长沙商业地产市场情况2016.0520.ppt

商业地产宏观分析 宏观环境 经济运行总体平稳 第三产业占比显著提升 产业结构更趋优化 金融业持续快速发展利好商办用房需求 cpi低于预期 增速与上月持平 消费品零售总额同比增速较上月收窄0 6个百分点 上月地产运行宏观环境比较稳定 第三产业是商业地产的主要产业支撑 其增幅高于gdp 在gdp中占比提高 为商业地产发展提高利好环境 商业地产宏观环境较稳定 第三产业的发展为商业地产提供了有利需求 1 3月商业用房增速回落 投资新开工增速显著回升 需求 2016年1 3月 全国商业营业用房销售面积为1360万 增幅收窄0 9个百分点至8 5 供应 2016年1 3月 全国商业营业用房投资新开工同比增速明显回升 新开工面积为3743万 同比增长12 5 较1 2月扩大2 7个百分点 土地市场 2016年3月 全国商办用地供需同比转增为降 楼面价同比下跌15 7 平均溢价率为3 73 较去年同期回落5 38个百分点 商业市场供求分析 小结 2015年至今 中国宏观经济趋于平缓 银行贷款政策整体宽松 有利于地产去库存压力 2015年至2016年一季度 国家连连出台新政及各项优惠鼓励购房 助力去库存 在政策凸显情况下 土地市场却量降价涨 整体商业地产依然市场存量较大 新开发供量仍在增加 特别是二三线城市非中心商圈空置率及转让率较高 市场竞争激烈 商业未来运营难度有所上升 在国家大环境政策宽松环境下 长沙楼市在2015年至今也迎来了 小阳春 全年长沙内六区新房成交量大幅上扬 同比上涨52 新建住宅网签均价为5948元 同比下跌0 74 剔除定向房源均价为6197元 同比上涨3 与其他城市成交量与房价齐涨不同 长沙楼市表现为 量涨价稳 究其原因 业内人士认为 其一是长沙供应量大 存量依旧高位 系列放松政策对于市场整体的影响存在局限性 其二是差别化的楼市调控政策 对一线城市和长沙的影响就会不同 例如限贷放松后 很难在长沙产生立竿见影的效果 2015年长沙主要住宅成交区域为岳麓区 雨花区 望城区 从均价看 开福区商品住宅成交均价最高 为7253元 其次为芙蓉区 雨花区 超过6500元 岳麓区 天心区的价位接近6000元 望城区最低 为4357元 房地市场分析 住宅市场成交 政策放松 楼市迎来复苏期 长沙 量涨价稳 2011年至今 长沙正在经历由供大于求向供需平衡转变 按近五年年均需求量1324万方 且2015年供需比已经小于1 加上近两年政府对土地供应的收紧 未来两年的供求比将缩小 3 房地产市场分析 供求关系 供需平衡过渡期 湖南省年均常驻人口增长49万人 市场需求增加 未来将带来一批购房需求 3 房地产市场分析 房地产需求分析 周边县市的潜在需求客户 近年来 体验型消费理念风行 为满足消费者的需求 各类商业综合体项目在全国各地涌现 据2014年9月18日莱坊 knightfrank 发布的 商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告 显示 2014年国内主要城市综合体个数达885个 较2013年增长24 47 2015年主要城市的综合体数量将突破1000个 至2018年 商业综合体的年供应量将维持在1200个左右 2011年以来 长沙的商业综合体项目明显逐年增多 据资料显示 2014年长沙新建和续建的城市商业综合体项目已达37个 2015年至2016年长沙的商业物业存量将超过450万 据不完全统计 目前长沙市在售的商业综合体项目达20多个 分布在东西南北各个区域 基于第二季度 尤其是5 6月份长沙楼市明显回暖的事实 开发商对于下半年的楼市走向较为看好 推货节奏加快 预计下半年会有多个商业综合体开盘 如汇一广场 湘江玖号 叮叮mall等 商业市场分析 2016年一季度内六区新建商业用房成交面积22 28万 环比下降20 51 同比减少30 11 其中3月份单月成交面积8 02万 1124套 同比分别增加46 35 59 21 一季度成交面积前三的项目为高星物流园 达美苑 香丽名苑 价格方面 近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元 以上 其中3月份成交均价为12625元 环比增长19 72 根据盈石集团研究中心统计 2015年到2016年的