案例分析--经济学.doc

实践课题：经济案例编制教育层次：大学本科学号：200811100343专业：经济学（经济分析方向）分校：国家统计局培训学院指导教师和教学点实践单位：国家统计局培训学院实践时间：四周实践课题：经济案例编制指导教师情况：学生：出勤情况：全勤实践态度：积极参加社会实践，认真完成本科阶段各学科教学目标实践能力：能够完成本学科的各项教学要求，能够独立撰写调查报告实践效果：良好标题：房地产二次调控挽救“国十条”选题说明：为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推行房地产试点等，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 我们知道，自4月17日，国务院常务会议出台“十号文”，即史上最严的房地产新政至今已近半年，全国各大城市的房价虽然告别了疯涨的局面，但半年以来，尽管成交量暴跌，一线城市的房价却呈现出非常坚挺的一面，从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，与房地产相关的利益方与政策博弈的心态跃然，特别是，8月份以来，一些城市的成交量突然大增，据媒体报道，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，北京、上海、广州等城市又出现了抢购楼盘的情况。开发商借助所谓的“金九银十”，希望再次实现09年房地产全面回暖的心态极为明显。案例描述：在这个关键时刻，有关部委审时度势，在政策层面及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实，一方面，对于因房地产市场所谓“回暖”，房价再次上涨引发焦虑和恐慌的民众起到了及时的稳定军心和安抚作用，另一方面，对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。从各部委出台的具体措施看，除了要求首付比例调整到30%为最新的政策之外，其余大部分内容都是对以前政策的落实和完善。比如，要求各地立即研究制定贯彻落实国务院“十号文”的实施细则。事实上，4月17日到现在，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家，很多地方对于“十号文”的消极抵抗使得政策的公信力大打折扣。这次要求没有出台细则的，立即研究制定细则，而且再次强调，要严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。案例分析：从完善差别化的住房信贷政策看，在“十号文”既定的非常严厉的基础上，体现了更加严厉的导向：将各地视情况执行的暂停三套及以上住房贷款普及到全国，而且必须强化执行，对于非居民购房贷款也全面暂停，而且将首套住房贷款的首付比例调整到30%及以上，同时要求各地银行要对消费性贷款变住房信贷等情况严格审查，令行禁止。 在税收政策上，“十号文”提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，再次基础上，明确提出要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，要求加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。除此之外，对于如何增加住房的有效供给，加大保障性住房建设，以及加大住房交易市场检查力度，查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为提出了明确的要求。因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“四一七新政”的强化落实，“四一七新政”作为史上最严的房地产调控政策，其是否能够让中国房地产市场回归理性，健康发展，关键在于是否执行，不沦为政策白条。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商、地方政策等的对抗而乏善可陈。“二次调控”的目的就是确保房地产调控政策的执行力和权威，督促各地不折不扣的落实到位，使房地产市场稳定、健康发展。只要各部委齐心合力，地方政策诚心诚意落实，加快出台细则，我们坚信，本次房地产调控政策一定能发挥真正的作用，让房价回归合理。依我之见，国庆节前再出调控房地产政策的原因有二：一是4月份出台“国十条”之后，经过近半年的市场博弈，房价依然坚挺，部分城市的房价最近还出现快速上涨的趋势，一线城市的交易量也出现明显的回升；二是10月份是传统的住房销售旺季，在销售回升的背景下，不少投资资金已经开始蠢蠢欲动。因此，在节前出台这些政策可以起到打预防针的作用。从历次房地产调控看，都没有持续半年以上的，而这次调控经过近半年的博弈之后不仅没有放松，反而不断加码，这说明了本次调控确有不同寻常之处，有兴趣的可以看看笔者在4月份“国十条”出台之后写的政策分析。这次房地产调控的主要内容是落实4月份的“国十条”政策，但依然有新的内容。例如：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，在“国十条”中，只强调部分房价上涨过快的城市实施该政策，在“国十条”出台之后只有北京市明确宣布实施