地震造成商品房毁损灭失的法律责任.doc

西安律师：地震造成商品房毁损的法律责任西安著名专家律师 高西宁一场波及全国的大地震，给人民的生命、财产造成了巨大的损失。在举国支援灾区，全力抗震救灾的同时，我们也应看到，由地震造成的商品房毁损、灭失的法律问题，将会成为一个时期法律工作的一个焦点。为了回答相关的法律咨询，现对有关问题作简略提示，以帮助广大群众释疑解惑。1、地震造成商品房毁损、灭失的风险责任由谁承担？地震造成商品房毁损、灭失的风险责任，在房屋交付前，由出卖人（开发商）承担；在房屋交付后，由买受人（业主）承担。中华人民共和国合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这就是我国法律规定的风险责任负担的交付主义原则。2、有人说，合同法第142条规定的风险责任负担，只适用于动产，不适用于不动产。对于不动产，风险责任转移应该以登记即所有权的转移为准。这种说法对吗？首先，我国法律规定，风险责任转移的界限是交付标的物。风险责任的转移不依标的物的所有权是否转移，或标的物是动产还是不动产而有所不同。其次，要弄清所有权转移是物权法的范畴，风险转移是债权法的范畴，它们是两个不同的概念。物权中，重在保护所有人对物的绝对权。债权中，重在保护占有人对物的实际利用和控制。因此，在债权范畴中，无论动产、不动产，其风险转移都不以其所有权是否转移为前提，而是以“谁占有物谁承担风险”为原则。我国法律规定的标的物风险责任负担的基本原则是标的物交付主义，即风险随着交付走。也就是说，交付是标的物风险转移的界限，风险的转移不依标的物的所有权是否转移，或标的物是动产还是不动产而有所不同。故认为“不动产即使已交付，但风险仍应由所有权人负担”这一观点，目前在我国的法律上没有依据。3、怎样才算商品房的交付使用，“交钥匙”算不算交付使用？所谓商品房的交付使用，就是出卖人（开发商）将已建成的房屋转移给买受人（业主）占有。其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，所以“交钥匙”即为商品房的交付使用。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定“房屋交付使用”的内容。在此约定下，出卖人（开发商）不仅应当在合同约定的期限内向买受人（业主）“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，才能叫完成了“交付”的义务。这时，房屋的风险责任才发生转移。否则，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务，房屋的风险责任也就随之转移。4、商品房毁损、灭失的风险责任具体规定在我国的哪个法律条文中？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第条第二款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”5、按揭贷款房屋已被地震毁坏，未付清的房款还要付吗？房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押物。根据我国法律的规定，抵押物的灭失并不导致债务人和债权人之间债务关系的终结。即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押物(房屋)的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也还要按月还清余下贷款。这真是一个让人遗憾，又不能不面对的事实。6、房屋被地震毁坏，开发商就没有一点责任吗？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不