房地产开发项目成本管理与控制研究.doc

房地产开发项目成本管理与控制研究中文摘要：随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。面对激烈的行业竞争形势，房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适应市场需求的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，提高利润率，增强企业抗拒市场风险能力以及提高企业竞争力的目的。虽然我国经济体制改革在不断深化，房地产业也经历了土地制度、投资管理体制等多项改革，但是还普遍存在着重营销策划、轻过程管理的问题。国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为维持自身的生存与发展，必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作和成本控制工作。通过对项目开发的主要阶段中成本管理和成本控制存在的问题进行研究与分析并提出相应的解决对策，来加强企业的竞争力和提高企业的利润率。房地产开发项目的成本管理工作和成本控制工作已然成为房地产企业经营管理工作的重点。关键词：房地产开发项目 成本管理 成本控制Abstract: With the transfer of Chinese real estate market from growing stage into maturity，the real estate industrys competitiveness has also been gradually standardizedConsidering the fierce competition in the industry，in order to obtain operating profits，businessmen in real estate should not only provide the proper houses to the market，but also reduce the cost of development，improve the percentage of the profits，to lower the real estate development costs and improve project profitability and enhance their ability to resist the market risk. As the reform of the economic system in China are becoming more deeper and deeper, the real estate industry has gone through several phases of reform, i.e. Land system，investment managing system and the promotion of the project management system. With the intense competition of the domestic real estate market，the property enterprises have to make the best effort in cost management of project for its survival and further developmentResearch and analysis the problem of main stage project cost management and cost control and put forward corresponding solutions .To the real estate enterprise management, the cost of real estate development project management and the cost control work has become a focus of the work. Keywords: real estate development project cost management cost control 前 言近两年来，在宏观经济看好及人民币升值预期之下，全国的房地产市场步出低谷，进入价升量涨的快速通道。一时间，有关房价的高低不仅成为街头巷尾的热门话题，控制房价升幅过快也成为各级政府的首要目标之一。在市场竞争的环境下，不可能存在某一行业利润长期保持奇高的情况。即使房地产业的整体利润在2005年有显著改观，也应该看到，这可能包涵了对房地产低谷时期经营风险的补偿。但是由于我国房地产市场运作的时问比较短，房地产开发管理体系目前并不是很完善，房地产开发过程研究缺乏有效的管理，其理论操作模式也没有完全成熟，仍处在实践、探索阶段。在进入80年代，现代项目管理基本形成了自己完整的理论知识体系，特别是项目成本管理的理论与方法，随着全球性竞争的日益加剧、项目活动的更趋扩大和复杂、项目数量的急剧增加、项目团队规模的不断扩大、项目相关利益者的冲突不断增加、降低项目成本的压力断上升等一系列情况的出现，促使项目成本管理在理论与方法等方面不断地发展和现代化，现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和快速的发展。但是我国项目成本管理现状仍然存在许多问题，如成本管理意识淡化、成本管理理论僵化、成本管理方法老化、成本管理作用弱化和成本管理组织软化等。要想解决这些问题，就要在计划成本方面、成本控制方面、在成本分析方面、成本管理民主化和群众方面分别予以加强，以保证成本指标的贯彻执行。本文的研究计划首先利用课外时间查阅相关权威期刊和书籍，以及向大学教授咨询，获得了大量真实且利用价值大的资料和信息。然后应对现行成本管理基本理论进行深刻的了解，然后参考有关资料发现房地产开发企业在项目开发过程中成本管理和成本控制产生的问题，并对问题进行归类总结，结合具体实例，逐一进行研究，并且针对问题提出有效的、合理的对策。对于一个非限制性的竞争行业，不存在长期的超额利润。房地产开发商应对成本问题引起充分重视，将成本管理列入企业竞争力的关键要素之一，从打造核心竞争力的角度，突破成本管理的瓶颈，增强对成本支出的控制，从而增加企业的利润以及增强企业的竞争力。一、成本管理的概述（一）成本管理的定义项目管理是指通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、与控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。（二）成本管理的对象成本管理对象是企业经营过程相关的所有资金耗费。既包括财务会计计算的历史成本，也包括内部经营管理需要的现在和未来成本；既包括企业内部价值链内的资金耗费，也包括行业价值链整合所涉及的资金耗费。成本管理的对象最终是资金流出。但是具体到每个企业的成本管理系统，成本管理的对象还是有所不同。传统的简单加工型小企业的成本管理仅限于进行简单的成本计算，其成本管理对象也就限定在企业内部所发生的资金耗费。而自身处于激烈竞争的大型企业为赢得竞争，必须关注企业的竞争对手和潜在的所有利益相关者，因此其成本管理对象也就突破了企业的界限，凡是和企业经营过程相关的资金耗费都属于成本管理的范围。（三）成本的内涵及构成成本是衡量企业经营管理水平的一个综合性指标，企业为了降低产品成本而进行的各项管理工作即称为成本管理。作为房地产开发企业，工程建设成本管理就是在保证整个项目的进度和质量满足要求的情况下，通过组织、经济、技术、合同等相应措施手段，随时纠正发生的偏差，把开发项目的建设成本控制在预定的额度之内，以保证项目成本管理目标的实现，从而使企业取得较好的经济效益和社会效益。房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。固定成本包括：1、土地费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、公共设施费用；变动成本包括：1、管理费用2、贷款利息3、税费4、其他费用（四）成本管理的内容房地产开发企业的成本费用构成按照用途大致可分成三块，一块是开发成本，一块是期间费用，一块是税费。房地产开发成本按照、内容具体包括：土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，可分为价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等；前期工程费；指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，可分为项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；基础设施费，指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，可分为供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化及场地平整等费用；配套设施费，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，可分为景观、门庭、产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用：建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用，可分为建筑费、安装费、装修费、工程监理费等。房地产企业期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用等。房地产企业税费包括营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费等。二、房地产开发项目成本管理中存在的问题房地产企业在进行成本控制的时候，由于成本结构的特点造成，整个房地产行业都比较注重对建安成本的控制，而忽略了房地产开发过程中的其他成本控制。时常会出现，建安成本控制的非常严格，而其他成本却不加以管理和控制，通过对建安成本的控制节约出来的成本，却花到了其他环节上，也许远超出控制所节约出来的成本。我国房地产商目前通常只重视施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。特别是有些房地商故意压低设计费用，没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费用就是降低了成本，或者在决策阶段不重视可行性研究和决策，不重视投资的决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常被留于形式。造成这些问题的主要原因是房地产商缺乏长远的战略思想，没有从全局的眼光看待问题。房地产开发是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到地产开发的成本。所以不仅应该重视建安成本，更应该注重其他环节的衔接与控制。（一）设计阶段存在的问题1.设计方案选择主观性强设计师以业主提供的设计条件为框架，以相关的设计规范和设计标准为依据,设计出即能满足既定的使用功能标准，又具有较高的经济价值，同时兼顾一定的建筑美感的产品。而作为建设单位，往往把经济效益看得很重，希望能够以最低的成本代价达到最基本的使用功能要求，有时还会为了片面追求成本的降低向设计师提出一些违背设计规范的想法和要求。2.设计单位成本意识不强设计管理工作的重点是要解决业主即建设单位和设计单位之间的思维偏差，作为设计单位，常常从建筑的使用功能角度出发，严格遵守设计规范甚至超越规范规定，安全系数非常保守，力求赋予建筑内在的艺术气质，从而对设计产品的成本造价方面考虑较少。（二）招标阶段存在的问题1.评价体系不完善目前现行评价规则过分强调最低价中标，而忽略其他因素导致一些投标者在编制预算时故意漏项、缺项，达到其低价中标、高价决算的投机目的。另一方面，某些企业为了中标，往往脱离企业本身经济实力、无视项目本身应有的市场价值大幅度压低投标标价，以排挤竞争对手。而一旦中标，又千方百计托关系以各种名义少交、缓交中标价款，致使中标价款不能及时足额收取。2.缺乏公正、可信性评标委员会组成人员专业性不强，有的缺少必须的房地产市场专业知识，对开发企业的了解深浅不一；有的虽然请来了众多的专家、学者作为评委，却对这些专家、学者的意见缺乏足够的尊重；还有的请来的评委对于要评定的项目还没有全面的了解，仅仅凭着一种经验和直觉对参加项目招投标的设计方案进行评定。这些都造成了定标的公正性可信度差。（三）合同管理中存在的问题工程合同由于在签定时考虑得不是很完善，在具体实施时，施工单位和供应商不愿就不明确的部分承担责任，往往就此部分提出工程造价追加要求，或者提出工程索赔，或者降低工程标准，给开发商造成了一定的经济损失，导致出现预算外的成本开支。（四）成本管理意识相对滞后和很多其他企业一样仍将成本管理的范围局限于企业内部甚至只包括生产过程，而忽略了对其他相关企业及相关领域成本行为的管理。成本管理的目的局限于降低成本，较少从效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠节约方式，不能应用成本效益原则，通过发生成本来实现更大的收益。（五）组织管理层次、管理跨度不合理房地产企业现代成本管理的组织层次的多少与成本管理的效果息息相关，过多的组织层次会使管理的幅度过小，使得有效范围内的直接管理的变成了间接管理；过少的组织层次会使管理的幅度过大，如果已经超出了领导者可以驾驭的范围，就会使管理失控。现在的房地产企业有三个管理层：公司项目管理层、现场项目管理层和作业层，前两个项目管理层存在重复设置现象。三、房地产项目成本管理与控制的措施分析（一）树立成本管理思想与观念1.树立企业成本管理的系统观念自从我国加入WTO以后，在目前的市场经济环境下，企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程。通过研究每种成本管理方法的本质及其适应的经济环境的特色，构造出系统的、合理的、有效的成本管理方法体系。随着市场经济的发展，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产过程，成本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、产权成本、环境成本等。对所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行分析管理与控制，以增强产品在市场中的竞争力。2.运用战略成本管理思想战略成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。把企业内部结构和外部环境综合起来，使企业的价值链贯穿于企业内部和企业外部。战略成本管理是从企业所处的竞争环境出发，其成本管理不仅包括企业内部的价值链分析，而且包括竞争对手价值链分析和企业所处行业的价值链分析，由此形成价值链的各种战略，是企业更加具有竞争性。3.设置合理的项目成本管理组织对于房地产开发企业来说，建立成本管理体系是进行有效成本控制的基本保障，通过行之有效的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成立成本管理委员会和成本管理小组 是实现成本有效管理与控制的方法之一。（二）设计阶段的成本管理与控制房地产开发企业在规划设计阶段所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法主要包括：进行设计招标、进行限额设计、优化设计、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等等，从而降低房地产开发项目的建筑安装工程费用和房地产开发企业的实际支出成本，最终实现预期的经济效益。1.设计采用招投标制房地产企业在进行设计招标时，可多方而择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地设计文件要求；各项经济技术指标是否经济合理；同时，在选择设计方案时、采取成本效益分析法，在满足工程质量和使用功能的前提下，选择寿命周期成本最低的方案，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，使设计单位在设计阶段把工程造价放在重要位置。2.限额设计限额设计就是按着批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。3.加强设计图纸的审核在设计图纸出图前，严格质量审核。图纸设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此要提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。4.优化设计是控制工程造价的关键尽量让相关专业部门一起参与结构选型设计、基础设计，参与材料、设备的经济性评估，为设计部门提供全面客观的经济性建议，做到经济合理性最大化。针对地形、地貌起伏较大的情况，要做到因地制宜、合理利用。另外，精心设计，仔细的会审图纸，避免成本管理人员、设计管理人员对某些专业存在的生疏和不了解，减少设计变更，也是控制造价的一个重要措施。（三）招标阶段的成本管理与控制1.开发项目的招标方式在我国，建设工程招标一般有公开招标、邀请招标和议标。根据招标范围不同，可将建设工程招标分为全过程招标、单项招标和专向招标。2.招标过程中成本控制的措施招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为房地产企业应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。（四）合同签订的管理与控制应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。（五）施工阶段的成本管理与控制1.开发项目工程费用的计划工程费用计划是确定工程项目投资控制总目标的基础上，根据项目的技术经济特点和项目的展开程序，对工程费用的使用所作的具体策划和统筹安排。编制一份科学合理的工程费用计划，是落实项目投资目标、控制工程实际支出的首要条件。同时，由于人们对客观事物的认识是一个逐步深化的过程，也由于工程项目实施中影响因素众多，有必要在工程建设的全过程中，对投资目标进行跟踪检查，对工程费用计划目标值与实际支出进行定期分析比较，发现偏差，采取针对性的控制措施。2.现场签证与变更管理在房地产开发建设过程中，费用开支增加的地方很多，必须引起注意，其中，现场签证是成本控制的重要环节，也是项目范围控制的主要方面。签证范围：因设计变更，造成工程规模、标准改变，影响成本的，但这种调整尚不足以必须另订补充合同时，可以用签证的方法予以确认。因建设单位原因或承包单位原因但经建设单位认可的材料、设备的规格、标准及价格调整而造成成本调整的，可用签证的方法予以确认。因合同外工程量增加，而这种工程量增加所调整的投资量，尚不足以另订补充合同时，可用签订的方法予以确定。为了应付突发事件或满足建设单位的特殊要求，承包方在合同约定范围之外采取的特殊施工措施而增加的投资费用，可通过签证予以确认。确因建设单位原因造成承包方误工或其他损失的，也可通过签证，给予补偿确认。可通过签证予以确认。如果发生变更应采取一下措施：严格控制工程量签证和设计变更的审批权限。对工程量签证和设计变更实行等级审批制度，即根据工程量签证和设计变更的造价高低，将审批权限划分为几个等级，不同的等级授予不同的审批款额度。实行时间限制原则。对工程量签证、设计变更实行严格的时间限制。先定价后实施的原则。所有的工程量签证和设计变更都要实行先定价后实施，只有特殊情况才能例外。特殊情况是指必须马上执行而且延缓实施会造成重大损失的签证，对于特殊情况，施工单位必须立即无条件执行。3.施工阶段中工程款的支付支付工程款应该在整个项目开发经营过程中，多次付完。而且每一次付款，应该在什么时候支付，该不该支付，付多付少，都会在一定程度上影响整个成本控制，所以对于项目成本的控制和使用，应有一个严格的程序。合同外追加费用，一般应放在工程竣工结算后支付。分承包单位在提出申请付款时，必须提供追加工程用款的有关依据和资料，经监理审核，建设单位项目经理审核同意签字后，报建设单位工程管理部门和合同预算部门审定，给予调整投资额度后，方可支付或列入决算范围。4.质量、进度、施工工序对成本的影响质量、进度和成本是建设工程三大控制目标，三者之间存在着对立和统一的关系。在确保工程质量的前提下，加快工程进度，缩短建设周期，虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个建设项目提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，如果提早发挥的投资效益超过加快进度所增加的投资额度，则加快进度从经济角度来说就是可行的。另一方面，在确保建设工期的前提下，严格质量管理，虽然需要增加一次性投资，但是可能降低工程投入使用后的运行费用和维修费用，从全寿命费用分析的角度则是节约投资的。因此建设工程施工阶段的成本管理，必须兼顾工程质量和进度。（六）竣工阶段的成本管理与控制1.核对价格条款首先，应核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能竣工结算；其次，应按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同开口或有漏洞，应请建设单位与施工单位认真研究，明确结算要求。2.严格审核结算工程量竣工结算的前提是必须具备质量评定结果和符合合同有关结算条款的规定，负责结算的部门应详细核对工程量，要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准，对不合格的工程要限期整改、复验甚至严格追究，结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料存档，计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。工程量核对是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，建设单位、监理单位和造价审核单位对施工单位申报的己完成工程的工程量进行的核对。在竣工阶段，工程量核对的重点包括施工单位是否按照合同约定完成全部工程内容及工程量计算方法是否符合规定。在招投标阶段，我们曾经向投标单位提供过工程量清单，但当时的工程量是在图纸和规范的基础上估算的工作量，不能作为施工单位结算工程价款的依据。3.合理确定结算单价，充分考虑应扣款项造价部门要严格审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请国家有关部门进行复审。4.办理竣工结算在这一阶段成本管理的重点是核实各分项工程使用的综合单价是否与签订合同时的综合单价一一对应，并审核竣工结算汇总金额是否准确。由于工程量清单计价中的工程数量未包死，我们按竣工图纸、设计变更等竣工资料重新准确计算工程量。设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单中无相应项目单价的，重点核实增加项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理。（七）期间费用、营销成本的管理与控制1.期间费用的管理与控制期间费用主要包括管理费用和销售费用。管理费中开支大的主要是工资和业务招待费，销售费用中主要是广告费支出。要把期间费用降下来房地产公司应做到以下几点：1、总额控制，年初制订开支计划，按费用开支项目逐一核定指标，对各项费用按费用性质、主管部门核定计划，落实责任部门和人员。2、控制业务招待费用的开支，严格事前报告制度和事后审批制度。3、控制广告费的投入，要求销售部门结合项目的实际情况，行有针对性、区域性的广告投入。2.营销成本的管理与控制房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产企业在这一阶段对销售投资费用的控制，从而实现房地产开发项目资金的回收工作，达到预期的赢利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。房地产开发企业在时常营销阶段的成本控制，主要是通过选择合适的、有能力的营销代理公司和广告策划公司，配合房地产开发企业制定出合理的产品价格方案、最优的广告媒体组合宣传方案，以最合理、最经济的广告媒体宣传费用，在合理的时间范围内，完成房地产项目的销售工作，能够有效控制和节省销售费用、广告宣传费用以及管理费用和财务费用等，确保房地产开发实现企业利润最大化目标。结 论总之，房地产开发过程中的成本管理与控制可以分别从开发环节中成本管理的技术措施和开发企业的组织措施两方面进行。技术措施和组织措施是相辅相成的，二者缺一不可。只有两方面都加强，房地产开发企业才能获得最大的经济效益。房地产开发各环节对企业的成本管理都用不同程度的影响，不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标。设计阶段对成本管理工作影响很大，应重视设计阶段的成本管理，应用价值工程原理和限额设计。房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。参考文献1.马煦忞. 房地产开发企业房屋价格成本控制分析J.中国科技博览，2009，7:113-1132.何