2011年度物业公司工作总结(初稿).doc

海南琼泰物业管理有限公司2011年度工作总结2011年琼泰物业公司在公司领导班子的正确领导下，在业主人行海口中支后勤服务中心及大厦各租户单位的大力支持和配合下，学习科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作，取得了较好的成绩，通过全体员工的共同努力，较好地完成了公司全年各项工作计划。现将公司2011年主要工作情况总结如下：一、积极扩展对外业务经营，为公司发展奠定较坚实的基础。截止2011年底，公司基本达到了收支平衡，为公司的生存发展和大厦空置资产的盘活打下了较坚实的基础。1、琼泰大厦招租经营截止2011年11月底，琼泰大厦共进驻承租户 家，承租面积共计 ，占总出租面积的 %。2、琼泰会议中心经营截止2011年11月底，琼泰会议中心共承办会议 个，其中承办人行系统会议 个，外单位会议 个，共实现会务收入 元，共支出 元，赢余 元（不含人员工资、会场设施设备维护和水电费用等成本）。二、根据发展修改各项规章制度，实行“定岗定编”，进一步强化规范化管理。1、2011年，公司在原有规章制度执行情况的基础上，根据公司发展情况和业主的要求，继续加强制度建设，不断修改及完善各项管理工作，先后修改了采购审批管理工作流程与标准、员工奖惩制度、琼泰大厦夜景装饰照明灯及节日盆景摆放制度、中央空调运行时间安排、夜间查岗制度等各项制度，并确实抓好各项制度的执行，促使公司各项日常管理工作稳步有效地向前推进。2、2011年公司根据业主“定岗定编”要求，落实“三定”方案，进行了部分岗位调整和精减人员编制，将公司全员职工人数控制在109人，同时制定各项管理制度相应的实施细则，定期进行员工职业技能技术培训和绩效考核，组建了一支高效精干的物业管理专业队伍，为给业主和大厦租户创造良好的工作生活环境提供了有力的组织保障。3、我公司制定了巡查制度，要求中层以上管理每四日轮流进行大厦和小区的巡查，检查范围包括卫生清洁情况、工程设备维护情况、值班人员仪容、仪表情况等，确保人员在岗力度，同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。三、以高质量为坚实的基础，加强品牌建设的进程。2011年，我公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标，贯彻按“示范大厦”的各项标准作为服务质量准绳，年初完成了各项资料的汇总收集及申报的工作，不仅加强了服务质量的策划，明确公司的质量目标、要求，力争以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。2011年11月，琼泰大厦获得了海口市住建局颁发的“海口市物业管理优秀大厦”称号，不仅提升了我大厦的对外服务声誉，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。 四、以琼泰大厦工程维修、养护为中心，全力做好包括人行各住宅小区的各项设备设施日常维护保养工作，积极配合业主完成专项设备设施改造工程。工程管理部的工作主要是保证大厦的正常供电、供水、供暖和空调以及物业公司所管理设备的保值、增值和正常运转，同时还承担着各住宅公共区域、办公区域的水、电、暖、照明等修补工作，另外还协助公司外包公司进行对大厦的施工改造和工程收尾的维修等工作。根据工程维修记录统计，公司2011年截止10月31日累计对大厦进行维修项目为3401多项，日平均10项。同时，公司积极制定严格的设施设备巡查制度，对设施设备根据不同类型、不同情况，按月度、季度和年度制定定期的维护保养计划，完善各工程技术岗位职责和操作规程。此外，根据业主的要求，完成了多项琼泰大厦较大工程项目维护改造任务，如完成4F厨房排水管道的整改安装；完成大厦公共照明用电的普查统计；完成大厦全部玻璃开启扇损坏情况的检查；（4）台风造成损坏的北玻璃门的更换、庭院照明灯、安防系统、空调冷却系统等设备的修复工作；（5）完成人行及大厦关于智能计量电表改造的前期准备工作；（6）完成出入口防恐墙、伸缩门、运钞车道铁门的修复工作；（7）完成全部防风材料的准备和防风设备的整改、细分归类等工作；（8）完成32F人行网络机房精密空调第二电源的安装；（9）完成1号变压器低压2500A输出柜开关的更换；（10）完成对1.2.3号配电系统补偿电容的维护更换，确保大厦用电符合政府的规定，日常用电保持在0.95的功率因数以上，为大厦节能用电做出贡献，每年供电部门节约用电奖励几万元五、加强夜间环境卫生清洁，执行高标准，创照舒适清洁环境。2011年我公司环境管理部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，增加了下班后保洁员值班岗位，制定了夜间清扫制度，不仅要求大厦方面全天候清扫大厅、卫生间、走廊等，住宅小区也安排人员下班时间后及时清理垃圾及停车场卫生，创造了一个干净的居住环境。 业主7楼员工食堂的开业，使环境管理部的工作范围又扩大了1千多平米，工作任务又增加了许多，但为维护整个大厦的整体环境，环境管理部负责人通过不断加强培训和进行思想教育，在人员没有增加的情况下仍然保持了高质量、高要求的保洁标准，同时通过班前班后会形式进行总结，及时发现问题、解决问题。环境管理部除了在人力成本上进行严格控制外，还尽可能的在物料消耗上节约成本，因保洁物耗是物业公司的一项较大的费用支出，在不影响工作质量的前提下节约物耗是环境管理部降低成本的关键，执行“能重复使用的决不换新的”，严格按标准剂量使用高成本清洁液剂，清洁用具谁丢失损坏谁赔偿，通过这一系列措施，有效的节约了成本。 根据物业公司的整体发展规划，环境管理部在对外服务上先走出了第一步，通过扩大服务领域、开拓为租户提供办公区域清洁等项目，为物业公司寻求新的经济增长点迈出了第一步。 六、加强安全生产和保安工作，理顺停车场管理。秩序管理部员工在全年节假日以及公司开展的各项活动中都放弃了休息时间充实到最重要的岗位以确保大厦安全，通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识，促进了工作的积极性和主动性，能够及时发现并处理火灾隐患，面对来访客人不公正行为时能以大局为重，做到打不还手、骂不还口，树立了物业公司的服务形象。因秩序管理部还肩负着住宅管理处保卫的职责，故在安全保卫、综合治理、安全生产、消防安全等方面也做了大量的工作，为增强各住宅小区秩序管理员的消防意识和安全生产意识，秩序管理部经理还多次分别对各住宅小区秩序管理员进行了业务知识培训和各种紧急事态的处理方法，并经常进行安全工作检查，每星期定期检查消防设施设备运行情况，发现问题及时整改，确保各项安全工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。对不符合安全标准的地方限期整改，对维护大厦安全起到了重要作用。2011年，在全体保安人员的共同努力下，琼泰大厦没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年中进行了一场保安大培训。实行不当班轮流培训制度，增加配套设施，购置新保安服装。工作的革新使我公司秩序管理员的外在形象上了一个新台阶。公司还定期对保安人员进行考核，努力创建一支纪律严明、业务精良、文明执勤的保安队伍。 琼泰大厦的保安工作历来是我公司安全工作的重中之重，停车场的管理一直是秩序管理部的瓶颈，2011年，我公司试行“通行证”准入制度，通过“通行证”不同颜色区分业主车辆和外来车辆进入，另外对摩托车的管理也实行了发卡进出收费管理，使车辆进出安全管理得到了较好的解决。同时，还积极配合业主做好防震、消防、防水演习等活动。截止11月底，保安部共制止各类安全违规违纪的事件20件次， 七、住宅小区管理工作为加强各人行住宅区的物业管理工作，使到业主和住户能获得更及时有效的服务，根据业主的要求，我公司接管了大同小区、滨海新村、盐灶小区、龙舌坡住宅小区的工程电工维修工作，另外，我公司还积极联系燃气公司，为两大住宅小区（琼泰公寓和花园新村）安装了管道燃气，并配合业主为琼泰公寓增加了多项健身器材，为住户提供了良好的生活环境。八、解决业主与租户难题 ，促进与租户单位的沟通和谐为增进与业主和大厦承租户的沟通和理解，我公司定期走访大厦租户和小区业主，及时了解业户需求，及时解决他们的合理需求，增加了业主和租户单位的认同度和信赖度。对今年台风“纳沙”给业主车辆造成的巨大损失，但因不可抗拒灾害造成的损失，不属于保险理筹的范围。我公司仍积极联系大地保险公司进行协调，使业主及租户的43辆受损车辆都得到了赔偿维修，维修金额达到7万多元。九、加强员工队伍建设，构建团结共进团队。 人力资源是公司发展的重要保证。因我公司行业原因，人员素质偏低。2011年，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理条例培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。 公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到公司大家庭的温暖，先后组织了三八节女员工到南山观光活动、组织全体员工到琼山文明生态农村进行参观学习等，增强了公司员工的归属感；在中秋节、元旦、春节等节假日组织远离家乡的员工聚餐等；另一方面，通过经常性的思想教育，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。在今年“纳沙”和“尼格”的台风中，公司大多员工主动要求加班，全力投入抗台风抢险斗争中，最大限度把业主和租户单位遭受的损失减少到最低限度，涌现了许多的先进人物和事迹，获得业主和租户单位的认可和赞扬。九、存在的主要问题及难点 一、员工日常报务意识不强，工作热情不够，工作效率不高、缺乏主人翁精神、节约意识较淡薄；员工技术水平参差不齐、新员工技术水平不高、缺乏独立工作能力、工作依赖性较强；突发事件应急能力不足等问题。二、各项福利待遇相对较低，导致大厦和各小区保安队伍流动相对频繁，新招员工自身素质较差，对新环境不能及时适应，沟通协调不足，工作能力欠缺，导致工作效率时有起伏。 三、是公司各项管理与绩效考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化及大厦与各管理小区的社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。 四、培训工作力度欠缺、用人机制不灵活，外部交流少，市场情况了解不深，这需要在今后大力引进人才，迅速推动市场开发能力，采取提成等多种分配办法调动市场开发积极性。 五、是由于各种客观原因，企业的激励制度不完善，对员工管理和企业持续发展有一定的限制。十、2012年工作计划与思路 2012年，我公司将继续以党的十七大提出的深入贯彻落实科学发展观和构建和谐社会为指导思想，以改革创新精神全面推进公司的各项管理服务工作，一方面认真完成业主单位人行海口中支后勤服务中心交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步提高服务质量，创建高水平、有信誉、有实力的物业管理品牌。 （一）加强企业和社区文化建设，打造琼泰物业品牌。 我公司在完成中心工作任务的基础上，2011年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，制定阶段性培训计划，努力创造学习氛围浓厚、积极向上的企业文化；同时，定期举办大厦和各小区的社区活动，加强