房地产成本控制要点.xls

仁仁和和置置业业全全过过程程成成本本控控制制要要点点 一一 立立项项阶阶段段成成本本控控制制要要点点 立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别 该环节由于有国家多项 法规政策的限制 运作时灵活度较小 基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制 企业的费用 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 新新 征征 土土 地地 规划条件 可事前 预控 满足公司利益最大化 合理提高容积率 降低 土地成本 立项文件 可行性研究 报告 规划 条件书 征地费用 可采取 策略控制 少交或晚交 分批交纳 契税费用占出让金的 4 左右 业务部负责 财务部配 合 拆迁安置费用 可 采取策略控制 利用政策进行控制 大市政费用 不可 控 自建部分按照公司要求 走 交政府部分按有关 规定办理 比如安阳城 市基础设施费按建筑面 积120元 m2缴纳 建筑 面积要精确 避免数据 偏大造成经济损失或因 补交费用而影响规划许 可证的办理 付款总额 可采取 策略控制 为公司争取最大利益 付款时间 可适当 控 周期长 次数多 数通一平标准 可 适当控制 明确验收标准明细 二二 规规划划设设计计阶阶段段成成本本控控制制要要点点 规划阶段成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大 具有 一锤定音 的地位和作用 在规划环节 进行成本控制是实现事前控制的关键 可以最大限度的减少事后变动带来的成本 所 以该环节控制要点和控制内容相当复杂 基本原则 合理规划 多次研讨 严格审批 总工办 规划设计部 和公司评审小组在该环节承担主要的职能 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 1 1 规规划划方方案案 可可控控 1 可行性规划 设计 2 方案评审 市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更 组成可行性规划评审小 组 对方案进行评审 确定 未通过的方案进入可行 性规划设计变更环节 重新评审 总工办 规 划设计部 政府控规 3 设计成果 对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定 根据提交的设计成果进 行投资估算 总工办 规 划设计部 预算计划部 2 2 规规划划报报批批 设设计计 1 规划设计方 案 根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计 任务书 方案设计招投标 总工室 规 划设计部 营销中心 总工室或预 算计划部 方案设计评审 评审小组 2 报批 注意市政设计 注意相关法规 完善自 身报批规范性 材料完 整 业务部 总 工办 规划 设计部 3 3 扩扩初初设设计计 可可控控 1 扩初设计要 求 2 成本概算 对报批设计进一步调整 设计要求 内部审核 根据扩初设计招投标方 案和设备选型 实体研 究 环境方案等因素对 总成本作出概算 总工办 规 划设计部 评审小组 预算计划部 3 扩初设计图 根据扩初设计要求招标 专家评审 内部评审 招投标评审 小组 评审小组 4 4 功功能能设设计计 可可控控 1 小区建筑功 能的经济评估 市场调研 有针对性扩充建筑物功 能 总工办 规 划设计部 策划部 2 市政配套方 案 市政状况调研 争取政府有利条件 总工办 规 划设计部 业务部 3 景观绿化方 案设计 根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目 标成本总额 招投标 预算计划部 招投标评审 委员会 4 智能化设计 智能化内容控制 招投标 寻找外部合作 争取双赢 总工办 规 划设计部 招投标评审 委员会 5 销售说辞 保持各部门于销售部的 信息畅通 保障销售承 诺与实际功能的一致性 总工办 规 划设计部 工程技术 部 营销中 心 5 5 材材料料设设备备 可可控控 1 选型 2 方案确定时 间 在扩初图确定前就确定 材料设备 使设计在图 纸阶段就考虑了材料设 备的安装 总工办 规 划设计部 预算计划 部 6 6 桩桩基基设设计计 可可控控 1 地质勘察 确定专业地质勘察队伍 出具地质勘察报告 总工办 规 划设计部 工程技术 部 预算计 划部 地块附近类 似的地质 水文资料 扩初设计方 案 2 设计方案评 审 桩基设计结合地质勘察 报告的建议由专家进行 桩基形式和结构评审 总工办 规 划设计部 3 桩基施工图设计出图 7 7 施施工工图图设设 计计阶阶段段 可可控控 1 施工图 含 民建和人防 设计 单位招标 严格按公司招投标管理 办法执行 招投标评审 小组 2 施工图设计 要求 在扩初图的基础上 结 合销售需求 产品品质 要求 桩基设计 功能 设计 配套设施等因素 确立施工图设计要求 对部品材料选型优化 总工办 规 划设计部 桩基和扩初 设计方案 3 报施图出具内部审核 总工办 规 划设计部 4 外部审图 审图费用缴纳 出具图审报告 业务部 总 工办 规划 设计部 5 面积测算 设计图纸测算与实际施 工时检验相结合 预算计划部 6 报建 政府部门报批费 按政 府有关政策缴纳 业务部 8 8 营营销销前前期期 现现场场包包装装 可可 控控 包装方案选择 结合产品定位方案确定 包装形式 总工办 规 划设计部 营销中心 9 9 建建筑筑规规划划 许许可可证证 施施工工 许许可可证证办办理理相相 关关费费用用 可可采采 取取策策略略控控制制 1 办理的前提 条件准备 2 办理的时间 提前准备好各种条件和 资料 根据销售回款计划越早 越好 业务部 1 10 0 其其他他费费用用 可可控控 物业管理完善费限额设计 物业主管副 总 工程主 管副总 总 工办 规划 设计部 营销中心 三三 招招投投标标及及合合同同签签订订阶阶段段成成本本控控制制要要点点 招投标及合同签订阶段成本控制要点应用指南 招投标及合同签订阶段的成本控制涉及到营销中心 工程技术部 设计部门 审计 纪检 等多个部门的实际运作 在程序上没有太多变数 但具体内容特别是招投标 评审委员的选择则须有很强的针对性 这个环节成本控制的难点在于标书制订 重点 在于评标 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 1 1 招招标标文文件件 编编制制 可可控控 1 工期 2 工程造价或 取费标准 3 质量要求 4 付款方式 5 招标范围 6 结算方式 7 验收标准 8 投标注意事 项 9 废标条件 10 接标时间 11 开标时间 12 定标方法 13 投标单位补 充意见 14 标准合同条 文 15 图纸 其他 要求等 设置招标文件会签表 招标前招标文件进行评 审会签 预算计划部 工程技术 部 2 2 投投标标单单位位 筛筛选选 可可控控 1 资质 2 管理水平 3 技术力量 4 业绩 5 资金实力 6 合作经历 7 信誉度 根据 供应商筛选评价 管理办法 筛选出优质 的合作供方入围 预算计划部 工程技术 部 纪检部 审计部 供应商筛 选评价管理 办法 3 3 评评标标 定定 标标 可可控控 1 技术性评标 和定标 2 经济型评标 和定标 优先顺序 1 技术标准 2 经济标准 3 合作经历 综合审核投标单位 评 定中标单位 招投标评审 小组 4 4 合合同同签签订订 可可控控 1 采用规范化 的合同示范文本 2 严格合同条 款 3 规避合同风 险 按 合同会签管理办法 进行合同会签 合同会签表存档备查 在合同中对变更和签证 范围作出约定 超过范 围才允许调整合同价款 预算计划部 已拟定的合 同标准示范 文本 合同会签 管理办法 四四 施施工工阶阶段段成成本本控控制制要要点点 施工阶段成本控制要点应用指南 施工环节的成本控制主要应注意两大方面 一个是因各种变更带来的费用 另一 个是材料 工程款的支付 由于市场变化与市场把握的原因 施工阶段不可避免由于 各种情况而要对施工计划和内容进行改动 而在变更时明确目的和遵循程序都是必须 的 这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 1 1 设设计计变变更更 含含图图纸纸会会审审 可可控控 控制变更的发生 项目前期规划 定位要 全面 准确 尽量避免 在施工中的重大设计调 整 加强施工前的审核工作 对可能发生变更的地方 有预见性 并予以事先 约定 总工办 规 划设计部 工程技术 部 仁和置业 设计变更管 理审批流程 变更的审核签认 根据变更原因将设计变 更分成四类 不同类别 按相应的审核签认流程 进行 相关经办部 门 仁和置业 设计变更管 理审批流程 变更的审批 总工 或工程副总 审 批后方可进行变更 总工 或工 程副总 仁和置业 设计变更管 理审批流程 2 2 施施工工现现场场 签签证证 可可控控 签证的必要性 现场签证的确认应严格 按照合同中所约定的条 款 设计图纸 规范标 准执行 工程技术部 仁和置业 工程现场签 证管理流程 签证的时限 现场签证确需发生 应 坚持当时发生当时签证 的原则 工程技术部 预算计划 部 工程副 总 仁和置业 工程现场签 证管理流程 签证的工程量和价 格审核 认真准确核对签证的工 程量 签证的内容 原因 工 程量应清楚准确 无涂 改 编号准 全 并由 相关人员签字 盖章 工程技术部 预算计划 部 工程副 总 仁和置业 工程现场签 证管理流程 分包 零星 工 程项目现场 工程量认定 办法 3 3 总总分分包包配配 合合费费 可可控控 1 分包方式 2 分包内容 3 分包的责任 界定 通过招投标确定配合费 应避免在施工过程中 修改分包方式 分包内 容 范围而增加工程成 本 预算计划部 总承包合同 1 1 设设计计变变更更 含含图图纸纸会会审审 可可控控 4 4 材材料料供供应应 可可控控 1 选型 2 材料计划 3 材料供应方 式 4 预留时间 5 付款进度 6 材料进场验 收 7 甲供材料保 管与保修 所用的各种材料的选型 应在招标前确定样品或 做样板 限时编制材料计划 材 料计划签认 先确定材料供应方式 通过招标确定相关费用 要考虑可能出现的问题 留出相应的时间提前 采购 按合同约定执行付款 根据合同约定 图纸设 计要求 相应的规范标 准 甲方的特定需求进 行验收 进场前到货源 地跟踪查看 做到事前 控制 在合同中明确材料到场 方式 卸货和保管的责 任承担者并明确保修责 任和保修期 限额领料 预算计划部 工程技术 部 分包工程 及材料 设 备招标管理 办法 相 应的合同 图纸 相应 的规范标准 5 5 工工程程款款的的 支支付付 可可控控 付款进度 按合同约定 结合工程 进度进行支付 预算计划部 工程技术 部 付款的审批 根据情况由不同级别人 员审核签批 预算计划部 工程技术 部 审计部 财务部 工程副总 6 6 水水 电电 气气 暖暖等等垄垄断断 性性配配套套工工程程设设 计计及及施施工工费费 采采取取措措施施可可控控 1 设计方案 标准 2 材料设备选 择 3 队伍选择 严格审查 避免设计浪 费 通过比价 询价或招投 标控制材料价格 在条件允许的情况下 通过招标选择价低 质 优队伍 业务部 预 算计划部 7 7 质质量量事事故故 成成本本控控制制 避免质量事故发生 严格按规范 标准进行 质量控制 结合公司质量控制体系 进行质量检查和管控 加强过程跟踪和监督 加强隐蔽工程的检查 开工前进行技术交底 工程技术部 8 8 安安全全事事故故 成成本本控控制制 避免安全事故发生 任何工程施工前应进行 安全交底 过程中督促落实 定期进行检查 发现问 题及时整改 将安全问 题消灭在萌芽状态 工程技术部 9 9 预预售售证证办办 理理费费 可可采采取取 策策略略控控制制 1 办理的前提 条件准备 2 办理的时间 提前准备好各种条件和 资料 根据销售回款计划越早 越好 业务部 客 服部 五五 竣竣工工验验收收决决算算阶阶段段成成本本控控制制要要点点 竣工验收决算阶段成本控制要点应用指南 工程竣工验收阶段的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性 这些信息可 以来自合作方 第三方 和自己的调研 不论哪种方式都应该注意严格按程序走 防 止出现不规范或不负责的实际操作 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 1 1 乙乙方方提提报报 的的竣竣工工决决算算依依 据据资资料料 可可控控 对资料的真实性 有效性 合理性 扣罚款情况等进行 全面审核 工程技术部工程师 部 门经理 预算计划部经 理进行层级审核 严格 把关 工程技术部 预算计划 部 决算申请 管理办法 2 2 钢钢筋筋用用量量 核核实实 可可控控 1 施工图中的 钢筋用量 2 洽商变更中 的钢筋用量 选择并委托现场管理经 验丰富 职业道德良好 工作认真负责工程造 价咨询公司进行钢筋量 计算工作 预算计划部 审计部进 行审核 工程技术部进行现场查 勘了解乙方使用和绑扎 钢筋情况 严格执行合同中价差调 整办法 工程技术部 预算计划 部 审计部 3 3 价价差差的的调调 整整 可可控控 1 材料价差 2 人工差价 3 费用价差 及时跟踪人工 材料 费用变化情况 当价格 出现异常波动时 应立 即与相关单位商量对策 预算计划部 4 4 洽洽商商 变变 更更的的费费用用控控制制 可可控控 1 各种设计变 更资料 签证单 2 工程量 3 价格 再次审核 避免不该计 算的洽商 变更流入 同时进行工程量和费用 的核算 预算计划部 5 5 违违约约与与责责 任任 可可控控 工期 严格按已设定的工程进 度总计划和合同中约定 的工程进度计划进行控 制 奖罚分明 严格执 行 工程技术部 预算计划 部 质量 过程控制质量奖罚 及 时开具奖罚单并递交财 务部 配合管理 对配合不到位的进行处 罚 严格执行 扣款 严格过程控制 对水电 费 甲方安排人员作业 费等相关扣款情况 及 时开具扣款单并递交财 务部 6 6 进进行行成成本本 分分析析 通过成本分析 建立并不断更新成本数据库 为以后项目开发积累经验数据 预算计划部 财务部 业务部 总 工办 决算申请 管理办法 六六 产产品品交交付付维维保保阶阶段段成成本本控控制制要要点点 产品交付维保阶段成本控制要点应用指南 地产公司需要在产品交付维保阶段主要是委托管理 委托经营 亏损补贴 维修 控制四个方面 控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关 系 防止因权责不清带来的额外成本 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 1 1 委委托托物物业业 管管理理 可可控控 1 未销售的商 品房 2 样板间 3 其它 与物业公司签订物业管 理委托协议 客服部 2 2 资资产产委委托托 经经营营 可可控控 1 商业 2 车位 3 其它 与物业公司签订物业经 营委托协议 客服部 3 3 物物业业补补贴贴 可可控控 1 维修费用控 制 2 新增设施 严格按 工程质量维修 管理办法 执行 合理 控制维修成本 避免维修费用的二次支 出 合理控制维保阶段增设 新设施而造成成本增加 工程技术部 客服部 工程质量 维修管理办 法 4 4 房房产产证证办办 理理 可可采采取取策策 略略控控制制 1 办理的前提 条件准备 2 办理的时间 提前准备好各种条件和 资料 根据房产证交付计划越 早越好 避免违约索赔 业务部 客 服部 七七 期期间间费费用用控控制制 期间费用的成本控制要点应用指南 期间费用主要有销售 管理 财务三块费用组成 由于地产业务的周期变化 期 间费用的灵活性很高 更需要加强对期间费用的计划控制 财务部在这一环节除了承 担主要的控制任务外 还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件 营营 销销 费费 用用 1 1 营营销销 方方案案 可可控控 1 费用总额 确定费用目标总额营销副总 营销总监 2 市场信息收 集 3 营销计划 4 营销预算 根据各种相关因素确定 具体计划和费用 策划部 销 售部 5 营销方案审 批 征求各方意见 按审批 流程操作 营销副总 营销总监 2 2 营营销销 方方式式 代代理理 自自营营 可可控控 1 销售周期 2 佣金 3 推广 4 付款节奏 招投标择优选择代理公 司 签订代理协议 对相应 的成本条款进行严格约 定 管理过程把控 营销副总 营销总监 3 3 营营销销 现现场场费费 用用 可可 控控 1 现场销售人 工费用 销售人数控制 销售工作进度控制 奖励办法控制 销售部 2 现场销售器 具费 3 卖场 现场 包装费 4 销售模型费 用 5 宣传资料及 礼品费 6 展销费 7 计划额度控 制 额度内调剂和超额审批 制度 销售部 4 4 推推广广 费费用用 1 媒体组合方 案制定 根据营销需求择优选择 组合方案 策划部 销 售部 2 媒体及广告 代理公司信息收集 和分析 专人负责 先评后选的原则 内部评审 策划部 销 售部 3 招投标按招投标流程严格执行评标小组 4 效果动态评 估 过程跟踪 分析 评价 策划部 营营 销销 费费 用用 1 1 营营销销 方方案案 可可控控 5 5 售售楼楼 部部 样样 板板房房 区区 打打 造造 对对 外外展展示示 可可控控 1 设计 装修 根据总目标成本 制订 装修目标成本总额 总工办 规 划设计部 销售部 2 材料采购 信息收集 材料 设备选型 总工办 规 划设计部 3 信息采集及 招投标 招标过程控制 招投标小组 4 售楼部 样 板房 区 维护 委托物业代管协议 或 自行安排专人维护 物业公司 客服部 5 材料回收 保管和再利用 能用的尽量用 不能用 的折价出售 客服部 6 6 销销售售 回回款款 采采取取措措 施施可可控控 1 销售折扣点 根据销售去化量速度进 行合理控制 营销副总 营销总监 2 销售进度 价格掌控 根据销售去化量速度进 行合理控制 销售部 3 回款周期 采取措施加快回款 缩 短回款周期 营销副总 营销总监 财务部 4 客户付款方 式 鼓励一次性付款 提高 首付款比例 营销副总 营销总监 销售部 7 7 客客户户 服服务务 可可控控 1