物业管理招投标与合同培训课件.doc

物业管理招投标与合同培训课件 *物业服务有限公司CZCI项目经理培训班课件之物业管理招投标物业服务合同管理分享小故事(狗和兔子)说明态度很重要乌鸦和兔子?一只乌鸦坐在树上，整天无所事事。 一只小兔子看见乌鸦，就问“我能象你一样整天坐在那里，什么事也不干吗？”乌鸦答道“当然啦，为什么不呢？”于是，兔子便坐在树下，开始休息。 突然，一只狐狸出现了。 狐狸跳向兔子并把它给吃了这个故事的寓意是很有事情做很重要沙漏哲学?第二次世界大战期间，有位在收发室工作的军人叫米诺。 他肩负着沉重的任务，每天都得马不停蹄地在战争中死伤和失踪者的最新记录。 在压力和疲劳的袭击之下，米诺患了结肠痉挛症。 一天，米诺终于体力不支被送进医院。 军医了解到他的情况后，语重心长地对他说“米诺先生，你身体上的毛病其实没有什么大不了，真正的问题出在你的心里。 我希望你把自己的生命想成一个沙漏。 在沙漏的上半部，有成千上万的沙子，它们在流过中间那条细缝时，都是平均而且缓慢的，除了弄坏它，你和我都没有办法让很多沙粒同时通过那条窄缝。 人也是一样，每天都有一大堆的工作等着我们去做，但我们必须一次一件慢慢来，否则我们的精神绝对承受不了。 ?怎样做事计划很重要冻僵的小鸟?一只小鸟正在飞往南方过冬的途中。 天气太冷了，小鸟冻僵了，从天上掉下来，跌在一大片农田里。 它躺在田里的时候，一只母牛走了过来，而且拉了一堆牛粪在它身上。 冻僵的小鸟躺在牛屎堆里，发掘牛粪真是太温暖了。 牛粪让它慢慢缓过劲儿来了！它躺在那儿，又暖和又开心，不久就开始高兴地唱起歌来了。 一只路过的猫听到了小鸟的歌声，走过来查个究竟。 顺着声音，猫发现了躲在牛粪中的小鸟，非常敏捷地将它刨了出来，并将它给吃了！这个故事的寓意是1）不是每个在你身上喷粪的都是你的敌人。 2）不是每个把你从屎堆中拉出来的都是你的朋友。 3）而且，当你陷入深深的屎堆当中（身陷困境）的时候，闭上你的鸟嘴！?干事难免受非议，处理好很重要.不要以牙还牙史上最成功的团队?他们四人的结合实属乌合，本是唐僧一路收徒，既无竞争上岗之举，也无选拔考试之制，更无赏罚奖惩之法，只是见一个收一个，有的本来就有劣根，但他们走到取经的大旗下，就要克服自身不足，适应团队的要求。 也就是当代人所说的为了共同的愿景到西天获取真经，成就正果。 面对路途上的艰难险阻，只有合作，降妖的降妖、开路的开路，化缘的化缘、管内务的管内务，做到人尽其才。 他们更多的是协作，师傅有难，师兄弟遇险，都要互相照应搭救。 尽管也有领导决策的失误，有徒弟挑拨的不和，有半途而废的思潮，有分工不明的推诿，但是团队精神始终支撑着他们克服千难万险，不达目的不罢休。 ?找准自己的位置很重要第一节物业管理招标、物 一、物业管理招投标的相关概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标的特点和方式 四、物业管理招标文件的构成 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标的特点和方式 四、物业管理招标文件的构成（一）物业管理招标相关概念物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业、管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。 、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。 当前招投标现状不普遍，未来是一种必然（二）物业管理招标的类型可以根据不同性质划分，按物业、服、招、服类型、服务内容、招标主体、服务方式等等。 主要看招标方侧重点。 关注招标方的侧重点，是编写标书的关键。 关注招标方的侧重点，是编写标书的关键。 （三）物业管理招投标特点和方式特点综合性、地域性、差异性、特殊性特点综合性、地域性、差异性、特殊性方式公开招标以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 （方式公开招标以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 （关注招标文件的发布及限制性）邀请招标是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。 协议招标邀请招标是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。 协议招标招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。 这实际上是一种合同谈判的方式。 物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。 这实际上是一种合同谈判的方式。 ?一般包括?招标人及招标项目简介?物业管理服务内容及要求?对投标人及投标书的要求?评标标准和评标办法?关注招标文件每个构成，是编写投标文件的关键。 一项不合格，?（四）招标文件的构成?招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；?物业服务合同的签订说明?其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 的关键。 项不合格，将直接造成废标。 二、物业管理投标概念物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独物立法人资格的物业管理公司或其他有资质的专业公司。 对于我们来讲，了解投标过程、掌握标书编制尤为重要。 是项目经理必备的基本技能。 对于我们来讲，了解投标过程、掌握标书编制尤为重要。 是项目经理必备的基本技能。 物业管理招投标应该遵循的原则1)公开原则2)公平原则33)公正原则4)合理原则物业管理招投标适用的法律法规中华人民共和国招标投标法物业管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法中华人民共和国招标投标法物业管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法物第物业管理条例第第24条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 一物业常识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。 被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Realestate或Real property）。 在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005我国（大陆）第一家物业管理公司是一物业常识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。 被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Realestate或Real property）。 在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。 006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区由深圳市物业管理公司实施对该小区一物业常识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。 被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Realestate或Real property）。 在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005我国（大陆）第一家物业管理公司是一物业常识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。 被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Realestate或Real property）。 在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。 号“”“”006号称深圳市物业管理第一村的是深圳市东湖丽苑商品住宅小区。 由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由的物业管理工作。 007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。 009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由对鹏基工业区实施物业管理。 009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。 最后由、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。 最后由深圳万科物业管理有限公司中标。 006号称深圳市物业管理第一村的是深圳市东湖丽苑商品住宅小区。 由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由的物业管理工作。 007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。 009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由对鹏基工业区实施物业管理。 009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。 最后由、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。 最后由深圳万科物业管理有限公司中标。 第二节物业管理投标一物、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略 一、物业管理投标人及其必备条件物业管理投标人招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为潜在投标人。 那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为。 那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。 一、物业管理投标人及其必备条件物业管理投标人应当具备的条件依1.依法设立、具有独立法人资格的法）法）。 （法）物业服务企业。 （法律法规的要求）2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要（招标条件的要求）。 2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要（招标条件的要求）。 二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审获得招标信息和有关资料的主要渠道有?公共媒介通过报纸杂志电视网络等媒介刊载的招标广告或（四）申请资格预审?公共媒介、电、网通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；?招标方邀请其他渠道第三方代理公司、相关单位、客户等招标方邀请其他渠道第三方代理公司、相关单位、客户等 二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标项目评估（三）组建投标工作班子（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标项目评估（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审11了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信息（四）申请资格预审。 标人的关系是否良好。 息22投标竞争形势，了解竞争对手33自身具备的投标条件及迫切性主要是考虑 （11）可利用的资源和其他有利条件； （22）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 44本企业投标该物业的优势主要考虑是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。 22投标竞争形势，了解竞争对手33自身具备的投标条件及迫切性主要是考虑 （11）可利用的资源和其他有利条件； （22）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 44本企业投标该物业的优势主要考虑是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。 二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作小组（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作小组四）申（四）申请资格预审，填写相关表格投标机构通常由以下三方面的专业人员组成11综合性的管理人员项目负责人的选择22专业工程技术人员技术数据的提供33财务人员-费用的合理测算投标机构通常由以下三方面的专业人员组成11综合性的管理人员项目负责人的选择22专业工程技术人员技术数据的提供33财务人员-费用的合理测算 二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审资格预审表的内容一般包括?投标人身份证明、组织机构和业务范围表；?投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理（四）申请资格预审经历（经验）表；?投标人的财务能力说明表；?投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表；投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表；?投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；?项目分包及分包人表；?申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；?与本物业管理资格预审有关的其他资料。 三、物业管理投标的实施程序登记并取得招标文件编制标书办理投标保函或保证金勘察物业现场和参加标前会议编制标书办理投标保函或保证金封送投标文件参加开标会议和现场答辩合同签订提供履约保证金保函（一）登记并取得招标文件1研究招标文件条款（一）登记并取得招标文件1研究招标文件条款22研究评标办法3研究合同条款（二）勘察物业现场和参加标前会议1勘察物业现场2参加标前会议勘察物业现场? （1）工程质量与配套建设情况? （2）物业的基本情况? （33）业主的基本情况了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能? （33）业主的基本情况? （4）市场调查? （5）分包情况? （6）与本物业管理投标有关的其他因素原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。 原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。 是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。 是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。 （三）编制标书1测算工作量2制定管理服务方案3进行投标报价决策1测算工作量2制定管理服务方案3进行投标报价决策4正确编写标书标书的内容一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的其他材料组成。 常见的做法是将头条投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。 商务文件一般为资格文件，技术文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。 标书的内容一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的其他材料组成。 常见的做法是将头条投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。 商务文件一般为资格文件，技术文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。 技术文件尤为重要。 （四）办理投标保函或保证金投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行招标文件所规定的义务 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标； 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标； 2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的 2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的履约保函。 若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按。 若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按保函规定履行赔款义务。 ?（五）、封送标书?必须按照招标文件要求装订、密封；在规定时间内送达。 （六）参加开标会议及招标答辩。 投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。 同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。 同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。 况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。 （七）中标及签订物业管理合同物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。 同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。 交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。 同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。 编制投标文件应注意的事项（ （1）确保填写无遗漏，无空缺。 （）确保填写无遗漏，无空缺。 （2）不得任意修改填写内容。 （）不得任意修改填写内容。 （3）填写方式规范。 （）填写方式规范。 （4）不得改变标书格式。 （ （5）表达方式准确、计算数字必须准确无误。 （）表达方式准确、计算数字必须准确无误。 （6）报价合理。 （）报价合理。 （7）包装整洁美观。 （）包装整洁美观。 （8）报价方式规范。 （）报价方式规范。 （9）严守秘密，公平竞争。 四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略攻势策略是一种主动进攻性的策略。 通过高于平均水平的投标报价、攻势策略是一种主动进攻性的策略。 通过高于平均水平的投标报价、谈判中强调突出自己的雄厚实力和优4.差异策略势谈判中强调突出自的雄厚实力和优势等来争取中标。 采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。 势等来争取中标。 采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。 四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略尽可能地突出自己的自身特殊优势，4.差异策略避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。 他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。 避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。 他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。 四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。 实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用。 低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。 实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用。 四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点，在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。 投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点，在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。 案例分析江苏省南京市龙江小区有10幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有12家物业公司购买了招标书,准备投标。 江苏省南京市龙江小区有10幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有12家物业公司购买了招标书,准备投标。 江2年，占物业概况江苏省南京市龙江小区xx年底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3年。 招标书中明确提出评判各投标单位的总分为100分，其中物业管理收费标价为50分，标书为30分，答辩与企业信誉各占10分。 地约30万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3年。 招标书中明确提出评判各投标单位的总分为100分，其中物业管理收费标价为50分，标书为30分，答辩与企业信誉各占10分。 请分析: (1)这12家投标单位应采取什么样的投标策略? (2)这样的招标存在哪些问题?请分析: (1)这12家投标单位应采取什么样的投标策略? (2)这样的招标存在哪些问题?矛与盾?目前.最关键还是价格问题?容易造成低价竞争，影响服务质量?物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。 评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20。 问初心，激荣誉，忆往昔，挖痛苦，问正道，畅未来芈老板也真是够拼的。 分享一段话?芈老板各位同学，我问你们，你们为何而工作？你们又为什么选择参加培训班？问初心?你们现在来到培训班，必定不是为了有朝一日被淘汰！?你们辛辛苦苦工作，为的不仅是公司的荣耀，更是为了让自己过得更好，让自己努力挣来的功劳，能够荫及家人。 ?为了让自己能够建功立业，活得更有尊严，是或者不是？激荣誉?今日，在这里学习的员工，都是公司的未来，你们是公司的骄傲，是公司的倚仗，是或者不是？忆往昔?曾经我们令同行羡慕不已。 ?可现在转型在即，互联网汹涌来袭，可我们却束手无策，困难重重，这是为什么？?我们的高管呢？?我们的员工呢？?都去哪儿了？挖痛苦?当困境濒临公司的时候，你们未曾迎敌为公司而战，却在个人利益中勾心斗角！?我们在企业文化中约定有成果就有报酬，无成果是耻辱！可有些人就是不愿意遵守，你们也不愿意遵守，也想成为逃兵，是吗？畅未来?员工，我承诺你们，从今以后，你们所付出的一切血汗都能够得到回报，任何人触犯公司底线都将受到惩处。 ?公司的一切将是属于你们的！?你们有多少努力，就有多少回报。 你们可以成为公司的中层、总经理、甚至是总裁！?你们敢不敢取，能不能？去争做到众员工员工我们能，我们敢，我们做得到！（一）物业服务合同的概念（二）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的主要内容业第三节物业（四）物业服务合同的签订与终止服业服务合同（一）物业管物业管理合同是一个综合的概念，指物业管理当事人之间就权利义务达成的具有法律效力的协议或契约，包括管理规约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修协议等等。 就大的方面来讲一物业管理合同是一个综合的概念，指物业管理当事人之间就权利义务达成的具有法律效力的协议或契约，包括管理规约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修协议等等。 就大的方面来讲一类是物业服务合同类是其他物业管理合同根据签管理合同的概念类是物业服务合同。 一类是其他物业管理合同。 根据签约主题和服务阶段不同一般有两种情况一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同物业管理合同。 前期物业管理合同物业管理条例第2l条规定“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。 条规定“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。 合同甲方建设单位合同乙方物业服务企业前期物业服务合同物业服务企业前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 ；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 物业管理合同物业管理条例第31条第1款规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。 合同甲方业主委员会合同乙方物业服务企业在同等条件下，业主委员会应当优先选聘物业原来的物业服务企业。 该合同一经签订生效，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议即将自行终止物业服务企业在同等条件下，业主委员会应当优先选聘物业原来的物业服务企业。 该合同一经签订生效，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议即将自行终止。 1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。 2.物业管理合同是有偿的。 3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。 1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。 2.物业管理合同是有偿的。 3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。 4.物业管理合同的内容必须是合法的。 同（二）物业管理合同4.物业管理合同的内容必须是合法的。 5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。 的同的特征物业管理合同应当载明下列主要内容 （1）物业管理事项 （2）物业服务质量、标准 （3）物业服务费用 （4）双方的权利义务物业管理合同应当载明下列主要内容 （1）物业管理事项 （2）物业服务质量、标准 （3）物业服务费用 （4）双方的权利义务 （55）专项维修资金的管理和使用（也可体现在权利义务中）（三）物业管理合 （55）专项维修资金的管理和使用（也可体现在权利义务中） （6）物业管理用房 （7）合同期限、合同终止和解除的约定 （8）违约责任 （6）物业管理用房 （7）合同期限、合同终止和解除的约定 （8）违约责任同的主要内容物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括 （1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新； （2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新； （3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务； （4）保洁服务； （5）保安服务； （1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新； （2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新； （3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务； （4）保洁服务； （5）保安服务； （6）物业维修、更新费用的账务管理； （7）物业档案资料保管。 （6）物业维修、更新费用的账务管理； （7）物业档案资料保管。 物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项 （1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新； （2）业主大会授权的其他物业管理事项。 （1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新； （2）业主大会授权的其他物业管理事项。 物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。 1.物业管理企业的违约责任 （1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。 （1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。 2物，业（包 （22）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。 （3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。 （4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。 业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。 （3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。 （4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。 2.业主方面的违约责任 （1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。 （2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提 （1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。 （2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。 供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。 （四）物业管理合同的签订1.订立物业管理合同应遵循的基本原则2.订立物业管理合同的程序3.有关解决争议条款的选择4.合同的终止2.订立物业管理合同的程序3.有关解决争议条款的选择4.合同的终止1.订立物业管理合同应遵循的基本原则 （1）平等原则 （22）合同自由原则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另方 （22）合同自由原则 （3）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则 （3）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则的意志强加给另一方。 1.订立物业管理合同应遵循的基本原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则（公当事人依法享有自愿订 （33）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 1.订立物业管理合同应遵循的基本原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则（公 （33）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。 物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。 1.订立物业管理合同应遵循的基本原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则（公 （33）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。 当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。 该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。 当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。 1.订立物业管理合同应遵循的基本原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则 （1）平等原则 （2）合同自由原则（公 （33）公平原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则 （4）诚实信用原则 （5）合法性原则当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、