江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究及定位( 36页).docx

江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究及定位目 录一 宏观区域背景 二 中观环境分析 三 项目分析研讨什么产品 什么产品 卖给谁 卖给谁 怎么卖 怎么卖来自资料搜索网() 海量资料下载一 宏观区域背景融入上海 面向世界 服务江苏江苏省未来三大商务区之一 江苏省未来工业总部集聚区 上海市外围的国际性商务服务卫星城 与其说是把江苏国际商务城打造成江苏第三产业的示范区，不如说是把江苏国际商务城打造成整个江苏产业结构 调整的示范区。 调整的示范区。 力争用五至十年时间， 力争用五至十年时间，把花桥国际商务城建设成为具有 一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。 一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。 大上海都市圈，一个有野心有理想的新都市。 大上海都市圈，一个有野心有理想的新都市。项目周遭生活配套 R3轻轨墨玉路站中宇商务广场 东方海外商务酒店 亚太国际广场 珍兴国际 大厦 光华五星酒店 永泰大厦 第一上海广场 江苏晨风集团工贸基地 KOK 企业总部大厦 绿地21城 国际华城 硅湖职业技术学院 华东台商子女学校 赛 格国际广场 中寰广场 大上海国际商务广场 金卫国际广场周边项目上海国际汽车城 上海F1国际赛车场 上海国际机电五金城 嘉定工业区 青浦 工业园区 黄渡工业园区 安亭新镇 花桥国际商务城 昆山经济技术开发区 昆 山德国工业园 沿沪产业带 昆山物流园 昆山白杨湾物流中心房地产项目安亭上品西郊世纪华城澳丽映象嘉正国际花桥新都汇丰商业街花桥商务 中心宝家丽中泰大厦花桥光明商业中心白云佳苑 大上海国际美车城二 中观环境分析花桥经济与人口状况花桥镇GDP 增长分析 花桥镇 GDP增长分析 GDP36000花桥人口分析34000 32000 30000 28000 2600020000015000010000024000 22000 20000500002001年 年2001年 77596 2002年 108341 2003年 148474 2004年 1969202002年 年 32401 232412003年 年 33243 307582004年 年 33035 350690 GDP本地人口 外地人口32489 21685花桥经济与人口状况花桥三产分析140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8872 2111 8774 3249 800720000花桥近几年固定资产投资走势125484120000 10000090335 59858 39611 49365 6342980000 60000 4000053630 2001年 29875 9631 2002年 69813 22160 2003年 100316 67333 2004年 95458 83840万元2002年2003年2004年固定资产投资 房地产投资第一产业第二产业第三产业房地产业花桥土地状况03-05年花桥推出土地体量1500000 1000000 500000 0 03年 04年 单位:平方米 05年 1359572700000 517084花桥土地状况05-06大型商业地块表位置 占地 性质 容积率 竞得人 312国道南, 绿地大道北, 绿地大道南 沪宁高速北 沿沪大道东 徐公河东 59978.9 商业 2-2.5 昆山网进 254281(商 业94281) 商业/办公 3.5-4.5 江苏天天国 际展览公司 229434 商业/办公 1.8 312国道南 沪宁高速北 72199 商业/办公 3.5-4 共七宗地块大上海国际商贸中心1）基本资料 项目地址：花桥外青松路与和静路交汇处 开发商： 昆山曹安发展有限公司 总建规模：320000 占地面积：223776 物业类型: 1-2F商铺、3-5F住宅）、酒店式公寓、写字楼 规划： 分三期开发，一期490户商铺500户住宅、二期1000户商铺400户住宅， 三期酒店式公寓，综合大楼，办公楼未推出，本案总户数900户住宅，1500户商铺 层高：一层4.5米，二层3.6米 上市时点： 03年12月 商铺面积范围：1层32-36-40，2层69-73 商铺价格范围及均价：商铺：12000-18000元/； 均价：二期1层5000元/ ，2层4000元/ 客源：主要以上海人占50%，另外浙江温州和杭州投资者占40%，本地占10%左右。 2）交通 本案位于外青松公路，道路畅通，公交昆山-安亭 ，曹安-上海火车站， 3）浅析 回报：一期包租3年，回报率8%，二期统一招商。 回报：安亭 安亭金卫国际汽车城1）基本资料 项目地址：曹安路5999号 开发商：江苏金卫发展有限公司 总建规模：100万 占地面积: 53万 绿化率：37.1% 物业类型:商铺 规划：规划为4期开发，无明显业态划分 无明显业态划分，一期为4层的大型汽配商铺，共576户 无明显业态划分 层高：一二层5.4米，三四层4.8米 开盘时间：2004.10.1 面积范围： 45.23-93； 单价范围：一层20000元/，二层16000元/，三层10000元/四层8000元/ 客源：全国各汽车配件经销商、上海人。 卖点提炼：国际级的汽车产业及配套中心，需求市场大，产品区位好。 2）浅析 回报： 回报：采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年7%，第二年8%，第三年9%。大上海国际商务广场1) 基本资料 项目地址： 312国道以南，同三国道以东、沪宁高速以北 开发商：昆山中置房产投资有限公司 总建规模：240000 占地面积：120060 物业类型: 多层、商铺、小高层 规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务办公服务区、商品交易展示 区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为700间商铺，300套住宅。 共有六层，其中一二层为商铺，三到六楼为住宅，是以五金电器、汽配为 主，集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。 层高：一层二层均为4.6米 去化： 1楼临街商铺已售完，内部也仅剩几套，二楼还剩几套大面积商铺。 面积范围： 44.79-100（商铺） 单价均价：住宅3500元/，商铺 15000元/ 优惠度：一次性付款可优惠至98折市场上现在售商业类产品案 名 金卫国 际汽车 城 大上海 国际商 贸中心 大上海 国际商 贸广场 商铺面积 40-70 上下四层 均价一层10000元/ 二层8000元/ 三层6000元/ 四层4500元/物业类型营销策略客 源纯商铺包租3年， 95%为上 回报8% 海客户 50%上海 一期包租3 客户,其 年,回报8%, 他浙江 二期统一 及本地 管理 客 统一招商 上海人 为主， 部分淅 江人32-40/1F 69-73/2F5500/1F 3600/2F商铺+多 层 办公+酒 店公寓 多层、2F 商铺、小 高层44-1007300/1F 4500/2F市场上现在售商业类产品名称 位置 大上海国际商 贸中心 曹安同三高速 与沪宁高速交 汇处 150000 亚太广场 兆丰路与沪 宁高速交界 处 30000 金卫汽车城 昆山市花桥 镇兆丰路8号 850000 大上海国际商务 广场 花桥镇曹淞路与 泗泾路交汇处 80000 东方海外 兆丰路两侧 昆山网进 312国道南侧、 沪宁高速公路 北侧 59978*2.25=1 30000 / 体量 139469 商业26578 /价格一层5500元/ 二层4000元 / 40% 60%上海20% 浙江20%当地/一层10000元/ 二层8000元/ 三层6000元/ 四层4500元/6500元/ 1、2层连售销售 状况 客源 分析/ /一期销售 100%50% 上海浙江昆山/ / /商业供应量达130万 商业供应量达130万 130 商业主体, 商业主体,多数定位为专业类商业安亭商业、 安亭商业、办公市场名称 位置 价格 世康 安亭镇和静路 号 商业不卖,办公 楼6500元/ 安亭大厦 / 租金1.2元/*天 新源路商业街 安亭镇新源路 租金2-2.5元/*天 三层连卖 13000元/安亭镇办公楼价格与曹安开发区价格接近,商铺却 要高出40%左右。项目名称 类型 建筑类型 销售许可证 价格 项目位置 售楼处 售楼电话 销售状态 开盘时间 入住时间 开发商 周围交通 物业 绿化/容积率 项目规模 停车位亚太广场 商铺, 写字楼 商铺, 26层，办公 2005-384 5000-8000元/平米 昆山花桥镇兆丰路 昆山花桥兆丰路8号 57608318在售 预计2007年6月 2007年10月 江苏美乐地房地产开发有限公司 102路公交 港联物业 30.9%/4.5 项目占地：32513.6平米 /建筑面积： 146163万平米 289个周边办公市场-亚太广场周边住宅市场-青春雅居项目名称 类型 建筑类型 销售许可 证 价格 项目位置 售楼处 售楼电话 销售状态 项目总套 数 开盘时间 入住时间 开发商： 青春雅居 普通住宅 多层, 小高层 2007120 2007-6-14,均价2800,最低价2660,最 高价3188 陆家镇合丰 陆家镇合丰珠竹路0512-57078288 在售 1906 2007年5月 多层2008年12月；小高层2009年6月 昆山华强房地产开发有限公司华强青春雅居地处陆家合丰成熟工业区，其周边聚集者 几十家大型知名企业，与昆山出口加工区紧密相邻。5 平方公里的合丰，新昆山人竟突4万人。规划中的京沪 高速铁路、沪宁城际轨道陆家站，让合丰轻松融入大上 海都市圈，而规划中的金阳西路与中华园路的连接更是 把合丰纳入了昆山市中心。华强青春雅居一期、二期约 26万平方米。一期主力户型为精致多层住宅、5.3米挑 高小公寓、时尚风情商业街。小区内设超市、农贸市场。 周边学校、医院等配套设施齐全，为合丰大规模社区.周边住宅市场-城市空间项目名称 类型 建筑类型 价格 项目位置 售楼处 售楼电话 销售状态 开盘时间 入住时间 楼座展示、 项目总套数： 开发商： 城市空间 普通住宅, 商铺, 写字楼 商铺, 高层 最低单价3000 陆家镇 陆家镇合丰金阳西路与老312国道交 叉口 57079333 57079555 已开盘 2007年4月 5号楼2008年年初交房 450户左右 昆山佳茂缘置业有限公司周边住宅市场-绿地启航社物业类别 物业地址 价格 开发商 预售许可证 售楼处地址 售楼电话 开盘时间 入住时间 容积率 绿化率 交通状况 普通住宅 建筑类别:多层、小高层装修 状况:全装修花桥区绿地大道555号 5000 上海绿地集团（昆山）置业有限公司 （2007）预售准字第093号 上海长宁路1130号39218066 52419933 2007年4月 2008年12月 1.6 30 社区班车 中小学:双语学校、九年一贯制双语学校,幼儿园:中福会 幼儿园,综合商场:绿地家世界 （韩国）易买德超市,医 院:同济医院,其他:儿童乐园、泛会所、篮球场、小区公 共配套设施 周边配套该项目位于绿地21城S地块，项目现一期施工 状态，一期开发5栋，其中高层2栋（16F）, 小高层2栋（11F）,多层1栋（5F）；1、2号 楼开发为北约户型，楼梯间挑高5.6米，其中 一半可以分割成上下两层，但只计算一层的 销售面积，从而获得半室的赠送面积；4、5 号楼为平层；3号楼为LOFT户型，层高挑高 4.5米，可以分割为上下两层。 同时小区设有会所，会所设在小区主入口。 建筑面积5111平方米，功能包括有健身房、 跑步（机）区、瑜伽房、动感车房、器械室、 冲淋室/室内游泳馆、乒乓球室、台球室、羽 毛球馆、网球场（室外）、销售馆、咖啡吧 和室外茶室，另外在室外还将设置1个篮球场； 交付使用时间未定 物业服务六大服务体系： 日常维护、家政服务、健康服务、文化服务、 商务服务、礼仪服务六大服务体系 4月28日揭幕的绿地21城启航社，在开盘当天 就创下了上海楼市的又一个销售奇迹。一期 450套房源在短短二十天内就全部售磬。二期 于6月2日开盘，两天即售出159套房。依托于 耗资200亿打造的绿地21城，采用后现代简约 风格和时尚装修设计理念，主打低总价精 装修小户型的启航社，已成为备受瞩目的 焦点社区。其它个案立德企业家园区 中城花桥国际 花桥新都 金都安亭家园 花桥国际华城 白云佳苑三 项目分析研讨本案的成功销售， 本案的成功销售，就是回答和解决下面三个问题什么产品？ 什么产品？WHAT RODUCTS? 卖给谁？ 卖给谁？WHOM TO SELL? 怎么卖？ 怎么卖？HOW TO SELL?什么产品项目一期： 项目一期：花桥集贸市场花桥集贸市场东面为商业中心，南面为规划住宅小区，西接绿地大道，北依光明路，占地20亩，建筑面积13000平米。其中菜场面 积4200平米，商铺面积8800平米。 集贸市场内部分为六大功能区：蔬菜交易区、水产品交易区、农 副产品交易区、水果交易区、花卉交易区、粮油产品交易区。菜场 周围商铺单间面积50100平米，可开设小家电、小商品、小五金、 小超市，经营快餐、早点、糕点、服饰、休闲等品类。 集贸市场近期承担周边7万居民的主副食品供应。在未来数年，花 桥国际商务城将达30万人。届时，花桥集贸市场的集散辐射能力将 日益显现!什么产品项目二期花桥商业中心东面及南面为规划住宅小区，西临集贸市场，北依 光明路，占地30亩，建筑面积37000平米。其中商铺面积21000平 米，公寓式办公楼面积16000平米。 商业中心集酒店、金融、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，超市、 专营、连锁各种经营业态并存，将打破花桥传统店铺经营项目单一、 缺乏统一规划的现状，改善居民生活质量，把日常商业和服务设施 集于其中，满足人们多样化的需求，有效提升整个地区的生活层次 和商业氛围。 商业中心作为花桥国际商务城的配套项目，将建立起以此为中心 的综合经济圈，以规模带动消费，建立可持续发展的商业模式，为 创建花桥国际商务城注入强劲动力，创造无限商机！什么产品项目三期： 项目三期：中泰大厦面积在3570平米，层高3.6米，规划为标准写字楼 平米，层高 米 面积在 平米中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？ 中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？大环境： 大环境：花桥商务城，以发展商务、服务为重点。区域内写字楼项目林立， 正在迅速形成商务区的外在形象。 目前区域为省级开发区，注册区域内的企业可享受特惠支持政策， 如税收等优势。 总体评价：政府主导区域发展；企业队伍参差不齐； 总体评价：政府主导区域发展；企业队伍参差不齐；写字楼项 目品质较高，景观、硬件设施较完备；实际出租入住率较低。 目品质较高，景观、硬件设施较完备；实际出租入住率较低。存在 办公产品供应量过于密集、短期内难以消化的危险趋势。 办公产品供应量过于密集、短期内难以消化的危险趋势。中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？ 中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？社区环境：处于商务城相对核心的地位，但被大片拆迁居住社区包围， 缺少商务办公氛围。 作为第三期产品，与农贸市场和小商品市场为邻，整体办 公环境较差。 评价：处于住宅区和生活性服务区， 评价：处于住宅区和生活性服务区，办公软件硬件环境均 不具备。 不具备。中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？ 中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？产品环境： 产品环境： 产品环境建筑外在形象颇具商务风范；3米6层高较为气派。 单位产权面积40-70平米，实际使用面积过小，严重影响和 限制了办公空间格局。 评价：本案作为办公产品为主打的机会较小，风险较大。 评价：本案作为办公产品为主打的机会较小，风险较大。建 议作适当定位调整。 议作适当定位调整。产品定位综合考察产品环境及产品自身素质，产品整体定位为： 综合考察产品环境及产品自身素质，产品整体定位为：花桥商务城核心 精装白领酒店公寓 关键词： 关键词：低总价 精装修 白领家 拎包住产品组合建议 1-3层：引进大型娱乐、网吧、餐饮等综合设施，既提高整体档 次，提升物业价值，更可作为吸引客群购买的配套设施。 4-5楼：作为办公产品预留，作为销售控制策略，增加客群面。 6-13楼：作为精装公寓重点推出。 产品调整建议：公寓产品增加厨房概念，同时改进通风、排水、 煤气管道，完善居住条件。 后期物业管理：引进酒店物业管理公司，提高物业附加值，增加 销售卖点。 样板展示：4楼可做办公展示样板；6楼做公寓装修标准样板，增 强产品说服力。卖给谁 潜在客群 客群通道潜在客群农贸市场、小商品市场等经商人士，购买自住或投资 花桥商务城少量投资者，以小博大，投资生利 花桥商务城大量企业上班族，小有积蓄，首次购房者 陆家、昆山东部开发区内部分上班白领，追求独立自 由生活方式 上海嘉定、青浦等区域企业上班族，看中交通地利、 价格优势者 其它酒店、宾馆投资、经营者，整层购买作为经营之 用客群通道花桥商务城政府机关、行政事业单位等 区域内企业 区域内个体经营者 昆山开发区企业 上海嘉定、青浦企业怎么卖形象包装概念强化 形象包装 概念强化 广告推广迅速预热 广告推广 迅速预热 开盘上市短期热销 开盘上市 短期热销 活动促销清盘结案 活动促销 清盘结案形象定位概念强化 形象定位 概念强化花桥商务城核心 精装白领酒店公寓 关键词： 关键词：低总价 精装修 白领家 拎包住推广案名中泰开心公寓 推广口号：精装电梯小豪宅 超低总价开心筑明确以精装公寓为主打，结合地段、品质、价格优势， 吸引客群进驻。 项目拥有鲜明产品卖点及生活主张，才能找准客户，精 准打击客户购房意向。 类似案名： Mini生活馆 白领公寓 摩登生活馆广告推广主题1 广告推广主题中泰开心公寓 中泰 开心公寓 精装电梯小豪宅 超低总价开心筑首付3万 首付 万，动心更开心花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。 上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。 毗邻国际居住区，中心公园、亲水河道，花桥商务城商业中心时尚圈。 精装修电梯公寓，层高3米6，全屋品牌装修，酒店式，管理提包即住， 开心享受。 40-70平米，首付轻松3万起，自住、投资、居住、办公，可变空间， 价值诱人。广告推广主题2 广告推广主题中泰开心公寓 中泰 开心公寓 精装电梯小豪宅 超低总价开心筑首付3万 首付 万，我的地盘我做主花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。 上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。 毗邻国际居住区，中心公园、亲水河道，花桥商务城商业中心时尚圈。 精装修电梯公寓，层高3米6，全屋品牌装修，酒店式，管理提包即住， 开心享受。 40-70平米，首付轻松3万起，自住、投资、居住、办公，可变空间， 价值诱人。广告推广主题3 广告推广主题中泰开心公寓 中泰 开心公寓 精装电梯小豪宅 超低总价开心筑首付3万 就能“ 首付 万，就能“白”住?!花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。 上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。 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