股权收购案例

本文从实务中较常见的一起房地产项目转让案例入手 分析税收筹划对交易结 构设计的重要影响 继而就案例项目转让的交易结构作出选择 本文站在律师 介入房地产项目转让的角度 结合税收筹划与交易结构设计涉及的几个问题 分析了律师提供相关法律服务的关注重点以及风险防范问题 一 案例简介一 案例简介 A 公司是一家国内房地产公司 2012 年通过出让方式取得土地使用权进行 甲项目开发 目前甲项目已取得建设工程施工许可证 相关手续齐全 正处于 开发作业期 现因公司同时进行的项目较多 拟将甲项目对外转让 一方面回 笼人力物力进行其他项目建设 另一方面通过项目转让取得收益 B 公司为一家新成立合资房地产公司 因在出让取得土地使用权方面经验 不足 拟通过收购其他公司已有项目的方式进行房地产开发 通过对已有项目 的收购 拟实现对项目的完全控制 并在同等条件下降低收购的成本 B 公司 通过尽职调查 参照甲项目类似地段 类似项目的情况 综合考虑项目未来前 景及项目价值等因素后 欲向 A 公司收购甲项目 A 公司得知 B 公司收购意向后 对 B 公司进行多方考察 认为 B 公司的资 质资金等情况良好 有能力收购项目并继续运营 能够保证甲项目转让取得较 高收益 A B 公司就甲项目转让一事基本达成一致意向 甲项目账面价值 1 亿元 市场价值 1 5 亿元 双方拟按照市场价值进行交易 A 公司对项目收购的具体 方式无特殊要求 只希望取得更高转让收益 B 公司则希望在合法合规的前提 下尽量降低税费成本以保证项目开发收益率 现 B 公司委托律师 要求律师结合商务目标就项目收购涉及的税收问题进 行分析 并综合考虑商务目标 法律风险 税收筹划设计交易结构 二 房地产项目转让模式利弊分析二 房地产项目转让模式利弊分析 房地产项目转让主要有两种模式 一种是股权转让 另一种是资产转让 股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的 而资产 转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的 一 资产转让模式 一 资产转让模式 资产转让的交易主体为转让方 目标公司 和受让方 资产转让模式下 项目权属清晰 可操作性较强 法律规定明确 只要符合法定条件 即可进行 转让 受让方无需考虑目标公司的或有负债风险 因收购的仅为目标项目 不 涉及公司债权债务 对受让方而言交易较为简便 透明 需要缴纳的税费种类 清晰 税收风险较小 但资产转让模式也存在一些不利因素 第一 根据 城市房地产管理法 第 39 条的规定 房地产项目转让时必须完成开发投资总额的 25 若采用资产 转让模式 项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到 25 后方可办 理 第二 如有专属于转让方 目标公司 的税收优惠 受让方在收购目标项 目后无法继续享受 第三 税费较高 通常情况下 采取资产转让模式需缴纳 的税费包括 契税 印花税 土地增值税 营业税 所得税 城市维护建设税 和教育费附加等 相对于股权转让模式而言税费较高 二 股权转让模式 二 股权转让模式 股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式 股权转让方式是指转 让方与受让方签订目标公司股权转让协议 完成股权交割 并办理工商变更登 记 增资扩股方式是指收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资 从而持 有目标公司一定比例的股权 再进一步收购目标公司的股权 股权转让模式的优势主要有 第一 不受 城市房地产管理法 第 39 条关 于转让时必须完成开发投资总额 25 的条件限制 可以在目标公司取得土地使 用权后的任何时点进行 第二 纳税成本相对较低 有利于降低收购的总体价 格 采取股权转让方式 在满足一定条件时 各项资产无须作为销售处理 房 屋 土地等无须办理过户手续 避免因资产流转而产生的所得税 营业税 契 税等税费 从而可获得更为优惠的股权收购价格 降低了收购总体价格 股权转让模式的不利因素主要有 第一 目标公司进行房地产开发 往往 是在一个地上建设多个项目 如写字楼 住宅 酒店 商贸等 如果无法将 盈利前景不佳的项目进行剥离 不仅会增加收购成本 而且还面临较大的经营 风险 项目的资金回报无法获得保障 第二 受让方在收购时往往难以预测目 标公司的或有债务 第三 交易完成后 转让方的义务及由此产生的法律责任 均由受让方承担 受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险 三 多种交易结构及其税负比较三 多种交易结构及其税负比较 一 资产交易模式及其税负测算 一 资产交易模式及其税负测算 对转让方 A 公司 转让甲项目属于销售不动产 应缴纳营业税 同时应缴 纳土地增值税 假设甲项目土地增值税可扣除项目金额为 1 1 亿元 双方签署 协议还应当缴纳印花税 买卖双手需支付税种 应纳营业税及附加合计为 15000 10000 5 5 275 万元 应纳印花税为 15000 0 05 7 5 万元 增值额超出扣除项目金额的比率为 15000 11000 11000 36 36 增长 率 应纳土地增值税为 15000 11000 30 1200 万元 对应税率 转让方 A 公司应缴税款总额为 1482 5 万元 对收购方 B 公司 购买甲项目应缴纳契税 税率按 3 计算 双方签署协议 应缴纳印花税 应纳契税为 15000 3 450 万元 应纳印花税为 15000 0 05 7 5 万元 收购方 B 公司应缴税款总额为 457 5 万元 综上 通过资产转让的交易方式应纳税款总额为 1940 万元 二 股权转让交易模式及其税负测算 二 股权转让交易模式及其税负测算 甲项目在 A 公司名下 且 A 公司同时持有其他多个项目 无法直接采用股 权转让方式 需先将甲项目从 A 公司剥离至一个干净的项目公司 才能进行后 续股权转让 1 1 新设项目公司 新设项目公司 C C 以甲项目资产出资成立 C 项目公司 C 公司成为 A 公司的子公司 然后转让 C 公司的全部股权 这一方案曾因可以合法规避土地增值税和营业税而成为业界首选 根据 财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 财税 2002 191 号 的规定 转让 C 公司股权不需缴纳营业税 但财政部和国税总局于 2006 年颁布了财税 2006 21 号文 关于土地增值税若干问题的通知 该通知 对房地产企业的股权转让作出了特别规定 具体规定为 对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用 财政部 国 家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48 号 第一条暂免征收土地增值税的规定 成立子公司不需缴纳营业税 C 公司成立后 甲项目所属的土地使用权人变更为 C 公司 C 公司需缴纳契 税 应纳契税为 15000 3 450 万元 A 公司作为股权转让方 需缴纳土地增值税 应纳土地增值税为 1200 万 元 A 公司 B 公司均需缴纳印花税 应纳印花税为 15000 0 05 7 5 万元 综上所述 通过新设项目公司的方式收购甲项目应纳税款总额为 1657 5 万 元 2 2 A A 公司分立公司分立 从 A 公司分立出一家新公司 C C 公司的唯一资产就是甲项目 其他资产 人员 债权债务仍属于 A 公司 C 公司的股东还是 A 公司的股东 与前一方式 相比 这一方式在法律上不属于资产转让 因此在税务方面有着较大的优势 根据 土地增值税暂行条例 国务院令 1993 第 138 号 规定 转让国 有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增 值税的纳税义务人 应当依照本条例缴纳土地增值税 土地增值税暂行条例 实施细则 财法字 1995 第 6 号 规定 对收入作出明确 即转让房地产的 全部价款及有关的经济收益 土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着 物时所实现的增值额进行征税 企业分立过程中 对房产 土地的分割 被分 立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益 也没有实现土地转让增值额 因此 A 公司分立出 C 公司后 进行股权转让 不需缴纳土地增值税 根据 财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 财税 2012 4 号 的规定 公司依照法律规定 合同约定分设为两个或两个 以上与原公司投资主体相同的公司 对派生方 新设方承受原企业土地 房屋 权属 免征契税 因此 A 公司分立出 C 公司 C 公司无需缴纳契税 上述分析对项目转让涉及的企业所得税问题未有涉及 因应纳税所得额为 扣除全部应缴税款之后的余额 计算扣除应缴税款总额 即可见企业所得税受 到的影响 但在公司分立后转让股权的模式下 被分立企业应视为按公允价值 转让其被分离出去的部分或全部资产 计算被分立资产的财产转让所得 依法 缴纳所得税 分立企业接受被分立企业的资产 在计税时可按经评估确认的价 值确定成本 A 公司分立出 C 公司 A 公司应缴纳财产转让所得税 应纳税款为 15000 10000 25 1250 万元 A 公司向 B 公司转让 C 公司股权 B 公司 A 公司均需缴纳印花税 应纳税款 为 15000 0 05 7 5 万元 综上 通过 A 公司分立的方式应缴税款总额为 1265 万元 三 最终选定的交易模式及其相关问题 三 最终选定的交易模式及其相关问题 根据上述分析 不同交易模式下的税负情况如下 模式模式 税负税负 A A 公司税负公司税负 转让方 转让方 B B 公司税负公司税负 收购方 收购方 其他税负其他税负总税负总税负 资产转让1482 5 万457 5 万 1940 万 新设公司股权转 让 1200 万7 5 万 项目公司 450 万 1657 5 万 分立公司股权转 让 1257 5 万7 5 万 1265 万 根据上述计算 收购方 B 公司依法应该承担的税费较少 但转让方 A 公司 承担的税费较多 如果严格据此承担税费 要么不利于交易的达成 要么转让 方会通过其他方式向收购方转嫁税负 新设公司模式与分立公司模式比较 收购方 B 公司的税负没有差异 转让 方 A 公司在新设公司模式下税负更小 但此模式下新设项目公司 C 要承担因土 地使用权变更需缴纳的契税 在实际操作中 该税负实际也是由收购方与转让 方约定承担方式 从税负总额而言 股权转让方式较资产转让方式节税 股权 转让方式中公司分立较新设公司节税效果更明显 本案中 收购方 B 公司的商务目标是实现对项目公司 C 的完全控制 在面 临风险无差的情况下 付出的成本当然越低越好 根据上述分析 建议 B 公司 可以采取如下交易结构设计 1 先由 A 公司办理公司分立手续 成立 C 公司 相关费用由 A 公司自行承 担 并适当限制办理的时间 以加快收购进度 2 B 公司向 A 公司购买其持有的 C 公司全部股权 交易价格为市场价 1 5 亿元 3 交易价款分期支付 保证 A 公司协助办理相关的变更手续及其他事项 4 交易过程中发生的税款 由 B A 公司双方平均承担 四 税收筹划的几个问题四 税收筹划的几个问题 税收筹划是指又称为纳税筹划 是指在遵循税收法律 法规的情况下 企 业为实现企业价值最大化或股东权益最大化 在法律许可的范围内 自行或委 托代理人 通过对经营 投资 理财等事项的安排和策划 以充分利用税法所 提供的包括减免税在内的一切优惠 对多种纳税方案进行优化选择的一种财务 管理活动 一 税收筹划的基本原则 一 税收筹划的基本原则 1 合法性原则 税收筹划只能在法律许可的范围内进行 违反法律规定 逃避税收业务 属逃税行为 现实中 企业在遵守法律的情况下 常常有多种 税收负担高低不一的纳税方案可以选择 企业可以通过决策选择来降低税收负 担 增加利润 税收筹划成为可能 2 筹划性原则 纳税义务通常具有滞后性 企业交易行为发生后 才缴纳 流转税 收益实现或分配后 才缴纳所得税 财产取得之后 才交纳财产税 这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性 3 效率性原则 税收筹划要取得 节税 的税收利益 低税负意味着低税 收成本 意味着高资本回收率 纳税期限的推后 可能减轻税收负担 如避免高 边际税率 也可能降低资本成本 如减少利息支出 结果都是节税 二 税收筹划的总体目标 二 税收筹划的总体目标 税收筹划的总体目标应该是总税负最低 而不是交易中某一方的税负最低 本文第三部分的分析既是建立在这一基础之上的 交易结构设计过程中 进行 税收筹划应达到交易全过程总税负最低 而非关注收购方或转让方的税负最低 进行税收筹划 可以采取不予征税法 减免税法 税率差异法 分割法 扣除法 抵免法 延期纳税法以及退税法等方法 根据国家税收法律 法规或 政策规定 选择不予征税 享受减税或免税优惠 税率较低 能使计税依据分 割的经营 投资 理财等活动方案 减轻税收负担 纳税人可以在对照税收政 策 权衡各方面利益的前提下 对经营 投资 理财活动作出事前安排 在多 种备选方案中选择总税负最低的方案 三 参考税收法定原则调整法定交易价格 三 参考税收法定原则调整法定交易价格 税收法定原则是税法中一项十分重要的基本原则 税收法定原则 是指由 立法者决定全部税收问题的税法基本原则 即如果没有相应法律作前提 国家 则不能征税 公民也没有纳税的义务 税收主体必须依且仅依法律的规定征税 纳税主体必须依且仅依法律的规定纳税 税收法定原则的主要内容包括税种法定 税收要素法定以及程序法定 税 收要素法定原则是税收法定原则的核心内容 税收要素具体包括征税主体 纳 税主体 征税对象 税率 纳税环节 纳税期限和地点 减免税 税务争议以 及税收法律责任等内容 根据税收法定原则 收购方与转让方均是不同税种的纳税主体 均负有不 同的纳税义务 而且法定纳税义务是不可逃避的 四 谨慎的出具税收意见 采购专业服务 四 谨慎的出具税收意见 采购专业服务 税收筹划具有很强的专业性 对于不同的交易项目 不同的交易结构 税 收筹划应关注不同的重点 合理的税收筹划将为企业节省大量成本 而失败的 税收筹划可能会阻止交易的达成 因此 企业面临重大项目交易时 应聘请相 关专业人员如律师 税务师或会计师等人员 就税收筹划出具专业意见 以防 控风险 减低交易成本 促成交易 五 交易结构设计的几个问题五 交易结构设计的几个问题 一 简要介绍 一 简要介绍 交易结构是买卖双方以合同条款的形式所确定的 协调与实现交易双方最 终利益关系的一系列安排 交易结构包括收购方式 支付方式与时间 交易组 织结构 融资结构 风险分配与控制以及退出机制等内容 设计交易结构的出发点是在不违反法律法规的前提下 选择一种法律安排 尽可能满足交易双方的意愿 在交易双方之间平衡并降低交易成本和交易风险 并最终实现并购交易 交易结构应遵循平衡原则 无论是在交易风险与交易成 本之间 还是在交易双方的权利义务与风险承担方面 交易结构设计还可以设 定一定贴现率提供卖方融资 对赌条款 长期培训条款 保证与担保条款等 以实现双赢 交易结构设计的应重点关注 税收问题即尽量减少税收或推迟纳税 以及 风险问题如并购风险 运营风险 退出风险等等 二 房地产项目交易结构的特点 二 房地产项目交易结构的特点 房地产作为国家宏观调控的重点行业 其项目交易必然须遵守各种规范性 或限制性的规定要求 这反映出房地产项目交易的重要性 更反映出这一项目 交易存在的众多风险 为实现不同企业的商业目的 促成项目交易的实现 在 符合法律法规规定前提下设计的交易结构成为房地产项目交易成功的前提 就房地产项目股权转让和资产转让两种模式相比 虽然目的相同 但涉及 的直接交易标的不同 法律关系和交易成本也各不相同 因此 房地产交易结 构的选择和设计 应注重拟转让房地产项目的具体情况 委托人的商业目的及 双方交易主体的特殊性 作出适当的选择 尽可能地降低交易风险与交易成本 三 律师主要关注的问题 三 律师主要关注的问题 律师在参与交易结构设计时应注意如下事项 1 交易结构设计工作涉及到当事人多方面的商务需求 一般由当事人完成 或者独立委托 律师可以根据当事人要求参与提供相关服务 2 鼓励律师参与交易结构设计工作 与其他专业机构协同工作 鼓励律师 理解当事人设计的交易结构 从中提炼出相关法律需求 3 律师对于涉税事项提供法律服务时 应关注税收筹划工作 提示当事人 全面了解交易主体在不同环节的总体税负和交易后续税负 提示当事人注意关 注税负安排对交易价格的影响 4 律师在交易结构设计阶段提供法律服务时应当合理界定律师的工作角色 服务范围和责任边界 就非法律问题谨慎提供意见 六 律师提供相关法律服务的体会六 律师提供相关法律服务的体会 一 律师的知识结构 一 律师的知识结构 律师为房地产项目转让设计交易结构 税收筹划是一大重点 律师提供相