近期房地产市场调控策略.doc

近期房地产市场调控策略时间措施要点2011.01.26新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。2010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。各国、地区房产税征收情况国家、地区实施情况中国（现行房产税）依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。主要是针对经营性房屋征收，对个人所有的非经营性房屋暂免征收。中国香港不动产保有税称为物业差饷，按年缴纳。应税物业包括房屋、土地(不含农地)和包括码头在内的其他构筑物。可免除差饷的包括全部业主自住楼宇;空置、不作任何用途以及社团、商会拥有的物业。计税依据是物业的应税净值,即物业应评税值扣除拥有人支付的差饷后,再减去20%的修缮及支出免税额后的余额。美国政府一般按1到3的税率征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例。不过，美国对拥有个人住房的业主，在征收个人所得税时有优惠，比如给予一定额度的减免税额。而对贷款购买自用房屋的，在征收个人所得税时允许抵扣贷款的利息支出。对出售个人使用过的自有住房的所得豁免税收等等。荷兰征税对象包括个人住宅和营业用房，对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅没有。这种税收政策可以说是在鼓励房屋出租。加拿大以土地和房屋的评估总值的0.515%，根据业主的不同情况征收税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人以高税率征收。法国包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，没有减免部分。第三轮楼市调控直指一二线城市，开发商跑到三四线城市抢地的决心被进一步巩固。1月26日，中国迎来了农历的小年，而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。就在国务院出台进一步调控房地产市场政策的当天，广东一家在香港上市的民营房地产企业老总正在海南澄迈物色可供成片开发的土地。谈及对新调控政策的看法，这位在内业赫赫有名的老板向第一财经（微博)日报坦言：“政策调控越来越紧且将成为常态，开发商的好日子将不会一直持续，现在最重要的是备粮过冬，能抢多少土地就抢多少，加快在三四线城市占据地盘显得日益重要。”楼市需求转向三四线城市在很多业内人士看来，楼市新政“国八条”中最为严厉的是，国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。政策提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅，统统列入禁止销售的范畴。上述接受采访的房企老总说，一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。就在“国八条”出台的1月26日晚，佳兆业（01638.HK）发布新闻稿称，公司通过落实合约安排，以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地。另外，佳兆业还通过公开竞投方式，以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。尽管佳兆业此次拿地和“国八条”没有直接关系，但此前佳兆业总裁黄传奇在接受媒体采访时解释，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。黄传奇同时表示，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，“尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期，刚性需求始终是市场的主导力量，政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。”但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大全国市场和增加市场份额及未来开发量。谢逸枫称，尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市加快拿地布局。开发商三四线布局加速事实上，目前一线城市全部限购，已经使得部分购房者不得不将投资购房的触角伸向周边城市，比如深圳附近的东莞和惠州，北京附近的环京都市圈，上海周边的城市，这些一线城市周边的城市反而因一线城市的限购而成交量大增，价格亦稳步上涨。中国指数研究院的报告认为，“国八条”此次限购覆盖范围更广、限制更严，被迫实施限购的城市预计总数将至少达到40个。中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天在1月27日的演讲中称，在政府进行了三轮调控之后，2011年一线城市的房价难以松动，二线城市可能有所波动，而三四线城市更不用担心，价格甚至会一直往上走。他表示，从区域上分析，十大城市的成交量比例由原来的26%降至15%。“不是它们减少了，而是三四线城市的成交放量在加快。由于价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市和三四线城市，房价仍会走强。”深圳另一家在香港上市的房地产企业财务总监接受本报采访时的表态