房地产开发企业管理者知识结构体系.doc

房地产开发企业管理者知识结构体系一 房地产开发经营管理房地产企业的经营管理分为经营与管理两大内涵。所谓经营就是策划，主要涉及企业的发展方向、目标与策略等一系列具有全局性和战略性的活动。所谓管理就是实施，保证企业经营总目标得顺利实现。经营在两者关系中起着决定性的作用。二 房地产经营开发阶段一般地讲可分为1. 可行性研究阶段2. 项目报批与前期工作阶段3. 建设实施阶段4. 销售、出租和服务阶段市场研究、开发场地选择可行性研究阶段.开发公司、合作对象、咨询部门拟定开发项目经济、社会、环境效益评价市规划局、国土局、房管局、计委立项、申请购置开发用地.项目报批与前期工作阶段物业管理部门、居委会、派出所、工商局建委、建行、物价局、签约双方、公证部门传媒机构规划局、房管局、工程质量管理部门工程部门、监理公司施工企业建管部门、施工企业住户、派出所、有关管理部门规划局有关金融机构规划、勘察、设计单位、规划局拆迁、安置、清场申领建设工程规划许可证筹集开发资金委托规划、设计商品房销售、签约、公证、付款小区管理、经营、服务制订销售、租赁计划、宣传广告销售出租和服务.建设实施阶段竣工验收、交付使用施工的组织管理与控制施工准备、现场“三通一平”招标、投标、发包项目三房地产开发公司的职能管理部门设置一般有：1. 综合计划部2. 经营销售部3. 工程管理部4. 财务部5. 办公室四房地产开发运作（一）项目可行性研究 房地产开发经营企业在投资决策前，通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析、了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对建成后社会经济效益进行预测和评价，从而确定项目可行还是不可行。（二）房地产开发项目策划 项目区位的分析与选择；开发内容与规模的分析选择；开发时机的分析与选择；开发合作方式的分析与选择；项目融资方式和资金结构的方式分析与选择；房地产产品经营方式的分析与选择。（三）前期工作阶段1. 开发项目立项2. 申请建设用地规划许可证3. 申请土地开发使用权4. 领取房地产开发项目手册？5. 拆迁安置6. 筹集开发资金7. 项目规划设计与报建（四）开发项目建设实施阶段 1. 办理开工审批手续 2. 选择施工单位 3. 开发项目工程管理与控制 4. 项目的竣工验收五房地产开发中其他要点：（一） 规划设计1. 项目规划设计和建筑节能规划设计是房地产开发建设的依据，确定出让地块的位置、用地性质、用地面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率、开发强度等规划条件。2. 建筑抗震设计3. 建筑节能设计（二）项目建设实施阶段1. 项目开发招标和投标2. 项目的合同管理3. 项目的建设管理4. 项目的风险管理六房地产营销1. 房地产市场营销环境调研2. 房地产市场营销策略3. 房地产营销计划与控制4. 房地产开发经营的税费5. 房地产争议的解决七物业