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工程系统管理制度 诚实贴心高效卓越工程系统管理制度武汉利福泰科技有限公司WUHAN LIFETAISCIENCE&TECH.CO.,LTD二零一零年十月目录第一章工程机电管理范围3第二章工程机电管理制度4第三章工程机电设备维护13第四章供配电设备管理与维护17第五章给排水系统管理与维护29第六章消防系统管理与维护32第七章空调系统维修与保养45第八章电梯管理与维护47第九章机电设备软件管理52第十章附则工程机电管理范围总则本章所讲“机电设备”是指建筑物的附属设备。 通过对建筑物附属公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足业主和使用人的需要。 物业管理公司机电工程部的主要工作范围就是设备和能源的管理。 良好的机电设备管理既可协助物业管理公司提高服务质量，间接影响租赁价位，又可提高利润，促进物业发展，使物业保值、增值。 ?设备管理的原则是保证设备的固定资产保持正常和运转能力，避免设备遭受不应有的磨损、老化、腐蚀等，延长设备的使用寿命。 充分发挥设备潜力，正确掌握设备运行状况，提高设备维修质量，降低修理成本和“安全、可靠、经济、合理”地供应所需的各种动力，从而确保物业管理水平的不断提高。 ?贯彻以预防为主，维修为辅的原则。 明确树立以预防为主，修理为辅，“维护与修理并重”的原则，大力加强设备的日常维护与保养工作。 严格控制设备不正常的损坏与事故责任，确保设备的使用期限。 ?各种动力能源的供应与使用，必须贯彻“安全、可靠、经济、合理”的方针，采用“专业维修与自我维修相结合”的方式，搞好设备维修工作，使设备处于良好状态。 机电设备管理的范围?机械设备管理、动力设备的管理、消防设备管理、监控设备管理、防盗报警系统管理及广播、电话、电视系统管理。 工程机电管理制度一设备管理制度设备管理主要措施和规定主要措施?建立与健全机电系统组织机构,配备与机电工作相适应的人员、设备、仪器仪表和作业范围，并保持相对稳定。 ?制订并贯彻执行设备及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法（设备台帐的管理制度）。 ?制订并贯彻各种设备的使用、维护、保养制度和运行操作规程以及设备管理人员的岗位职责。 ?编制与确定各类设备修理周期、类别、修理程序及设备修理的复杂系数。 ?制定各种机电设备的修理工日、材料消耗报表及备品备件定额。 ?分析研究设备故障发生及损坏的原因，逐步开展设备的技术改进工作。 ?建立建全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。 相关规定?操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的学习后方准独立使用和操作设备。 ?机电设备应建立严格的设备交接班及巡视检查制度。 ?各动力设备必须严格执行其操作规程，严禁违反操作规程进行操作。 ?严肃处理设备事故，按三不放过原则，认真分析事故原因，采取相应措施防止同类事故再次发生。 机电设备检查管理制度?机电部必须根据不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求。 对设备分别采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。 ?运行检查由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行状况（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。 每次检查按部门制定的运行和巡视检查记录表格做好记录。 发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报。 ?外包维修保养项目如空调、电梯、消防设备、机械维修检查等项目由外承包商维修人员负责。 外包维修商必须先到机电部办理所需手续方可到设备安装地点进行维修保养工作。 ?外包或维修部门检查项目包括设备的性能、故障部位、故障原因等，并填写维修检查记录表。 维修中修理的部位、更换的零部件、修理后的运行效果亦作好记录，交由机电主管存档。 ?机电主管、水电工根据责任范围进行巡视检查。 机电主管主要着重于较重要的机电部位及设备进行巡视检查，并督促各水电工维护好重要设备，确保设备正常运行。 ?机电主管必须保证设备安全使用，并每天、每周均对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向部门经理汇报每周工作。 ?机电工程助理与机电主管互相配合，拟定对设备的季度、年度保养计划。 对配电柜、空调机组、电梯等要制定停机检查程序，再根据检查结果进行详细全面检修、调试，以保证供暖、送冷、供电及电梯运行无误。 机电设备安全管理制度?部门所有人员必须树立安全防范意识，协同保安人员做好各种设备的治安保卫工作。 ?未经部门经理批准，外来人员不得进入电梯机房、配电室、空调机房、水泵房等各要害部位。 经批准进入者，必须办理登记手续，并由部门有关人员陪同进入。 ?闲杂人等禁止进入上述各要害部位，如因工作需要必须进入时，必须征得值班人员同意，并接受检查，严禁携带火种和易燃物品进入上述要害部位。 ?机电工程部专业人员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。 ?机电工程部各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙要由值班人员专人负责。 无人时必须锁好门窗。 电工交接班时钥匙必须一起交接。 ?部门人员必须在指定地点吸烟，检修工作时禁止吸烟，在维修场所吸烟者将受到公司规章制度的惩罚。 ?设备维修中若需使用易燃材料时，必须采取防火措施。 协同保安部一道消除火灾隐患。 发现火警应立即报告，确保安全。 设备交接班制度?凡多班制运行的设备，操作人员必须执行设备的交接手续，建立交接班制度（以文字记录为主）。 ?交接人员必须做好下列工作交接人员下班前，必须清扫工作现场，将设备擦拭干净。 并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷，填写交接班记录。 接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现设备有故障或不清洁，立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时告知机电主管。 接班人员对连续运行设备可不停机交接。 交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备，已排除故障的设备填写在“交接班记录簿”内，交接时双方签字。 接班者必须查看设备使用情况，如有故障及时排除。 机电主管人员定期检查设备交接班执行情况。 部门汇报制度为提高工作效率，协助员工解决日常工作中所遇到的疑难，设立健全的汇报制度是十分重要的。 通过例会，接受、传达、反馈、提出要求、发表建议等形式来解决工作进度，让员工感受各方面的信息，是内部互相沟通、互相协调、提高员工效率的好办法。 二人员管理制度总则?电工值班必须全权负责设备运行期间(24小时不间断)的全面工作。 ?值班电工必须坚守岗位，不得擅自离岗，工作去向必须通知部门经理或机电主管。 ?水、电工必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患。 ?设备运行过程中如遇设备故障，而值班人员无法处理时，必须及时报告部门经理或机电主管，以便组织处理。 ?水电工必须做好本班工作记录，发现问题未记录的，一切责任由当班人员负责。 ?接班人员必须按时到达岗位，做好接班准备工作。 确认交接设备运行完好、使用设备齐全、值班场地清洁、值班记录准确完整后进行交接班工作。 ?除紧急事故外，任何承包出去的工程项目或因工作需要加班的必须事先通过部门经理批示方可执行。 员工工作规范?严格遵守部门的各项规章制度，树立高度的责任心，保证所管辖范围内一切设施、设备的正常运行。 ?互相督促、互相关心、互相帮助、团结一致，共同为公司和客户服务。 ?做好份内工作、各尽其职，若受其他部门主管的委托协助处理有关其它任务，必须事先报告部门主管或向经理请示批准后方可开展工作。 ?每日必须加强自身岗位巡视，发现问题及时检查、处理。 ?公共区域及广场、各办公室、客房维修工作由客户服务部门填写维修申请单，送交物业管理部。 由主管或经理安排有关技术人员进行检修。 维修申请单上必须详细地将工作地点、维修内容、填单时间、申请报修人姓名、维修性质等逐一填写清楚。 除非紧急情况（如断电、漏水、电器及电路短路等），机电人员不得接受其他部门或住户的邀请私自前往维修。 ?在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗、打闹嘻笑，或在非指定区域内吸烟。 ?在维修或巡视过程中，除在工作申请单上做好记录外，必须在个人工作日志中详细记录，以便部门经理随时进检查。 ?凡属住户自已设备发生故障，提请维修人员维修者，原则上不予处理。 但特殊情况，必须请示部门经理，在与其他部门协调后方可接受。 ?凡属住户室内维修项目，必须在业主或业主代理陪同下方可进入室内维修。 对于外包的项目必须在承包商维修表格里显示进行维修时间，并由业主、承包商的维修工两方亲自签名认同，否则后果自负。 安全措施?在断开的自动开关或隔离刀闸的工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上。 ?带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套，穿长袖和长裤的工作服。 ?电气试验时必须穿绝缘鞋。 ?工作完毕后，检查有无遗忘工具等，将拆动部分恢复原状。 ?雷电时严禁进行任何电气设备的维修工作。 ?带电高空作业时必须由二人进行。 ?在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时必须停电作业。 ?在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，禁用易燃油类或掉发性液体，须加强监护。 ?不许在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥，穿绝缘鞋、戴绝缘手套。 ?消防设施必须放在便于取用，并且容易看见的地方。 三物业机电部岗位职责机电工程部主要是全面负责物业管理范围内所有公共机电设施、设备的运行、维修保养、检修、验收及管理工作，并且是物业管理的心脏部门之一。 下设供配电系统、给排水系统、暖通系统、电梯、备用发电机组及消防、监控系统。 1.机电主管岗位职责（专业工程师）?组织班组人员按时完成上级下达的维修任务，监督维修操作人员在操作过程中严格执行操作规程。 ?安排班组实施月、季度、年度维修保养计划，在实施过程中做好设备维修保养记录，并分类归档。 ?协同其他班组完成规模较大的维修工程，协助值班人员完成应急和日常维修任务。 ?监督本班组人员遵守物业的各项规章制度，学习本专业技术业务知识，以达到工程管理的各项标准。 ?熟悉本班组管理范围内各种设备性能、运转情况和有关技术，管理好各种设备，使设备处于良好的工作状态。 ?改善设备状况，发挥维护人员的积极性和创造性，开展技术革新。 ?检查各班组日常运行、维修及交接记录。 ?制定各班组的岗位责任制及维修保养工作计划书。 ?认真组织并完成上级部门交给的临时任务。 ?每周写出各班组工作总结上报上级部门审阅存档。 2值班长岗位职责（投诉服务）?遵守机电工程部规定的各项制度，严格监督值班员工工作期间的纪律。 ?处理通讯业务中的突发事件及客户投诉，处理好维修员工与客户之间的关系。 ?确保通讯系统处在完好状态。 ?了解电话线路布局及相关设备维护保养的基本常识。 ?定期向上级汇报工作进程，提呈工作总结。 ?搞好值班室内卫生，维护室内设备保养。 ?定期对值班员工进行业务知识培训和服务用语规范的培训。 3.值班电工及其岗位职责?做好变电站日负荷报表。 ?监视消防控制中心运行情况，发生火警和故障时，及时采取相应措施通知有关人员。 ?监视电视监控，观察各层楼情况，对不符合公司规定的人和事采取录像备案，必要时通知有关人员处理。 ?空调机必须每日按空调机组的操作规程在规定时间内投入运行和关机。 ?辖区内公共照明定时开启和关闭。 （有时应根据天气、气候原因做相应的调节）?每日巡视辖区内住户单元内楼梯照明、辖区内走廊照明及路灯设施损坏情况。 必要时及时修复，如确有困难，交接到次日修复。 ?每日观看设备的温升，润滑等情况，发现异常及时处理和汇报，以免造成事故发生。 ?提高技术业务知识，熟练掌握机电设备的性能，开关操作程序以及应急处理的方法。 4管道维修工岗位职责?每日一次对辖区的给水管道和公用卫生设施进行巡视，发现问题立即处理。 ?确保消防器材处于完好状态。 在没有火警的情况下，严禁动用消防器材。 ?每日对给排水系统进行检查，杜绝给排水系统的跑、冒、滴、漏现象。 ?每周对辖区内水泵和水箱系统进行一次自动和手动控制检查，看是否能相互切换。 ?协助住户解决故障问题。 ?对不符合公司要求的装修单位给予阻止，并向上级反应、处理。 ?熟悉掌握辖区的给排水管道系统，能操作所有设备的开启及紧急情况处理。 物业机电部与其他有关部门的关系?财务部门提供机电工程部流动资金指标、设备修理和动力耗用等实际费用的统计资料。 ?发展商提供工程的新建、改建与扩建的设备安装技术资料，并负责进行安装后的清理和试运行工作。 ?其他有关内部业务需协调工作可与有关部门以电话或填写联系单的方式进行。 工程机电设备维护机电设备使用与日常维护?正确的使用和维护设备是保证设备正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容包括设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之不带病工作。 ?设备的使用与日常维护必须按照设备使用维护规程进行操作，经常巡视检查所负责区域内的设备维护、保养工作状况。 ?设备的使用和维护保养规程由机电部组织有关人员按设备类型不同分别编制，经机电经理批准后执行。 ?设备使用维护操作规程的内容应包括-设备的型号规格和使用范围-设备操作机构（或操作系统）使用-润滑记录卡片-设备使用维护必须遵守的事项-使用中严禁的事项?设备操作人员对设备使用维护必须严格遵守以下事项-不得将有故障的设备投入运行。 -开车前必须严格检查各润滑系统，不得在缺少润滑油时运行设备。 -严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停电及故障时，应立即采取相应措施。 如切断设备的各种开关和有关阀门。 将设备操作系统返回原始位置。 -连续运转的动力设备必须定期进行维护保养。 机电设备修理工作类别设备定期的检修工作应包括下列类别?定期检查设备定期检查必须按计划进度和规定项目进行。 检查时需查明并清除设备不能正常使用到下次计划修理时的故障，同时进行清洗和换油。 大中修理前的检查，还必须查明在下次计划修理时需修复的缺陷，确定修理内容为下次修理作充分准备。 ?小修设备小修是工作量较小的一种计划修理。 小修时必须进行必要的局部或全部的分解检查，更换与修复损坏的零部件，确保正常使用。 ?中修设备中修是对部分零部件进行分解检修的一种计划修理。 中修时必须更换和修复已磨损、腐蚀或丧失性能的零件，校正设备水平度和垂直度，确保设备运行的可靠性能。 ?大修设备大修时是工作量最大的一种计划修理。 大修时将设备全部分解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性能的零件与部件，并进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、性能及效率。 ?预防性试验对受压容器、电气设备及起重设备按劳动局、供电局及电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。 季节性的预防性试验按国家电气设备预防性试验标准进行。 确保雷雨季节设备安全、可靠的运行。 机电设备修理的复杂系数设备修理复杂系数是表示设备修理复杂程度的一个基本单位。 它是由设备的结构及工艺特点与设备的规模等因素决定的。 修理复杂系数主要用于制订修理工作的各种定额，如修理工作劳动量定额、维护定额、修理停歇时间定额及材料消耗定额等。 因此每台设备必须确定其修理复杂系数。 修理劳动量定额和停歇时间定额设备各种计划修理工作的劳动量，均以修理复杂系数为单位来规定?机械设备修理复杂系数的工时定额检修类别钳工工时电工工时其它工时总计小修148224中修64324100大修966410170注以上均以1个修理复杂系数为标准工时定额?动力设备修理复杂系数的工时定额工种小修中修大修钳工（管工）31426电工145480注以上均以1个修理复杂系数为标准工时定额?表内的工时定额是在规定的修理内容和精度标准，以及在一般的条件下进行修理时的定额，遇有恢复性的或提高设备技术性能的修理工作时必须按工作量另加工时。 ?定额不包括附件修理与外购成品件的工时。 ?设备制造质量比一般设备质量有显著优劣时经鉴定后可以适当增减工时定额。 机电设备维护状况评定标准机电设备维护状况评定标准标等级准项目优等标准中等标准劣等标准设备总的情况设备完整无缺陷，完全处于良好状态，合乎规程要求，没有漏水、漏气、漏油现象。 设备有小缺陷，或个别缺陷，但能符合工作要求，能安全正常操作，不致引起事故，个别部位有轻微渗漏。 设备不正常，有缺陷，不符合规程要求，带病运行可能导致发生事故，渗漏现象较严重，影响安全及使用。 仪器、仪表情况完善齐全，全部能正常工作，指示准确，有完整记录。 个别部位有缺陷，主要仪表完整，指示准确，主要记录较全。 仪器仪表残缺不全，不能正常工作影响设备安全运行，记录不全。 保安防火情况安全装置灵敏可靠完全符合工作与规程要求，安全防护用具齐全。 安全装置个别有缺陷，但不影响正常工作，安全防护用具基本齐全。 安全装置不全，或存在影响安全可靠工作的缺陷以及安全防护用具不全。 线路、管路系统情况管路线路整齐，正规清洁，畅通，电气绝缘。 良好，温度符合规定要求。 符合优等标准要求，有个别地方不正规，电气绝缘有缺陷，但不影响安全与正常工作。 管路和线路不齐全，零乱不正规，电气绝缘不良，已影响安全和正常工作。 工作现场情况设备与工作场地整齐清洁，无灰尘，各种标示牌齐全明显，连接部分可靠，附件完整。 设备与工作场地不够整齐清洁，各种标示牌不够齐全，不够明显，连接部分有缺陷，但不致引起设备损坏，与安全工作。 设备与工作场地不整齐，不清洁，各种标示牌残缺不全，连接部分有缺陷，已影响正常工作和安全。 ?关于设备评定标准的说明在设备的维护状况按评定标准中规定的项目评定时，被评设备的维护状况的最后评定等级，按检查的五个项目中被评等级最低的一项为评定等级。 供配电设备的维护与管理变配电所管理制度?对变电所设备负有运行、监视和维护保养责任，严格执行所有规章制度。 ?熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握维护方法，正确处理事故及异常运行情况。 ?严格执行变配电站调度命令。 ?防止小动物和雨水进入配电间。 ?做好各种记录，认真抄表。 ?闲杂人等不得进入变电所，有关人员出入必须执行登记手续。 ?定期对安全用具，消防设备进行检查、维修。 ?负责做好现场安全措施，做好安装和维修后的验收工作。 ?巡视检查变电所设备,确保以下设施、设备齐全，运行正常高压室内无杂声，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。 低压配电室门窗完整，通风良好，变压器声音是否正常，温湿度是否正常。 有无异常声响及发热、冒烟、烧焦味等异常现象。 雨天检查是否有漏雨、积水现象。 热天检查冷却装置和设备通风良好情况。 注意堵塞洞孔、防止小动物串入室内。 造成设备短路影响供电。 变电所设备倒闸操作和维修、保养工作时，必须严格按国家电业局颁布的安全操作及工作规范执行。 供配电设备维护管理的特殊要求?供配电设备在投入运行前的准备工作-配备的值班操作人员，必须经培训考试合格后，持证上岗。 -全套操作系统图，平面布置图和现场操作规程等。 -运行日志、交接班记录、定期巡视检查记录、事故记录、故障检修记录。 -全套安全用具和必须的防护装置。 -必要的备件和材料。 -进行必要的检查和试验。 ?现场操作的内容-值班操作人员的职责与权限。 -设备安全操作规程与极限运行参数。 -紧急停运转、事故处理的规定及注意事项。 -设备在运行中的检查、巡视、调整与维护。 -有关定期或不定期的预防性试验规定。 -有关消防规定。 -有关停送电等运行规定。 ?确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完整可靠。 ?必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂，雷雨季节前设备的预防性试验等。 ?所有新安装或大修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前，必须进行技术检验。 对日常使用的起重设备每年不少于一次的检验，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。 供配电设备的维修保养内容1电力变压器小修?擦拭变压器外壳，出线套管，绝缘子等外部装置。 ?检查变压器外壳有无损伤，套管有无裂纹，导线有无松动及有无其他的异常状态，并消除发现的缺陷。 ?放出油枕中的污物。 ?检查油位指示计是否缺油，如果缺油，需加同等规格的变压器油。 ?检查放油阀及密封胶垫，是否损坏和漏油，并进行处理。 ?检查瓦斯继电器是否动作可靠。 ?检查呼吸器内的干燥剂是否变色，如变色需要更换干燥剂。 ?检查变压器低压侧中性点不接地系统击穿保险器的间隙。 ?检查工作接地及保护接地是否牢固可靠，接地电阻是否符合规定值。 ?测量线圈的绝缘电阻是否合格以及高低压线圈的直流电阻是否平衡。 ?变压器的油耐压试验必须符合国家电气试验标准后方可使用。 大修?吊出变压器芯子加以检查。 ?修理取出的部分（铁芯线圈、电压分接开关及引出线等），必要时更换损坏的线圈。 ?检查并修理顶盖、油枕、呼吸器、散热器、油阀及出线套管等。 ?检查并修理冷却装置。 ?清洗油箱和外壳及其附属装置。 ?过滤或更换变压器油。 ?检验测量仪表、信号及保护装置。 ?必要时干燥变压器。 ?检修高压侧的接线装置（电缆、绝缘子、开关等）。 ?大修后的变压器按规定进行测量和试验，并应符合大修后变压器试验标准数值（如油耐压试验，工频耐压实验，介质损耗试验，绝缘电阻和直流电阻测量等）。 ?外壳喷漆或刷漆。 负荷开关小修?检查外观有无异常，刀片松紧程度及操作机构是否灵活，必要时加以调整操作机构。 ?检查和修理动静触头，消除触头烧损痕迹。 ?检查与调整动、静触头的接触面积，并检查三相同期性，必要时调整同期性。 ?更换损坏的灭弧装置，清理灭弧罩积碳，以免造成电流泄露和弧光短路。 ?更换有裂纹和损坏的绝缘瓷瓶。 ?清扫负荷开关灰尘及污物。 ?检查开关金属构件的接地是否牢固可靠。 大修除进行小修工作项目外修理操作机构。 调整工作行程和动静触头的同心度。 更换已损坏的零件及动静触头。 ?测量支柱瓷瓶的绝缘电阻并作耐压试验。 ?开关金属构件喷漆或刷漆。 隔离开关和高压开关柜小修外部检查隔离开关和开关柜的全部部件。 清理绝缘瓷瓶上的油泥和灰尘。 检查开关动静触头，清除其烧损点及其氧化物。 调节开关刀片接触面积。 检查隔离开关及高压开关柜的接地线是否符合标准和牢靠。 油漆金属构件，润滑传动机构。 检查各连接点接触情况及母线瓷瓶支架是否牢固。 检查高压开关柜内油开关及二次回路设备接线是否牢固，有无异常，并紧固各母线及电线电缆的连接螺丝。 大修除进行小修工作项目外拆卸开关柜内油开关及隔离开关，更换损坏的油开关动静触头及油开关支柱绝缘瓷瓶或其他部分。 检查隔离开关、油开关及其传动装置的机械部分，检查和调整二次回路灯光及信号。 调整隔离开关、油开关三相周期性及油开关内变压器油和油开关接触电阻。 4电流互感器小修检查互感器的 一、二次侧接线紧固情况并清除灰尘。 ?检查通电接点部分是否有烧焦痕迹和互感器铁芯是否有过热现象。 ?检查铁芯及二次线圈接地是否可靠。 ?检查二次回路是否完好。 ?测量 一、二次回路之间绝缘电阻。 ?处理检查中发现的缺陷。 大修除进行小修工作项目外重绕线圈（必要时）。 检查互感器的变流比，试验电气性能。 ?5电压互感器小修检查 一、二次回路接线紧固情况。 检查绝缘瓷瓶是否清洁完整。 检查铁芯及二次线圈接地是否完整可靠。 ?清扫互感器上的尘垢。 ?测量绝缘。 ?补加油（油浸式电压互感器）。 ?检查变压比。 大修除进行小修工作项目外重线线圈（必要时）。 补加油或换油。 检查互感器工作是否正常，试验电气性能。 6静电电容器小修检查绝缘瓷瓶有无损伤，擦净污垢。 检查电容器箱体是否渗漏介质，箱壁有无膨胀凸凹现象。 检查接地和放电装置是否完整可靠。 检查通电连接部分是否有过热现象。 中修除进行小修工作项目外清扫电容器，检查熔断器是否合适。 更换不能用的电容器。 检修通电连接部分及刀闸装置。 ?修理电容器柜的手柄、门锁、门栓等机械部分。 ?检查放电装置，校正放电电阻。 大修除进行中修工作项目外做电容器的直流耐压试验。 ?更换不能用的绝缘瓷瓶及电容器（不少于电容器组的30%）。 ?电容器柜、支架及其它金属部分喷漆或刷漆。 7二次回路小修检查端子板，接线头和标志牌是否完整。 检查各接线螺丝是否松动并予紧固。 检查保险是否完整，熔丝是否适合。 检查线路是否完整有无损伤。 测量回路绝缘电阻不得小于0.5M。 打扫二次回路污垢及灰尘。 中修除进行小修工作项目外，更换部分的导线及其附件。 检验二次回路中各元器件整定值。 更换部份失效和损坏的元器件。 8保护用继电器及仪表小修检查仪表和继电器各接线螺丝是否紧固，计量仪表铅封是否完整。 清扫外壳。 检查接点情况和有无烧坏的触点。 检查导线的线标号、接线端子板是否完好。 继电器工作时是否有噪声。 ?接线是否整齐、正确、完整。 中修测量绝缘电阻。 检查继电动作的行程。 检查机械部分，修理磨损的接点。 检查继电器及仪表在线路中的相互作用。 试验继电器动作情况及仪表的测量精度。 整定继电器动作值，检验继电器信号和电路保护情况。 9低压配电盘小修清扫配电盘及其所属设备。 检查导线联接是否牢固，断路器、各开关及分路熔断器是否合适。 检查接地是否可靠。 检查信号指示、仪表指示是否正常。 检查与修理闸刀的烧坏部位。 检查接线头有无熔化和过热现象。 测量母线、电缆及回路绝缘电阻。 检查各开关操作机构是否灵活，并加以调整。 ?中修除进行小修工作项目外更换已损坏的零件。 ?修理更换闸刀的刀片、夹座及操作机构。 ?彻底清扫各部位灰尘。 ?做部份元器件耐压试验和带负荷试验。 ?外壳喷漆或刷漆。 10电缆线路小修检查电缆线路上的土层有无移动、沉陷及堆放沉重物件。 检查电缆终端头和中间头有无渗油现象（油浸式电缆），清扫电缆终端头或中间头。 检查和清扫电缆沟、电缆隧道及露天铺设的电缆和通过隧道、电缆桥、检查井等地方的电缆上灰尘及电缆运行温升。 矫正超过电缆弯曲弧度的电缆，更换破损或脱落的标号牌。 测量绝缘电阻。 检查电缆外表腐蚀情况。 检查接地装置消除外部缺陷。 检查电缆井盖是否完整。 中修重新铺设个别的电缆线路按预防性项目试验（如电缆直流耐压试验）。 用钳形电流表测量各相电流分布情况（低压电缆）。 对电缆终端头及中间头彻底检查。 培植电缆土层（必要时）。 大修?部分或全部（必要时）更换某段电缆线路。 ?油漆电缆支架。 ?重作个别电缆的终端头及中间头。 ?更换不适用的支架及电缆的标示牌。 ?在可能碰坏电缆的地方安装附加的机械保护装置。 11动力（照明）电气线路小修检查母线、母线槽及电缆安装牢固程度和机械保护等安全装置是否完好。 检查电线连接处有无过热、烧坏、氧化、松脱等现象。 清扫线路和瓷瓶、瓷柱，更换破损的瓷瓶和瓷柱。 检查指示牌及记号标示的情况，更换丢失和损坏的指示或标示记号。 检查导线的弛度及导线与建筑物的安全距离，绑扎松脱的导线，检查进出穿墙、穿过地板等地方的导线情况。 检查线路保险装置和熔芯是否合适。 检查局部照明用降压变压器、插座、开关、保险丝并更换不合适和损坏部分。 检查临时线路的安全情况。 中修除进行小修工作项目外测量线路绝缘电阻。 油漆腐蚀的金属构架与附件等。 母线刷相色漆（必要时）。 拉紧或重新铺设个别线路、检修接头、接线盒（必要时更换）。 ?大修除进行中修工作项目外更换35%以上的线段，检修或更换配电盘和部份回路的配电箱。 给排水系统维护与管理给排水系统维护与管理管道组必须加强责任心，熟悉物业的给排水设备的操作、系统内各管道走向及给排水的电器控制系统，并经常按照巡视表所列范围及内容做日常巡视，发现问题时做好详细记录并及时处理。 遇到较难处理的问题时可向机电工程部经理或机电主管汇报。 在检查给、排水设备的同时，必须注意的事项包括如下给排水系统的检查制度?当水压力达不到一定规定值时，会直接影响住户用水量。 在这种情况下必须启动增压泵解决问题。 ?检查各上、下水井口（包括阀门井和下水井）封闭是否严实，防止杂物落入井中。 损坏阀门及管道。 ?检查雨水井及其污水井有无水泥块、白灰、砂子、碎砖、碎石等建筑材料，防止被雨水冲入管道，造成堵塞。 ?检查室内外给排水管道阀门、水表及各管子接头有无跑、滴、漏现象，并及时处理。 ?重点检查厕所、清洗室、有无漏水现象。 ?露于空间的管道及设备，必须定期检查，涂刷防腐涂料。 ?对给排水系统中使用的设施、设备必须定期检查其开关灵活性、密封性（如进出水阀门、浮球阀控制系统、排污阀、污水泵等），如发生问题应及时修理，以保证维修工作中的可靠性。 ?冬季前应做好室内、外设备防冻保温工作。 对室外盖子不严的阀门井、水表井、消火栓井，都应用保温材料加以保温。 对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消火栓等必须用足够厚的保温材料敷盖，在保温材料外糊一层石棉灰。 室内若有上、下水设备但无取暖设施，则保温方法不同于室外。 若有取暖设施，必须保证室内温度在正常温度以上。 尤其是高层住宅的公用走廊、公用楼道和走廊的窗户必须及时关闭。 ?管道工必须对水处理方法、工艺要求，水质要求定期与环卫部门联系，做好水处理和水质化验工作，确保供给用户的水质达到国家标准。 给排水系统的修理制度?地下管道漏水的修理程序如发现地面积水，可能是给水管泄漏。 这时要弄清地下管道走向，顺冒水处往下挖，沿管线找到泄漏处；如严重漏水，则必须关闭该管段的控制阀门，进行抢修。 给水管漏水有两种情况一是钢管漏水，如管壁腐蚀严重或变薄、断裂等，需换新管道；二是铸铁铁管漏水，一般是断裂或渗漏，必须拆换或用填料填实。 外线排水管堵塞是造成地面阴湿积水的通病，可在积水处找到污水井，打开井盖用竹劈、钢丝等进行疏通。 室内排水管路被堵塞时，地漏和卫生器具下部就会出现返水，造成楼板漏水现象。 堵塞部位常在排水管中部、排水弯里、排水管末端及排水立管中，修理时可根据具体位置打开相应的清扫口和检查口利用竹劈、钢丝和管道疏通机进行疏通。 ?地上管道漏水的修理程序地上管道漏水较容易发现。 但地上给水管多设在室内，不但障碍多，而且管道多数架设在高空及管道井内。 修理时必须先关掉阀门，或用打卡子加密封胶垫的办法止住漏水，或用换管和焊接的方法修理。 ?水嘴及阀门的修理程序水嘴常见的毛病有漏水和关不住两种情况。 漏水通常是水嘴或阀门保盖密封损坏，阀芯密封胶垫破损，阀杆有部份丝扣损坏造成的。 关不住通常是阀芯折断、密封胶垫完全损坏、阀杆丝扣完全损坏造成的。 修理时可根据不同情况给予更换部份零件、或密封胶垫、阀芯阀杆等。 ?卫生设备的修理程序卫生设备包括大便器、小便器、洗脸盆、家具盆和拖布池等。 拖布池和家具盆均易出现堵塞现象。 修理时先用揣子揣，或用竹壁、细钢丝疏通。 当其托架不稳时，可参照大便器水箱不稳的修理方法。 下水管漏水时，必须拆下重装，或予更换。 淋浴器和澡盆的常见毛病一是阀门不严或滑扣，必须更换阀杆或阀门；二则是水碱堵塞，可冲洗水碱。 澡盆的常见毛病是下水堵塞，先用揣子揣，或用细钢丝疏通存水弯。 ?一般管道冻裂的修理程序铸铁管冻裂，给水系统中只能更换新管。 阀门管件冻裂时可更换新阀门。 黑铁管冻裂，则多属焊缝开裂，微细的冻裂可试用设卡子垫胶垫的方法处理。 如裂缝不长，且在管子中间时，可用电焊补焊。 如果在管螺纹连接处，则须换管。 消防系统管理与维护消防系统维护与管理原则消防设施和消防管理工作直接关系到物业的安全，关系到投资者的生命财产和投资信心。 因而，物业机电工程部必须从设备管理的角度上来确保消防设备的正常运行，并且要组织机电维修人员进行消防网络系统的学习，增强员工消防意识，完善设备维护、保养制度，加强消防系统的维护管理。 完善必要的规章制度，来加强消防系统的维护与管理。 ?根据消防规范，消防设施必须做到100%完好率。 因此必须严格加强基础管理，网络管理和业务学习等，不断完善规章制度。 以确保火灾报警系统、喷淋系统、消火栓系统等所有消防设备的完好。 消防系统维护与管理制度?为确保消防系统日常运作正常，必须建立消防系统的日常监督，检查维护保养制度，并贯彻执行。 ?负责消防系统的维护管理人员必须熟悉整个区域的消防布局和各种消防设备的原理、性能和操作维护规程。 并具备公安消防监督机构颁发的消防管理培训合格证，持证上岗。 ?负责消防系统维护的管理人员必须经常巡检责任区内所有供水总阀、报警控制阀及其附属组件的外观检查，并观察水压是否正确，确保系统处于无故障状态。 ?维护消防系统的人员及企业法人代表必须了解以下事项-了解自动喷淋灭火系统的用途；-保护喷头及各消防设备控制系统不受损坏，避免系统发挥用时受到阻碍；-必须清楚发生火灾时消防系统的应用程序。 -?供水水源必须保证消防供水设计所需要的用水量和水压，并且每年必须对水源的供水能力进行一次测定。 ?储存消防用水的蓄水池、高位水箱、气压罐，应定期检查核对消防蓄水水位及气压罐启动时的气体压力，并具备保证消防储备水不被挪做他用的措施。 发现有问题时，应及时进行更正。 ?消防专用蓄水池或水箱的水应根据当地环境、气候条件不定期更换，避免水质变质。 更换前，负责的专职人员必须向领导报告。 ?寒冷季节，储水设备的任何部位都不允许结冰。 设置储水设备的房间必须每天检查，保持室温不低于5?定期对储水设备的结构材料进行检查，修补缺损件和重新油漆。 ?钢板水箱包括气压罐采用玻璃水位计时，其两端的角阀在不进行水位观察时应当关闭。 ?消防水泵应每月启动运转一次，内燃机驱动的消防泵必须每星期启动运转一次。 运行时间不得少于5分钟，并且进行手动和自动切换试验。 ?定期利用喷淋系统报警控制阀旁的放水试验阀进行放水试验，以验证喷淋系统报警阀的报警及控制喷水功能。 ?系统上所有控制阀门必须用铅封或锁链将阀门固定在开启状态。 阀门必须统一编号，并挂上标牌，标明该阀门在系统中所控制的部位和应处于的正确状态。 定期对铅封和锁链进行检查，如有破坏或损坏及时更换，保证控制阀门不被误关闭，保证供水管路畅通。 ?建筑物室外消防管网中的各进出水控制阀门井内的控制阀门必须定期检查，以核实处于全开启状态。 ?室外水泵接合器的接口及其配套附件也必须检查，保证接口