梅县2012年基准地价更新项目(简化).doc

梅县2012年基准地价更新项目成果汇报材料梅县国土资源局广东中地土地房地产评估咨询有限公司二一二年六月- 3 -第一节 项目工作概况项目于2012年11月中旬开始，我公司根据项目的需求以及梅县的实际情况，于11月中旬组建了项目工作组，开展了项目的有关准备和资料收集的工作，并于2011年12月1日正式开展了现场勘查工作。经多方大力支持及协助，至2012年4月31日止，梅县地价网格点基准地价更新项目承担单位、工作组历经近四个多月的努力工作，取得了该项目工作的初步成果。在整个工作过程中，我们主要开展了以下阶段性工作：一、前期基础准备工作阶段（2011年11月中下旬）（1）调查收集梅县城市基本状况及历年城市基准地价应用成果、地价管理制度政策等基础分析资料。（2）根据梅县的实际情况，结合城市地价管理的现有基础及更新需求制定并确定土地价格调查项目的工作方案、技术方案等。（3）按工作方案、技术方案确定资料调查收集工作总体目标，准备项目开展所需的资料调查相关表、册、清单及说明等。同时，理顺调查收集的资料来源渠道，明确资料调查的具体对象及工作开展要求。（4）明确落实资料调查收集工作的组织分工、技术要求等，形成具体指导资料调查工作开展的规范文件。二、资料调查收集及整理阶段（2012年12月2012年2月）（一）梅县部门资料收集情况为落实评估范围内项目所需资料的调查收集等工作，我公司与相关人员就所涉及的资料调查细节问题进行了沟通并取得一致，明确了需要各部门协助提供的具体资料内容，并对原有的资料收集清单进行了整理。本次部门资料收集涉及的以下相关部门：梅县国土资源和城乡规划管理局、环保局、旅游局、公安局、文广新局、地方税务局、工商局、房管局、发改委、经信局、交通局、公路局、供电局、教育局、卫生局、邮政局、房地产开发企业、中介评估公司等相关部门。（二）外业调查资料收集情况本次外业调查任务包括对梅县城区及梅县下辖的雁阳镇、西阳镇、南口镇、畲江镇、丙村镇等17个镇进行了实地勘察。（1）调查的主要内容调查的主要内容包括如下：住宅小区的分布、具体位置（包括门牌号）、平均售价水平、市场租金水平、所在楼层、总楼层数、建设结构、建成年代、外装修、等级、占地面积、小区总建筑面积、周围交通情况等；商业服务业网点的分布、市场租金水平、平均售价水平、商业楼层、总楼层数、建设结构、商服中心位置、商服中心等级、占地面积，营业面积、附属建筑面、经营规模及商业路线繁华度调查等；工业厂房分布、位置、售价水平、租金水平、总楼层数、建设结构、建筑年代等；农贸市场和集贸市场所在位置、繁华程度、专营（专业）市场、小商品市场分布图和市场名称、占地面积、营业额、摊位租金等；工业园区分布，企业进驻情况，园区简介、工业园区土地开发有关费用（“五通一平”）等；定级因素点、线、面状要素的实地核对。（调查形式采取实地逐一调查）商业路段的铺位的租金和售价的调查。本轮城区调查是在2009年基准地价成果基础上展开调查的，商业用途调查围绕上轮基准地价成果的23条商业路线价路段展开调查，住宅用途调查以2009年以后新增住宅楼盘为重点对梅县城区范围内住宅小区进行调查。共调查了商业路段66条，其中新增商业路段43条；商业样点439个；楼盘小区184余个。三、地价分析、测算及相关工作开展阶段（2012年2月2012年3月）在调查资料的基础上，遵循土地估价规程、地价监测技术规范等文件的要求，具体开展地价分析测算及相关工作，过程如下：1、在对梅县土地质量产生重要影响的主导因素进行归纳分析的基础上，确定商业、住宅及工业用地土地质量评价因素体系。2、采用派生特尔菲法分别确定土地质量评价因素因子权重。3、采用多因素定级法分别算出商业、住宅及工业各定级单元的综合分。4、划分各土地用途的地价区片：结合调查资料、多因素定级法综合分结果分析，在2009年梅县基准地价成果的基础上，对梅县范围商业、住宅、工业三种基本土地用途区片进行划分。5、布设地价控制点：根据资料调查情况和对梅县房地产市场开发现状的分析，结合外业调查和内业查档核证，布设地价控制点。6、样点地价测算参数的确定：根据收集到的资料，分析确定还原利率、容积率修正系数及各种评估方法需要的参数。7、测算地价控制点的地价，其中商业及住宅一级地价控制点运用收益还原法和假设开发法进行地价测算；工业一级地价控制点运用成本逼近法和收益还原法进行地价测算；补充控制点价格测算方法，通过对补充控制点土地质量评价总分的测算，结合实际控制点土地质量总分和地价测算结果的对比，综合评价确定地价与土地质量评价总分的数学相关性分析，并利用数学回归模型拟合两者之间的数学关系，评估补充控制点地价。8、利用调查收集到的商业样点地价资料，根据商业服务业的繁华程度确定商业路线价路段，并在其基础上测算商业路段的路线价，采用收益还原法和假设开发法进行商业路线价地价的测算。9、生成网格点地价(1)以三角网插值为基本算法，运用“城市地价动态监测与基准地价更新系统”分别对商业、住宅和工业用地地价进行网格点插值。(2)检查生成的网点地价，对照样点测算结果和多因素定级综合分结果趋势对不合理的局部控制点进行相应的验证修改。(3)再次运用系统进行网格点地价插值，最终得到三种用途网格点基准地价。10、根据调查收集到的梅县样点地价资料及各区的房地产水平分析，梅县全域范围按商业、住宅、工业三种用途分别划分为4、5、4个级别。四、初步成果的提交及意见征询阶段（2012年3月下旬2012年4月上旬）1、整理相关调查资料及地价测算相关成果，绘制初步成果及成果图件，含梅县商业、住宅、工业用地的网格点基准地价图、梅县的基准地价级别分布图及商业用地路线价区段分布图等。2、梅县国土资源局组织有关人员，对项目组提交的初步成果进行集中研究讨论，汇总修改意见并反馈给项目组。由项目组根据反馈的意见，对成果进行修改完善并最终形成正式的项目成果。五、初步成果的修改完善及再次征询阶段（2012年4月下旬2012年5月）1、针对成果提出的修改意见对相关成果进行核查，修改完善。2、梅县国土资源局组织有关人员，对项目组二次提交的成果进行集中研究讨论，汇总修改意见并反馈给项目组。由项目组根据反馈的意见，对成果进行修改完善并最终形成正式的项目成果。第二节 项目初步成果梅县2012年基准地价更新的主要目标，是在梅县2009年基准地价更新成果及已收集资料的基础上，根据当前的房地产市场水平及未来城市房地产市场发展和土地资产管理科学化的内在要求，更新网格点基准地价体系。该体系的建立，是通过地价控制点对地价的监测，运用三角网插值原理，按100m*100m规格生成城市地价网格，并以多因素定级综合分结果为辅助为每个网格赋予价格值代表该网格范围内的地价。另外，由于商业地价的临路特性（临街的商铺与不临街的商铺价格存在一定的差异），需要对繁华度较高的路段进行路线价测算，以代表该路段临路部分的地价，不临路部分的地价套用商业网格点的地价。网格点地价结合商业路线价构成了城市网格点基准地价体系。一、评估范围本次基准地价评估的工作范围为梅州市城市总体规划控制区梅县所辖范围以及梅县17个乡镇的建成区的范围内所有的土地。共涉及99.78平方公里的土地（扣除水系面积）。具体范围详见表1-1：表-1-1评估范围表评估范围范围描述评估面积（平方公里）梅县城区梅州市城市总体规划控制区梅县所辖范围68.38梅县乡镇雁阳镇、西阳镇、南口镇、畲江镇、丙村镇、松口镇、城东镇、白渡镇、梅南镇、松源镇、石扇镇、大坪镇、水车镇、梅西镇、隆文镇、桃尧镇、石坑镇17个镇的规划建成区范围31.40图-1-1梅县城区评估范围图图-1-2 梅县乡镇评估范围示意图二、基准地价价格内涵基准地价为政府定期制定公布的各土地利用类型现状条件下评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。经实施内外业调查和资料分析，结合梅县历次市区基准地价评估成果，确定本次基准地价更新土地价格内涵为： （1）基准地价评估基准日为2012年1月1日；（2）基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年；（3）土地按现状条件，城市基础设施状态，开发程度统一为“五通一平”标准，即宗地红线外五通：供水、排水、供电、通讯、通路；宗地内土地平整；（4）土地利用状况：商业用地设定容积率2.0；住宅用地设定容积率2.0;工业用地设定容积率1.0。表-1 梅县各用途用地基准地价价格内涵表区域土地用途设定容积率使用年限地价表现形式土地开发程度基准日城区商业2.040年首层楼面地价五通一平2012年1月1日住宅2.070年平均楼面地价五通一平2012年1月1日工业1.050年地面地价五通一平2012年1月1日各镇商业2.040年地面地价五通一平2012年1月1日住宅2.070年地面地价五通一平2012年1月1日工业1.050年地面地价五通一平2012年1月1日备注*五通一平*：宗地红线外“供水、排水、供电、通讯、通路”，宗地内“土地平整”。三、梅县基准地价更新初步成果内容（一）文字初步成果1、梅县2012年基准地价更新项目初步成果汇报材料（二）图件初步成果1、梅县2012年商业用地基准地价级别图；2、梅县2012年住宅用地基准地价级别图；3、梅县2012年工业用地基准地价级别图；4、梅县2012年商业用地网格点基准地价图；4、梅县2012年住宅用地网格点基准地价图；6、梅县2012年工业用地网格点基准地价图；7、梅县2012年商业用地路线价区段分布图；8、梅县2012年各乡镇级别图。四、梅县基准地价更新土地级别价格表表-2 梅县城区各用途级别价格表单位：元/m2 土地用途土地级别商业住宅工业一级2718 1053411二级2179 883326三级1297 698287四级463414254五级270备 注1.商业用地级别基准地价为平均容积率2.0下的首层楼面地价；2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价；3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。五、 梅县乡镇各用途级别价格表元/序号镇名商业住宅工业级别2012价格级别2012价格级别2012价格1畲江镇一1500一800一350二1040二550二205三690三4002径义圩一510一255一175二415二2053丙村镇一1000一650一350二800二450二205三600三3204松源镇一900一550一320二650二350二205三400三2505松口镇一880一520一335二650二350二185三450三2506松东圩一410一235一165二二1807雁洋镇一850一550一335二635二400二185三500三3408三乡圩一420一230一165二350二1809西阳镇一880一500一300二650二450二185三430三30010白宫一750一400一300二500二300二185三350三20011南口镇一850一440一335二650二350二185三500三25012何泗圩一430一220一165二340二17513瑶上圩一435一225一205二340二180二16514城东镇一820一400一300二600二320二175三450三25015梅南镇一700一375一250二550二300二175三420三25016白渡镇一580一350一250二420二275二175三300三25017石扇镇一580一350一250二420二275二175三300三25018隆文镇一550一350一215二350二275二165三275三25019桃尧镇一450一330一215二300二270二165三250三23020水车镇一450一270一225二320二215二165三250三18521大坪镇一450一260一215二320二216二165三250三18522梅西镇一420一285一215二320二230二165三250三20023石坑镇一420一285一215二300二235二165三250三200备注1.商业用地级别基准地价为平均容积率2.0下的地面地价；2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的地面地价；3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0下的地面地价。六、梅县城区基准地价更新商业用地路线价区段表表-3 梅县城区商业路线价表序号路线价名称起止点价格2012（元/）1宪梓北路北至嘉应西路，南至梅塘西路。76312嘉应西路东至嘉应大桥，西至广梅北路。57893梅荷路北至金利来大桥，南至嘉应西路。41614科技路东至宪梓大道北，西至广梅北路。38555宪梓中路北至梅塘西路，南至府前大道。37456梅塘西路北至广梅中路，南至梅州大桥。37227人民北路北至科技路，南至梅塘西路。36348广梅北路北至嘉应西路，南至梅塘西路。32439建设路北至广梅北路，南至人民北路。318610世纪大道北至华银大道，南至梅塘西路。315511新贵街东至宪梓大道中，西至人民南路。310412华银大道东至世纪大道，西至广梅北路。305013新地街北至人民南路，南至宪梓大道中。302714大新路1北至大新东路，南至新地街。301615沿江北路北至德龙大桥，南至嘉应大桥。299116府前大道东至宪梓大道南，西至205国道。298917宪梓南路北至府前大道，南至梅县县政府口。296718彩虹巷东至德龙桥，西至金利来大桥296319人民南路东至梅塘西路，西至鸿运豪庭，东至名门世家，西至府前大道。294320大新东路北至大山路，南至新贵街。290521扶贵东路东至沿江金岸大道，西至宪梓大道北。290022大山路北至扶山路，南至大新东路。286623扶山路北至人民南路，南至大山路。286624环市西路北至锭子桥，南至广梅北路。282725金秋街东至金利来大桥，西至秋云桥282126扶贵西路东至宪梓大道中，西至梅塘西路。277427广场一路北至香港大道，南至扶贵东路274928大新路2北至新地街，南至府前大道。273829沿江中路北至嘉应大桥，南至梅州大桥。271430中环一路东至人民南路，西至扶贵村委会。259131宝华路北至恒业花园，南至科技路。258432扶外路东至沿江南路，西至宪梓大道中。256033沿江南路北至梅江桥头，南至026县道248034新府街西至香树园，东至人民南路。247235香港大道东至华中路，西至宪梓大道北。233336天秀一横街东至前锋路，西至宪梓大道南。227637华港街北至宝华街，南至香港路。224138新金街东至宪梓大道中，南至雄风南苑220939广梅中路北至广梅北路，南至府前大道。217040顺风街南至广梅西路，北至科技路215241宏业街北至江畔路，南至嘉应西路。214142前锋路北至天秀一横街，南至车上路。211843公园南路北至府前大道，南至新城中学210044新华路西至大新东路，东至寺背巷。209345新荣街北至新地街，南至府前大道。209146宝华街东至沿江金岸大道，西至宪梓大道北。206747新富街东至大新路，西至人民南路。206748怡迪苑小区路北至永发苑，南至广梅北路205249怡迪苑一街东至怡迪苑二街，西至环市西路。204150沟湖路东至沿江南路，西至宪梓大道中。204051新满街北至大新路， 南至宪梓大道中。200052江畔路东至宏业街，西至梅荷路184153华龙巷南至扶贵西路，北至宪梓北路184154锭塘路东至环市西路，西至金锭路。184155广梅南路北至府前大道，南至扶外大道1722注：商业路线价标准进深为15米。第三节 地价状况分析一、梅县地价水平及变化趋势 （一）、梅县城区整体地价水平考虑到数据统计的准确性、方便性和有效性，本次所进行的地价分析是以梅县网格点基准地价为基础进行。梅县城区评估范围内土地价格的统计结果显示，梅县城区2012年各类用地地价的整体水平为：商业用地为613元/（不包括路线价），住宅用地401元/，工业用地282元/，分析数据详见表-1-6。表-4 梅县城区2012年度整体地价水平状况表 单位:元/土地用途商业住宅工业整体地价水平613401282注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-3 梅县城区2012年整体地价水平图 （二）、整体地价水平变化趋势表1-7梅县城区2012年地价水平对比一览表（单位：元/）土地用途商业住宅工业2012年价格6134012822009年价格494197255增幅24.09%103.55%10.59%注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-4 梅县城区2012年各类用地地价变化水平直方图二、梅县级别地价水平变化状况 （一）、梅县城区级别地价水平变化状况为了更好地反映梅县地价水平的变化状况，我们选取了梅县2009年的基准地价进行对比。由于梅县2012年的各用途的级别范围均发生了不同程度的调整，因此我们进行了处理，按本轮级别范围对2009年的各用途网格点地价进行重新计算各用途级别价，再进行简单对比，该比较数据只做参考，具体分析数据如下表：表-1-7 梅县城区级别地价水平变化状况表单位:元/用途级别商业住宅工业级别2009年价格2012年价格增幅2009年价格2012年价格增幅2009年价格2012年价格增幅11808271850.29%3731053182.31%33741121.81%21267217971.98%360883145.28%3003268.58%36011297115.84%288698142.36%23628721.46%441546311.46%180414130.00%2332548.91%516227066.67%注：以上价格，商业为首层楼面价、住宅为平均楼面价、工业为地面地价，其中商业、住宅设定容积率2.0，工业为1.0。图-1-5 梅县商业级别地价水平比较图图-1-6 梅县住宅级别地价水平比较图图-1-7 梅县工业级别地价水平比较图从上述图表可见，与2009年7月1日各用途级别价相比，2012年梅县各用途基准地价级别地价均出现了一定幅度的上涨，其中其中住宅用地级别价上涨幅度最高，商业用地级别价次之，工业用地级别价涨幅最小。商业用地级别价上涨幅度在21%116%之间；住宅用地级别价涨幅最高，上涨幅度位于66%183%之间；工业用地级别价上涨幅度在8%22%之间。 （二）、梅县乡镇级别地价水平变化状况表-1-8 梅县乡镇级别地价水平变化状况表序号镇名商业住宅工业级别20092012变化率20092012变化率20092012变化率1畲江镇一6501500130.77%350800128.57%22535055.56%二5001040108.00%245550124.49%16520524.24%三39569074.68%195400105.13%2径义圩一5005102.00%2452554.08%1651756.06%二3954155.06%1952055.13%3丙村镇一650100053.85%35065085.71%22535055.56%二50080060.00%24545083.67%16520524.24%三39560051.90%19532064.10%4松源镇一60090050.00%31555074.60%17532082.86%二45065044.44%21535062.79%14820538.51%三3654009.59%17025047.06%5松口镇一62088041.94%31552065.08%20033567.50%二50065030.00%22535055.56%15518519.35%三39545013.92%17025047.06%6松东圩一3954103.80%2252354.44%1551656.45%二1701805.88%7雁洋镇一55085054.55%29055089.66%20033567.50%二40063558.75%21540086.05%15518519.35%三33550049.25%170340100.00%8三乡圩一4004205.00%2152306.98%1551656.45%二3353504.48%1701805.88%9西阳镇一60088046.67%28050060.71%18530062.16%二42065054.76%18545062.16%14818525.00%三32043034.38%16030056.25%10白宫一60075025.00%28040025.00%18530062.16%二42050019.05%18530035.14%14818525.00%三3203509.38%16020025.00%11南口镇一55085054.55%27544060.00%20033567.50%二42565052.94%21035066.67%15518519.35%三33550049.25%16525051.52%12何泗圩一4254301.18%2102204.76%1551656.45%二3353401.49%1651756.06%13瑶上圩一4254352.35%2102257.14%2002052.50%二3353401.49%1651809.09%1551656.45%14城东镇一51582059.22%26540050.94%18530062.16%二40060050.00%20532056.10%14817518.24%三31045045.16%16525051.52%15梅南镇一47570047.37%25037550.00%17525042.86%二36055052.78%19530053.85%14817518.24%三28042050.00%16025056.25%16白渡镇一40060045.00%23535048.94%17525042.86%二29545042.37%18527548.65%14817518.24%三23535027.66%16025056.25%17石扇镇一38558050.65%23535048.94%17525042.86%二28042050.00%18527548.65%14817518.24%三21530039.53%16025056.25%18隆文镇一35055057.14%22035059.09%16521530.30%二23035052.17%18027552.78%14416514.58%三18027552.78%15525061.29%19桃尧镇一31045045.16%22033050.00%16521530.30%二21030042.86%18027050.00%14416514.58%三18025038.89%15523048.39%20水车镇一35045028.57%22527020.00%16522536.36%二26532020.75%18021519.44%14416514.58%三20025025.00%15518519.35%21大坪镇一35045028.57%22026018.18%16521530.30%二25532025.49%18021620.00%14416514.58%三18025038.89%15518519.35%22梅西镇一32542029.23%22028529.55%16521530.30%二24532030.61%18023027.78%14416514.58%三18025038.89%15520029.03%23石坑镇一31042035.48%22028529.55%16521530.30%二22030036.36%18023530.56%14416514.58%三18025038.89%15520029.03%图-1-9 梅县乡镇住宅一级用地基准地价变化图图-1-10 梅县乡镇工业一级用地基准地价变化图三、梅县地价水平区域差异状况及变化趋势本次基准地价成果应用主要以网格点基准地价为主，各用途区片价主要是为了方便了解各区域价格水平状况而做的统计分析。为了更直观地表示出梅县各区域的地价水平变化情况，我们采用了区片地价的直方图来表示，详见下表-1-8至表-1-10，图-1-11至图-1-13。（一）、商业用地地价水平区域差异分析表-1-9梅县商业用地区片地价变化状况分析 单位:元/序号名称所在级别2012年价格2009年价格增幅1香港大道片11802127141.78%2沿江金岸1片11722135626.99%3宪梓北路片11709129332.17%4沿江半岛片11643139817.53%5香港花园片11571117333.93%6沿江金岸2片11510118427.53%7广梅北路片21470116026.72%8建设路片21442112428.29%9大新东路片21406100140.46%10大新城南片2139186760.44%11大新城北片2134073183.31%12梅瑶路片2132798135.27%13梅雁中学片3120586639.15%14锭子桥片3118996623.08%15程江片3115882240.88%16合和花园片3103768750.95%17天秀路片385866628.83%18梅县新政府片385264033.13%19府前路家具城片379768815.84%20梅县电厂片450344712.53%21东升工业区片348738925.19%22梅县外围片445940613.05%23江北外围片343836520.00%备注：由于区片范围作了调整，通过上一轮网格点地价对调整区片进行了重新测算区片价，表中上一轮区片价格与上一轮相关报告所述有所不同。图-1-11 梅县商业用地区片地价增幅直方图以上图表可以看出，与2009年基准地价相比，整体商业用地上涨幅稳步上升，普遍上涨比率在1284之间，其中增长幅度最大的区域为梅县新县城一片，该区域由于配套设施的完善及新的商业中心的逐步成熟，入住人口的逐渐增加，商业氛围越来越浓，周边商业地价大幅度上涨。（二）、住宅用地地价水平区域差异分析表-1-10 梅县住宅用地区片地价状况变化表单位:元/（建筑面积）序号名称所在级别2012年价格2009年价格增幅1 大新城片11063 328 224.09%2 大新东路片1