房地产经纪教案范文

房地产经纪教案范文 山东水利职业学院教案课程房地产经纪实务使用教材房地产经纪实务主要参考书目房地产经纪人考试用书班级任课教师卢绪海所在单位商务管理系xx-xx学年第2学期课程表星期节次 1、2一二三四五六日 3、 45、 67、 89、10注上课时间在相应栏画“”。 学习项目典型工作任务学时导言课程介绍2第一章房地产经纪概述4第二章房地产经纪人6第三章房地产经纪机构6第四章房地产经纪人员基本素质与技能6课程内容及学时分配（共64学时，实训一周）第五章房地产交易相关知识6第六章房地产代理业务8第七章房地产居间业务4第八章房地产经纪其他业务8第九章房地产经纪人员的业务技巧6第十章房地产经纪行业管理3第十一章房地产经纪管理信息化3期末复习2实训第19周本课程介绍了我国及海外房地产经纪现状和发展趋势，讲述了经纪与经纪人，房地产与房地产经纪的关系，以及房地产经纪人的主要知识权利、义务，以及市场经济条件下房地产经纪人必须具有的能力和素质。 内容包括房地产经纪概述、房地产经纪人与经纪机构、房地产经纪的主要内容、房地产经纪延伸服务、房地产经纪信息管理等。 课程目标主要技能市场经济条件下房地产经纪人必须具有的能力和素质。 主要教学方法及手段课程实施条件实训室、图书馆、多媒体教室、校外实训基地案例教学法、讲授法、“教、学、做”一体、启发式教学课程考核标准及方式该门课程的考核成绩由平时成绩（40%）和考核成绩（60%）两部分组成1平时成绩（40%）包括平时作业、日常考勤及期中考试成绩。 2考核成绩（60%）理论考试由课程专家出题，根据卷面情况评定成绩（闭卷考试）。 第一章房地产经纪概述1.1案例导入1.2经纪1.3房地产经纪1.4房地产经纪业1.5房地产经纪行业管理1.1案例导入?案例1-1?美国的房地产经纪业?案例1-2?香港的房地产市场1.2经纪?1.2.1经纪的内涵?经纪是经济活动中的一种中介服务行为,即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。 1.2.2经纪收入?1.2.1.1佣金的分类?分为法定佣金和自由佣金?1.2.1.2佣金与回扣及信息费的区别? （1）佣金与回扣? （2）佣金和信息费1.2.3经纪的类型?1.2.3.1居间?指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。 ?1.2.3.2代理?指经纪机构在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 ?1.2.3.3行纪?指经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。 1.2.4经纪的特点?1.活动范围的广泛性?2.活动内容的服务性?3.活动主体的专业性?4.活动地位的居间性?5.活动目的的盈利性?6.活动责任的确定性1.2.5经纪的作用? 1、传播经济信息? 2、加速商品流通? 3、优化资源配置? 4、推动市场规范完善? 5、促进社会经济发展1.2.6经纪的起源?经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。 1.3房地产经纪?1.3.1房地产经纪的内涵?房地产经纪指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 ?三个核心概念?1.居间?2.代理?3.佣金1.3.2房地产经纪活动的类型?1.3.2.1房地产居间?指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。 ?1.3.2.2房地产代理?指以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为。 ?1.3.2.3房地产行纪?指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。 1.3.3房地产经纪的必要性? 1、由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。 ? 2、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。 ? 3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。 1.3.4房地产经纪的功能定位?1.3.4.1沟通信息、提供咨询?房地产交易中，买卖双方之间存在严重的信息不对称。 ?1.3.4.2促成交易、提高效率?1.3.4.3公平买卖、保障安全1.4房地产经纪业?1.4.1国内外房地产经纪业发展概况?1.4.1.1中国房地产经纪业产生与发展的历史? 1、1949? 2、1949? 3、1949? 4、1949年以前的中国房地产经纪业年以后中国内地房地产经纪业的发展年以后中国香港地区房地产经纪业发展年以后中国台湾地区房地产经纪业发展1.4.1.2西方国家房地产经纪业产生与发展历史?（一）美国? 1、概述? 2、美国房地产经纪目前发展状况?（二）英国、法国?（三）日本1.4.2房地产经纪业的行业性质?1.4.2.1中介性是房地产经纪服务的市场立场?1.4.2.2信用性是房地产经纪服务的事业本质?1.4.2.3专业性是房地产经纪服务的功能基础1.4.3房地产经纪业的服务性?1.4.3.1服务与现代服务业?1.4.3.2房地产服务与房地产经纪服务1.4.4发展房地产经纪业的现实意义? (一)有助于房地产市场的活跃和兴旺? (二)有利于房地产行业稳定的持续发展? (三)有助于住房制度改革的继续深化? (四)有利于促进人民居住生活水平的提高? (五)能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求1.5房地产经纪行业管理?1.5.1房地产经纪行业管理的涵义与作用涵义?由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。 作用?有助于提高房地产有效供给，提高房地产开发效益?可以协调行业内部以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展1.5.2房地产经纪行业管理的基本原则?1.5.2.1营造良好的环境，鼓励行业发展?1.5.2.2遵循行业规律，实施专业管理?1.5.2.3严格依法办事，强化行业自律?1.5.2.4顺应市场机制，维护有序竞争1.5.3房地产经纪行业管理的基本模式?1.5.3.1行政主管模式?政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能?管理手段以行政手段为主?目前我国内地和香港地区主要采取这种模式1.5.3.2行业自治模式?房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业协会?行业协会不仅实施自律性管理职能，还行使对房地产经纪业的行政管理职能?管理手段丰富，法律、行政、经济和自律等?目前中国台湾地区就是采取这种模式1.5.3.3行政与行业自律并行管理模式?政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体?美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式1.5.4房地产经纪行业管理内容?1.5.4.1房地产经纪行业管理的基本框架? （1）房地产经纪行业的专业性管理? （2）房地产经纪行业的规范性管理? （3）房地产经纪行业的公平性管理1.5.4.2我国现行房地产经纪行业管理的主要内容? （1）房地产经纪人员的注册登记管理? （2）房地产经纪人员的自律性管理? （3）房地产经纪行业年检与验证管理? （4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理? （5）房地产经纪行业信用管理第二章、第四章房地产经纪人?第一节房地产经纪人概述?第二节房地产经纪人考试与注册?第三节房地产经纪人基本素质?第四节房地产经纪人执业技能第一节房地产经纪人概述 一、房地产经纪人的涵义与作用 1、房地产经纪人的涵义是指具备房地产经纪人相关条件，在房地产经济活动的各个环节中，提供房地产信息、沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、代理或行纪等业务，以收取佣金为目的的专门从事房地产经纪业务的机构和个人。 第一节房地产经纪人概述 一、房地产经纪人的涵义与作用 2、房地产经纪人的作用?沟通买卖双方、促成交易，提高房地产市场运转效率?降低交易成本?方便客户，减少房地产纠纷的发生第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 1、根据职业资格的划分?房地产经纪人?房地产经纪人协理第一节房地产经纪人概述?房地产经纪人房地产经纪人是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人民共和国房地产经纪人注册证，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。 第一节房地产经纪人概述?房地产经纪人房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种经纪业务，经所在机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理报酬。 房地产经纪人可以在全国范围内注册执业。 第一节房地产经纪人概述?房地产经纪人协理房地产经纪人协理是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。 从事非独立性房地产经纪工作是指在房地产经纪人的组织和指导下从事房地产经纪工作。 第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 1、根据职业资格的划分?房地产经纪人?房地产经纪人协理房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。 取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。 第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 2、按经纪活动的形式划分?房地产居间经纪人（二手房交易）?房地产代理经纪人（一手房销售代理、二手房买方或卖方代理）?房地产行纪经纪人（从事房地产行纪活动的经纪人；行纪机构将闲置或空置的房地产买下或租下，再以自己的名义销售或出租）第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 3、按获得报酬的方式划分?佣金房地产经纪人（按成交额的一定比例作为报酬收取佣金）?差价房地产经纪人（代委托人进行交易，也可以自营买卖、自担风险，卖主不付劳务佣金，以差价作为报酬。 多见于房地产行纪活动中）?手续费房地产经纪人（专门接受佣金经纪人委托完成其未完成或不易完成的经纪业务的经纪人，以帮助完成交易手续、专门收取手续费。 又称两美元经纪人）第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 4、按组织形式划分?法人房地产经纪人（公司制的房地产经纪机构）?合伙房地产经纪人（有多个房地产经纪人合伙、共同出资、共享收益、共担风险）?个人房地产经纪人（有营业执照，以个人名义从事房地产经纪业务的经纪人）第一节房地产经纪人概述 二、房地产经纪人的类型 5、按从业人员的资历划分?专家房地产经纪人?一般房地产经纪人 6、按房地产的不同用途分类?住宅房地产经纪人?商业用房房地产经纪人?工业用房房地产经纪人第一节房地产经纪人概述 三、房地产经纪人的权利与义务 1、房地产经纪人享有的权利?依法发起设立房地产经纪机构；?加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；?指导房产经纪人协理进行各种经纪业务；?经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；?要求委托人提供与交易有关的资料；?有权拒绝执行委托人发出的违法指令；?执行房地产经纪业务并获得合理佣金。 第一节房地产经纪人概述 三、房地产经纪人的权利与义务 1、房地产经纪人享有的权利房地产经纪人协理享有以下权利?有权加入房地产经纪机构；?协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。 第一节房地产经纪人概述 三、房地产经纪人的权利与义务 2、房地产经纪人的义务?遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；?不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构；?向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；?为委托人保守商业秘密；?接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门监督检查；?接受职业继续教育，不断提高业务水平。 第一节房地产经纪人概述 四、房地产经纪人的经纪服务方式 1、房地产政策咨询?房地产法律法规咨询；?房地产交易手续咨询；?房地产诉讼仲裁咨询；?房地产税费咨询第一节房地产经纪人概述 四、房地产经纪人的经纪服务方式 2、房地产信息中介服务?信息咨询；?代理业务（房地产买卖、租赁、抵押、典当、信托等代理）；?其他延伸信息服务（提供装修、建材等信息服务）第一节房地产经纪人概述 四、房地产经纪人的经纪服务方式 3、房地产代办服务?代办手续（土地使用权出让手续（土地登记代理人），房屋买卖、租赁、置换、抵押手续，房地产公证手续，房地产捐献、赠与、继承手续等）?代领证件第一节房地产经纪人概述 四、房地产经纪人的经纪服务方式 4、全方位投资代理服务 5、房地产整合营销服务（如“一二手房联动”）第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 1、佣金 （1）佣金的含义佣金是指房地产经纪人为委托人提供订约机会或充当订约介绍人，并在完成委托中介服务后由委托人按合同支付给房地产经纪人的合理劳动报酬。 第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 1、佣金 （2）佣金的形式与比例佣金的支付形式有两种将所有费用都包含在佣金中。 一般占交易总额的3%5%。 佣金中不包含经纪费用（如广告、策划等经纪活动费用）。 佣金比例可降至交易总额的1%3%。 第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 1、佣金 （3）佣金费率的确定由政府有关部门确定一个比率限度或区间。 以房地产成交金额的大小为依据。 一般是交易总额的3%左右。 第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 1、佣金 （4）影响佣金数量的因素?地方政府房地产管理部门公布的供参考的佣金费率表。 ?房地产经纪业市场上的不同时期的供求关系?不同房地产的销售难度?房地产经纪人提供的服务质量第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 2、差价差价是国际上通用计算佣金的一种方法，又称净值协定。 净值协定的佣金是加在卖主和经纪人之间商定的合理最低售价上的，即卖主同意按与房地产经纪人商定的价格出售他的房地产，超过此价格的收入归房地产经纪人所有。 第一节房地产经纪人概述 五、房地产经纪人的报酬 3、获取佣金应注意的问题 （1）要签订书面的房地产经纪委托合同 （2）了解委托人的资信及信誉 （3）与委托人建立良好的合作关系第二节房地产经纪人员考试与注册 一、房地产经纪人员职业资格考试的种类根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。 房地产经纪人协理从事非独立性房地产经纪工作，必须在房地产经纪人的组织和指导下进行，因此几个只取得的房地产经纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于超越执业范围的违规行为。 房地产经纪人协理只能在注册的地区内从业。 第二节房地产经纪人员考试与注册 二、房地产经纪人员职业资格考试具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可参加房地产经纪人协理从业资格考试。 房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。 由建设部负责拟订房地产经纪人协理从业资格考试大纲，人事部负责审定考试大纲。 房地产经纪人协理资格证书在所在行政区域内有效。 第二节房地产经纪人员考试与注册 二、房地产经纪人员职业资格考试已取得房地产经纪人协理从业资格并具备以下条件之一，可申请房地产经纪人执业资格考试?大专学历，工作满6年，房地产经纪业务满3年4年，房地产经纪业务满2年3年，房地产经纪业务满2年?大学本科学历，工作满?双学士或研究生班，工作满?硕士学位，工作满2年，房地产经纪业务满2年1年?博士学位，房地产经纪业务满房地产经纪人执业资格考试，由人事部、建设部组织实施。 第二节房地产经纪人员考试与注册 三、房地产经纪人员职业资格注册经过房地产经纪人执业资格考试取得房地产经纪人执业资格证书向建设部申请执业，明确执业所在房地产经纪机构（只能在1个），建设部核发中华人民共和国房地产经纪人注册证，经过注册可在全国范围内执业。 第二节房地产经纪人员考试与注册 三、房地产经纪人员职业资格注册申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，须同时具备下列条件?遵纪守法，遵守房地产经纪人职业道德?取得房地产经纪人执业资格证书或房地产经纪人协理从业资格证书，证件超过3年的要附继续教育材料?经所在房地产经纪机构同意?无不予注册情形经纪人注册有效期为三年。 届满前三个月申请续期。 第三节房地产经纪人员基本素质 一、房地产经纪人员应具备的职业道德 1、房地产经纪职业道德的内涵是指房地产经纪行业的道德规范，是从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。 ?思想观念包括职业良心、职业责任感和执业理念?情感包括职业荣誉感、成就感及执业活动中的心理习惯?行为习惯包括应遵守的法律、法规和行业规则及执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。 第三节房地产经纪人员基本素质 一、房地产经纪人员应具备的职业道德 2、房地产经纪职业道德的基本要求?守法经营（工作合法性、允许范围内执业、保护自身合法权益）?诚实信用?尽职守则?规范服务?竞争合作第三节房地产经纪人员基本素质 二、房地产经纪人员应具备的知识结构?专业知识（房地产基本制度与政策知识、房地产市场及营销知识、房地产投资分析、建筑构造与建筑识图、房地产交易知识及其他知识）?基础知识（经济学、管理学、法律、金融等基础知识）?相关知识（心理学、社会学、公共关系学、计算机）第三节房地产经纪人员基本素质 三、房地产经纪人员的礼仪修养?仪表?电话中的礼仪?接待客户时的仪态第三节房地产经纪人员基本素质 四、房地产经纪人员的心理素质?自知、自信?乐观、开朗?坚韧、奋进第四节房地产经纪人员执业技能 一、房地产经纪人员执业能力的构成?收集和信息的能力?调研能力?市场分析的能力?人际沟通的能力?供求搭配的技能?把握成交时机的技能第四节房地产经纪人员执业技能 二、房地产经纪人员执业技能的培养?认真学习有关操作方法?反复练习、不断实践?形成日常工作习惯?勤于思考、善于总结第3章房地产经纪机构?知识目标? 1、了解房地产经纪机构设立的条件和程序；? 2、了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；? 3、熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；? 4、掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。 ?能力目标? 1、熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；? 2、能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。 2.1案例导入?案例2-1我要开店100万，准备?孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资开一家的房地产经纪公司。 首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。 后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。 ?两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。 领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。 持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人杭州市房地产经纪人资格证书（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。 ?【思考与讨论】? 1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？? 2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？案例2-2美国房地产中介经营模式的发展与演变?20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。 那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。 ?20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。 中介经营模式面临着深刻的变革。 而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。 进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。 此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。 ?【思考与讨论】? 1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗？什么是特许经营？特许经营模式的优势是什么? 2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例？? 3、目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击？2.2房地产经纪机构?2.2.1房地产经纪机构的设立?2.2.1.1房地产经纪机构的内涵和设立条件?所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。 ?房地产经纪机构设立应符合的条件? (1)有自己的名称和组织机构。 ? （2）有固定的服务场所。 ? （3）有规定数量的财产和经费。 ? （4）有符合规定数量的专业人员?2.2.1.2房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销? 一、房地产经纪机构设立的程序?申请设立房地产经纪机构的流程? （1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；? （2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；? （3）向会计师事务所办理验资证明；? （4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照；? （5）向所在地地方税务部门办理税务登记；? （6）向所在地物价部门申办收费许可证；? （7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。 ? 二、房地产经纪机构的资质审批?申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件? （1）有房地产经纪范围的营业执照；? （2）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；? （3）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；? （4）符合法律、法规规定的其他条件。 ? 三、房地产经纪机构的注销?2.2.2房地产经纪机构的基本类型?2.2.2.1不同企业性质的房地产经纪机构? 一、房地产经纪公司? 二、合伙制房地产经纪机构? 三、个人独资房地产经纪机构? 四、房地产经营机构设立的分支机构?2.2.2.2不同业务类型的房地产经纪机构? 一、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构? 二、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构? 三、管理型房地产经纪机构? 四、全面发展的综合性房地产经纪机构?2.2.2.3不同规模的房地产经纪机构?房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。 如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为 一、 二、三级。 2.2.3房地产经纪机构的经营模式?【案例2-3】21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于xx年9月2日,致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。 2.2.3.1房地产经纪机构经营模式的概念与类型?房地产经纪机构经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。 根据房地产经纪机构是否通过店铺承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式。 ? 一、无店铺模式? 二、有店铺模式?这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务，通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。 其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。 ? 1、单店铺模式? 2、多店经营模式? 3、连锁店模式?连锁经营根据门店的拓展方式不同，可以分为直营连锁经营、特许加盟连锁经营和直营、和加盟混合连锁三种模式。 ?【案例2-4】北京千万家房产采取的是直营连锁模式，公司总部将其所拥有的50家门店分为东、南、西、北四大管理中心，对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理。 对各连锁店的从业人员开展统一培训，由公司的培训中心进行，培训中心由公司资深人事组成专业的讲师团，对新进员工及在职人员进行定期与不定期培训；另外公司的ERP业务系统将各连锁店业务进行联网，各连锁店收缴的客户资料第一时间录入业务系统，全员共享。 对于各连锁店店长的任命也是由公司进行。 完全的经营决策权，使公司对下属各连锁门店的管理更为直接、有效。 2.2.3.2房地产经纪机构经营模式的比较? 一、三种有店铺经营模式的比较 二、直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较2.2.4房地产经纪机构的部门设置及岗位设置?2.2.4.1房地产经纪机构的部门设置?不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。 一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。 2.2.4.2房地产经纪机构的岗位设置? 一、岗位设置的基本原则? 二、主要岗位及工作内容2.3房地产经纪人员?2.3.1房地产经纪人员的职业资格?2.3.1.1房地产经纪人员的职业资格种类?2.3.1.2房地产经纪人员职业资格考试?2.3.1.2房地产经纪人员职业资格注册?2.3.1.4房地产经纪人员的权利和义务【复习与思考】? 1、如何认识房地产经纪机构的内涵？? 2、实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？? 3、怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？? 4、如何认识房地产经纪人的职业道德？第五章房地产交易基本知识? 一、内容提要房地产经纪活动的目的是促成房地产交易，而房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，房地产经纪人员必须熟悉房地产交易的流程和合同，才能促成房地产交易，完成房地产经纪业务。 ?本讲着重阐述了常见的房地产转让形式的基本流程及合同。 ? 二、重点、难点大纲要求掌握房地产转让的基本流程。 熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同?房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ?1.房地产买卖?2.交换?3.赠与?4.以房地产抵债?5.作价出资?6.因企业兼并? (一)房地产买卖的基本流程房地产买卖是房地产转让最基本的形式。 ?1商品房预售?2.商品房预售合同转让?3.房屋在建工程转让等类型?4.商品房销售?5.二手房买卖1商品房预售基本流程中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定了商品房预售的条件 (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2商品房预售的一般流程为第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续?题目(A商品房预售B商品房销售c二手房买卖)是指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为。 D商品房预售合同转让?题目商品房预售合同转让是指商品房预售合同经登记备案后，()将其向房地产业预购的商品房再转让给他人的行为。 A买受人B预购人c开发商D其他人?2商品房预售合同转让基本流程商品房预售合同转让的一般流程为第一步，预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；第二步，签订预售合同权益转让书；第三步，预售合同转让登记备案?3房屋在建工程转让基本流程在建工程转让的一般流程为第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；第三步，转让双方签订在建工程转让合同；?4商品房销售基本流程商品房销售的一般流程为第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；第四步，交易过户登记?5二手房买卖基本流程二手房买卖的一般流程为第一步购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；第二步购买方实地看房；第三步购买方调查标的房屋的产权。 ?第四步交易谈判?第五步交易双方签订房屋买卖合同?第六步购买方支付定金和房款；?第七步交易过户登记；?第八步物业交割；?第九步交易双方结算房款及相关费用。 ?题目商品房预售合同转让基本流程是（）。 （1）预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人 （2）与受让人一起同房地产开发商签定交接合同 （3）预售合同转让登记备案 （4）签订预售合同权益转让书A （1） （3） （4） （2）B （1） （4） （3）C （2） （3） (4)D （1） (4) （2） （3）? (二)房地产交换基本流程在目前特定阶段，房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换，但总体来讲，要经过以下几个基本流程第一步，换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；第二步，交换双方签订公(私)有住房差价换房合同；第三步，到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核第四步，交换双方支付差价款和相关税费；第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。 ? (三)房地产赠与基本流程房地产赠与可分为生前赠与和遗赠二种。 1生前赠与基本流程第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证后有效。 第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记领证手续。 ?2遗赠基本流程第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。 第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。 ?（四)以房地产抵债基本流程第一步，确定债权、债务；第二步，确定房地产及其价值；第三步，订立房地产抵债合同；第四步，债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。 在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 ?五)以房地产作价投资入股的基本流程其基本流程如下第一步，合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有关部门批准；第二步，合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。 在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 ? (六)兼并、合并的基本流程因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的，属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。 兼并、合并的一般流程为第一步，企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；第二步，企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。 在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 ?题目房地产转让主要有(A房地产买卖、交换、赠与)等方式。 B以房地产抵债、以房地产作价出资c作为合作条件与他人或立法人使得房地产权利发出转移D因企业兼并或者合并房地产权属随之转移E房地产租赁?题目房地产赠与可分为(A直接赠与B间接赠与c生前赠与D遗赠E无偿赠与)。 ?1995年为规范房地产市场，国家建设部、工商行政管理局印发了商品房购销合同示范文本。 2000年，国家建设部、工商行政管理局根据中华人民共和国合同法并更名为商品房买卖合同示范文本(建住房2000200号文)，自2000年10月底在全国推广、实施。 ?建设部2000版商品房买卖合同示范文本实际上包括了商品房预售(期房)和出售(现房)的内容条款。 二、商品房买卖合同?示范文本主要包括以下条款?1合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；2转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况；3计价方式及价款；?4面积差异处理办法；?5付款方式及期限；6交付期限；7违约责任；8规划、设计变更的约定；?9交接、产权登记的约定；?10争议解决处理办法；11相关附件及补充条款i12当事人约定的其他条款? (1)面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；? (2)面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。 ?买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。 ?产权登记面积小于合同约定面积时，面积?误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价?款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部?分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 房屋买卖合同?主要合同条款一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款1买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；2买卖房地产的坐落、地点、面积；3房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；4房地产买卖的价格、支付方式和期限；5房地产交付日期；6违约责任；7争议解决处理办法；8买卖双方当事人约定的其他事项? (二)签订二手房买卖合同的注意事项由于二手房的房屋买卖是一种复杂的民事行为，涉及法律关系比较众多，当事人在签订房地产买卖合同时应注意以下几点1共有人的权利。 2权益转移。 3房屋质量。 4承租人优先购买权。 5集体所有土地上房屋的买卖对象。 6住房户口迁移。 7维修基金交割。 8物业管理费、公用事业费具结。 ?题目房屋买卖合同一般指（A商品房买卖合同B商品房预售合同C二手房买卖合同D商品房和二手房买卖合同房屋租赁的基本流程）?房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。 ?房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。 房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式 (一)房屋出租的流程房屋出租的一般流程为第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。 第二步，签订房屋租赁合同。 第三步，将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。 第四步，领取房屋租赁证，缴纳相关税费。 (二)房屋转租基本流程?房屋转租一般流程为第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同；第三步，将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。 ?题目房屋转租的基本流程是（）。 (1)原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租 (2)原承租人与承租人签订房屋转租合同 (3)将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案 (4)领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费A (1) (2) (