由于市场需求不足，衢城楼市目前尚没有真正意义的纯写字楼，各类企业对于办公楼的需求基本处于起步阶段，需求面积多在100以下。第三章 项目SWOT分析项目位置：本项目位于浮石路、书院路、文化路和北二路的围合处，北靠华茂外国语学校，西临目前衢城最高档的居住小区紫荆花苑，南面是建设中的衢州国税大楼，东面与衢北精品家私城隔街相望。项目优势：1、 城北区域是衢城市民公认的高档居住区，而本项目刚好位于该区域的中心位置。2、 项目周边配套设施完善，交通便捷，规划建设起点高，学校、公园、医院等一应俱全。3、 本项目规划为高层、小高层，可充分利用江景景观资源。4、 写字楼周边的公建项目（如衢州国税大楼）可以和本案写字楼有机融合，形成良好的办公区域氛围。项目劣势：1、 项目周边尚有大量破旧房屋需要拆迁改造，短期内会对区域的整体环境产生一定的负面影响。2、 本项目规划全部为高层、小高层，这对于以多层住宅为主流的衢城房产市场，其市场容量有待考验。3、 项目规模较大，开发周期长，增加了项目后期的不确定因素项目机会点：1、 衢城房产市场缺少高质、高档楼盘2、 本项目在目前的衢城房产市场没有可比项目3、 衢城房价较低，目前正处于迅速上升的状态中由于衢城的房产整体开发水平不高，市场上也缺少可圈可点的开发项目，这为本项目成为衢城房产市场的代表性作品提供了可能；因此，建议本项目在产品规划上应尽可能做精做细，以达到品牌、利润双赢最佳效果第四章 项目定位建议一、市场需求量及价格预测：按衢州2001年的城市规划，市区人口到2010年实现人口30万人左右，由于衢城的人口的自然增长率在7左右，通过人口规模计算，预计每年将引进1万人左右，按照2002年衢城城镇居民人均居住面积18.2平方米，按到2010年人均居住面积平均水平30计算，将产生240万平方米的需求量，再加上现有人口住房条件的改善，将产生约62.5万/年左右的新增需求量。对衢城居民对房价的承接力进行推算，根据一些统计指标和市场调查结果做一个计算：1） 据户均收入和人均住宅指标之间的关系，房价与户均年收入的比例6：1以内为合理，因此按2002年数据，户均年收入约为2.7万元，按2002年人均居住面积18.2平方米、每户3人计，户均建筑面积为68.25平方米，考虑到市场上基本无此类住宅供应，因此按户均80平方米计算。因此房价为2025元/平方米。2） 通过对2002年户均存款，户均收入，房产支出水平，以及需求面积水平等几个指标计算得出：根据2002年统计户均存款3.2万元（按全市28万人口平均计算，一般惯例城镇居民的存款要多于农村人口的存款数额，因此本数据较为保守），按照衢州统计资料，存款金额占全部金融资产的60%左右计算，户均金融资产在5.33万元左右，户均月收入2000元，恩格尔系数约为35%，户均面积在68.25（按2002年的人均居住面积计）。（1） 以家庭存款为首付款，总房价5.33/0.317.8万元（2） 以家庭月付款计：2000*（1-35%）*0.6780元/月，相对应的贷款总价约为（20年计）12万元，按贷款7成算总房价约17万元。（3） 因此我们可以从理论上说明房产总价在17-17.8万元是大多数人可以承受并没有超过人们的经济收入水平，按照这个平均值与户均面积需求计算：（17+17.8）/2/80=2175元/平方米。通过以上两种方式的价格推断，2002年衢城市场可承受价格在20252175元/平方米之间，这与2002年衢城市场的住宅实际价格1400元/平方米有很大的差异，而目前衢城飞涨的房价也正说明了这一点。二、价格定位建议：根据统计2002年初，衢城的新商品住宅价格平均不到1100元/平方米，而到2002年底，衢城的新建商品住宅的平均价格便已达到1400元/平方米，在短短不到一年的时间里，衢城的房价每平方米上涨了300多元；对其增长原因做如下分析：1、政策原因目前衢州的商用土地已基本实现通过公开招标、拍卖、挂牌方式出让，初步建立了公开、公平、公正的土地供应市场，任何部门单位不得采用协议的方式出让供地。这在一定程度上增加了房地产开发的土地成本。2、规划原因近两年，随着衢城旧城改造的进度加快，每年均有数千户居民被拆迁，这其中的大部分居民迫切需要购房，从而加剧的房价的上涨速度。3、房地产形式发展的原因由于近两年开发商开发的楼盘的品质不断提高，开发商的建房成本也不断提高，直接推动了房价的上扬。从上面的几点分析来看，目前房价迅速上扬的原因是由于房地产的开发成本不断上升导致的，也就是说当市场需求保持平稳时，衢城房价将依然保持上扬趋势。从前面的资料情况来看，目前衢城的新建楼盘的均价已接近1500元/平方米，由于本案周边项目的均价基本在1800元/平方米左右，同时根据消费承受能力及为了弱化价格跳跃而产生的抗性，同时考虑到二期后续开发的规模以及时间要求，建议本项目开盘均价定在2000元/平方米左右，低开高走，去化抗性房；根据去化速度，实施销控，并迅速提价至2200元/平方米，最后的精品保留房可视情况提价至2400元/平方米（封盘价）。三、户型定位建议：根据中国最新的小康住宅的面积标准（使用面积）：客厅25主卧15餐厅8次卧112厨房6次卧2（书房）10主卫5客卫4 根据以上数据合计85，按70%的得房率，建筑面积为121.4，按本项目的开盘均价2000元/计算得出：121.4*2000元/ = 24.28万元而2002年衢城市民可承受的房屋总价已达到19万元（按平均单价1400元/计算），由于本案定位为高档景观住宅，总价应高于平均值30%为合理，由此得出：19万元*1.3 = 24.7万元这个数值与上面的数值刚好吻合，考虑到本案的推出时间至少在2003年底，与以上数值有一年的时间差，在定位时应适当超前，因此，建议本项目的主力户型的面积定位在110140之间。四、写字楼定位建议衢城市场目前的写字楼供应主要集中在以下几个方面：1、单位自建办公楼，部分银行、保险、证卷行业及政府机关由于经济势力雄厚及政策原因，在市场上没有象样的写字楼可买的情况下，自行建造写字楼，并将多余楼层出租2、商业步行街的配