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业主委员会成立操作流程 目录 作业目的适用范围权责单位依据办法内容控制重点作业流程使用表单及文档相关经费核决权限 一 作业目的 为规范 物业业主大会筹备工作 整合资产单位及商场营运单位意见及人力分派 确保如期如质完成公司交付之业主大会筹备工作 管理计划 目标等 特订定此办法 二 适用范围 凡 集团下之资产事业群新建工程或 100 购置 租用的物业 依法必须召开业主大会 成立业主委员会的项目均须依此规定办理 另 部分购置 租用 在大楼占有面积达30 以上 或与策略业主合计达50 以上时 双方合作约定 或购置 租用合同约定物业管理项目由我方主导时引用 三 权责单位 前述物业业主大会之筹备工作由资产总部执行副总裁室销控物业处为主办负责 资产单位各分区项目业务主管 运营单位展店干部协办 四 依据 国务院颁发的 物业管理条例 2003年6月8日 国务院第379号令 建设部颁布的 业主大会规程 建住房 2003 131号 地方性法规 五 办法内容 应依据当地物业管理条例施行细则要求 在已满足业主大会召开前提条件下 注意 应即进行业主大会之召开筹备工作 资产业务部应在交屋期间 积极争取业户之委托书 以获得较多之选举权 或积极争取为筹备委员 业户代表等 以为我方争取管委会委员 主任委员之前提 应积极要求前期物业管理公司配合进行对业主大会 筹备会 业主代表等等之流程操作 并积极配合办理章程 选举办法 管理公约及遴选物管公司之工作 筹备工作及单位责任分配如下表 备注 委员会席次以我方掌控数规划 以七至九席为主 业委会主任委员规划或争取由我方商场经营之店长或财务长担任 以有利于我方商场管理规划 六 控制重点 筹备组成员 安排资产业务处及商场经营干部进入筹备组 业主代表成员 多安排商场代表进入业主代表行列 合同范本 选举办法制定 业主代表的人员数拟定应充分考虑我方人员分配名额 业主公约 业主委员会章程之所有内容及文字表述要利于我方 业主委员会委员候选人 安排我方委员人数超过半数以上 且主任职务争取由我方商场经营之店长或财务上担任 七 作业流程图 筹备流程图 项目达到召开业主大会的条件 由前期物业管理企业或业主联名以书面形式通知当地主管部门 组建业主大会筹备组 流程一 书面申请后30日内 会同物业所在地的区物业管理行政主管组建 产生业主委员会候选人 召开业主大会 流程二 组织召开业主大会会议 选举产生业主委员会 登记备案30日内将业主委员会名单和业主委员会章程报区物业管理部门登记备案 七 作业流程图 流程一 组建业主大会筹备组 确定筹备组成员筹备组成员由社区代表 业主代表 建设单位代表组成 公告筹备组成员筹备组成员在物业管理区域内书面公告7 15天 召开首次筹备组会议1 确认业主身份 确定业主在业主大会会议上的投票权数 2 确定业主大会召开的形式 3 确定选票样式及发放回收统计时间 4 确定业主委员会委员侯选人产生办法 会前准备1 公告首次筹备组会议确定内容 2 组织人员逐户派发选票 3 回收统计选票 4 汇总确定业主代表及业主委员会委员候选人名单 召开第二次筹备组会议1 确定候选人名单 2 确定业主大会会议召开时间 地点以及内容 3 拟定 业主大会章程 草案 和 业主公约 草案 七 作业流程图 流程二 召开业主大会 由筹备组组长主持会议 筹备组成员宣读筹备组工作报告 业主代表宣读业主大会选举办法 统计投票 公布投票结果 产生业委会委员 通过 业主公约 业主大会规程 业主委员会章程 大会结束 投票表决 首次业委会委员会议推选产生业委会主任 副主任及公布名单 七 作业流程图 内部作业流程 委托书征求 作业规范 委托书征求 召开业主大会 选举 成立大会筹备会 通知作业 筹备备查 业委会主任领导管理 业主大会成立登记备案 首届业委会委员名单确立 项目部销控物业处营运单位物管公司政府主管 八 使用表单及文档 附件1 成立业主委员会的申请关于 技大厦成立业主委员会的申请郑州市金水区房管局物业科 科技大厦位于郑州市东风路东段11号 大厦于2004年12月建成使用 地上15层 地下2层 其中负2层为专用停车场 负1 4层为商业用房 5 15层为标准商务用房 X层至X层为商场 X层至X层为商楼 大厦总占地面积约26000平方米 总建筑面积约63474平方米 其中5层至15层标准商务用房建筑面积约30656平方米 百脑汇商场于2004年9月正式营业 迄今已有1年 5 15层标准商务用房共计231户 现已入住154户 入住率达到66 入住户数 总户数 根据国家及当地政策的相关规定 科技大厦已具备成立业主委员会的条件 特此提出申请 百脑汇科技大厦2005年11月15日 八 使用表单及文档 附件2 业主委员会筹备组名单公示关于业主委员会筹备组名单的公示尊敬的业主 你们好 科技大厦现已具备成立业主委员会的条件 经过郑州市 区房管局物业科批准 成立筹备组 现将筹备组人员名单公示如下 筹备组组长 刘备 物业科领导或者街道领导 筹备组组员 张飞 街道代表 关羽 开发商代表 吕布 业主代表 大厦业主委员会筹备组2007年11月15日 八 使用表单及文档 附件3 业主自 推 荐表业主自荐表 大厦业主大会筹备组 本人赵云 填姓名 是501 填房号 的业主 自愿担任本大厦的业主代表 履行业主代表的权利和义务 自荐人 赵云2005年12月20日业主推荐表 科技大厦业主大会筹备组 今推荐501 填房号 业主赵云 填姓名 担任本大厦的业主代表 履行业主代表的权利和义务 推荐人 关羽 填姓名 502 填推荐业主房号 2005年12月20日 八 使用表单及文档 附件4 业主授权委托书委托书百脑汇 郑州 科技大厦业主大会筹备组 因本人事务繁忙 无法参加百脑汇 郑州 科技大厦业主大会成立会议 兹委托赵云全权代表本人参加此次会议 并行使相关权利 此致委托人楼号 502委托人 签章 张飞2005年12月25日受托人 签章 赵云2005年12月25日 八 使用表单及文档 附件5 业主委员会选票第一届业主 代表 大会第一次会议选票业主委员会候选人名单 排名不分先后 编号 01画票说明 科技大厦第一届业主委员会委员为4人 委员候选人为5人 每张选票所选的人数等于或少于应选名额的为有效票 多于应选名额的为无效票 赞成候选人为委员的 在候选人姓名上方的空格内画 不赞成的 在候选人姓名上方的空格内画 另选他人的 在候选人姓名空格内写上自己要选举的人的姓名 并在姓名上方的空格内画 选票中 既不画 也不画 不计算赞成或不赞成该候选人的票数 作为弃权 投票人 赵云 填业主姓名 501 填业主房号 2005 12 25 填投票时间 八 使用表单及文档 附件6 业委会委员候选人简历表 业委会候选人简历 八 使用表单及文档 附件7 业主大会选举办法 业主大会选举办法为维护全体业主的合法权益 保证业主委员会选举过程的公平 公正 公开 根据国务院 物业管理条例 及建设部 业主大会规程 等物业管理法律法规的规定 制定本办法 第一章大会形式业主代表大会 因本小区业主超过10名 故由各栋楼的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表 由业主代表参加业主代表大会 进行投票选举产生业主委员会 第二章业主代表和业主委员会候选人一 业主代表的产生方法 一 商务商每层楼为选举区域推选3名业主代表 小计30名业主代表 商场按面积200平方米为一个选举区域 小计20名业主代表 确定名额后 参加业主代表大会会议时 以保证其中至少一人出席即为有效 二 业主代表的产生应获得其所代表选举区域内业主中拥有过半数投票权业主的同意 并签名确认 三 业主代表每届任期2年 可以连选连任 二 业主委员会候选人的产生方法 根据业主大会筹备小组推荐 业主推荐 不少于十位业主推荐 业主代表自荐 产生本次业主委员会提名候选人 提名候选人应包括本人姓名 性别 年龄 单位 简历在内的个人简介材料与有关证明 如身份证明 产权证明等 提交筹备小组 由筹备小组将候选人简历向业主公布 附件7 业主大会选举办法 三 业主委员会委员候选人应当符合以下条件 一 属于本区域内业主 以产权证明为准 二 具有良好的道德品质 热心公益 责任心强 有一定的组织能力和必要的工作时间 三 熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作 四 具有 高中 中专 以上学历 五 未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形 四 本届业主委员会实行差额选举 候选人不得少于4人 五 本次选举为记名投票 投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名 盖章 同一张选票重复选举同一候选人的 该候选人仅作得一票计算 未选任何候选人的选票为无效选票 视为弃权 选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票 六 本次选举投票采用以下方式1进行 1 集中出席投票方式 到会签名时发选票 并登记选票号 以便核查 2 不集中出席会议投票 由筹备组直接发放选票给业主 收集选票后登记 统计 七 业主代表大会的召开 应有过半数以上投票权的业主代表出席 各候选人通过公开竞选 并经在场的金碧新城社区居委会监督下 进行公开点票 唱票 选举业主委员会委员 选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的 视为选举无效 附件7 业主大会选举办法 第三章委员一 本届业主委员会由4人组成 其中主任1名 副主任1人 委员3人 另设候补委员1人 业主委员会委员每届任期两年 可以连选连任 二 有下列情形的 不得担任业主委员会委员 一 不符合前述候选人有关条件的 二 因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的 三 被司法部门认定有犯罪行为的 四 从事该区域物业管理公司工作的 五 违反物业管理法规 业主公约或业主委员会章程 决议 无社会公德的 六 其他原因不适宜担任业主委员会委员的 三 根据选票统计结果 以得票高低 以投票权计算 下同 顺序按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员 获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50 四 本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下方式 一 自然当选 按得票高低顺序 依次确定业主委员会主任 副主任 委员及候补委员 二 委员选举 获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任 每个委员拥有相等的投票权 以委员选举为主要方式 以自然当选为补充方式 五 自首次业主代表大会选举产生业主委员会之日起 业主委员会委员正式当选 业主委员会正式成立并开展工作 首届业主代表大会筹备组2005年12月25日 八 使用表单及文档 附件8 业主公约业主公约为加强 科技大厦 以下简称 本物业 的管理 维护全体业主 使用人的合法权益 维护公共环境和秩序 保障物业的安全与合理使用 根据 物业管理条例 和有关法规 规章的规定 制订本公约 全体业主 使用人均自觉遵守 一 在使用 经营 转让所拥有的物业时 应遵守物业管理法规 规章的规定 二 执行业主大会或业主代表大会 以下统称业主大会 和业主委员会的决议 决定 服从业主委员会的领导三 遵守物业管理企业依据有关物业管理的法规 规章的规定制定的各项物业管理制度 四 积极配合物业管理企业的各项管理工作 五 对物业管理企业的管理工作如有意见或建议 可直接向物业管理企业提出 与物业管理企业发生争议时 可通过业主委员会协调解决 六 增强安全防范意识 自觉遵守有关安全防范的规章制度 做好防火 防盗工作 积极参加社会保险 如出现失火 失盗和其他刑事案件 应立即报告公安部门 由公安部门按有关规定处理 七 业主 使用人装修房屋 应按规定经有关部门批准 并事先告知物业管理企业 与其签订 装饰装修管理办法 并遵守相关规定 物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督 对违反房屋装修规定的行为 可以劝阻 制止 对于不改正的 物业管理企业可报请有关行政主管部门依法处理 业主 使用人违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的 应承担赔偿责任 八 业主承担房屋自用部位 自用设施设备的维修 更新责任 费用自理 业主委托物业管理企业对其自用部位 自用设施设备进行维修 养护时 应向物业管理企业支付相应费用 九 物业管理企业按照 物业管理委托合同 的约定 负责对房屋共用部位 共用设施设备的维修 维修资金的筹集与使用管理 按照 XXXXXXX 及其配套文件规定执行 附件8 业主公约 凡属人为损坏的共用部位 共用设施设备 由行为人负责修复或赔偿 费用由行为人承担 十 因物业损坏 已经或可能危害公共利益 或有碍外观统一 市容观瞻 按规定由业主单独或联合维修 养护的 可由业主委员会委托物业管理企业进行维修 养护 或由物业管理行政主管部门指定物业管理企业代为维修 养护 其费用由当事业主按规定承担或分摊 十一 维修房屋共用部位 共用设施设备 各相邻方应积极支持 配合 不得人为阻挠 因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的 当事人应承担赔偿责任 十二 业主将房屋出租时 应及时书面告知物业管理企业 同时要求承租人遵守本公约和物业管理规定 并承担有关责任和义务 十三 本物业管理区域禁止下列行为 一 擅自改变房屋基础 承重结构和外貌 设计用途 功能及布局等 二 擅自建设建筑物 构筑物 对房屋的梁 柱 板 阳台进行违章凿 拆 搭 建 三 占用 损坏共用部位 共用设施设备 四 安装影响房屋结构或周围环境的动力设备 五 损坏拆除或改造供电 供水 供暖 排水 通讯等公用设施 六 在建筑物 构筑物 楼梯 走廊 通道 电梯间等处乱挂 乱贴 乱画 擅自在窗户玻璃上张贴广告标语 擅自安装护栏 晒衣架 七 随意停放车辆 乱抛垃圾 乱堆杂物 高空抛物 八 践踏 占用绿化用地 攀折花木 九 排放或存放有毒有害 危险物品 发出超出规定标准的噪音 十 乱设摊亭和集贸市场 十一 聚众喧闹 噪音扰民等危害公共利益或其他不道德行为 十二 违反规定饲养家禽 家畜及宠物 十三 法律 法规及政府规定禁止的其他行为 十四 按有关规定或物业管理委托合同的约定 向物业管理企业按时交纳各项应交费用 十五 使用本物业管理区域内有偿使用的文化娱乐 体育设施和停车场等公共设施 场地时 应按规定交纳费用 十六 自觉维护物业的整洁 美观 确保共用部位 共用设施设备的完好和道路的畅通 附件8 业主公约 十七 为促使本物业商业活动的进行 以增加本物业的价值 达到双赢互利结果起见 遵守开发商与业主的如下约定 1 商品房在楼宇的外墙面及屋面 屋顶 的使用权和收益权专属开发商或裙楼商场经营者所有 在行使专有使用权和收益权时 买卖商品房外墙面及屋面 屋顶 的广告发布权或委托发布权完全由开发商或裙楼商场经营者行使 业主不参与 不干涉 也不享受由此产生的任何权益 不承担由此产生的任何义务 开发商或裙楼商场经营者应确保广告位置不影响买卖商品房所在建筑的结构安全 2 本买卖商品房所在建筑的公共活动场地 包括建筑前面的广场 地上 地下停车场等 的使用权和收益权专属开发商或裙楼市场经营者 在不影响业主正常生活的情况下 业主不得以任何理由影响开发商或裙楼商场经营者的使用行为和收益权 在行使专有使用权和收益权时 公共活动场地的广告发布权或委托发布权完全由开发商或裙楼商场经营者行使 业主不参与 不干涉 也不享有由此产生的任何权益 不承担由此产生的任何义务 3 开发商与业主双方均明晰 本交易商品房所在大楼之地下停车场系开发商自有的产权 开发商享有自主的经营使用收益权 地下之人防工程亦系开发商独自投资建设完成的 未进入整体大楼销售的成本计算 开发商依据国家相关之法律规定进行使用并享有全部的收益 另业主明晰且同意 对于前述地下停车场的对外出入口过道 必须使用或利用公共用地的部分 开发商对该地段拥有专属使用权和收益权 业主应给予开发商过道的便利 不可阻碍或制造障碍 4 业主同意于大楼大门口至电梯入口之间的梯厅的两侧墙面上及电梯间内部墙面上 由开发商专属进行商业性广告宣传 并放弃针对该部分的使用及所产生的收益权 十八 延续开发商与业主签订的相关约定 十九 弘扬社会主义道德风尚 互助互爱 和睦共处 共同创造良好的工作和生活环境 二十 因违反本公约或不遵守业主委员会 业主大会的决定 决议 而造成其他业主 使用人人身伤害或财产损失的 当事人应承担赔偿责任 二十一 业主 使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用 物业管理企业按合同约定或有关规定可以收取滞纳金 也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼 二十二 本 业主公约 对本物业区域内所有业主 使用人具有同等效力 业主 使用人更换时 本 业主公约 继续对新的业主 使用人有效 二十三 本 业主公约 经业主大会审议通过 自2005年12月25日起生效 科技大厦业主委员会2005年12月25日 八 使用表单及文档 附件9 业主委员会章程 业主委员会章程第一条组织名称 地址 名称 XXXXX业主委员会 以下简称 本会 地址 XXXXX 所辖区域范围 XXXXXXX 第二条本会是本物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织 本会由业主大会 业主代表大会 选举产生 本会是业主大会 业主代表大会 的常设执行机构 对业主大会 业主代表大会 负责 本会成立后应到物业管理行政主管部门备案登记 备案登记之日为本会成立日期 第三条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导 第四条本章程所称业主是指物业的所有权人 第五条本会宗旨是代表和维护全体业主的合法权益 保障物业的合理 安全使用 维护本物业管理区域内的公共秩序 创造整洁 优美 安全 舒适 文明的工作 居住环境 第二章组织及职责第六条全体业主 业主代表 组成业主大会 业主代表大会 其职责是 1 选举 罢免本会委员 2 审议通过 本会章程 和 业主公约 审议通过物业管理工作报告 3 审议通过本年度财务决算和下一年度财务预算报告 4 审议通过其他重大物业管理事项 附件9 业主委员会章程 第七条本会每届任期X年 任期届X个月前 本会组织召开业主大会 业主代表大会 换届选举新一届业主委员会 第八条本会由X名委员组成 设主任1名 副主任X名 聘任执行秘书X名 负责处理本会日常事务 第九条本会成立后 每年至少召开一次业主大会 业主代表大会 经有X 以上持有投票权的业主 业主代表 提议 本会应于接到该项提议后X日内 就其提议内容召开业主大会 业主代表大会 的特别会议 对提出的议案已经做出决定的 半年内不得以同一内容再提议召开业主大会 业主代表大会 第十条业主大会 业主代表大会 应按楼层或按一定比例邀请物业使用人以及街道 居民委 派出所人员列席会议 列席会议人员没有表决权 第十一条召开业主大会 业主代表大会 应当有过2 3业主 业主代表 出席 会议决议 决定应当经全体业主 业主代表 过半数通过 第十二条本会权利 1 召集和主持业主大会 业主代表大会 2 负责房屋公用部位 公用设备和公共设施修缮资金的筹集及使用管理 3 选聘或解聘物业管理企业 与物业管理企业订立 变更或解除物业管理委托合同 4 与物业管理企业议定物业管理服务费的收取标准及方法 5 审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划 年度财务预算和决算 6 监督检查物业管理企业的物业管理工作 7 提出修订 业主公约 业主委员会章程 的议案 8 组织换届 改选本会 9 监督公共建筑 公共设施 物业管理服务用房的合理使用 10 业主大会 业主代表大会 赋予的其他职责和权利 附件9 业主委员会章程 第十三条本会义务 1 向业主大会 业主代表大会 报告工作 2 执行业主大会 业主代表大会 通过和各项决议 决定 3 贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规 规章和规范性文件 对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育 4 听取业主和物业使用人的意见和建议 5 监督物业管理企业的管理服务活动 完成和实现物业管理区域的各项管理目标 6 调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷 7 建立本会档案制度 8 接受物业管理行政主管部门的业务指导和检查 第十四条本会作出的决定 不得违反法律 法规 规章和规范性文件 不得违反业主大会 业主代表大会 的决定 不得损害公共利益 第三章会议第十五条本会每3个月召开一次会次 在1 3以上委员提议或主任 副主任认为有必要时 应在一周内组织召开本会的特别会议 第十六条本会会议必须有超过半数委员出席 作出的决议 决定须经全体委员过半数通过 第十七条本会议决定问题 采取少数服从多数的原则 会议进行表决时 第一委员有一票表决权 若表决中出现赞成票数与反对票数相等时 由主任或会议或主持人增投决定性一票 第十八条本会会议由主任召集 主持 主任因故缺席时 由副主任主持 会议召集人应提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员 委员因故不能参加会议的 作为缺席 第十九条本会讨论重大事项 可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门 街道办事处 派出所等 物业管理企业和物业使用人代表列席会议 并要认真听取邀请列席人员的意见 第二十条本会执行秘书应作好每次会议的记录 并由主持人签署后存档 涉及物业管理重大事项的会议记录 应由出席会议的全体委员签署 附件9 业主委员会章程 第四章委员第二十一条本会委员由业主担任 委员可连任 主任 副主任从委员中选举产生 主任由业权份额大的业主担任 委员撤换或增补 须经本会会议通过 提交业主大会 业主代表大会 表决 第二十二条委员名额分配 坚持按业权份额与体现小业主代表性相结合的原则 小业主委员在委员中应占有一定比例 自然人业主当选委员 由业主本人担任 法人业主当选委员 由法人委派人员担任 第二十三条本会委员须符合下列条件 1 遵守物业管理有关法规 规章 规范性文件 2 履行业主委员会职责 3 品行端正无劣迹 4 热心公益事业 5 有一定的组织协调能力 在业主中有较高的威信 第二十四条在下列情形人员不得担任本会委员 已担任的须停任 并由下届业主大会 业主代表大会 确认 1 已不是业主的或商场承租户 2 无故缺席会议连续三次以上的 3 以书面形式向本会提出辞呈的 4 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的 5 被司法部门认定有违法犯罪行为并正在接受调查的 6 其他原因不适宜担任本会委员的 第二十五条委员停任时 必须在停任后半月内将其管理 保存的属于本会所有的资料 财物等移交给本会 第二十六条本会主任的职责 1 负责召开本会会议 2 负责召开业主大会 业主代表大会 3 代表本会对外签约或签署文件 4 核定修缮资金账目 5 经业主大会 业主代表大会 或业主委员会授权的其他职责 附件9 业主委员会章程 第二十七条委员的权利和义务 1 权利 1 有权参加本会组织的有关活动 2 有权参与本会有关事项的决策 3 具有对本会的建议和批评权 2 义务 1 遵守本会章程 2 执行本会的决议 完成本会交办的工作 3 参加本会组织的会议 活动和公益事业 4 对本会的工作提供有关资料和建议 第五章经费与办公场所第二十八条本会经费由全体业主共同分摊 分摊比例另定 第二十九条本会的经费开支包括 业主大会 业主代表大会 和本会的会议费 必要的日常办公费 经费收支账目由物业管理企业负责管理 第季度向本会汇报 每年度向业主公布 第三十条由本会管理使用的物业管理服务用房 严格按规定落实