西湖文化广场建设前期思考.docx

运河岸边的风景西湖文化广场建设前期的思考| 伴随着经济的飞速发展，中国城市化进程日益加速，城市建设项目越来越多、规模越来越大、速度越来越快，大大地改善了居民生活环境，提高了城市景观质量。但是，当我们为一个城市的新建筑总量相当于建设了几个旧城、西湖文化广场是由浙江省和杭州市政府组织、通过市场化运作，在杭州市中心区建设的公益性城市综合体。建筑面积22万 m2，主楼控制高度170m；基地西、南两面是京杭大运河，东侧是中山北路，北面是文晖路；划定面积约16.7 hm2，其中科技展览、娱乐健身、演出和电影用地约10 hm2，配套商业用地3.3 hm2，预留用地3.3 hm2。价值观念是一切文化的核心，但是对于项目的开发意向，“通常在各种不同业主之间存在着矛盾，在未来的用户与为专业服务出资的人之间也可能存在尖锐的差别”。因而，在项目前期必须首先分析与项目相关各类人的价值准则，才能准确确定项目的意图和方向。西湖文化广场受到政府、业主、使用者和专家等四方面价值准则的影响。政府的目标是 “建设文化大省，发展文化产业”，解决文化建设中各自为政、结构雷同、重复建设、资源浪费、效益低下等突出问题，同时期望以该项目整合城市空间环境，扩展和美化运河沿岸景观。该项目的业主有三家：省文化厅、省文联和耀江集团（房地产公司）。前两者较多关注项目的社会效益和经济效益，而后者则期望更多的经济回报。使用者主要包括市民和旅游者。他们和建筑发生最密切的联系，是城市的主体。保证全民共享、社会公正是这一主体的价值准则。使用者的另一个层面是管理者，他们更关注项目的有效运行。专家系统总是以理想化模式表达自己的价值准则，他们从整体出发，把一个庞大的项目纳入多学科体系进行思考和分析。如何体现“文化”内涵和风景历史文化名城特色，如何保证经济良性运行，如何整合项目与周边交通的关系等，成为专家的关注内容。滨水环境特点决定于环境的约束。该项目是对城市滨水区的再开发工程，工程不仅局限于建筑本身，更重要的是提高城市滨水空间环境的整体品质。（1）景观约束滨水带的城市中心区为人们提供了丰富的活动空间，是人们聚集的中心，也是城市形象的最重要组成部分。西湖文化广场兼具城市滨水带和城市中心双重景观意义，被定位为“城市中心商贸区的滨河自然生态和游乐空间”。项目主楼高度与规模，决定了它将成为一个制高点和景观构图中心。它必须承担比一般建筑更多的城市景观职责。对策,以西湖为基点，处理主楼位置与高度以整合城市空间环境，使其形成有机整体，减少对西湖景观影响；借西湖文化广场的建设，完成经吴山广场、武林广场的杭州城市中轴线，保证城市南北主轴线的完整性；改善运河北岸、东岸的景观，使运河南北两岸景观连成一体，为市民和游客提供弥漫历史气息和充满生机的运河岸边风景。（2）交通约束西湖文化广场位于杭州市中心的位置，其规模与性质，决定了它对该地区交通负荷的影响。项目的建筑高峰人流特征明显，预测高峰小时人流量为8 000人。但是周边道路的交通适应能力、停车状况短期内大幅提高的可能性不大，由此形成对项目容量的约束。对策：近期交通对策，主要调整现有公交系统，利用东、北主要道路组织人、车、物流系统，控制对城市道路的不利影响；远期交通方面，2010年前后建成过运河地下通道与城市轨道交通联接；重组步行系统，使环境与人流相适应，保证区块使用达到理想状态。（3）生态约束城市生态系统是城市人居环境的重要组成部分。在城市工业类历史地段，由于工艺流程和交通流线的特殊要求，其生态环境受到的破坏往往更加严重。此类地区的再开发对生态环境的治理和设计就更为重要。西湖文化广场基地作为工业用地被三家工厂和一家农贸市场所占有。废水、废气、废渣，甚至有毒、有害重金属的排放，严重影响运河水质和沿岸生态环境质量。该项目建设改变了基地不合理的用地性质，削弱了三废排放对周边环境和运河水质的破坏。但是，项目的性质和规模非比寻常，会聚集大量的人流、车流和物流，同样要产生有害气体、污水污物和噪声；高层主楼会复杂地块风力环境，对局部小气候产生影响。决策者必须在前期给予考虑，最大程度消除负面影响。对策：保护基地内原有的香樟、白玉兰、大叶黄杨等高大乔木，保护运河水体水质不被破坏；绿化系统以乔木为主，结合草坪、硬地，既可以吸附粉尘、降低噪音，又可以在夏季遮阳降温，改善小环境气候；使用洁净能源，科学组织废物处理，减少废物排放。在市场经济条件下，每个建设项目都应该争得市场，为城市发展做出贡献。所以在项目前期必须做好项目投资估算、资金筹措、市场运营、资金回收和财务效益评估，分析项目的经济效益，预测将来的市场份额是否会实现。西湖文化广场项目内容包括展览、观演、娱乐健身和商业办公，资金筹措是由政府牵头，通过业主投资、贷款和预售其中商业建筑面积来完成。全省良好的经济运行状况、市民对文化娱乐和休闲健身消费需求的日益增长、萧山和余杭并入杭州市后市场消费总量的扩大等因素，在一定程度上可以保证资金的筹措和回收。但是，项目实施过程中存在许多不确定性因素，如固定资产投入、营运收入、营运成本的变化都会影响到项目内部收益率。固定资产投入和营运成本的提高会降低项目内部收益率。营运收入的提高则会提高项目内部收益率，例如固定资产投入上升10%，项目内部收益率会减少1.7%；而营运收入提高10%，项目内部收益率会提高0.26%。对策：项目性质与内容符合市场发展需求；控制项目资产投入，保证资金及时到位；科学营运与管理，降低营运成本，提高营运收入；灵活使用预留用地以平衡资金。在市场经济条件下，多元化投资主体是提高城市效率和活力的源泉。但是，仅仅追逐经济利益的狭隘效益观会破坏社会公正，浪费社会资源。西湖文化广场是由政府组织建设的公益性文化项目，项目的文化性是第一位的。其设计、造型和空间都应该从文化性的角度出发，以优化浙江省文化设施资源、繁荣和发展浙江文化产业，为杭州市民提供文化娱乐、休闲健身空间，服务社会为目的。对策：坚持社会效益优先的开发原则；合理设置项目的功能，以文化娱乐为主，设计面向使用者，保证项目的可达性；以项目的建设促进区块的更新改造，改善城市环境。 城市建设和更新都是建立在一定的社会、经济和文化基础之上的，是各种因素相互作用、产生矛盾和转化矛盾的过程。西湖文化广场的政府决策、市场化运作模式，使这种矛盾和引发的问题更具有代表性。经济效益约束常常是矛盾的中心，不仅它和其他因素之间存在矛盾，而且不同的价值准则也常是因为对待经济效益的不同态度而产生。项目的业主总是偏重于经济效益追求，认为开发效益等同于高容积率；忽视使用者对环境效益的要求，使得项目超出基地的交通和环境承受力。专家对项目约束的综合思考常会超越现实，理想化模式可能会限制项目的进行。决策者必须正确选择才能既保证项目的顺利进行，又保证项目的合理性与科学性。社会效益应该是政府建设该项目的最终目标。然而投资利益是市场化资金的驱动性动机，资金的来源往往对项目有着决定性影响。政府作为决策者要维护使用者的利益，最大程度地保护社会公正、保证社会效益，必须在前期缜密分析项目的投资收益，确定出资准则，选择可靠的出资者。（1）交通吸引人流是项目能够正常运作、保持活力和生机的前提。但是该项目基地近期的主要交通出口道路中山北路平均宽度只有16 m左右。项目只有尽可能减少人的聚集，才能保证交通的通畅。在城市轨道交通建成前，能否保证项目周边的交通，尤其在高峰时段，人流、车流的顺利集散，成为必须慎重考虑的首要问题。（2）功能的选择杭州存在许多在建、或者将建的展览和观演建筑（如49万 m2国际会展中心）。很多建成的该类建筑，有的勉强维持运营，有的改为他用，运转良好的寥寥。在此背景之下，项目功能与市场需求之间可能会存在差别。项目如何保证良好的运作，或者怎么运作才能保证项目的生存，不被转为他用，成为决策者急需解决的矛盾。（3）基地的使用专家与决策者、业主在对待基地历史遗留问题上经常存在矛盾。如何使基地产生最大效益，国外对类似地段的再开发为我们提供了经验。保留基地中的部分历史信息，才能丰富城市的记忆，为不同经济文化背景的人群提供共同喜爱的公共空间。那么，现在全部拆迁的做法是否值得考虑？（4）成功案例纽约甘特里广场州立公园滨水区功能重组改造中，设计师保留了基地昔日的工业构筑物及设施（如建于1876年的门式