浅论房屋征收决定和补偿决定的合法性审查.doc

浅论房屋征收决定和补偿决定的合法性审查国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称征收与补偿条例）于2011年1月21日公布施行，各地随后也陆续出台了国有土地上房屋征收与补偿实施细则。征收与补偿条例确立了国有土地上房屋征收与补偿制度，为公共利益需要，市、县级人民政府可以作出房屋征收决定，进行房屋征收，对达不成补偿协议的，可以依法作出补偿决定。在房屋征收中，对于市、县级人民政府作出的房屋征收决定和补偿决定的行政行为，被征收人可以依法提起行政复议或行政诉讼，对其进行合法性进行审查，以维护自身的合法权益。征收与补偿条例第1条、第2条、第8条、第9条等确立了房屋征收公益性原则、对被征收人给予公平补偿的原则、房屋征收与补偿程序应遵循的决策民主、程序正当、结果公开原则，对房屋征收决定和补偿决定的行政行为的合法性审查应该围绕着以上原则，从房屋征收的主体、征收目的、征收程序合法性和征收补偿的公平性等几方面进行考查。一、审查作出房屋征收决定和补偿决定的主体资格征收与补偿条例第8条规定，“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。第26条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”根据上述规定，作出房屋征收决定和补偿决定的主体只能是的市、县级人民政府，诸如房屋征收办公室等房屋征收部门以及其他相关单位无权作出。二、审查征收目的是否合法根据征收与补偿条例第2条规定，公共利益的需要是征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。征收与补偿条例第8条以列举的方式对公共利益的进行了比较明确的界定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的几种情形：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。对于房屋征收，应审查征收项目是否属于第8条规定的6种情形，是否属于“确需征收”，这里的确需征收应理解为房屋征收必须符合比例原则，在无其他更合理方法替代的情况下，才能进行征收。实践中，问题多存在于以建设保障性安居工程或旧城改造或的名义进行征收，而实际上是进行商业开发。三、审查征收房屋的建设活动是否符合相关规划的要求征收与补偿条例第九条规定，“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”根据该条规定，政府为公共利益需要开展建设活动动用房屋强制征收权时，必需符合相关规划的要求。国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划是综合性规划，专项规划是针对具有特殊性的建设项目所制定的规划，如城市绿化工程建设规划等。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法第八条规定，县级以上的地方各级人民代表大会审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算以及它们执行情况的报告。因此，保障性安居工程建设活动和旧城区改建活动应当经县级人民代表大会审议通过后，政府方可组织实施房屋征收活动。这样是将关系广大民众利益的建设活动纳入到代表民意机关的审查程序中去，使得该建设活动和房屋征收活动能够充分的体现出公共利益的属性。如果政府因保障性安居工程建设、旧城区改建而需要征收房屋，该建设项目尚未列入国民经济和社会发展年度计划，那么就说明其不具有合法性。四、审查征收程序的合法性根据征收与补偿条例规定，国有土地上房屋征收的程序为：1、房屋征收部门拟定征收补偿方案；2、社会稳定风险评估；3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用；4、市、县级人民政府作出房屋征收决定，并予以征收公告；5、对被征收房屋价值评估；6、签订补偿协议；7、政府作出补偿决定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或专被征收人房屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定；8、申请法院强制执行。结合房屋征收程序，对房屋征收决定与补偿程序的合法性审查，应包括如下内容：1、关于征收决定和补偿决定公告程序的审查征收与补偿条例第13条第1款的规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。第26条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。根据上述规定，房屋征收决定和补偿决定均应依法进行公告。2、关于公众参与程序的审查根据征收与补偿条例第10条、第11条、第12条、第13条、第29条规定，应考查以下内容：（1）征收补偿方案应当依法公布征求意见，并将征求意见情况及根据公众意见修改的情况应当再次公布；（2）因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织织由被征收人和公众代表参加的听证会并根据听证会情况修改方案；（3）政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（4）房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，分户补偿情况也应当依法公布。3、关于被征收房屋价值评估程序的审查根据征收与补偿条例第19、20条规定，（1）关于被征收房屋价值的补偿，应按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。（2）关于房地产价格评估机构的确定。首先应由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。（4）房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（3）关于申请复核评估和鉴定的权利。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。关于房地产价值评估报告，首先应当审查作出评估报告的评估机构是否为依照法定程序选定，是否具有相关资质，同时应审查注册评估师的资格，如果评估机构没有相应的资质或者注册评估师没有资格，其出具的房屋价值评估报告无效；还应审查评估报告的内容是否真实、全面，对被征收人房屋及附属物的评估有无遗漏项目，评估报告是否依法送达给被征收人等内容。五、审查征收补偿的公平性征收与补偿条例第17条明确规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。为保障被征收房屋补偿能够得到公平的补偿，征收与补偿条例第18条、第21条、第22条作出了相关保障性的规定，（1）被征收人符合住房保障条件的，政府部门应该优先给予住房