合肥市房地产商业市场调查报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。商业市场调研报告目 录一、宏观背景研究31、宏观经济发展状况31）城市整体经济运行（GDP）32）产业结构33）全社会商品零售总额44）人口45）居民收入42、城市商业规划41）商业中心规划52）商圈规划5二、全市商业现状概况61、06年商业商品房销售情况62、商圈分布及现状71）市级商业中心72）区级商圈73、主要业态发展现状91）大型购物中心92）大中型超市、连锁店103）专业市场114）步行街11三、商业竞争分析111、现有项目111）购物中心112）超市、连锁店123）专业市场124）沿街铺面122、潜在项目131）政务区古玩市场132）政务区东舜假日广场项目133）政务区新城国际项目134）其他133、在售项目销售情况13四、项目分析131、区位及交通分析132、周边配套及环境141）商业配套142）医疗配套143）生活配套144）教育配套145）周遍环境143、地块商业规划条件144、SWOT分析15五、项目商业定位建议151、整体定位151）整体档次定位：152）功能定位：153）整体档次定位：152、目标客户定位164、价格定位165、规划方案161）方案一162）方案二16一、宏观背景研究1、宏观经济发展状况1）城市整体经济运行（GDP）2006年，合肥市生产总值（简称GDP，下同）全年实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%，第二产业增加值510.59亿元，增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。人均GDP按户籍人口计算达到2.32万元。2）产业结构 l 全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，全部工业实现增加值409.44亿元，占GDP的比重达到38.1%，比2005年提高0.9个百分点，与2005年相比增长22.5%。l 全年完成固定资产投资824.80亿元，与2005年相比增长66.5%。其中第一产业完成投资6.77亿元，增长1.09倍；第二产业完成投资196.29亿元，增长1.18倍，第三产业完成投资621.74亿元，增长54.7%。二产中工业投资完成193.35亿元，比上年净增103.9亿元，超过2005年全年的工业投资总量。l 合肥市产业结构层次偏低。按GDP三次产业构成为14.8:46.5:38.7，按就业三次产业构成是51.4:21.3:27.3，这在省会城市中明显偏高。合肥工业结构的轻重工业比为39:61，轻工业中以农产品为原料加工工业占52.2%，绝大部分属初加工；重工业采掘业和原料工业占40%。除机械工业外，大部分加工程度较低。 l 合肥市目前的产业结构比例呈现“二、三、一”型，今后应继续保持这一态势，大力发展制造业和高新技术产业。合肥产业结构优化要重点加快发展电子信息，生物技术及新医药，光机电一体化等三个高新技术产业；加大汽车及工程机械、家用电器、化工等三大支柱产业，建设国家级制造业生产基地。第三产业以发展交通运输、物流业和旅游业为主。3）全社会商品零售总额全年消费品零售总额达384.31亿元，在省会城市中居第18位，在中部六省排倒数第二位，说明其全社会的消费水平在全国的省会城市及中部六省中都处于较差的水平。中部省会城市合肥武汉长沙郑州太原南昌零售总额（亿元）384.311293.33865.61822.19436.47358.404）人口全市常住人口中，合肥中心城区人口已达224万人。5）居民收入2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到11013元，同比增长13.7%，其中工薪收入增长14.9%。农民人均纯收入首次超过全国平均水平，预计为3690元，高于全国平均水平103元，与上年比增长15.1%，分别高于全国、全省平均增幅4.9和2.7个百分点。预计全年城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。到12月末，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到606.01亿元，增长17.4%。2、城市商业规划商业网点体系布局规划商业体系规划由市级商业中心、区级商业中心和居住区级商业中心构成，它是城市商业网点建设的主要框架，对城市商业网点建设起着重要的引导、控制作用。注：上图所示红色范围内为市级商业中心；蓝色范围内为区级商圈；黄色覆盖范围内设居住区级商业1）商业中心规划范围：老城区及其东侧，以长江路为轴，呈带状分布，东西以明光路和环城路为界；南北以红星路、安庆路和寿春路为界的较大区域里，用地面积约2平方公里。功能：为消费者提供多层次的综合性的优质服务。商业业态：以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主。2）商圈规划l 区级商圈是城市中一个区域内的商业中心，服务人口约20万人。功能：就近为区域内居民提供商业服务，对分流市级商业中心的部分职能，缓解老城区交通、环境压力规划：控制在0.5平方公里左右，商业建筑面积宜在10万平方米以上商业业态：以大中型超市、专卖店、专业店为主。 8个区级商圈：东区区级商业中心（花冲公园附近）；北区区级商业中心（公交四保场附近）；西南区区级商业中心（南七里站附近）；西区区级商业中心（井岗镇附近）；大学城区级商业中心；政务文化新区区级商业中心；东南区区级商业中心（葛大店附近）；新站区级商业中心。l 居住区级（社区）商业中心服务人口约5万人，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态：以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点。庐阳4处；瑶海区6处；包河区7处：蜀山区8处。二、全市商业现状概况1、06年商业商品房销售情况06年合肥市区内各楼盘总的商业商品房销售面积为44.7万平方米，销售套数为6751套，销售额为362592万元，全市商业商品房的均价为8112元/平方米，套均面积为66平方米，月均销售562套（3.713万平米）。2006年商业类销售金额八区排名排名行政区销售金额（万元）销售均价（元/平方米）销售面积（平方米）销售面积（平方米/月）1新站区77373.496752.18（7）114590.39（1）9549.20 2庐阳区72254.6412687.65（1）56948.80（3）4745.73 3包河区52925.0511207.2（2）47224.15（6）3935.35 4蜀山区47877.888438.18（3）56739.58（4）4728.30 5经济区42052.65040.22（8）83434.06（2）6952.84 6瑶海区39748.118269.73（4）48064.58（5）4005.38 7政务区19425.897508.92（6）25870.42（7）2155.87 8高新区10934.237738.95（5）14128.83（8）1177.40 各区商业商品房销售情况如上表所示，整体来说庐阳区的商业商品房的销售情况最好，销售面积和销售均价都在歌曲排名中名列前茅，名副其实的有价有市，而新站区虽然销售面积最大，但其价格较低。项目的竞争楼盘所在的蜀山区和政务区的在8个区中的销售金额排名分别为4、7名，销售均价排名分别为3、6名，在销售面积排名中分别为4、7名。2006年合肥楼盘销售面积十强（商业）排名销售面积（平方米）项目名称均价行政区地理位置121947.12光大国际广场8643新站区站前路与胜利路交口西南角217991.91金星商业城3838经济区丹霞路与石鼓路交口西北317520.96安徽国际商务中心6347包河区金寨路162号414454.15安徽白马服装城二期9244瑶海区站前路南513818.86安徽白马服装城5085新站区站前路以北西发路以西69995.58金地国际城15069包河区马鞍山南路78674.03颐和花园8384蜀山区青阳路，史河路，淠河路地段87834.84信旺华府骏苑5180蜀山区望江路与潜山路交口处97075.72国际花都玫瑰苑9257政务区东流路、石台路交口106983.22枫林大厦扩建工程16927庐阳区宿州路60号上表是合肥市全市06年商业商品房销售前十名的销售情况，蜀山区、政务区进入前十的只有三个楼盘，且只排名79名，相对来说这两个区的商业商品房销售在8个区中较差。2006年蜀山区楼盘销售面积五强（商业）排名销售面积（平方米）项目名称均价行政区地理位置18674.03颐和花园8384蜀山区青阳路，史河路，淠河路地段27834.84信旺华府骏苑5180蜀山区望江路与潜山路交口处36426.78安徽国际购物广场9368蜀山区长江西路199号43000.51彩虹家园10000蜀山区长江西路321号52481.51商办楼(瑞祺)10505蜀山区黄山路、肥西路交口2006年政务区楼盘销售面积五强（商业）排名销售面积（平方米）项目名称均价行政区地理位置17075.72国际花都玫瑰苑9257政务区东流路、石台路交口25798.36颐园世家6144政务区习友路以北，怀宁路以南32476.55水墨兰庭7619政务区东流路以北、圣泉路以东42003.75国际花都郁金苑7303政务区东流路与石台路交口51807.69国际花都天香苑12976政务区政务区东流路北石台路西以上是蜀山区和政务区两个区商业销售的前五名，其中标红的是项目可参考的楼盘。2、商圈分布及现状1）市级商业中心市级商业中心以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的2平方公里。业态主要以购物中心、百货店、专卖店等为主，它能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息等方面的服务。在这个商圈里有直接面对高端消费人群的古井塞特商场、瑞景国际购物中心，有面对中高端消费人群的百盛商场、鼓楼商厦、百大CBD等，还有直接面对低端的消费人群的城隍庙市场，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市仍至郊区三县。2）区级商圈l 新站区商圈 东部以安徽大市场，西部以轻工商城，南部以元一时代广场，北部以安徽国际汽车城，中部以白马服装城及沿站前路区域的轻纺、服装专业带，形成一个商圈。该区目前已成为合肥市、安徽省各类专业市场较为集中的地区，其辐射影响范围可概括为立足合肥、辐射全省。全区集物流、专业批发、商业、酒店、娱乐、金融为一体的商业中心。新站区主要是中产阶级的居住区，同时也有来自全省的从事专业批发的从业人员在这里居住。这里除了专业的批发市场外，还有满足当地居民平时生活的日常需求。l 南七商圈位于望江路与金寨路交叉口，以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七小商品及农贸市场为辅的商业中心，商业档次普遍不高，无大型的购物中心，仅能满足客户的购物需求。该中心主要以南七的当地居民为主要客户，其辐射范围大概在周边一公里左右，向南可辐射带姚公庙一带。该商圈主要是满足当地居民平时的日常生活需求，商品的一般以中低档为主。在南七一带，周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民收入有限，大多属于中低端的消费群体。l 三里庵商圈以安徽国际购物广场为中心， 有家乐福超市、家福特建材，金色巴黎等。安徽国际购物广场是集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体的一站式购物广场。该商业中心交通方便，有十多路公交经过。该商业中心东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸；西带环间高档住宅区、高新技术开发区、政务文化新区、经济技术开发区；南连中国科技大学及南七商圈；其辐射范围包括高新区、蜀山行政区。该区域的的居民收入可观，尤其是高新区是合肥高档楼盘的聚集区域，小区居民文化层次高，经济收入高。该商业中心可满足消费者一站式的购物需求，同时还满足娱乐、休闲、餐饮的需求。但该商业中心的定位是中低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。l 周谷堆、马鞍山路商圈该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品批发市场为载体形成一个商业中心。新都会环球广场的商场总建筑面积近50000平方米，汇集了家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市先锋馆等主题商业，是一站式和体验式的购物中心。该中心位于屯溪路与马鞍山路交叉口，交通方便。马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅辐射到周边一公里的区域，还可辐射到滨湖新区。周谷堆是合肥农产品的专业批发市场，为合肥及周边郊县提供农产品的交易提供一个平台。马鞍山路沿线住宅小区中高档楼盘较多，人员相对集中，消费人群的属中高端消费者，但周谷堆附近的住宅小区主要是拆迁小区，居民经济能力有限，所以该区域中低端的消费人群也有中高端的消费人群。由于部分高档楼盘刚开发，入住业主较少，所以高端消费客户较少。l 经济开发区明珠广场商圈以桐山国际购物广场为代表，附近有明珠广场、欧洲风情街等。桐山国际购物广场由中部大型超市易初莲花和内部商铺（2层约2万平米）、南北部商铺（34层约1.5万平米）、西部大型停车场（约1.3万平米）构成。总建筑面积约7万平方米，总占地4.2万平米。该商圈周边住宅小区众多，除开发建成高档住宅东海花园、繁华世家、丽景碧雅之外，公里半径内更有浅水湾、汇景苑、翰林雅居、金星家园、乡村花园等社区总建筑面积超过250万、消费人口达20万人辐射商圈。该商业中心涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能。经济开发区住宅小区大多属于中低端的楼盘，高端楼盘稀少，区内居民生活水平相对市内不高，该商业中心主要是满足开发区内居民的日常生活需求。3、主要业态发展现状1）大型购物中心合肥目前的大型购物中心主要以元一时代广场、安徽国购广场为代表，但与沿海城市相比，合肥的大型购物中心还没形成规模，有待进一步的发展。l 元一时代广场 总建筑面积16万平方米，位于胜利路与凤阳路交叉口，是一个多业态购物中心。整个广场引入“销品茂”(ShoppingMall，超级购物休闲中心)商业模式，集大型超市、百货、主题商城、文化娱乐、星级影院、金融、运动康体为一体的一站式购物中心。 购物中心内汇聚了各种名品百货、时尚的名店街、国美电器、肯德基快餐、省内首家五星级标准的时代影城、各式风味的美食街、强调神话主题的欢乐谷游乐场及量贩KTV。广场周边生活小区众多，商业的主要辐射新站区的居民为主，其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高端人群。l 安徽国购广场 位于蜀山区，紧邻长江西路，总建筑面积约80000，共为四层。广场运用一站式全新商业模式，引入ShoppingMall国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮等为一体，汇聚精品专卖店、中高档流行百货、大型超市、建材、家电、餐饮、娱乐、文化休闲等业态的商业模式。地下一层（19000）主要有：国美电器、电动车城、国际建材超市（家福特）；一层活力场（18000）：屈臣氏、运动100、肯德基、 精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰年、永和豆浆、禾味面馆成为时尚人士购物、休闲的理想选择；二层（20000）是家乐福超市，；三层欢乐坊（30000）和夜阑山（23000），欢乐坊（30000）：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。夜阑山（23000）：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。该购物中心配备500余车位的大型屋顶机动车停车场和3000个停车位的非机动车停车场。该广场的商业消费人群主要来至高新区和蜀山行政区。2）大中型超市、连锁店目前合肥主要有家乐福、易初莲花，还有正在筹备中的沃尔玛。家乐福目前在合肥主要有长江路和马鞍山路两家店：l 家乐福长江店2004年12月开业，总营业面积为8000平方米，是集大型超市、专卖店以及休闲、餐饮和娱乐为一体的大型卖场，提供万多种商品。产品定位主要以中端为主，满足高新区和蜀山行政区的居民日常生活所需。 l 家乐福马鞍山路店2005年9月开业，位于新都会环球广场的三、四层，总营业面积16000平米，总计有近50个店铺30多个知名品牌进驻，二、三楼主要为大卖场及部分专卖店、休闲、餐饮和娱乐；大卖场主要经营生鲜产品、家电产品、纺织用品、日用百货、杂货等，商品品种达到3万多。l 明珠广场易初莲花超市2005年开业，建筑面积约2.2万平方米，位于经济开发区桐山国际购物广场的二楼，营业面积约：9300。所在位置是合肥市最主要的南北交通要道金寨路上，处合肥经济技术开发区(国家级)的最核心位置，广场停车场前现有8条公交线路。该超市主要满足经济卡发区当地居民的日常生活的需求。以中低端的商品为主，商业辐射主要是经济开发区和肥西县的上派镇。还有一家易初莲花店正在筹备中位于市中心的圣达国际（瑶海区原工人文化宫）。l 沃尔玛2007年1月，沃尔玛与合肥万好置业签订入驻合肥新站区温莎杰座协议，该店位于胜利路与凤阳路交叉口，总面积为2万平米。除此之外，沃尔玛的另外一个店选址于合肥市长丰路与濉溪路路口，目前已完成土地挂牌、规划等最后关键手续。3）专业市场合肥目前的专业市场主要有周谷堆农副产品批发市场、红旗建材批发市场、肥西苗木市场、安徽国际汽车城和合肥汽配城（汽车、摩托车及配件类）、安徽大市场（日用品、金融、商务及物流）、漕冲酒类批发市场等。4）步行街l 淮河路商业步行街 位于合肥市中心地带，地理位置优越，是合肥历史上有名的商业街，也是一个人文荟萃的老街。目前已形成了集购物、旅游、文化、休闲、餐饮等功能为一体的现代文化商业步行街，如三福、凡人服饰、石头记、鼓楼商厦、太平鸟、迪信通、国美、宏图三胞、协亨手机大卖场，每天的人流量较大，交通方便，是合肥目前商业最繁华的商业地段，但停车比较麻烦，其商业功能辐射到全市。 l 七桂塘步行商业街（女人街） 位于市中心七桂塘市场地段，西临金寨路三孝口，南到人民巷，宽约40米，全长不足200米。她最早成型于上世纪年代末，其繁荣鼎盛时期在2004年以前，当时女人街经营品种达一万多个，国内许多知名品牌都占据了街面。2004年，随着合肥市淮河路步行街人气的飙升，吸引了女人街的众多顾客，女人街的经营开始走向低谷，并日渐平淡。目前主要以中档的女鞋、女装、饰品及特色小吃为主要经营范围。三、商业竞争分析1、现有项目1）购物中心l 南七商业大厦是合肥百大旗下的一个商业大厦，内有合家福超市，主要经营中低档的商品来满足南七周边的居民的生活需求。该大厦仅能提供一个购物的环境，而无其他功能，客户在里面的消费范围有限，满足不了一些中高端消费人群的需求。该商业大厦，地理位置优越，交通方便，靠近南七的居民新区，居民购物方便。对新项目的中低端消费人群的吸引力很大。2）超市、连锁店l 华府骏苑项目（乐购）l 北京华联（面积：10000平方米左右）建筑面积21000平方米，拥有3500平方米的停车场，内有百诚鞋业、国美电器、肯德基等，是一个中档的商场，仅提供给消费者一个购物和餐饮的环境，无其他功能。主要面对南七及金寨路沿线至姚公庙一带的居民。商场位于金寨路上，交通相对较为方便，但随着金寨高架的建设，对该商场的交通产生较为不利的影响。商场主要以中端的商品来满足居民的日常生活需求，对一些高端客户不具备吸引力。对项目主要是威胁项目中端客户。l 安高城市天地项目（面积：平方米左右）3）专业市场l 华府骏苑项目（家具专业市场）4）沿街铺面l 华府骏苑l 南七现有沿街铺面l 国际花都2、潜在项目1）政务区古玩市场暂无资料2）政务区东舜假日广场项目项目：合肥东舜假日广场概况：合肥东舜置业有限公司开发，该公司是浙江东舜控股集团有限公司下属的十一家子公司之一，该集团公司创办于1995年，现有资产4.72亿元，是一家集照明电器、家用电器、高科技环保、房地产开发、百货商业于一体的控股集团企业。公司从事房地产开发近4年，现在沈阳拥有商业物业近5万平米，在行业中具有良好商誉。规划：总建面约为24.3万平方米（住宅9.8万平方、商务办公楼和商务公寓14.5 万平方、商业7.1万）。业态：住宅、商务公寓、写字楼、百货见效果图注：项目尚未启动，据说已停建3）政务区新城国际项目概况：位于东流路与潜山路交叉口东南角，占地7052亩（47019m2），总建筑面积约19万m2，计划投资约761亿元功能：定位为国际顶级纯写字楼，特别针对大型国际化企业及国内集团公司。业态：写字楼，综合商场具体参数为：楼号层数面积功能123地上4094468平方米地下两层建筑面积753652平方米写字楼223地上4094468平方米地下两层建筑面积1130477平方米写字楼330地上面积5414242平方米地下两层建筑面积775345平方米写字楼43地上面积1567800平方米地下两层建筑面积2468829平方米商业效果图为：新城国际夜景展示 新城国际外观展示 新城国际回廊园林. 新城国际商业大厅 注：项目已开工，尚未销售3、在售项目销售情况销售面积（平方米）项目名称均价（元/平方米行政区地理位置7075.72国际花都玫瑰苑9257政务区东流路、石台路交口5798.36颐园世家6144政务区习友路以北，怀宁路以南2476.55水墨兰庭7619政务区东流路以北、圣泉路以东2003.75国际花都郁金苑7303政务区东流路与石台路交口1807.69国际花都天香苑12976政务区政务区东流路北石台路西7834.84信旺华府骏苑5180蜀山区望江路与潜山路四、项目分析1、区位及交通分析l 项目地位于望江西路和合作化路交口，一环和二环中间，属城市次中心成熟地段。项目地处西南区区级商圈和政务文化新区商圈的中间，在西南区区级商圈的辐射范围；l 项目往东约1000米可达合肥市南北交通主干道金寨路；项目往西可到达合肥西火车站，也可再沿潜山路到达政务区；项目以南沿合作化路可达建工学院、姚公庙一带，通向经济开发区，也可再沿东流路到达政务区。在望江西路上主要公交车