永登县农村土地集约化经营探究.doc

永登县农村土地集约化经营探究 珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨_以中山市为例重庆市荣昌县存在的问题（1）而用于商业、餐饮和住宅等其他服务业则较（2）缺乏城乡一体化地价体系农民忧虑（1）.对于土地集约化经营中土地使用权、经营权价值的确定有忧虑（2）.集约化经营手续较为忧虑（3）.土地集约化经营后期生活来源担忧（4）.对土地集约化经营后医疗养老保障忧虑（5）.对土地集约化经营后户籍担心（6）.对于土地集约化经营后职业担心（7）.对于其他问题，如子女就业、国家政策变化等担心的（8）.总体来说，农户对于土地集约化经营中后期生活保障、医疗养老保障和后期职业较为担心村民基本上愿意将集体建设用地流转分配得到的收益以股份方式投入发展本村的股份制集体经济，年终按股分红。当地方式（1）.代耕种方式（2）.转包、转让方式（3）.出租、反租倒包方式（4）.互换方式（5）.股份合作模式（1）出租土地、厂房，吸引本地或外来企业的进入（2）农村股份制、村一级核算、村改居的农村体制改革.（1）集体土地使用权入股(合营）（2）集体土地使用权出租限制流转的因素由于永登县农民非农产业收入较低，外出务工农民难以完全离开土地而无法实现非农化转变，土地仍然是大量外出务工人员的“保命田”。同时，受其灌溉条件、地形，地等级的影响，土地供给难度加大，加之多层次保障制度体系的缺乏，严重阻碍农村土地集约化经营市场的发育，造成永登县土地集约化供给严重不足。内外部环境因素（1）集约化经营中介服务组织发育滞后（2）没有专门的农业信息服务平台，农业种植存在盲目性（3）土地集约化经营供求信息的不对称导致土地遭遇闲置，错过农令时节建议完善土地集约化经营基本制度：1.建构清晰稳定的农村土地产权制度2.建立健全土地承包经营权流转市场体系（1）建立“省城乡”二级集体建设用地流转制度较为合理（2）有区别的制定区域性集体建设用地流转制度 （3）在以后的招商引资中应有意识大力发展“三高”农业、重点引进高新技术产业和扶持服务业发展。（4）把农村集体建设用地纳入城市建设规划和土地年度利用计划、培育土地交易中介组织和机构、建立并完善集体建设用地的产权交易中心（5）构建基于农地发展权的耕地保护指标流转区域补偿机制；（6）以立法的形式确定农村集体和农民的土地流转收益分配制度。土地流转资金分配农村社会保障体系的建立和完善当时中山市提出的“5311”模式基本符合广东省关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知，即农村集体建设用地流转收益50%用于村民社会保障安排，30%分配给农民，10%用于发展集体经济，其余10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设土地流转价格应是就业生存保障和社会福利功能所体现的社会价值的货币表现此时土地流转价格为对土地所有者和土地使用者的补偿即安置补偿费 推行_1_5_流转模式_加快土地规模化经营 西乡县农村土地流转情况调研报告存在的问题 1）农民恋土情节严重，不愿流转 （2）耕种农村土地没有税费负担，不思流转 （3）流转机制不完善，不好流转 （4）产业带动不强，难以流转 （5）耕地条件差，影响流转（1） 政策不具体，监管措施不力（2） 操作不规范（3） 机构不健全，体制不顺农民忧虑（1） 户籍，子女就学压力（2） 农村社会医疗，养老（3） 转包费不到位（4） 政策不到位（5） 自己以后无法在土地上发展当地方式(1)建立一个土地流转服务中介(土地流转中介机构或者农民专业合作社），制定并规范申请委托制度，备案登记制度，合同签订制度，档案管理制度，信访制度等。 建立土地流转登记簿，土地供求登记簿，外出务工农户土地流转登记簿，土地信访接待登记簿，土地流转议事记录簿和土地流转合同文本档案等“五库一档”。（2）推行五种土地流转模式：A.公司租赁模式。B.大户承包模式。C.农民公司模式D.代耕代种模式。E.自愿认购模式规范流转行为：（1） 调查摸底，建立