新亚洲体育城07年度营销总案终.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除新亚洲体育城2007年度营销总案二零零六年十二月二十二日精品文档前 言在迈入新亚洲体育城的第三年，在经历了风云变幻的2006政策调整年，我们经受住了市场的考验，销售屡创新高，于12月上旬成功提前完成了年度15个亿的销售目标。2007年，将是新亚洲体育城走向辉煌的一年，因为我们的场馆已经建设完成，残运会的举办将会让全国人民都知道昆明有一个新亚洲体育城！从06年下半年开始实施的双品牌战略，提升了星耀公司的品牌知名度和美誉度，为企业持续的发展，作百年基业打下良好的基础。并用“国际健康，运动生活”的生活模式营销提前让我们的准业主感受到我们独特的生活模式。一个日渐成熟的社区，一个拥有云南最大运动配套的社区，必然会形成以运动为主的生活模式和社区文化，我们要最大限度地结合运动场馆展现新亚洲体育城强大的优势资源，打造出一个运动大盘的名片效应！引言 ： 我们是一个楼盘吗？新亚洲体育城，占地2500亩，拥有万人体育馆、国际标准田径场、1000多个座席的网球中心，羽毛球馆、篮球馆、健身馆、壁球馆等等应有尽有的体育配套，在这里将会举办2007年全国第七届残运会！ “我们是一个健康运动大城”新亚洲体育城的超大规模居住中心，可以容纳5万人居住，商业广场、医院、学校、运动主题公园、商业中心等城市居住配套，一个都不少！“这是一个功能完备的居住社区”我们是一个以运动配套为主的复合型地产项目我们不能以一般性的、常规的手法来运作，因为我们是特殊的、是唯一的、是独一无二的，不可复制的！我们都做了什么？l 体育场馆建设将于2007年1月份基本完成，投入运营l 第一期商品房将于2006年12月底交付使用l 商业街部分即将完工，于2007年春节前开业l 民间运动广场06年12月完工，向市民开放l 拥有中国最大的以运动为主题的雕塑群200余组l 06年12月成功与市一级医院签定合作协议l 自己的五星酒店在2007年5月开张l 拥有中国第一流的物业管理设施l 拥有国内外最优秀的合作伙伴，强强联手l 现在的售价比开盘初时售价递增了25%新亚洲体育城的配套逐渐完善2006年岁末，我们喜迎第一批业主入伙场馆一个一个地建成开放我们正在走向成熟！第一篇 我们的目标是什么？2007年总体战略目标30亿巨大销售任务！余货量需控制在2亿元！通过成功举办残运会，把项目的知名度推向新的高峰，走出国门，面向世界，成为真正的，家喻户晓的“新亚洲”体育城！市场支持吗？2006年即将过去，这一年的昆明楼市，任何数字都已经显得毫无意义了，因为这一年里，提高土地出售门槛、限制期房预售、房贷首付提至三成、90平米以下户型占70%.系列宏观调控政策接踵而至，相关法规次第出台，楼市参与各方都经历了前所未有的洗礼。值得称道的是，在这个房地产业的“高压期”和“转型期”里，昆滇地产业依旧保持了相对稳健的发展态势，并创造了诸多的营销佳绩，表明云南开发商对国家政令和急速变化的市场需求有着敏锐的洞察力和适应力。市场更加成熟了，消费者更加理性了。今年的昆明楼市，可以说：“地价屡创新高，房价稳步增长”。尤其是今年下半年，几宗土地的成交价格屡创新高，竞价现场令人热血澎湃。这么高的地价，会带来高房价吗？这几宗土地的成交高价，主要是地段价值决定的，并不能代表昆明地价涨势凶猛。但通过这几起土地交易可以看出，当前昆明市场“拿地”的游戏规则已经变了，靠资本说话的时代已经来临；另外，地价作为房地产项目的最核心成本，它当然会在一定范围内影响房价的高低，尽管高地价并不一定导致高房价，房地产市场的健康发展是建立在地价稳定增长的基础之上的，地价如此狂飙突进已引起一些业界人士密切关注。新政调控一年多来，昆明的房价不仅没有降，还在小幅递增。这与地价上涨和上市项目少有很大关系，但主要还是市场的刚性需求造成的，购房者多有看涨不看跌的心态，且投资需求仍然旺盛。2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得建设更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。如果政府能够从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。2007年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，房地产市场也将更加趋于理性。市场的竞争加剧，价格升势放缓中小户型的大量涌现，市场将面临供求的结构性调整市民的购房需求也会发生变化我们也需要考虑产品调整的策略工程进度可否配合到位？新亚洲体育城是一个超大规模的项目，而且我们目前的开工面积相当庞大，因此各施工队的进度实施和相互协作是非常重要的。从近段时间来看，工程的进度保障还薄弱，有待提高。如果我们还是维持现在这样的工作状态，工程进度保障不了预售证的领取，要实现30亿的目标将非常困难。因此，我们要对现在的施工状况和进度安排作根本性的改变。把准备工作提前做在前面，是完成任务的保障！我们的员工准备好了吗？任何一项项目的执行、实施、成功，都是靠团队的力量完成的；一个楼盘的销售是靠每一位员工的扎实工作积累而成的；一个企业的发展是靠整个公司的每一个员工的共同齐心合力的努力达成的；面对30个亿的任务，要做好充分的准备，从思想上重视它，任何一个人掉队了，都会使得整部机器运转不畅！这是检验我们企业凝聚力的最佳舞台，每个人都应该在这上面展现出个人的能力和才华，成为新亚洲体育城2007年实现销售奇迹的重要支柱！我们要完成任务需要大家的全力配合。第二篇 我们接下来怎么做？总体营销战略新亚洲体育城是一个以运动场馆和商业居住中心为主体的复合地产，在营销上我们必须突出这两大方面的优势，同时以其他手段来进行辅助，如物业服务、商业配套、营销活动等等，使新亚洲体育城的市场形象，从超大规模健康运动城，提升为云南昆明时尚运动、休闲居住中心。组合营销策略：组合营销策略体验营销商业配套营销活动营销服务营销体育产业化营销全员营销品牌营销体验式营销l 以超大规模体育场馆配套为核心，星天地商业广场为辅助，配合成熟的居住氛围带动住宅的销售；l 采用独创的社区到导游，从客户进入新亚洲体育城开始，通过电瓶车和社区导游的指引，参观整个项目的体育场馆、居住区和商业街，给客户发放限额的场馆体验券，让他们在享受运动的同时，沉醉于一种新的生活模式；全员营销l 全员营销是一种根藏在企业灵魂深处的营销意识，是企业文化的最高体现。它能调动出每个员工的积极性，从潜意识里把每个人都当成自己的客户。无论是总经理、开车的司机、还是扫地的阿姨都需要热爱公司，了解项目，并具备服务意识，不需要他们特意去卖楼，但是无论是想买楼的和不想买楼的人，只要是进入我们的社区，就让他们不知不觉的感受到我们的文化，被我们打动、征服。l 全员营销的好处还在于使员工彻底融入到项目中，不自觉的受影响，从而流露出一种对项目的自豪感和爱恋，同时还在日常生活中体现出项目的特质。l 全员营销要求每个员工从根本上提高工作意识、工作效率、服务质量，制定各类与工作质量的挂钩考评制度，奖罚分明，各个部门要在同一个目标下多沟通，各个顾问公司之间要加强联系。服务营销l 在市场同质化产品日趋增多的时候，再以产品打市场是极为不智的，只有加强服务意识，提高服务水平，从软件服务方面折服客户、取悦客户、征服客户。l 服务营销不单单体现在物业的服务上，它还包括我们的销售人员、工程施工人员、场馆管理人员、物管人员、客户服务人员等全体员工，只有我们的服务意识提升了，我们的服务水平提高了，我们才能真正获得客户的认同，征服他们的心，从而名利双收。品牌营销l 在2006年下半年推行的双品牌战略，较为成功地把项目和企业提升了知名度和美誉度，在2007年，我们要更加坚定地壮大自身品牌吸引力，为“创立百年企业”打下坚实的基础。l 明年残运会的举办，势必掀起一股运动的浪潮，还有首批业主正式装修入住、体育场馆建成开放、五星酒店的开业等，都预示着新亚洲体育城开始绽放成熟的魅力，因此我们可以用“运动元年”作为全年的推广口号。l 网站的优化和不段更新是品牌提升的一个表现，应该加大力度去完善和美化网站，让大家都能最快的了解一个大企业的变化和实力。活动营销方面n 在2006年度运用的活动营销策略，通过半年来的检验，取得了不俗的成绩，对销售也起到了良好的促进作用，但是在实际操作的过程中，还存在一定的问题，例如活动组织的严密性、各相关部门的协作、费用控制方面等等，都有待加强。n 在2007年，新亚洲体育城呈现给大众的成熟点很多，有许多都是构成运动生活的元素，而这些元素就是新亚洲体育城最独特、最具差异化的卖点。因此2007年的活动营销就是要把这些卖点进行有机组合，配合体育场馆的经营促进销售。新亚洲体育城在2007年可制造和利用的活动营销有： 一月份体育场馆试运营 二月份春节 三月份春季房展会 四月份二期交房 五月份中国第七界残运会 六月份国际儿童节 七月、八月暑假 九月十日教师节 九月份秋季房展会 十一国庆节黄金周 十二月百合园交房、圣诞月商业配套营销l 商业是地产项目的其中一项配套，它对于大盘来说是至关重要的，因为它直接影响客户的入住率。主力商家需要在今年年初引进，关键的是大型超市方便业主入住的基本配套！提前把商业街部分开启，对争取客户早日入住以及方便业主生活都非常有必要。体育产业化营销l 体育场馆是新亚洲体育城的支柱，它除了担负2007年残运会场馆使用外，还是实现07年销售目标的重要保证；因为他的顺利运营，和运营的规模、方式都是与我们的销售相互相成的。l 我们的场馆并不是只有一个，恰恰相反我们的规模是昆明最大的，这需要我们用一种产业化的模式去运作起来，只有这样才能更好的与销售配合。“产业化”的概念是从“产业”的概念发展而来的。所谓“产业”，现在泛指各种制造提供物质产品、流通手段、服务劳动等等的企业或组织。“产业”这个概念是属于微观经济的细胞与宏观经济的单位之间的一个“集合概念”，它是具有某种同一属性的企业或组织的集合，又是国民经济以某一标准划分的部分的总和。“产业化”即是指要使具有同一属性的企业或组织集合成社会承认的规模程度，以完成从量的集合到质的激变，真正成为国民经济中以某一标准划分的重要组成部分。为什么要提到“产业化”的高度来经营新亚洲体育城的场馆呢？首先，我们的场馆规模是全昆明最大的，具有量的优势；其次，我们的场馆是2007年残运会主场馆，具有普遍社会认同感；再次，我们不能把体育场馆仅仅作为一种社区配套来使用，我们的开发商是具有高度社会责任感的，国家所推行的全面健身计划，在这里可以得到很好的体现，我们的场馆是服务于社会大众的！最后，体育场馆的产业化经营会带来大量的潜在客户，与我们的销售相互呼应，实现经济利益的同时也配合完成年度销售目标！具体实施纲要l 以星体运动俱乐部统一招募会员，星都会会员自动成为俱乐部普通会员l 每一位到销售现场参观的客户，均可获赠一张场馆体验券l 场馆运营公司每个月组织举办群众喜爱的运动赛事，炒作人气l 出租场馆，积极创收，举办各类大型演出活动l 与省市体委联系，将场馆作为训练基地，提高知名度l 以产业化经营来带动社区相关的商业、旅游、餐饮、购物等配套l 推出各类培训班，聘请知名教练作为导师，培养下一代l 争取在年内承办一次国际性的比赛，把新亚洲体育城推向世界使新亚洲体育城成为昆明的一张体育名片成为昆明乃至云南的城市体育中心小结：2007年总体营销模式“服务营销”“活动营销”“商业营销”“品牌营销”“全员营销”“体验营销”“体育产业化营销”“复合地产组合营销”推广主题“开启运动生活元年”营造出“独特的社区文化”社区文化是通行于一个社区范围之内的特定的文化现象。社区文化是构成一个居住社区的重要因素之一，而其文化是区分其与其他社区的重要特征。每一个楼盘在业主入住后，都有他独特的不同的社区文化，这是在物质之外吸引人群聚团的精神境界！新亚洲体育城，一个以体育运动配套知名的“新城”，拥有强大的场馆硬件，“运动生活”是它的灵魂，我们要把这种灵魂的特质传递给每一个生活在新亚洲体育城的人，让运动成为这个社区的主旋律和文化潮流，成为独一无二的社区文化。并且以社区文化作为区分其他楼盘的主要特征，和让人们自愿加盟的强有力的武器！ 所以2007年新亚洲体育城核心营销思路创建体育城的“社区文化”营销战术运用核心物业服务方面：“让我们切记，要有社区文化，不要用管理，用服务！”n 推行微笑服务理念，对待任何人都要点头微笑，以示尊敬n 实行分区管理中心模式，化整为零，以组团为单位建立服务站n 推广保安援助服务，将保安作为社区服务的基本单位，有事就找保安通知服务站或管理中心，提高服务效率n 增设有偿服务项目，创造利润点，减轻财政负担n 物业公司要定期性的为业主举办一些联谊活动及业主拜访，融洽业主与业主、业主与公司之间的关系。n 最重要就是所做的一切必须方便业主的生活：象小区的手推车、小区自行车站、信息公布栏、小区的代帮抬东西上楼服务、二十四小时的修理或送餐服务商业方面n 抓紧商业街的招商工作，可以给与较优惠的招商条件主力店n 在春节前让部分商业街的商家先经营起来，在四月份全面开业，准备迎接二期的交房，为业主创造一个成熟的居住氛围n 必须启动商业联盟来带动我们的邻里文化社区配套方面n 开通社区接送巴士，为住户提供良好的交通条件，前期可设定为每90分钟一班，二期交房后为60分钟一班；n 接送巴士车身作形象宣传喷绘，作为一项流动的宣传媒体。n 在小区的各个活动休闲区域增加座椅，营造主题公园氛围。n 在小区内设立项目统一的垃圾桶，上面要有项目的LOGO。n 在小区内要设有公共卫生间，大约每隔500米一个。n 在整个小区内要增加残疾人通道，体现项目人性化的建造和管理。n 在整个小区内增加限速标志及减速带。销售接待流程n 增设社区导游的岗位，独创“我们不卖楼，我们带您参观”的营销手段，社区导游负责陪同接送客户的电瓶车，对体育城里的各种设施和场馆进行详细的解说并让客人体验运动，使客户从一开始就对项目有一个全面直观的认识；n 社区导游归属销售部管理，要进行最严格最详细的销讲培训，要针对每一个定点，控制每个定的固定说辞和时间，并且对每个人的形象、气质、长相等各方面都要有要求，因为这直接影响到项目的整体形象。项目网站方面n 网站信息要及时更新，图片多用实景照片n 工程进度的链接项要加上热火朝天的施工照片n 完善星都会网页内容，特别是“会员空间” 较空n 加快更新星都会电子会刊，增加放大镜浏览功能n 尽快纠正一些错误的链接媒体推广方面n 从目前所投放的媒体来看，效果最明显的是春城晚报、生活新报、昆明电视台和云南电视台，其次是一些户外媒体。n 在07年的媒体投放中，我们应该集中资源打优势媒体，不能再用铺天盖地的撒网式广告策略。n 在广告表现形式上，应该转移到项目的优势配套上，如民间运动广场、星天地商业广场、运动主题雕塑群等等，不要再局限于项目的产品信息以及社区大形象。n 我们的宣传点除了注重配套以外，还要配合活动节点以及体育场馆的宣传，这样才能做到组合营销的效果。n 市场部的成立，必须对每个有利于销售和企业的消息进行整合，第一时间保证在新都会、报纸、电视、广播、网站等各方面对内对外媒体公布。广告参考设计：广告诉求方向：n 本年度的推广主题是“开启运动生活元年”，因为2007年业主正式入住，我们的社区逐渐成熟，从真正意义上感受运动生活的乐趣和社区文化，而且体育场馆的运营也是从2007年开始，作为一个独立的产业形态存在，一起生活的起点从这一刻开始，所以我们将2007年定义为“运动生活元年”。n 2007年将是运动生活逐渐展露在世人的眼前，所以我们也要把构成运动生活的元素一一释放，配合各种活动形成我们独特的社区文化。n 民间运动广场、体育场馆、商业街、等等都是支撑运动生活的元素，我们要逐一详细的表现，每一次在报纸广告上诉说一样东西，把它说透，让客户留下深刻的印象，这样才能引起购房客户的思想共鸣，达到传播的目的。其他方面n 对目前建成的民间运动广场以及最大体量的运动主题雕塑200多组群进行包装及宣传，突出社区文化主题，吸引市民来参观游玩，提升新亚洲体育城的文化内涵。 n 对于拥有的中国第一流物业管理硬件设施，通过软文和新闻采访的形式进行宣传，这个对于增强业主入住信心极其重要。n 完善企业CI以及项目VI，统一企业整体形象，为整个公司每个岗位员工制作工服和工作牌，并必须在上班时间穿着佩带，提升企业形象。n 积极接待及参与各种外事参观活动，要把项目推向国际化。n 与省市体委联合，多拉拢比赛项目，提升项目场馆的使用率和名气，为以后的产业化经营打下基础。第三篇 我们怎么推产品？l 2007年可销售的总货量及总货值统计：多层花园洋房 类型区域可零售（套）货值（元）备注水晶堡17 9524151星汇园水木清华万景花园百合园11475486430千紫园36423410688006.12.30拿到预售许可证五环锋尚66843877680006.12.30拿到预售许可证星都总部基地738343360合计：11631496237621高层.小高层 类型区域可零售（套）货值（元）备注星汇园22497,857,688水木清华388185,092,688五环锋尚660221,804,28012.30拿到预售许可证星体花园？1,370,000,0002007.8 拿到预售许可证合计：1,652,950,376商铺部分 类型区域可零售（套）货值（元）备注星汇园1814683066水木清华1791190售完万景花园31350545百合园2734908775千紫园6807.046807040012.30拿到预售许可证五环锋尚23318.1823318180012.30拿到预售许可证星体花园470004700000002007年4月拿到预售许可证合计822995776车位部分 类型区域可零售（套）货值（元）备注水晶堡363075000星汇园33220524000水木清华28016677000万景花园55135968000百合园1107194000千紫园2021212000012月30拿到预售许可证五环锋尚9005400000012月30拿到预售许可证星都总部基地11106660000007年4月合计3411216158000PS：我司所获取资料上星体花园没有标出车位数量产品业态比 类型产品业态可零售（套）货值（元）备注多层花园洋房757894261高层小高层1652950376商铺-822995776车位216158000商务写字楼738343360总计4188341773本数据为2006年12月20日前销售部提供l 2007年全年推货合计2006余货千紫园五环锋尚星体花园星都总部基地花园洋房总面积58526。72109694。240000高层总面积364668高层数量73934。76260000商铺总面积6807423318。1847000商铺总数量车位总面积657027000车位总数量202900花园洋房总货值234106880438776800160000000高层总货值221804280约780000000商铺总货值6807040023318180047000000066600000车位总货值1212000054000000小计约6亿3.143亿9.4776亿约12.5亿2.266亿总计约33亿l 月度销售任务一月份一、销售目标：1.6亿元二、推货思路：本月的销售主要以消化百合园余货为主，辅助消化前期星汇园、水木清华、万景花园的高层、小高层余货。由于一期业主已交房，我们可以利用这个时机做一些促销活动，及在体育场馆做一些文艺演出让老业主介绍新业主促进销售成交；同时我们部分的体育场馆及民间运动广场可以对市民开放，用一些优惠措施吸引那些热爱运动的人们，带动我们项目的宣传及销售。三、配货产品及配货量：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值百合园余货花园洋房约100套约6500万50套约3000万车位约100个约700万30个约200万商铺约20套约2800万10套约1400万水晶堡余货400万400万星汇园高层、小高层约200套约8800万50套2200万车位约300个约1800万30个180万商铺约1000万500万水木清华高层、小高层约360套约1.9亿90套4500万车位约250套约1500万30套180万万景花园高层、小高层约450套约1.4亿80套2500万车位约500套约3500万50套300万合计6亿1.536亿二月份一、销售目标：1.2亿元二、推货思路：二月份为昆明房地产销售上的淡季，加之本月为中国传统的农历新年，所以本月的销售主要以销售前期星汇园、水木清华、万景花园的高层、小高层的余货为主。本月对于销售上有许多不利之处，人们经历了一年时间，在年底会对家庭的各项支出进行盘点，所以我们所做房地产销售的各项促销活动所起作用不大，所幸我们所销售产品均为现房及准现房，因此必须加强这方面的销售引导。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值百合园余货花园洋房约50套约3000万30套1800万车位约70个约500万20个150万商铺约10套约1400万10套1400万星汇园高层、小高层约150套约6000万50套2800万车位约250个约1500万30个200万商铺约500万500万水木清华高层、小高层约250套约1.4亿60套2800万车位约200套约1300万30套200万万景花园高层、小高层约370套约1.1亿50套2000万车位约450套约3200万30套200万合计约4.5亿1.2亿三月份一、销售目标：3亿元二、推货思路：春暖花开，本月房地产销售市场开始复苏，加之昆明在本月将举办传统的春季住博会，结合本项目我们在购房客户等待新产品3个月左右的时间后，我们隆重推出了项目的拳头产品五环锋尚的花园洋房及商铺，来迎合我们积累的客户及房展会的购房客户，为项目的热销奠定了良好的基础。在本月的销售中我们应该吸取百合园解筹的经验教训，在解酬活动的细节上考虑得更周密，力争提高本次解筹的成交率。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚花园洋房368套约2.4亿230套1.5亿车位900套约5400万100套600万商铺23318.18约2.332亿8330平方8330万百合园、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约550套约2.4亿110套4500万花园洋房约20套1200万销售20套1200万车位860个约5550万100个670万商铺合计8.5亿3.03亿四月份一、销售目标：3亿元二、推货思路：本月为房地产销售的黄金时间，也是购房者比较活跃的时间节点，本项目在推出千紫园后，加之三月份的春季房展会的余波，我们在本月的工作重点也就放在我们星汇园、水木清华、万景花园的高层、小高层的余货消化上。对于销售的利好消息为：就目前的施工进度我们的这些产品会可能在本月提前交房。本月也是的全国第七届残运会的赛前一个月，各项媒体宣传活动会接踵而来，这也是我们项目销售的最佳良机。在本月推出星都总部基地的部分产品来试探市场对于我们新产品的认可程度（对于此类产品我们可以采取小众营销的方法尝试销售，此时拿出这种产品销售是不可取的，因为项目目前状况不能支撑产品，但我们也不能将这类产品完全放在后期销售，所以此时是产品销售的一个大好契机）。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚花园洋房140套约0.9亿100套0.7亿车位800套约4800万150套1000万商铺15000约1.5亿8000平方8000万百合园、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约450套约1.8亿210套8200万花园洋房约20套1200万销售20套1200万车位780个约5050万210个1300万商铺星都总部基地写字楼400001.6亿0. 5万0.2亿车位11106660100600万合计7.7亿2.93亿五月份一、销售目标：3.2亿元二、推货思路：本月利用项目高层小高层的交房、全国第七届残疾人运动会的举办及昆交会等活动来聚集人气，这是项目最具人气、运动配套设施最完善、成熟的时候，可以吸引全昆明市民前来参观、感受，完完全全的展现出项目成熟的配套及景观，以实实在在的产品，让客户感受到项目的魅力、不可替代的地位、进一步的认识到项目产品的物超所值，掀起本年度的销售热潮。在本月我们也是对前期余货产品一个清仓大好时机，在销售上及我们的广媒宣传活动支持上我们必须步调一致，那就是消化余货。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚花园洋房340套2.4亿200套1.4亿车位650套约3800万200套1200万商铺7000约0.7亿4000平方4000万百合园、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约240套约0.98亿140套5800万花园洋房车位260个约3650万240个1500万商铺星都总部基地写字楼350001.4亿1万0.4亿车位1000个6000万200套1200万合计6.8亿3.17亿六月份一、销售目标：2.5亿元二、推货思路：本月开始，我们会利用教育配套的支持云大附中星耀学校，打出强大的教育牌，让我们的业主带小孩及亲戚朋友过来参观、体验，直接感受项目的魅力，促进成交、购买。本月我们将推出“五环锋尚”的高层来销售，以补充前期我们在交房期间大力宣传高层、小高层产品的部分空缺，同时前期的余货销售此时所起作用也会很大，但考虑五环锋商的产品因素我们在本月的销售是不容乐观的。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚高层660套2.22亿200套0.7亿花园洋房140套1亿70套0.5亿车位450套约2600万250套1500万商铺3000约0.3亿2000平方2000万万景花园、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约100套约0.4亿70套3000万花园洋房车位320个约2150万115个700万商铺星都总部基地写字楼250001亿1万0.4亿车位800个4800万200套1200万合计5.8亿2.45亿七月份一、销售目标：2亿元二、推货思路：本月处于暑假期间，利用此节点，举办类似体育夏令营及运动嘉年华活动，更进一步的宣传、巩固项目体育运动配套在客户心中的认知，让项目成为全昆明、全云南、全中国所关注的焦点，更重要的是宣传到项目配套的同时也带动项目的销售、一举两得。本月我们所做的另一件工作就是星体花园的蓄水。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚高层460套1.52亿200套0.7亿花园洋房70套0.5亿70套0.5亿车位200套约1200万100套600万商铺万景花园、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约30套约0.1亿30套1000万花园洋房车位205个约1350万105个650万商铺星都总部基地写字楼150000.6亿1万0.4亿车位600个3600万100套600万合计3.3亿1.885亿八月份一、销售目标：2.5亿元二、推货思路：本月开始购房客户将会更加的活跃，加上本项目各项配套设施的完善，销售上借助云大附中落成典礼、招生的活动进行促销，把活动信息通知到业主及意向客户，并推出高层的升级产品星体花园及配套商铺，再次引爆销售局面。此时我们的销售与相关活动的配合应该更加紧密，其次我们要在营销的手段上多下功夫。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值五环锋尚高层260套0.8亿100套0.3亿车位100套约600万50套300万商铺水晶堡、星汇园、水木清华、万景花园余货高层、小高层约套约亿套万花园洋房套万销售套万车位100个约700万50个350万星都总部基地写字楼50000.2亿0.5万0.2亿车位500个3000万100套600万星体花园高层200000约6亿500001.5亿商铺47000约4.7亿1万方10000万合计12亿3.1亿九月份一、销售目标：3亿元二、推货思路：本月是房地产销售的第二个黄金节点，有昆明秋季地产展览交易会的举办，本项目在此销售节点上主要消化的全高层项目星体花园。同期也是我们云大附中正式开学的日子，如何利用好这两个销售节点是我们能否完成整个年度任务的关键。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值星体花园高层150000约4.5亿500001.5亿车位套约万套万商铺37000约3.7亿1.2万方12000万五环锋尚高层、小高层约160套约0.5亿60套2000万花园洋房套万销售套亿车位50个约300万50个300万商铺亿亿部分前期余货500万合计9亿3亿十月份一、销售目标：3.5亿元二、推货思路：十月份项目的销售会借助九月份的房展交易会而得到客户的关注，本月在传统意义上讲为销售的旺季，销售的目标完成难度不大，推货上主要还是星体花园的高层户型同时我们推出了千紫园，可以通过保留的花园洋房来吸引客户关注，再引导他们购买高层。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值星体花园高层100000约3亿400001.2亿车位套约万套万商铺25000约2.5亿0.5万方5000万千紫园高层、小高层约套约亿套万花园洋房364套23400万销售200套1.3亿车位202个约1212万100个600万商铺6807.040.68亿38000.38亿部分前期产品1000万合计9亿3.54亿十一月一、销售目标：2亿二、推货思路：本月开始对于昆明房地产市场来说会相对平静，但对于新亚洲体育城来说是不会存在的，因为我们所拥有的而且是对手不可能模仿的配套支持，同时项目的部分产品交房在即，项目的规模已形成，通过举办一些全城关注的体育比赛，让我们的客户和市民过来参与和体验，直接感受体育城的魅力，促成客户成交、购买。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值星体花园高层60000约1.8亿200000.6亿车位套约万套万商铺20000约2亿0.7万方7000万千紫园高层、小高层约套约亿套万花园洋房164套10000万销售100套0.6亿车位100个约600万50个300万商铺30000.3亿20000.2亿部分前期产品500万合计约5.5亿2.18亿十二月一、销售目标：2.5亿元二、推货思路：2007年12月份是项目最终冲刺年度销售任务的关键时刻，本月面临万景花园、百合园的交房，结合圣诞节、元旦节点，举办一些节日的促销活动，把客户吸引到项目来过元旦，进一步的聚集人气，带动销售，最终完成30个亿的目标。三、配货推售产品：组团产品类型数量总货值预计销售数量预计销售货值星体花园高层1000003亿 400001.2亿车位套约万套万商铺13000约1.3亿平0.8万方8000万千紫园高层、小高层约套约亿套万花园洋房64套4000万销售64套0.4亿车位50个约300万50个300万商铺10000.1亿10000.1亿部分前期产品合计约5亿2.53亿小 结因项目规模比较大、产品比较多，项目周期运转的时间比较长，在实际的推货计划中，市场也在不断地变化，还要考虑工程进度及预售证办理的实际情况；我们会结合市场与项目的实际情况，将推货计划不断地完善与细化。我们也会对销售部人员进行不定期的技术指导，以达到更好地销售业绩，顺利地完成公司的任务。四、媒体投放计划项目媒体内容发布时间集中投放时段报广春城晚报生活新报云南信息报以“体育场馆配套”和“城市配套”为表现主体，辅以各种活动信息的告知，以及各种场馆的促销优惠措施上半年3月中、下旬4月、5月6月上旬下半年7、8月上旬9、10月11月上、中旬电台交通台配合公关活动及残运会的相关信息全年以活动时间为准短信针对老客户定期通报相关工程进度以及相应的活动信息每周一次,视销售情况调整每周电视台省台市台跟踪报道公关活动以及定期投放广告全年晚间新闻及黄金时段户外路牌体现“城市运动配套”全年长期效应杂志香巴拉形象宣传上半年长期效应东方航空下半年长期效应网站公司网站更新最近项目信息维护公司及项目声誉全年长期搜房昆明网首页广告、新闻连接活动相关报道及照片上半年云南信息港下半年注：具体安排需和广告公司及市场部根据实情协商定。第四篇 我们的活动怎么做？2007年1月份营销活动一“新亚洲体育城业主新年迎春音乐会”举办形式：辞旧迎新的一月份，迎来了新的一年，在这个特殊的节日里，我们可以利用新年这个节点举办一次社区活动。主要思路是联系一些专业的演出机构，利用他们举办的活动，或冠名、或合作，共同组织“新年音乐会”的高雅艺术，通过高雅艺术对业主及准客户传递项目的高贵、高品质的人文气息，从而更加调动他们对新亚洲体育城的向往，让他们鼓动亲戚朋友都来新亚洲体育城这个大环境大配套的国际运动健康大城来居住。活动时间：2007年1月28日晚活动地点：新亚洲体育城体育场馆（待定）活动主题：新亚洲体育城业主新年迎春音乐会活动背景：延续圣诞节的销售节奏安抚和答谢首批交房的业主作为春节前的一波推广浪潮活动目的：u 维系我们的新老客户让他们对体育城有一种神圣的向往，来支撑对项目的忠诚度，以达到口碑宣传的效果。u 提高我们项目的知名度u 提升星耀集团的品牌美誉度u 促进一期交房业主之间的友好交流，以及还没有交房业主及其亲友之间的互动沟通，达到他们对体育城项目高品质生活的追求和对高素质楼盘的共识。u 为了我们春节过后销售热销而做好前期铺垫。 营销活动二“万人体育馆竣工典礼”新亚洲体育城万人体育馆的建成是昆明人的骄傲，云南人的自豪，因为在这里将要举办全国第七届残疾人运动会。其超前完善的体育配套设施、国际先进的技术系统，将是西南最高规格的运动场馆。离残运会的举办时间还有近4个月的时间，在这段时间内我们可以举办一个万人体育馆竣工典礼，特地邀请省市各级领导、第七届残运会组委会的领导、体育界精英参加。活动时间：2007年1月19日21日活动地点：新亚洲体育城万人体育馆活动主题：万人体育馆竣工典礼活动目的：u 向市民告之新亚洲体育城的万人体育馆现已竣工，标志着昆明的体育事业将迈进一个新的台阶。u 提高了项目的知名度和美育度，同时也意味着国际运动健康大城终于实现在昆明人的面前。u 为我们5月份残运会奠定良好的口碑。u 同时对我们的销售也是一个很好的宣传，也将会促进我们整个一月份的销售。活动形式：u 邀请省市各级领导、第七届残运会组委会的领导、体育界的精英。u 邀请知名体育明星前来助阵，和全体贵宾留念，以提高项目的知名度。u 邀请云南省市各媒体及省外知名电视台进行综合报道u 在活动当天举办“万人体育馆的竣工庆典仪式”并邀请省、市、星耀集团总裁分别致辞。u 庆典仪式完毕之后于当天下午在万人体育馆举行“全国第七界残运会”筹建新闻发布会。u 在活动的第二天，全体贵宾与我们的体育界精英、知名体育明星对体育城的各个场馆进行实地参观和试用。2007年2月份浪漫情人节逢年二月，情侣间最重要的日子莫过于西洋情人节。人们在2月14日赠送心爱的对象鲜花、巧克力、礼物鲜花，心形糖果，用花边和摺穗掩盖了送物人名字的信物，不仅仅是代表着一份份真挚的爱，还代表着永久的祝福，我们也可以利用情人节这个西方的节气，来做一次爱情营销。活动时间：2007年2月1014日（星期天）活动地点：新亚洲体育城销售中心活动主题：