某综合楼建设项目可行性研究报告.doc

综合楼项目综合楼项目 可可行行性性研研究究报报告告 工程咨询有限公司工程咨询有限公司 二二 一一 年七月年七月 目目 录录 一 总一 总 论论 1 1 1 项目背景 1 1 2 项目概况 5 二 建设背景与项目定位二 建设背景与项目定位 10 2 1 建设背景 10 2 2 项目定位 11 2 3 建设规模 12 2 4 经营方案 14 三 建设地点与建设条件三 建设地点与建设条件 15 3 1 建设地点 15 3 2 区域条件 16 3 3 主要建设条件 18 四 规划建设方案四 规划建设方案 21 4 1 规划设计主题 21 4 2 总规划方案 21 4 3 建筑设计方案 23 4 4 结构设计方案 27 4 6 电气工程方案 29 4 7 给排水设计方案 36 4 8 采暖 通风与空调 39 五 节能节水措施五 节能节水措施 42 5 1 节能原则 42 5 2 编制依据与原则 42 5 3 节能措施 43 5 4 节水措施 44 六 环境影响评价六 环境影响评价 46 6 1 环境现状 46 6 2 项目建设与运营对环境影响 46 6 3 环境保护措施 48 6 4 环境影响评价结论 50 七 劳动安全卫生与消防七 劳动安全卫生与消防 51 7 1 劳动安全 51 7 2 卫生防护措施 52 7 3 消防 53 八 组织机构与开发进度安排八 组织机构与开发进度安排 61 8 1 组织机构 61 8 2 实施进度安排 63 九 项目招投标要求九 项目招投标要求 65 9 1 编制依据 65 9 2 招标要求 65 9 3 招标方案 66 十 投资估算与资金筹措十 投资估算与资金筹措 68 10 1 投资估算 68 10 2 资金筹措 70 十一 项目财务分析与指标十一 项目财务分析与指标 72 11 1 评价依据与基础数据 72 11 2 营业收入与成本费用 73 11 3 项目盈利能力评价 76 11 4 项目偿债能力分析 77 11 6 不确定性分析 77 11 7 财务评价结论 79 十二 结论与建议十二 结论与建议 80 12 1 研究结论 80 12 2 提出建议 80 1 一 总一 总 论论 1 1 项目背景项目背景 1 1 1 项目名称项目名称 1 项目名称 综合楼项目 2 建设性质 新建 3 项目建设期 2010 年 7 月 2012 年 6 月 1 1 2 开发建设单位开发建设单位 略 1 1 3 可行性研究报告编制原则与依据可行性研究报告编制原则与依据 1 编制原则编制原则 1 严格遵循国家有关法律 法规 从实际出发 合理确定 建设规模 做到选址合理 功能健全 设施完善 安全卫生 2 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程 技术方案的可行性 认真调查研究各项基础条件 避免不利因素对 工程建设和运营过程中产生的不利影响 3 在科学发展观的指导下 坚持可持续发展战略方针 贯 彻执行国家和地区对环保 安全及消防方面的有关规定和标准 4 坚持 独立 客观 科学 可靠 的原则 提出可供项 目单位决策的建议 也为有关部门审批项目提供参考依据 2 2 编制依据 编制依据 1 市城市总体规划 2010 2020 2 镇城市总体规划 2009 2020 年 3 民用建筑设计通则 GB50352 2005 4 建筑设计防火规范 GB50016 5 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 6 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 7 市城市规划管理技术规定 8 建设单位提供的有关资料和基础数据 1 1 4 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源 目前 已经发现 的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种 是西部地区乃 至全国煤炭和天然气的重要产地 随着全球经济的高速发展 全球 性的能源供求紧张为 营造了得天独厚的发展空间 丰富的煤炭 资源成为 市城市发展的强力助推器 随着国家西部大开发的实 施 市的煤炭 电力 天然气 化工 毛纺等支柱产业得到长 足发展 经济建设与城市建设的速度不断加快 市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略 其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市 尤其 十一五 以来 市全力实施 结构转型 创新强市 和 统筹城乡 集约发展 3 战略 全市经济社会又好又快发展 并与呼和浩特市 包头市并列 构成 经济金三角 成为我国西部最为活跃的经济区之一 然而 市作为地处西部较为偏僻地区 虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展 但是由于发展起点较晚 经济 社会发展基础较差 城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱 与自治区 金三角 的呼市 包头相比 规模小 档次低 服务功能 差 承载能力弱 很难适应工业经济快速发展和大企业 大项目建 设的需求 城镇化严重滞后于工业化进程 小城镇 大工业 的矛盾 日益突出 已不能满足随着经济发展而日益增长的经济 社会需求 为此 市抓住撤盟设市的契机 适时地提出了加快城市建设 的发展战略目标 制订了 关于推进城镇化的决定 编制了 城镇 化发展规划 将城镇化作为新形势下加快 跨越式发展的最大 基础建设全力推进 坚持工业化带动城镇化 城镇化促进工业化的 互动战略 经过重新论证和科学规划 确立了以 新区 为中心组团 以 210 和 109 国道为发展主轴 以旗府镇 工矿集 镇为产业聚集区 以旅游景点为特色区的城镇发展体系 提出重点 开发建设 新区 构筑 一市两区 三个组团 中心城区框架 先后开发 新区 新区 新区 建成区 面积由原来的 25 公平合理扩大到现在的 100 平方公里 在此背景下 为了积极有效推进 城乡统筹 集约发展 新战 略的实施 市委 市政府决定将 镇作为全市城乡统筹试验示 4 范区 根据 市 区 镇城市总体规划 2009 2020 年 镇总规划面积 27 平方公里 总规划人口 10 万人 城镇建设将 以休闲旅游度假产业为主导 以居住配套功能为主体 兼有商贸及 加工业等综合功能的现代化 生态型小城镇和城乡统筹示范区为总 体规划目标和功能定位 镇自 2009 年初确定为 城乡统筹试验示范区以来 以 宽马路 大绿地 低密度 欧式建筑风格 花园式人居环境 为 总体规划理念 全面启动了移民安置社区 老年公寓 高档别墅三 大居住片区的开发建设 并辅之以中高端的教育 医疗 文化 体 育 商业等公共服务设施建设项目 在 镇城市建设全面启动之际 根据 镇总体发展规划和 城镇建设需求 公司看中了 镇作为 市重点开发建设的城 乡统筹试验示范区的发展潜力 在该镇建设用地挂牌转让过程中购 得位于 109 国道南侧 东环路西侧地块的建设用地使用权 在此基础上 针对该区域作为 镇东大门的区位优势和紧邻 两条主干路的便捷交通优势 根据企业自身需求和当地综合性商务 地产需求 决定与其子公司 市 房地产开发有限责任公司 联合开发建设一处综合楼项目 为本企业建造办公场所的同时向社 会提供功能完善 配套齐全 交通便捷的综合性商务环境 5 1 2 项目概况项目概况 1 2 1 拟建地点拟建地点 本项目建设地点为位于 市 区西侧 10 公里 镇 项目 地块位于 镇东北部 场地北靠 109 国道 东邻东环路 总体呈 依东环路南北走向的矩形平面结构 项目总占地面积为 106923 4 平 方米 约合 160 384 亩 净用地面积为 86916 7 平方米 约合 130 374 亩 地块用地性质为商业金融用地 1 2 2 建设规模与目标建设规模与目标 本项目规划总建筑面积 69000m2 拟建 1 座集办公 商业 写 字间一体的综合楼 计划建设 2 年 既 2010 年 7 2012 年 6 月 本项目根据 镇城市总体规划 地块规划条件要求和当地商 业地产的市场需求 结合建设单位自身的办公场所需求 通过市场 化运作 拟建成一处基础设施齐全 配套设施完善 环境优良 安 全卫生 出行便捷的现代化综合楼工程 为 镇促进城市建设 完善城市功能 提升城市品质作出积极贡献 1 2 3 投资与效益情况投资与效益情况 1 总体投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为 13000 万元 其中 建设投资 12915 万元 流动资金投资 85 万元 根据建设单位投融资计划 本项目建设和运营所需资金全部以 6 自筹资金解决 2 效益情况预测 效益情况预测 本项目办公区除建设单位自用部分外 其余办公区和商业部分 全部出租 根据当地市场需求 类似物业租金水平和建设单位运营 计划 本项目正常运营年份可实现营业收入 4322 万元 其中商业 租金收入 2981 万元 办公区租金收入 1341 万元 年缴纳营业税金 及附加 752 万元 年总成本费用为 813 万元 实现利润总额 2757 万元 扣除企业所得税 689 万元 可实现税后净利润 2068 万元 根据项目收入与成本费用数据 本项目总投资收益率为 21 21 资本金净利润率为 15 90 项目投资财务内部收益率所得 税前为 21 05 所得税后为 16 17 项目财务净现值所得税前为 5651 万元 所得税后为 2547 万元 项目所得税后投资回收期为 4 14 年 1 2 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数值数值备备 注注 一一基础指标基础指标 1 总占地面积m2106923 4 160 384 亩 净用地面积m286916 7 130 374 亩 2 总建筑面积m269000 3 建筑密度 15 9 规划要求 30 4 容积率 0 79 规划要求 0 8 7 5 绿化率 36 5 规划要求 35 6 停车位个690 1 个车位 100m2 7 计划建设期年2 二二技术指标技术指标 1建设内容与规模建设内容与规模m269000 1 1综合楼m269000 6 层 2可出租部分可出租部分m260720 2 1商业m227600 1 2 层 2 2办公区m233120 3 6 层 3自用部分自用部分m28280 3 1办公区m28280 3 6 层 三三经济指标经济指标 1 总投资万元13000 其中 建设投资万元12915 流动资金万元86 2 资金筹措万元13000 其中 资本金万元13000 银行借款万元0 3 营业收入万元4322 其中 销售收入万元0 租赁收入万元4322 正常运营年份 4 经营成本万元813 正常运营年份 5 营业税金及附加万元752 正常运营年份 6 土地增值税万元0 正常运营年份 7 营业利润万元2757 正常运营年份 8 所得税万元689 正常运营年份 9 税后利润万元2068 正常运营年份 8 四四财务评价指标财务评价指标 1 总投资收益率 21 21 按经营期年均 EBIT 2 资本金净利润率 15 90 按经营期年均税后利润 3 项目投资内部收益率 21 05 所得税前 4 项目投资内部收益率 16 17 所得税后 5 项目投资财务净现值万元5651 所得税前 6 项目投资财务净现值万元2547 所得税后 7 全部投资投资回收期年3 67 所得税前 含建设期 2 年 8 全部投资投资回收期年4 14 所得税后 含建设期 2 年 9 资本金内部收益率 16 17 所得税后 10 盈亏平衡点 18 以出租率计 1 2 6 问题与建议问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出 对于本项目最大的不确 定因素是建设成本的变动 对此 本报告特别建议建设单位在保证 工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上 在投资建设过程中 根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位 同时加强财务核算 费用控制 在保证工程质量的基础上尽量压缩 不必要的费用 以获得预期效益 另外针对项目建设 建议建设单位 1 加紧做好前期工作 及时完成项目开工前各项审批手续 2 应严格贯彻执行国家和地区对节能 环保 安全 消防及招 投标方面的有关规定和标准 3 积极 及时落实建设资金 确保工程建设如期 顺利进行 9 4 精心安排 确保工期 质量 投资控制目标的完成 5 在工程实施过程建立健全全程监控方案 确保本工程不出现 任何人为的毗漏 6 在工程竣工验收时 应严格按国家有关工程竣工验收规范 和要求 积极配合建设 消防 环保 安全 卫生等部门 保证建 设内容的功能完善和安全 10 二 二 建设背景与项目定位建设背景与项目定位 2 1 建设背景建设背景 本项目拟建地 市 区 镇是 区拉大城市框架 提升服务功能而重点打造的卫星城镇 也是 市确立的自治区级 城乡统筹试验示范区 根据 市城市总体规划 对 镇的城 市发展定位和 市 区 镇城市总体规划 确定的城市发 展定位 镇总规划面积 27 平方公里 总规划人口 8 万人 总 体功能定位为 以休闲旅游度假产业为主导 以居住配套功能为主 体 兼有商贸及加工业等综合功能的现代化 生态型小城镇和城乡 统筹示范区 另外 市人民政府编制的 市城市总体规划 2010 2020 中也将 镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中 成 为 市总体规划确定的 一主两副十五镇 中的 15 个重点城镇之 一 也是 城乡统筹规划区确定的 两中心八组团两节点 中八 组团之一 与此同时 市总体规划也将 镇确定为重点的生 态移民安置区 要求大力开展移民安置住房建设工程 以妥善安置 规划区及其周边转移的农牧民 根据 镇城市总体规划 镇城镇建设规划为 四心五片 既指 商业中心 行政文化中心 特色商业中心 产业服务中心 等 4 个城市中心和 镇中心片区 蓝天路片区 庙片区 九成 11 宫及产业片区 等 5 个城市片区 与此同时 镇作为 市唯一的城乡统筹试验示范区和 区的重要卫星城镇 随着神华李家壕煤矿 华研物流园区 危险化学品园区 城乡统筹试验示范区 秦直道文化产业园区 和重点生态移民安置区等重大项目和园区的建设 已初步形成了煤 炭 现代物流 石油化工 科技教育 绒纺 生物制药 食品加工 文化旅游 生态居住等多产业发展局面 为 镇长远发展和城镇 建设的进一步提升打下了重要基础 综上所述 本项目根据 镇总体规划和城市建设 产业经济 对商业服务业的需求 通过市场化运作建设一处功能齐全 配套完 善的综合楼 是符合 镇总体发展规划和当地商业地产需求的 2 2 项目定位项目定位 1 地块区位条件 地块区位条件 本项目拟建地块位于 镇东北部 109 国道与东环路交汇处 属于 镇东门户区域 是由 区进入 镇及去往杭锦旗等地 的必经之地 场地北靠 109 国道 东邻 镇东环路 西接 镇 特色商业中心 南通产业服务区 具有便捷的交通条件 2 项目用地性质 项目用地性质 根据 镇镇区布局结构和公共设施用地规划 本项目建设用 地属于商业金融用地 地块规划要求为 容积绿 0 8 建筑密度 12 30 绿地率大于等于 35 建筑限高 24 米 3 区域产业布局 区域产业布局 本项目拟建地点地处 镇东户门 靠近 镇原镇区 周边 有镇政府 财税 邮电 派出所等政府机构以及小学 中学 卫生 院等公共设施 是 镇传统的商业片区 根据新编制的 镇城市总体规划 该区域现规划为商业 与老年公寓片区 主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为 主的功能区域 4 本项目市场定位 本项目市场定位 根据上述拟建区域区位条件 用地性质 产业布局 结合该区 域产业布局和功能定位对商业 办公等物业的市场需求 本项目市 场定位为 以地处 镇东大门的区位优势和 109 国道与东环路交 汇点的交通条件 建设一处交通便捷 环境良好 功能齐全 配套 完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼 以此充分发挥地 块有利条件获得最大的经济社会效益 2 3 建设规模建设规模 2 3 1 建设规模建设规模 本项目总占地面积 106923 4m2 其中建设用地面积 净用地 为 86916 7m2 根据地块规划条件和建设单位规划要求 本项目按 13 土地利益最大化原则 规划总建筑面积初步确定为 69000m2 容积 率为 0 79 符合地块规划设计条件中的容积率 0 8 要求 同时获 得最大的土地利用规模 另根据地块规划设计条件中的建筑限高 24 米的要求 本项目 建筑主体按 6 层设计 其中 1 2 层按商业用房 3 6 层按办公写字间 设计 在层高选择上 商业部分层高按 4 5 米 办公部分层高按 3 5 米设计 总高度约为 23 米 符合地块规划设计条件要求 按上述规划建设规模 本项目建筑密度为 13 2 满足地块规 划条件中建筑密度不高于 30 的要求 另本项目绿化率按 36 5 设 计 以满足绿化率不低于 35 的规划条件要求 2 3 2 建筑功能建筑功能 根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向 本项目主 体按多层综合体商业办公楼设计 形成一座集办公 商业和写字间 为一体的商务综合楼 以充分开发利用项目所处的区位优势和商业 价值 根据前述建设规模 本项目总建筑面积为 69000m2 结合项目 建设单位自用办公区规模和建筑功能定位 本项目综合楼按自用办 公区 出租办公区和商业区分为三个部分 其中自用办公区为 18400m2 出租办公区为 27600m2 商业区为 23000m2 另外根据商业物业停车需求 本项目按 1 个停车位 100m2设计 机动车停车场 采用地上集中停车形式 14 2 3 3 主要建设规模指标主要建设规模指标 根据上述建设规模设计方案 本项目主要建设规模指标如下表 所示 规划建设规模一览表规划建设规模一览表 序号序号项项 目目单位单位规模指标规模指标备备 注注 1 1 基础指标基础指标 总占地面积m2106923 4 160 384 亩 建设用地面积m286916 7 130 374 亩 2建设规模建设规模m269000 综合楼m269000 6 层 3建筑密度 13 2 规划要求 30 4容积率 0 79 规划要求 0 8 5绿化率 36 5 规划要求 35 6 停车位个690 1 个车位 100m2 2 4 经营方案经营方案 根据 镇城市总体规划和项目区位特点 商业物业需求 结 合项目单位经营发展规划 本项目拟建综合楼部分办公区留作自用 外 其余办公区和商业用房全部出租 以实现持续经营 获得长期 效益 另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位 交通 配套 等条件 本项目初步确定办公区平均租金为 1 5 元 m2 天 商业用房 平均租金为 3 6 元 m2 天 在实际运营过程中 应结合当地市场供需 情况灵活制定租金水平 同时应尽量保持租金水平的相对稳定性 15 以避免价格水平的较大波动带来的风险 16 三 建设地点与三 建设地点与建设条件建设条件 3 1 建设地点建设地点 3 1 1 地块位置地块位置 本项目拟建地点位于 镇东北部 场地北靠 109 国道 东邻 东环路 总体呈沿东环路南北长 东西宽的平面结构 项目总占地 面积 106923 4m2 160 384 其中公共绿化带面积 12632 4m2 本项 目净用地面积 86916 7m2 合 130 374 亩 场地现已由 镇政府开发整理为熟地 场地较为平坦 无其 他建构筑物 3 1 2 土地权属情况土地权属情况 本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用 权 无其他权属纷争情况 3 1 3 区域概况区域概况 镇位于 区西部 为 城区的近郊镇 镇域面 积 568 74 平方公里 镇北与达拉特旗接壤 西与泊尔江海相连 东接塔拉壕镇 南靠伊金霍洛旗 距 城区 9 公里 镇是 市中心城区拉大城市框架 提升服务功能而重点 打造的新型城镇 是 区重点建设的卫星城镇 也是 市确定 17 的自治区级城乡统筹试验示范区 总规划面积 27 平方公里 总规 划人口 10 万人 3 2 区域条件区域条件 3 2 1 自然地理环境自然地理环境 1 地形地貌 镇区地势以 109 国道为中轴分别向南北两面倾斜 属典型 的丘陵沟壑地貌 地势南北高中部略低 海拔高度在 1316 2 1535 9 米之间 其中西半部地形相对平坦 坡度起伏和缓 东半部属山地 丘陵地貌 沟壑纵横 2 水文气候 镇属温带大陆性气候 年无霜期在 135 天左右 降水少而 集中 年平均降雨量为 400 2 毫米 日照时间长 常年平均气温在 2 主导风向为北风 3 2 2 交交通通运运输输条条件件 镇距 主城区仅 10 公里 距市府所在地 35 公里 距 机场 47 公里 109 210 国道 高速公路 铁路 以及在建的 纵横贯穿全境 距 市飞机场 30 公里 立 体交通网络已初步形成 3 2 3 邮邮电电通通讯讯 邮电通信业基础设施完善 服务质量优良 通讯方便快 捷 通讯基本实现了现代化 区下各镇市内电话均已实现 18 程控化 中国移动 中国联通 基站遍布全旗 移动通讯无盲 区 互联网已覆盖各镇乡 信息传 输迅捷 3 2 4 资源条件资源条件 镇是 区的以生态旅游 休闲度假旅游为主的城镇 是 区蔬菜生产和农畜产品的开发基地 同时也是 城市重要 的水源之一 并占有卫星镇的战略地位 境内有丰富的煤炭 石英 沙 高岭土 陶土 粘土 硫磺等矿产资源 其中煤炭 铀的储量 大 易开采 分布也相对集中 主要分布在撖家塔村 色连村 村 永胜村等区域内 为 镇工业经济的发展提供了充足的 原料 3 2 5 地区发展情况地区发展情况 地区是 甚至全国近几年发展速度最快的城市之一 依托资源优势 在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了 市 尤其 十一五 规划以来 市不断推进地区社会经济全面 健 康 快速发展 工业化速度加快 城镇化水平提高 农牧业产业化 经营稳步推进 同时人口转移步伐也随之加快 2000 年以来 市 累计转移农村牧区人口 20 多万人 有效地带动了农村牧区社会经 济的全面协调发展 促进了农牧民收入的增加 3 2 6 工程地质情况工程地质情况 因本项目场地尚未进行地震勘查 根据场址周边地勘情况 下 水对工程的影响较小 工程设计和施工应以详细地质勘查报告为准 19 根据 建筑抗震设计规范 附录 A 0 4 条 该地区抗震设防烈度为 7 度 加速度值为 0 10g 第三组 根据 建筑抗震设计规范 有 关规定 初步判断拟建场区地基土为中硬场地土 建筑场地类别为 二类 属建筑抗震有利地段 3 3 主要建设条件主要建设条件 镇自 2009 年初开始全面建启动城市化建设以来 城市公 共设施条件已逐步完善 本项目场址周边的城市道路 供配电线路 给排水及供气供热管网 通讯网络等城市公共设施条件已基本完善 可完全满足本项目的开发建设和运营需要 1 道路交通条件 道路交通条件 镇位于 区西侧 10 公里处 109 国道 根据 镇总体规划 该镇规划道路分为主干道 次干道和支 路三级 主干道红线宽度控制在 36 60 米 次干道红线宽度 24 35 米 支路红线宽度 24 米以下 规划形成 四横六纵 的城镇主干 道路系统和方格网状的次 支路系统 为了便于市民出行 规划设公交枢纽两处 分别位于 109 国道 与经一路交叉口东北侧 九成功路和南外环辅路交叉口东北侧 公 共汽车站距在 500 800 米之间 2 供水条件 供水条件 根据 镇总体规划 该镇规划共设两处配水厂 另外在旅游 专线以南 东环路以东新建配水厂接 城区供水管网 20 给水管网根据管网等级不同采用环状与枝状相结合的方式布置 给水压力满足多层建筑直接供水 管材选用氯乙稀 PE 给水管 热 熔接口 管径 DN150 DN300 消火栓沿主干供水管道设置 供水压 力为 0 3MPa 3 排水条件 排水条件 城镇排水体制采用雨污分流制 规划污水厂一处 规划顺应地 势走向设置南北向的污水主干管 并设 4 座污水提升泵站 每处泵 站用地 2000 平方米左右 雨水就近排向水体 雨水管线均枝状布 置 直埋敷设 管径为 D400 D800 4 电力供应条件 电力供应条件 镇规划 2 座 110KV 变电站作为供电电源点 主变容量为 2 30000KVA 1 110KV 变电站位于 109 国道与规划三路交叉口西 北侧 占地面积 0 51 公顷 2 110KV 变电站旅游专线以南 东环路 以东 占地面积 2 25 公顷 市政电网采用两条 500KV 高压电力线穿越 规划控制 75 米宽 的高压走廊 110KV 高压线沿 109 国道接 电网 10KV 电力线 由 110 千伏变电站引出 接入各 10 千伏配电所或开闭所 10KV 高压线路主要采取地下电缆敷设 5 电信规划条件 电信规划条件 规划设一个邮电中心局 一个邮电端局和一个邮政所 交换机 总容量为 8 9 万门 并安装宽带数据通信设备 满足规划区内的通 信需求 电信线路均采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设 光缆连 21 接到小区和电话集中用户 镇规划高起点建设多功能有线电视网络系统 集宣传 娱 乐 信息传递 服务为一体 有线电视传输网采用光缆网 传输线 规划采用埋地敷设方式 并与电信线路共管 6 燃气供应条件 燃气供应条件 气源来自长庆气田 天然气门站位于在镇区东北侧 109 国道以 南 燃气管道采用中低压两级系统 即管道气采用中压管网输至箱 式调压器或专用调压器调压成低压进户的供气方式 管网管径 DN 200 螺旋缝焊接钢管 管径 DN 150 采用 PE 管 管道采用直 埋敷设 埋设深度 1 2m 7 供热条件 供热条件 规划集中供热热源厂一座 热源厂内设 29 30MW 热水锅炉 供热负荷为 870MW 供热介质为水 供回水温度按 130 70 考虑 供热管网采用枝状布置 直埋敷设 覆土深度为 0 8m 1 2m 远景 共设热力站 50 座 每座供热面积 15 20 万 m2 22 四 规划建设方案四 规划建设方案 4 1 规划设计主题规划设计主题 根据 镇城市总体规划 区域规划功能特点 商业地产市场 需求和当地商业项目开发特点 本项目拟以 自用办公 优质写字 间和配套商业 为一体的综合楼作为规划设计主体 以创造商务功 能完备 配套条件完善的现代化商务综合楼 4 2 总规划方案总规划方案 4 2 1 总体规划原则总体规划原则 1 以可持续发展的原则 正确处理人 建筑和环境的相互关 系 结合区域规划条件和功能布局 进行总体布局满足功能需要的 同时 将商务功能与当地市场需求相融合 为 镇城市建设和区 域功能提供一处功能齐全 交通便捷的综合楼 2 贯彻节约用地 节约能源 节约用水和节约原材料的基本 国策 建筑单体平面组织合理 空间分区明确 并有利于形成较完 整的建筑体系和较丰富的空间环境 3 充分利用和发展地理优势 协调与周围环境与城市空间的 关系 综合考虑主干道 次干道及各出入口的要求 设计快捷 方 便 安全的交通系统 23 4 2 2 总平面布置及功能布局总平面布置及功能布局 1 总平面布置 总平面布置 根据选址规划条件和场址地形条件 本项目主体工程采用沿东 环路而据的规则型平面布置结构 既项目建设主体综合楼沿东侧东 环路按南北长轴设计 底层商业按面向东环路设计 办公区入口向 西设置 机动车集中停车场布置在建筑西侧 同时在建筑东侧商业 门前沿街设置停车位 并布置绿化带与东环路相隔 2 竖向布置 竖向布置 本项目竖向布置以土石方平衡为原则进行设计 竖向标高与周 围场地和道路的标高相适应 建筑物的室内标高一般高出室外场地 标高 0 15 米 竖向设计采用平坡式布置 坡度在 0 3 0 5 之间 场地雨水通过沿路排水渠排出 4 2 3 交通组织体系交通组织体系 根据总平面布置和周边交通条件 本项目出入口按综合楼两侧 布置 其中北侧为入口 南侧为出口 形成与东侧东环路行车方向 一致 进出有序的交通组织体系 场地内部主路采用直线型路网结构 按 6 米宽设计 进场车辆 直接进入停车场并向南出场 沿综合楼两设置 4 米宽的支路 南北 两侧和居中位置与主路相连 形成人行通道的同时兼作消防通道 4 2 4 景观与绿化建议景观与绿化建议 本项目绿化带主要集中布置在场地南北和西侧 在景观园林的 24 设计上多考虑中国传统的休闲景观园林设计风格 如采用绿地 小 品 雕塑 亭台等景观元素 4 2 5 雨水排水方案雨水排水方案 场地内部道路最小纵坡按 0 3 横坡按 1 5 设计 主要道路 采用双坡 次要道路采用单坡 地面雨水由雨水口收集经雨水管系 统有组织排入市政雨水管 道路结构采用混凝土路面做法 4 3 建筑设计方案建筑设计方案 4 3 1 设计理念设计理念 本项目拟建一处集办公和配套商业为一体的综合楼工程 在设 计理念上秉承 功能完善 出行便捷 的指导思想 以客户需求为 出发点 力争为客户提供完善的商务环境的同时 充分考虑满足当 地民众的消费与互动需求 以形成对内生消费和外来消费不同功能 之间建立一种互补关系 最大程度提升商业价值 以此设计理念为指导 本项目在建筑设计上重点掌握城镇规划 和周边建筑群之间的关系与衔接 并在充分考虑艺术风格与当地社 会文化的融合度的基础上 力争应用代化设计理念使建筑形态具有 前瞻性和生命力 使之成为城镇建设中的一道亮点 4 3 2 建筑造型设计建筑造型设计 1 建筑造型 建筑造型 建筑造型选择上 根据场地沿东环路南北方向狭长的平面结构 本项目拟建综合楼采用沿东环 25 路而据的南北长轴综合办公楼方案 建筑造型采用传统的规则矩形 办公楼造型 2 建筑功能布局 建筑功能布局 拟建综合楼 1 2 层按商业用房设计 在具体设计上应考虑一层 按独立商铺 2 层按开敞式商业 以增强建筑功能的多样性 满足 不同的客户需求 2 6 层按办公用房设计 其中自用办公区和出租办公区分区设 置 独立出入口 也可考虑把出租办公区设置成两个独立分区 以 实现办公区的单元化 满足整体承租 分层承租 分散承租等不同 的功能分区 实现建筑功能配置的多元化和灵活性 2 外立面风格定位 外立面风格定位 立面色彩 考虑选用明亮与稳重相结合的色系搭配 力求通过 立面色彩搭配与材质质感对比获得简洁而不失端庄大气立面风格 立面基调 立面风格以简洁为基调 适量加入简化的符号与元 素 以增加综合性建筑的整体形象 立面选材 考虑质感强烈的石材与涂料墙面和通透玻璃构成质 感对比搭配 以获得与建筑功能协调的立面视觉效果 4 3 3 建筑材料及设施建筑材料及设施 1 墙体材料 墙体材料 外墙 300 厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙 外贴 70 厚自熄型专用聚苯板 内墙 除结构墙部分钢筋混凝土墙体外 采用 200 厚为陶粒混 26 凝土空心砌块墙 墙体在不同材料连接处铺设钢板网或多层玻璃丝布 确保平整 牢固 做到抹灰不出现裂缝 所有穿过墙体的管线 嵌入墙内的设备 安装完毕后 须将洞口周边堵塞密实 2 门窗工程 门窗工程 外门采用铝合金框玻璃门 内门采用木质镶板门 建筑外窗采 用单框双玻铝合金断热玻璃窗 内窗采用塑钢单玻平开窗 建筑外门窗抗风压性能应达到 6 级 水密性能达到 4 级 气密 性能 6 级 空气隔声性能 3 级 传热系数应不大于 2 7w m2 k 外窗 台低于 900mm 时在窗下部设置 500mm 高的固定窗作为防护措施 3 屋面工程 屋面工程 本各建筑物屋面均采用现浇钢筋混凝土面板加 100mm 聚苯板 保温层和 4mm 聚酯胎 SBS 改性沥青防水卷材 外层做涂料或细石 混凝土保护层 各建筑屋面防水等级为 级 防水层合理使用年限 为 15 年 所有建筑物屋面排水采用有组织外排式排水方式 4 装修工程 装修工程 1 外装修 本工程外装修材料主要为高级防石涂料 外挂石 材 铝板复合材料 2 内装修 根据当地装修习惯 本项目商业部分采用毛坯房 由承租业主根据业务种类自行设计和施工 办公区部分 自用办公 室采用中等装修 出租部分采用初装修 其中入口大厅内墙面粘贴 釉面瓷砖 墙面所有的阳角需做护角处理或选用成品护角 吊顶以 27 上待管道安装完毕后再封墙体 5 竖向交通 竖向交通 为了满足办公环境的高效快捷和档次 本项目办公部分竖向交 通考虑配置电梯 其中自用部分设置 3 部电梯 1 部兼作消防电梯 出租部分设置 5 部电梯 2 部兼作消防电梯 在电梯型号 功能的 选择上 应考虑品牌知名度高 安全功能性完善的品牌电梯 商业部分在南北两端设置独立的公共楼梯间 办公部分 各独 立区域均设置两个楼梯间 以满足日常通行 紧急疏散的畅通 4 3 4 防水防潮设计防水防潮设计 1 屋面防水 屋面防水等级为 II 级 两道设防 采用 40 厚 C20 刚性防水细 石混凝土保护层 聚乙烯胎改性沥青防水卷材 四周均贴至泛水高 度 出屋面管道或泛水以下外墙穿管处 安装后用细石混凝土封严 管根四周加嵌油膏 与防水层闭合 具体设计和施工应严格按照 屋面工程技术规范 BG50345 2004 执行 2 楼层防水 卫生间 盥洗室 水房 浴室等需做防水处理的房间均采用 1 0 厚 K11FLEX 标准型 防水浆料 至少 2 遍以上 地面低于楼地 面标高 20mm 并向地漏找 0 5 1 坡度 以不积水为原则 凡立管 穿过此类房间时 须预埋套管并高出地面 30 mm 管间缝隙用防水 材料填实 3 外墙面防水 外墙抹灰中宜掺 5 的防水粉 并应保证砌 28 筑时卧浆饱满 垂直和水平缝中均不得有漏浆现象 4 内墙面防水 带淋浴的卫生间 公共浴室 厨房及洗浴 中心的内墙面均刷 1 0 厚 K11FLEX 标准型 防水浆料一道 4 3 5 建筑防火建筑防火 本建筑防火类别为二类 耐火等级为二级 建筑内部设置消火 栓 灭火器 在办公区设置火灾自动报警系统和自动喷淋灭火系统 本项目开敞式商业和办公区按不大于 2500m2分割成不同的防 火分区 每个防火分区保证最少有一个安全出口直接到达楼梯间 分区之间设置甲级防火门 楼梯间门采用乙级防火门 4 3 6 无障碍设计无障碍设计 在各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆 电梯满足无障碍电 梯要求 在建筑物各入口台阶粘贴盲道专用地砖 并与市政道路的 盲道相衔接 4 4 结构设计方案结构设计方案 1 结构设计基本参数 结构设计基本参数 建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构安全等级设计使用年限 抗震设防 类 别 地基基础设计等级 地 下 室 防水等级 二级50 年丙类乙级 自然条件 风雪荷载 29 基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深 Wo 0 50KN m2C 类So 0 35KN m21 50m 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期 7 度0 10 g第三组0 45s 竖向活荷载设计参数 区 域荷载标准区 域荷载标准 办公室 会议室2 50 kN 商业3 50 kN 公共卫生间4 00 kN 电梯机房7 00 kN 门厅 楼梯3 50 kN 上人屋面2 00 kN 走廊2 50 kN 设备用房7 00 kN 2 结构选择方案 结构选择方案 本项目建筑主体采用钢筋混凝土框架结构体系 剪结构抗震等 级按二级设计 4 基础与楼板选型 基础与楼板选型 因本项目作为集办公与商业为一体的综合楼工程 根据上部荷 载和地下使用功能 建筑基础选用柱下独立基础 楼板选择现浇钢 筋混凝土梁板结构 6 主要抗震措施 主要抗震措施 在基础施工上 应根据场地地质勘查报告 选择可靠的持力层 并进行专门的场地安全性评价 确保场地地震动参数的可靠性 保 30 证建筑物的抗倾覆能力 因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小 遭遇地震后的破坏较轻 规划设计时应尽量采用均匀对称的型体 根据建筑使用功能和经济安全性要求 为了保证结构的整体抗 震性能 有效减轻地震破坏力 本项目建筑主体采用钢筋混凝土框 架结构体系 同时在基础设计和施工中 应选择可靠的持力层 加 大基础的埋深 以保障该建筑的抗倾覆能力 4 6 电气工程方案电气工程方案 4 6 1 强电部分强电部分 1 设计依据 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ16 2008 10kV 及以下变电所设计规范 GB50053 1994 供配电系统设计规范 GB50052 1995 低压配电设计规范 GB50054 1995 通用用电设备配电设计规范 GB50055 1993 民用建筑电线电缆防火设计规程 DGJ08 93 2002 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 2 设计范围 设计范围 负荷等级 用电负荷 供电电源 供配电系统 照明系统 防 雷接地系统 3 负荷等级 负荷等级 31 本项目主要为多层综合性建筑 项目用电负荷等级划分如下 二级负荷 火灾报警及联动控制设备 消防泵 消防电梯 排 烟风机 应急照明 疏散照明 防火卷帘及保安监控系统 三级负荷 除二级负荷外的其他负荷 3 用电设备 用电设备 照明 室内 室外 单相 220V 消防报警 控制 单相 220V 动力 消防动力 三相 380V 220V 电梯 给水及采暖设施 三相 380V 220V 5 负荷计算 负荷计算 本项目主要由办公和商业用房组成 规划总建筑面积为 69000m2 其中办公区建筑面积 46000m2 商业建筑面积 23000m2 根据建筑功能特点 本项目电力负荷根据不同的建筑功能按采 用综合单位指标法计算 即办公部分单位面积变压器装置指标按 60 V A m2估算 商业部分单位面积变压器装置指标按 80V A m2估算 变压器装置容量约为 4600KVA 6 供电电源 供电电源 本项目用电引入两路 10 kV 电源供电 引入方式由当地供电部 门负责 两路电源同时工作 互为备用 每路 10kV 电源均能承担 全部负荷 另外设置 1 台 400 kW 柴油发电机组 作为备用电源当 主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电 并采用主备电源采用 自动切换方式供电 32 6 供配电方案 供配电方案 根据用电负荷估算 本项目配置 5 1000kva 箱式变电站 总容 量为 5000kva 变配电系统采用室外箱式变电站 由变电站配出的 低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物 变配电所高压系统设有进 线柜和变压器柜 低压系统设有进线柜 补偿柜 联络柜和馈线柜 接线为单母线 或单母线分段方式 低压侧无功自动补偿后 功率 因数达 0 9 以上 负荷计算中使单台变压器负荷率控制在 70 85 达到技术可靠 经济合理 低压配电采用放射式与树干式相结合的方式 对于单台容量较 大的负荷或重要负荷 如 水泵房 电梯机房消防中心的设备采用 放射式供电 对于一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式 消防动力设备 应急照明 消防控制设备 变配电所等用电采用双 电源供电 并在末端互投 7 照明设计 照明设计 建筑内照度标准参照国标 民用建筑照明设计标准 GBJ133 90 本项目主要场所的照度按下表所示设计 照明场所照明场所照度 照度 lx 照明场所照明场所照度 照度 lx 走廊100 200大厅500 750 卫生间100 150楼梯间 前室35 75 泵房75 100电梯厅75 150 变电室100 200商业300 500 值班室100 150办公室300 500 33 根据上述照度标准 本项目一般办公场所选用 T8 荧光灯或紧 凑型节能荧光灯 有装修要求的场所视装修要求 可采用多种类型 的光源 对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源 应急 照明作为平时照明的一部分时也可选 T8 荧光灯或节能型灯具 对 大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯 为了便于安装 改造和降低能耗 本项目利用在强电竖井内的 封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱 在建筑内部各独立区 域内设小配电箱 考虑单相进线 应急照明系统中 在消防控制室 变配电所 配电间 弱电间 楼梯间 前室 水泵房 电梯机房 排烟机房 重要机房的值班照 明等处的应急照明按 100 考虑 门厅 走道按 30 考虑 其他场 所按 10 考虑 各层楼道及出入口均设疏散指示灯 蓄电池采用集 中免维护电池进行供电 停电时自动切换为直流供电 疏散指示灯 和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定 并且应急照明 持续时间应不少于 30min 8 防雷 接地及电气安全 防雷 接地及电气安全 本项目各建筑物按二类防雷建筑物设计 为防直击雷在屋顶设 避雷带 其网格不大于 10m 10m 所有突出屋面的金属体和构筑 物应与避雷带电气连接 为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压 在下列部位装设 电涌保护器 SPD 在变压器低压侧装一组 SPD 当 SPD 的安装 位置距变压器沿线长度不大于 10m 时 可装在低压主进断路器负荷 34 侧的母线上 SPD 支线上应设短路保护电器 并且与主进断路器之 间应有选择性 在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上 应装设 SPD 上述的重要设备通常是指重要的消防控制室 楼宇中央监控设备 主要的电话交换设备 UPS 电源 火灾报警装置 电梯集中控制装 置以及对人身安全要求较高或贵重的电气设备等 对重要的信息设备 电子设备和控制设备的订货 应提出装设 SPD 的要求 由室外引入或由室内引至室外的电力线路 信号线路 控制线路 信息线路等在其入口处的配电箱 控制箱 前端箱等的 引入处应装设 SPD 本项目采用共用接地装置 以建筑物 构筑物的金属体 构造 钢筋和基础钢筋作为接地体 其接地电阻小于 1 220V 380V 低 压系统接地形式采用 TN S PE 线与 N 线严格分开 建筑物作总等电位连接 在配变电所内安装一个总等电位连接 端子箱 将所有进出建筑物的金属管道 金属构件 接地干线等与 总等电位端子箱有效连接 4 6 2 弱电部分弱电部分 1 设计依据 设计依据 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB50311 2000 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 智能建筑设计标准 GB T 50314 2006 35 综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2007 安全防范工程技术规范 GB50348 2004 视频安防监控系统工程设计规范 GB50395 2007 2 设计范围 设计范围 1 有线电视系统 2 通信网络和综合布线系统 3 背景音乐广播系统与消防广播系统 4 火灾报警及消防联动控制系统 5 安全防范系统 3 有线电视及卫星电视系统 含闭路电视系统 有线电视及卫星电视系统 含闭路电视系统 电视信号由就近处广电部门的 HFC 网络光节点引入 系统采用 860 MHz 邻频传输 用户电平要求 64 土 4dB 图像清晰度应在 四级以上 4 通信网络 通信网络 CNS 和综合布线系统和综合布线系统 GCS 为满足本项目对通信和计算机网络的需要 根据先进性 开放 性 可靠性 可扩充性原则 设计一套主干为千兆位的标准 灵活 开放的结构化布线系统 采用光纤加千兆位双绞铜缆布线 集语音 数据 文字 图像于一体 可满足高速数据传输的发展需要 系统设一个电信进户点 由总电信机房引来 即光纤将数据网 联接到各单体首层弱电井 语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电 井 数据网采用 FTTB LAN 宽带网络传输形式 弱电井内设 19 英 寸主配线 MDF 内置 HUB SWITCH 各楼层设层配线架 IDF 系 36 统语音主干线缆为 3 类铜缆 数据及