房地产标杆企业研究：复地.doc

摘 要 复地自 1993 年开始房地产开发和管理业务 已经形成了 城市 副中心 大型国际化 价值型生活社区 城市中心 海派 国际高档居住区 都市近郊 大型低密度庭院式低层住宅 城市中心 街区型集成综合体 和 城市特色产业带之核 心产业 CBD 等五类成熟开发产品线 2004 年 复地在香港联交所主板上市 2011 年 5 月 复星主 动要约收购复地 复地放弃上市公司地位 但保持上市公司治 理和管控架构 未来 复地将继续致力实现其 成为国际一流 的房地产开发和投资集团 的企业愿景 2010 年 6 月 复地全资成立的复地投资集团 Forte Capital 是 国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商 资金运作管理业务在复地被提到前所未有的高度 复地已经形 成了 开发 投资 双轮驱动的战略发展模式 复地关注全国范围内房地产市场具备发展潜力的主要城市 截 至 2010 年底 复地共拥有规划建筑面积总计约 1 414 万平方米 复地目前的项目储备量足以满足未来 3 至 5 年的发展需要 为 其长远发展奠定了良好基础 成立复地投资集团后 复地将不单做开发业务 还可以投资买 地 然后以土地入股的形式与其他知名房企合作 还会尝试转 型做一些商业地产项目 从毛利率和净利率角度看 除 08 年外 复地的毛利率基本维持 在 38 左右 在行业内处于较高水平 这与其产品多处于一 二线城市有关 而复地的净利率波动率比较大 除 08 09 年外 基本维持在 20 左右 在行业中处于较高的水平 电话 010 58677851 2 3 邮箱 gt 网站 高通智库是一家房地产研究综 合服务商 依托其独特的信息 收集与整合体系 专业的分析 能力 科学的研究方法和丰富 的研究经验 持续为客户提供 及时 高效的研究服务 高高通通智智库库 房房地地产产标标杆杆企企业业研研究究 高高通通智智库库房地产标杆企业研究 高高通通智智库库 2 20 01 11 1 年年 8 8 月月 2 21 1 日日 复地 复地 开发开发 投资投资 双轮驱动双轮驱动 房地产标杆企业研究 2 目 录 一 发展沿革 当前市场表现 4 1 当前市场表现 4 2 复地大事记 6 二 开发 投资 双轮驱动 7 1 投资业务成功案例 8 2 基金业务成功案例 10 3 资产管理成功案例 11 三 土地策略 13 1 当前项目及土储分布 13 2 2010 年新增项目储备 15 3 区域均价分析 15 四 各项指标及资本运作 18 1 各项运营指标 18 2 各项财务指标 20 五 产品及产品线 21 1 代表性产品 21 房地产标杆企业研究 3 图 表 目 录 图表 1 复地与招保万金的营业额 单位 百万元人民币 及增长率比较 4 图表 2 复地 2004 2010 年的毛利率及净利率 5 图表 3 复地所开发项目的区域分布 5 图表 4 复地房地产金融全面解决方案 8 图表 5 项目储备一览表 截至 2010 年 12 月 31 日止 单位 平方米 14 图表 6 总土地储备权益前区域分布 14 图表 7 未建土地储备权益前区域分布 14 图表 8 2010 年内新增加的项目储备 15 图表 9 2010 年内各区域项目销售情况 15 图表 10 2010 年复地项目销售均价与城市销售均价比较 单位 元 平方米 17 图表 11 复地 2004 2010 年的毛利率及净利率 18 图表 12 复地与招保万金的毛利率比较 18 图表 13 复地与招保万金的净利率比较 18 图表 14 复地与招保万金的三项费用率比较 19 图表 15 复地与招保万金的销售费用率比较 19 图表 16 复地与招保万金的管理费用率比较 19 图表 17 复地与招保万金的财务费用率比较 19 图表 18 复地和万科的总资产周转率比较 19 房地产标杆企业研究 4 一 发展沿革 当前市场表现 1 当前市场表现 复地 集团 股份有限公司 以下简称 复地 是中国大型的房地产开发和投资集 团 国家一级开发资质 是复星集团的创始成员企业 近年来 复地年均开发管理各类房地产 项目超过 50 个 期 在建项目建筑面积保持在 300 万平方米以上 复地自 1993 年开始房地产开发和管理业务 开发项目已遍及上海 北京等超大型国际都 市 天津 武汉 重庆 成都 西安 长春 太原 大连 长沙等区域中心城市 以及杭州 南京 无锡等长三角核心城市 并已经形成了 城市副中心 大型国际化 价值型生活社区 城市中心 海派国际高档居住区 都市近郊 大型低密度庭院式低层住宅 城市中 心 街区型集成综合体 和 城市特色产业带之核心产业 CBD 等五类成熟开发产品线 2004 年 复地在香港联交所主板上市 2011 年 5 月 复星主动要约收购复地 复地放弃 上市公司地位 但保持上市公司治理和管控架构 未来 复地将继续致力实现其 成为国际一 流的房地产开发和投资集团 的企业愿景 关于其退市的原因 众说纷纭 主要的揣测是 1 复地的项目较多集中在调控比较严重的城市 香港市场对其估值比较低 且复地 2010 年末负 债率达 74 影响了其获得商业优惠条款的融资条件 在香港上市最基本的融资功能被大大削 弱了 2 其大股东复星因为受限于上市公司关联交易的相关规定 无法为复地注入更多的资 本 业内揣测 复星集团回购复地股权 退市是在为筹建 大地产 平台 未来整合复星旗下 地产开发 投资 基金业务 3 在香港市场 大股东复星集团的影响力要远大于复地 完全 可以通过复星这个平台上融得更大规模 更便宜的资金 2010 年 复地实现物业销售面积和销售金额分别约为 133 万平方米和人民币 173 63 亿元 包括集团拥有股权的共同控制企业和联营公司 未含联营公司上海证大开发的项目 含复地 天津中心股权出售 分别在 2010 年全国房地产企业销售排行榜 中排名第 22 和第 17 销 售均价为 13055 元 平方米 图表 1 复地与招保万金的营业额 单位 百万元人民币 及增长率比较 数据来源 公司数据 高通智库 房地产标杆企业研究 5 复地的发展与招保万金相比 并不算突出 从营业收入来看 04 年时复地还和保利地产 等处于差不多的级别 但现在已经被招保万金远远的甩在后面了 复地营业收入的增长率比较 缓慢 但 09 10 年的增长率分别达到 39 和 67 说明其正在发力 图表 2 复地 2004 2010 年的毛利率及净利率 数据来源 公司数据 高通智库 从毛利率和净利率角度看 复地的毛利率在 08 年时有较大波动 这主要与其结算的产品 结构有关 08 年时入帳的主要项目包括复城国际 颐和华城三期 新天嘉园等 占当年合并 范围内项目入帐面积的 48 1 这些项目的毛利率均较高 除 08 年外 复地的毛利率基本维 持在 38 左右 在行业内处于较高水平 这与其产品多处于一 二线城市有关 而复地的净利 率波动率比较大 除 08 09 年外 基本维持在 20 左右 在行业中处于较高的水平 但仔细 看 发现 07 10 年复地其他收入和收益占营业收入比例高达 14 和 16 这主要来自处置附 属公司权益所得 08 年低至 2 7 的净利率还与受金融危机影响 复地计提了大量的减值准备 有关 在开发进程方面 2010 年复地相继有 52 项项目 含复地拥有股权的共同控制企业和联营 公司项目 未含联营公司上海证大房地产有限公司 上海证大 开发的项目 处于开发过 程中 上述项目总建筑面积约为 497 7 万平方米 按公司权益计总建筑面积约为 367 5 万平方 米 较去年同期约增长 39 75 复地在中国内地十二个城市房地产开发业务 2010 年 十一 个城市已开始销售物业 开发总建筑面积分布超过 10 的城市有 4 个 分别为上海 南京 杭 州和成都 占比最大的为上海 18 最小的为天津和无锡 3 图表 3 复地所开发项目的区域分布 房地产标杆企业研究 6 数据来源 公司数据 高通智库 在上述 52 项项目中 新增开发项目 19 项 总建筑面积约为 215 1 万平方米 按公司权益 计总建筑面积约为 162 9 万平方米 较去年同期约增长 91 10 17 项项目实现竣工 其总建 筑面积约为 131 8 万平方米 按公司权益计总建筑面积约为 96 4 万平方米 较去年同期约增长 58 27 2010 年 6 月 复地全资成立的复地投资集团 Forte Capital 是国内首家房地产集团旗下的 房地产金融全面解决方案提供商 其依托复地在中国房地产行业十多年深耕的开发管理经验 借势复星集团的综合优质资源 坚持私募融资 投资 资产管理为主要业务模式 凭借高度前 瞻眼光 立足全球视野 全面满足投资者需求 致力成为具备全球能力的 中国领先的房地产 金融集团 复地已经形成了 开发 投资 双轮驱动的战略发展模式 形成了 以优秀的管理团队为 核心 以发现价值 创造价值 多渠道汇聚资本 持续改良 优化管理 三大能力为基础的价 值创造链的正向循环 此外 复地倡导在开放的基础上进行合作 并善于与不同所有制 不同 行业的企业进行资本合作 与著名的境外房地产投资基金 如 ING CBRE CDP MORGAN STANELY 等的项目成功合作开发 在项目投资合作的同时 也给予复地国际化项目和产品服 务的理念和经验 复地已经形成了外资基金 ING 等 业内同行 大华集团等 大型企业 东航等 一大批优秀的合作伙伴 2 复地大事记 1993 年 复星集团开始房地产业务 1998 年 公司前身上海复星房地产开发有限公司成立 2001 年 9 月 经过股份制改造组建成 复地 集团 股份有限公司 2002 年 7 月 复地开发位于武汉汉阳区的复地翠微新城 开始复地的全国拓展战略 2003 年 5 月 复地参股北京玉泉新城项目 开始在北京的开发业务 2003 年 9 月 复地收购江苏盛唐公司 开发位于南京江宁开发区的复地朗香别墅 2004 年 2 月 复地 H 股在香港联交所主板上市 2004 年 9 月 复地购入无锡惠山经济开发区的四幅土地 开发复地公园城项目 房地产标杆企业研究 7 2005 年 5 月 复地收购重庆润江公司 开发位于重庆北部新区的复地上城项目 2005 年 9 月 复地竞拍获得天津北洋大厦在建工程 2006 年 10 月 复地获得位于杭州乔司的四块土地 成立浙江复地 2007 年 9 月 复地合作开发西安城北区的住宅项目 西部中心城市战略再次深入 2008 年 6 月 复地获得成都高新区一块商业用地 进入成都市场 2008 年 8 月 复地以股权收购方式进入长春市场 开发净月国际项目 2009 年 3 月 复地开始承建上海世博民企馆 2010 年 2 月 复地集团联合山西得一文化产业集团在太原成功摘牌四块土地 2010 年 5 10 月 复地作为上海世博民企馆总运营商 完成民企馆超过 200 万人次的接 待运营任务 2010 年 6 月 复地投资集团成立 2010 年 9 月 复星地产控股有限公司摘牌获得了大 连东港地块 2011 年 1 月 复地集团成功获取位于长沙市开福区湘春路地块 2011 年 5 月 复地集团主动从香港联交所退市 开始全新的战略发展之路 二 开发 投资 双轮驱动 2008 年以前 复地的规模相对较小 年销售仅 50 亿元左右 但进入 2009 年 复地的销 售规模突飞猛进 2010 年成为复地的战略年 复地提出 双核驱动 战略 这也是复地未来 十年的总体发展战略 所谓 双核 其一 是在开发板块 复地继续致力于开发以中高端住宅为主的项目 坚 持快速周转 其二 是在投资板块 通过创立和发展投融资业务平台 推进房地产私募股权基 金管理业务的成长 单一的住宅开发受宏观经济政策影响较大 风险较大 投资业务则可以减少由于调控频繁 市场波动对集团产生的不利影响 保证业绩持续增长 现任复地董事长张华表示 我们的榜 样是凯德置地 它涉足上下游产业 发行基金 做商业地产 住宅地产 服务式公寓管理 从 资金来源到产品全部涵盖 2010 年 6 月 复地全资成立的复地投资集团 Forte Capital 是国内首家房地产集团旗下的 房地产金融全面解决方案提供商 复地投资集团的成立 昭示资金运作管理业务在复地被提到 前所未有的高度 随着投资集团的成立 管理层进一步明确了私募 投资 资产管理三足鼎立并行的策略 为此 投资集团招来诸多干将 力图打造一个豪华的投资团队 出自平安证券 后在新加坡磐 石基金公司担任中国区首代一职的周纯负责投资事务 而在 ING 集团负责中国房地产基金板 块业务十年之久的董伟海 也在 2009 年投奔复地投资担任董事总经理 具体负责私募基金业 房地产标杆企业研究 8 务的操作 原北方区总经理张春华转变角色 出任投资集团执行总裁 张春华在产业前线锻造 十余年 精通产业逻辑 其广泛的人脉和广阔的视野 更为转行做投资积累了不少资源 据了解 投资集团将以京 沪 深区域为中心进行重点布局 投资额度占到 70 以上 其 余份额将在华北 东北 中西部等重点城市进行针对性布局 强化大连 太原 济南 青岛 成都 重庆等城市的重要地位 在资产类别的配置上 仍会以住宅开发为主 但会有不超过 30 的投资比重 加强办公 商业等配套资产和主题地产项目的配置 复地投资集团的任务是通过招拍挂 项目股权转让 房地产产业链中的企业战略投资等手 段 积极寻求房地产领域的各类投资机会 包括住宅 商办综合体 产业园区 例如钢铁 医 药 石化及物流产业园区 主题地产 例如养老地产 旅游地产 等 主要业务有招拍挂获 取土地 通过招标 拍卖及挂牌等方式获取最具价值的土地资源 房地产项目公司股权转让 通过股权转让方式获取二手优质土地项目或已建成项目 在建工程转让 通过在建工程转让等 方式获取在建房地产项目或已建成项目 战略投资 沿房地产产业链积极寻求具备产品特色 优秀管理团队及较好盈利能力的优质房地产开发公司 商业地产运营管理公司 房地产咨询及 经纪公司的战略投资和 Pre IPO 机会 图表 4 复地房地产金融全面解决方案 数据来源 公司数据 高通智库 1 投资业务成功案例 案例名称 天津 天津中心 案例类型 收购改造项目 该项目是复地首个烂尾楼改造 通过经营管理 实现价值提升和成功变现的项目 房地产标杆企业研究 9 2005 年 天津中心 项目从复地获得拍卖信息 到全面调查评估 再到最终成功竞拍 获得项目 前后一共只用了 12 天 充分体现了决策速度和强大的执行能力 为提升品牌和形 象 复地为天津中心引进世界著名顶级酒店品牌莱佛士 RAFFLES 为提升物业的整体运营 复地引进外资合作伙伴 CBRE Investors 2009 年 12 月 复地集团将其持有的项目公司 75 股权转让给海航集团 天津中心 正 式由海航集团来接手 复地集团成功完成了项目的 收购 定位 建设 推广 退出 投资全过程 取得了超乎预期的回报 天津中心目前已经成为天津最顶级的服务式公寓 案例名称 上海 复地花园广场项目 案例类型 海外股权收购 该交易是复地第一笔大额海外股权收购 上海复地花园广场位于上海长宁虹桥别墅区 为低密度服务式住宅 原业主是华尔街著名 投行美国高盛集团 无比稀缺的地段 超低的容积率和良好的建筑框架结构 使得花园广场具 有很高的改造潜力和价值提升空间 复地获知项目转让信息后 迅速调动集团内外资源 凭借 丰富的开发经验 良好的品牌及母公司复星集团的强大后援支持 仅仅用了两个半月时间完成 签约 在众多的竞争者中成功胜出 这是复地第一次通过海外股权收购来涉入高端住宅公寓的改造 也是复地对高端房地产市 场的前景看好下的一次果断出击 符合复地开发与投资双轮驱动战略 通过这次交易 不但可 以发挥复地的设计和产品表现能力 而且能够令复地提升上海房地产市场的竞争优势 案例名称 弘基 Pre IPO 项目 案例类型 Pre IPO 项目 房地产标杆企业研究 10 该项目是复地首个房地产产业链的 Pre IPO 项目 弘基集团是上海知名的商业及创意产业运营商 在 10 多年的业务发展过程中积累了丰富 的综合商业地产的运营经验 具有对商用物业从整体租赁 策划定位 改造设计 工程管理 招商推广 到品牌连锁运营的核心能力 2008 年 弘基进行战略转型 由 开发型商业地产企业 转型为 轻资产商业经营企业 复地经过细致深入的评估研究 判断弘基已经具备高增长公司的潜力 当得知弘基已改制为 拟上市股份有限公司 并有增发意愿时 复地立即和弘基集团进行了深入洽谈 并最终作为基 石投资者投资弘基 通过对弘基的 Pre IPO 投资 复地间接进入商业地产经营管理领域 不但 丰富完善了复地的盈利模式 而且可以整合商业客户资源 加强复地的商业物业发展 2 基金业务成功案例 复地景业基金是国内首支开发商发起的房地产投资基金 其募集对象为机构和高净值人士 投资的成都雍湖湾和南京新都国际项目开盘后客户反响热烈 项目开发销售业绩均超越预期 案例名称 成都 复地雍湖湾 项目位于成都南部新城大源组团 总建筑面积约 31 万平方米 规划开发低密度及高层住 宅 商务公寓及配套商业 该项目西侧紧邻约 350 亩的市政公园 具有很好的景观优势 其中 的低密度产品在区域内非常稀缺 深受客户关注 案例名称 南京 复地新都国际 项目位于南京市下关区成熟地段 距南京地铁 红山路 地铁站步行仅 10 分钟 乘地铁 到市中心亦只需 10 分钟 项目总建筑面积约 37 万平方米 规划开发住宅 商务公寓及配套商 业 本项目周边配套设施完善 南邻 南京红山森林动物园 景观资源丰富 成为区域内规 模较大 密度较低的优质项目 房地产标杆企业研究 11 3 资产管理成功案例 案例名称 北京 复星国际中心 案例类型 持有性物业投资 该项目是复地在北京的首个持有性物业投资 复地于 2007 年整体收购的复星国际中心 位于北京三大核心商圈交汇处 包括写字楼和酒店式公寓 总建筑面积约 10 万平方米 复地 投资接手后 引入 BOMA 认证 对软硬件进行合理化改造 完善服务体系 提升物业品质 吸引高品质客户入驻 目前项目公寓部分已售罄 写字楼及公寓商业部分出租率也从接手时的 58 提高到 93 租金水平亦有大幅提升 复星国际中心是复地在持有性物业方面的多元化探索 是复地投资集团 PIA 战略的成功实 践 充分借势一线城市核心商业区位 运用资产管理手段 整合一流商业管理资源 通过高品 质商业服务成功提升物业价值 案例名称 上海 金色城市 案例类型 商住综合体 该项目是复地首次与知名开发商共同开发商住综合体 2007 年 12 月 复地集团入股上海 浦东地杰国际城项目 与上海万科强强联手 共同开发 两大品牌开发商充分发挥各自优势 其中复地集团占 40 的股权 主要负责项目中面积达 24 万平米的商办综合体部分的开发建设 和运营管理 万科占 60 股权 主要负责住宅部分的开发建设和销售 房地产标杆企业研究 12 该项目是复地首次进入大型城市综合体 是复地的一个重要战略布局 复地投资集团充分 利用自身在商业地产和资产管理方面的经验 以及丰富的客户资源 引入各类专业咨询机构和 商业运营机构 为该项目的定位和运营提供各类咨询建议 最终该项目定位方案获得了政府相 关部门的高度肯定 精准的商业定位和规划也有效提升了整个项目的价值 该项目住宅部分持 续热销 成为上海房地产市场的靓丽风景 案例名称 北京 万豪酒店 案例类型 酒店经营 北京万豪酒店是复地首个酒店经营项目 该项目是复地于 2006 年联合收购改建并于 2008 年 8 月开业 委托万豪国际管理公司进行管理经营 项目位于北京市东城区建国门南大街 7 号 长安街南 二环路内 明城墙 旁 北京站东 属于北京火车站商圈的一部分 是北 京传统的黄金商业地段 具有深远的历史及人文内涵 亦受到 CBD 国贸商圈和王府井商圈的 辐射 形成浓厚的商业氛围 该项目其以庞大的规模 高档次的装修成为国内万豪酒店的旗舰店 规模 档次 品牌 位置 历史文化环境 紧邻明城墙遗址 的高度融合成为酒店的最大卖点 包括 客房 1312 间 3 个宴会厅 10 多个多功能厅 可提供总计 4 千多平米会议的空间 七个独具特色的中西 餐厅 还拥有较大规模 设施先进的健身房 环境优雅的游泳池 以及在酒店业罕见的水疗设 施泉 SPA 2010 年 5 月被全国旅游星级饭店评定委员会批准为五星级酒店 复地投资接手后 利用丰富的资产管理经验 针对该类项目制定了管控指导原则 理顺了 责任部门 责任董事 责任经理三级责任体系 酒店的经营和管理亦有较大提升 房地产标杆企业研究 13 复地投资集团目前所募集的基金主要跟投复地集团负责开发的项目 包括准备投资的项目 和已经开发的项目 在目前的发展阶段 这种跟投复地的策略能够保证复地投资集团充分了解 和把控所投资项目 共享复地开发的品牌优势 并通过体系化的激励机制促进投资项目达到甚 至超越预期收益目标 分享项目利润 随着复地投资集团的进一步发展 基金还将投向更广阔 的市场领域 事实上 自 2009 年以来 复地就在投资领域不断尝试 2009 年 8 月 复地成立智盈股权投资管理公司 由智盈投资与诺亚财富发起首只复地景 业基金规模达到 5 5 亿元 复地投入 5000 万元的种子资金 该基金侧重投资复地自身开发的 项目 2010 年 4 月 智盈完成第二只人民币房地产基金 景盈基金的募集 这一次 借上海 市工商联房地产商会会长单位身份之便 复地找来商会副会长以上会员单位 成为景盈基金共 同发起人 此外 复地还以管理合伙人的身份出资 2000 万元 参与张民耕发起的盛世神州房 地产投资基金 2011 年 1 月 复星集团签订了两笔基金合作协议 1 月 13 日 复星集团与美国保德信金 融集团签订了一项战略合作协议 共同筹建一支大规模的股权投资基金 规模或将达 6 亿美元 就在该协议签订的前一天 即 1 月 12 日 复星国际及复地还与美国楷蕊有限公司建立了全面 战略合作意向框架 拟定未来 10 年双方将在中国合作开展投资 但复地的这些基金明显侧重于给自己项目找钱 比如复地景业基金主要投向复地旗下项目 且 主要是为住宅业务融资 属于短线类型 即便是与外资基金合作的项目 也多是假股权真债权 的短线合作 成立复地投资集团后 复地将不单做开发业务 还可以投资买地 然后以土地入股的形式 与其他知名房企合作 还会尝试转型做一些商业地产项目 此外 2010 年 9 月 复星集团联手易居 赵汉忠等成立星浩资本 致力于打造城市综合 体项目 具有标本意义 有媒体报道称 已募得首期 60 亿元资金 复地投资与星浩资本 前 者定位为以住宅产业为主 后者专注城市新型综合体 一个出自嫡系传承低调行事 另一个让 新招干将放手突奔 目前复地各个板块的地产业务团队都以一个整体的形式去招商 复地投资与星浩基金存在 一定的竞争中合作的关系 但从资源角度来看 各自的产品定位和方向是不同的 无论是复地 投资还是星浩 虽然说财务上独立核算 但都是作为复星地产板块的重要成员去共同拓展业务 这种竞合合作的关系 跟外界竞争对手是完全不同的 同时 复星接手复地在外滩 8 1 地块合营公司 即证大外滩地王项目 中所占股份 曲线 进入大型商业地产领域 这些涵盖了住宅 商业 流通 基金等房地产全产业链的业务 基本 各自为政 按照复星的投资风格 必然会进行整合 发挥更大的效应 预计回归复星国际的范 伟将会利用复星的资源 从大股东层面支援复地房地产业务的发展 房地产标杆企业研究 14 三 土地策略 1 当前项目及土储分布 复地关注全国范围内房地产市场具备发展潜力的主要城市 关注超大核心城市 区域中心 城市以及长三角区域城市三大战略圈 以复地已进入的上海 北京 天津 重庆 南京 无锡 杭州 武汉 成都 西安 大连 长春 太原 长沙等 10 余个城市为主 并根据市场发展的 需要 适时将新城市纳入到战略发展城市 截至 2010 年底 复地共拥有规划建筑面积总计约 1 414 万平方米 按公司权益计总建筑 面积约 905 万平方米的项目储备 较去年同期约增长 23 13 分别位于上海 北京 天津 太原 南京 杭州 无锡 重庆 武汉 成都 西安及长春十二个城市 全国性的规模化发展 布局和可持续的发展战略 有利于复地今后几年主营业务及利润的稳定增长 复地目前的项目 储备量足以满足未来 3 至 5 年的发展需要 为其长远发展奠定了良好基础 图表 5 项目储备一览表 截至 2010 年 12 月 31 日止 单位 平方米 总计在建未建 地区权益前权益后权益前权益后权益前权益后 上海1 671 9271 018 283443 039276 4021 228 888741 880 北京5 1485 1485 1485 14800 天津405 233283 663153 470107 429251 763176 234 太原861 209688 96700861 209688 967 南京1 400 924802 364602 819334 911798 105467 453 杭州689 362481 104533 070363 885156 292117 219 无锡1 012 209481 495171 91885 959840 291395 536 重庆1 282 515885 287310 448310 448972 067574 838 武汉1 208 519845 963155 165108 6161 053 354737 348 成都2 256 9371 393 428636 457574 5111 620 480818 917 西安2 452 1791 268 446290 759187 7362 161 4201 080 710 长春893 679893 679356 043356 043537 635537 635 合计14 139 8419 047 8273 658 3362 711 08810 481 5046 336 737 数据来源 公司数据 高通智库 图表 6 总土地储备权益前区域分布图表 7 未建土地储备权益前区域分布 房地产标杆企业研究 15 数据来源 公司数据 高通智库 从上图来看 总土地储备中 中西部地区和东部沿海地区各占 50 占比最大的城市为西 安 成都 上海 分别占比 17 16 和 12 未建土地储备中 中西部地区占比高达 68 占比最高的城市为 21 的西安 15 的成都 即复地拥有大量的中西部土地储备待开发 2 2010 年新增项目储备 2010 年内 复地根据其发展战略和房地产行业政策背景 采取谨慎获取项目储备的策略 通过参与土地竟买及收购股权等方式增加项目储备 2010 年 复地共获取 9 个项目 可建建 筑面积总计约 379 万平方米 按公司权益计总建筑面积约 216 万平方米 较去年同期约增长 78 51 图表 8 2010 年内新增加的项目储备 城市项目名称约概总建筑面积 平方米 公司权益按权益计总建筑 面积 平方米 用途 花园广场97 227100 00 97 227住宅 新都国际120 195股权增加 40 00 48 078住宅 上海 新天地 107 酒店 项目 47 98820 9 598综合 双流项目410 126100 00 410 126住宅 黄龙项目555 73350 00 277 867商住成都 银泰项目654 62020 00 130 924商住 太原复地半山项目861 20980 00 688 967住宅 无锡五爱北项目246 08940 00 98 436住宅 重庆南山黄桷垭项目794 45850 00 397 229住宅 总计3 787 6462 158 452 备注 上海新都国际项目通过收购 40 股权获得公司权益从 60 增为 100 数据来源 公司数据 高通智库 3 区域均价分析 图表 9 2010 年内各区域项目销售情况 权益前权益后 地区项目销售面积销售金额 人销售均价 元销售面积销售金额 人销售均价 元 房地产标杆企业研究 16 平方米 民币千元 平方米 平方米 民币千元 平方米 复地新都 国际 55 2572 141 59938 75755 2572 141 59938 757 帕缇欧香27 004353 50513 09114 852194 42813 091 复地北桥 城 81 0471 113 66813 74181 0471 113 66813 741 复地富顿 苑 15 657268 41717 14415 657268 41717 144 复地复城 国际 8 198167 67120 4538 198167 67120 453 金色城市57 4361 644 03428 62422 974657 61328 624 颐和华城15 238330 92421 7177 619165 46221 717 复地金石 湾 3 33819 3835 8073 33819 3835 807 上海 其它项目21 52092 4454 29619 42284 1724 334 上海 合计 284 6956 131 64621 538228 3644 812 41321 073 复地西绒 26 号 12 647654 98951 79012 647654 98951 790 复地湾流 汇 11 243184 01016 36711 243184 01016 367 复地首府24 175790 47732 69824 175790 47732 698 玉泉新城1 9249 7175 0505772 9155 052 南京锦绣 华城 85 106661 6987 77534 851270 9657 775 复地朗 香 16 195257 42215 89516 195257 42215 895 北京 复地新都 国际 31 405520 63816 57828 265468 57416 578 北京 合计 182 6953 078 95116 853127 9532 629 35220 549 杭州 复地连城 国际 37 493388 87710 37228 120291 65810 372 房地产标杆企业研究 17 复地复城 国际 59 550677 21311 37229 775338 60611 372 复地北城 中心 3142 8659 1243142 8659 124 杭州 合计 97 3571 068 95510 98058 209633 12910 877 无锡 复地公园 城邦 45 443316 4606 96422 722158 2316 964 重庆 复地上城 152 050793 9005 221152 050793 9005 221 复地东湖 国际 108 6431 092 47610 05676 050764 73410 056 武汉 复地翠微 新城 492344 776291414 862 武汉 合计 108 6921 092 71010 05376 079764 87510 054 西安 复地优尚 国际 120 232658 4415 476114 221625 5195 476 成都 复地雍湖 湾 88 921812 1809 13471 137649 7449 134 长春复地凈月 国际 118 778740 6576 236118 778740 6576 236 合计1 198 86314 693 90012 257969 51311 807 82012 179 数据来源 公司数据 高通智库 图表 10 2010 年复地项目销售均价与城市销售均价比较 单位 元 平方米 复地项目销售均价城市销售均价 上海21 53822 370 北京16 85320 342 杭州10 98022 099 无锡6 9648 203 重庆5 2216 235 武汉10 0536 827 房地产标杆企业研究 18 西安5 4766 211 成都9 1346 332 长春6 2365 980 数据来源 公司数据 高通智库 从以上两表可以看出 复地 2010 年的销售均价为 12 257 元 平方米 并不算很高 通过复 地项目均价和城市均价的比较 发现在均价较高的城市 复地产品均价低于城市均价 如杭州 复地产品均价不到杭州均价的一半 而在均价较低的城市 复地产品的均价高于城市均价 如 武汉 成都和长春 这说明复地的产品定价还是比较合理的 若政府进一步调控 复地受到的 不利影响将会较小 四 各项指标及资本运作 1 各项运营指标 图表 11 复地 2004 2010 年的毛利率及净利率 数据来源 公司数据 高通智库 图表 12 复地与招保万金的毛利率比较图表 13 复地与招保万金的净利率比较 数据来源 公司数据 高通智库 从毛利率和净利率角度看 复地的毛利率基本维持在 38 左右 在行业内处于较高水平 这与其产品多处于一 二线城市有关 复地的毛利率在 08 年时有较大波动 这主要与其结算 房地产标杆企业研究 19 的产品结构有关 08 年时入帳的主要项目包括复城国际 颐和华城三期 新天嘉园等 占当 年合并范围内项目入帐面积的 48 1 这些项目的毛利率均较高 复地的净利率波动率比较 大 除 08 09 年外 基本维持在 20 左右 在行业中处于较高的水平 但仔细看 发现 07 10 年复地其他收入和收益占营业收入比例高达 14 和 16 主要来自处置附属公司权益 所得 08 年低至 2 7 的净利率还与受金融危机影响 复地计提了大量的减值准备有关 图表 14 复地与招保万金的三项费用率比较图表 15 复地与招保万金的销售费用率比较 图表 16 复地与招保万金的管理费用率比较图表 17 复地与招保万金的财务费用率比较 数据来源 公司数据 高通智库 从上图可以看到 复地的三项费用率显著高于招保万金 达到 12 左右 复地的销售费用 和管理费用较高 财务费用一般 复地的高净利率并不是由其成本控制能力支撑的 而是依靠 其其他收益与收入 主要是处置一些其附属公司 图表 18 复地和万科的总资产周转率比较 房地产标杆企业研究 20 数据来源 公司数据 高通智库 从上图可以看出 复地的总资产周转率不高 基本维持在 25 左右 但可以看到 该指标 较为稳定 受政府调控的影响较小 复地的项目多位于一 二线城市 销售太快对它没有好处 2 各项财务指标 根据复地集团 2010 年年报 集团总负债额约人民币 246 3 亿元 集团总资产为 333 08 亿 元 其资产负债率为 73 93 同为 H 股的大型房企中 龙湖地产的资产负债率为 68 恒大 为 79 54 富力为 74 17 此外 A 股 95 家上市房企平均资产负债率超过 70 复地的资 产负债率在行业中并不算很高 截至 2010 年 12 月 31 日 复地集团所持现金及现金等价物超 过 47 亿元 其筹资活动产生的现金净流量与以往相比也未发生重大变化 可以说 复地集团 并不差钱 2009 年 9 月 25 日 复地在境内发行了五年期人民币 19 亿元的公司债券 债券票面利率 为 7 3 2009 年 11 月 3 日 09 复地债 债券代码 122020 在上海证券交易所挂牌上市 此 外 复地还有一系列股权交易的举动 出售上海策源置业顾问有限公司 67 1 股权 二零零九年十二月一日 上海复星创业投资管理有限公司与上海复地投资管理有限公司 各自分别为复星国际有限公司及复地的全资附属公司 订立股权转让协议 据此 上海复星 创业投资管理有限公司已同意以人民币 91 440 000 元的代价 相当于约 103 804 107 21 港元 向上海复地投资管理有限公司收购上海策源置业顾问有限公司的 67 1 股权 出售天津复地浦和发展有限公司 75 股权 二零零九年十二月二十四日 复地 天津复地浦和发展有限公司及海航集团有限公司订立 股权转让协议 据此 海航集团有限公司同意向复地收购天津复地浦和发展有限公司的 75 股 权 代价 包括现金对价和股东贷款 为人民币 2 001 790 000 元 相等于约 2 273 004 951 港 元 认购上海证大房地产有限公司之股份 二零一零年一月七日 复地全资附属公司 China Alliance Properties Limited 下称 China Alliance 与上海证大房地产有限公司 下称 证大房地产 订立认购协议 据此 China Alliance 同意认购而证大房地产同意按认购价每股认购股份 0 31 港元向 China Alliance 配发及 房地产标杆企业研究 21 发行认购股份 即 1 550 000 000 股新股份 代价为 480 500 000 港元 紧随认购事项完成后 China Alliance 将持有证大房地产 2 431 815 000 股股份 相当于经配发及发行认购股份而扩大 之证大房地产已发行股本约 19 68 收购 GARDEN PLAZA CAPITAL SRL 股本中全部已发行股权 二零一零年二月十日 复地的全资附属公司 Skysail Investments 买方 与 Garden Plaza 2005 Delaware LLC Garden Plaza 2007 Delaware LLC Garden Plaza DM 2007 Delaware LLC 及 Baekdu Investments 卖方 订立购股协议 据此 卖方同意转让 GARDEN PLAZA CAPITAL SRL 股本中全部已发行股权及出让股东贷款予买方 总代价为 328 000 000 美元 相等于约 2 548 562 549 港元 另加实际完成时调整净额 五 产品及产品线 1 代表性产品 复地自 1993 年开始房地产开发和管理业务 已经形成了 城市副中心 大型国际化 价 值型生活社区 城市中心 海派国际高档居住区 都市近郊 大型低密度庭院式低层 住宅 城市中心 街区型集成综合体 和 城市特色产业带之核心产业 CBD 等五类成 熟开发产品线 上海 复地新都国际 项目面积 约 12 万平方米 建筑类型 公寓 商业 户型范围 一房一厅 二房两厅 三房两厅 四方两厅 价格范围 40000 50000 复地新都国际是复地集团 2010 年重点打造的市中心国际服务式精品社区 项目以距离上海核 心地标 外滩源 2 公里的核心地段以及苏河湾国际精装首府的产品定位定义上海市中心精品 生活 项目坐拥南京东路 外滩 人民广场 四川北路 不夜城等五大商圈 环伺轻轨 3 4 号线和地铁 8 10 号线 4 条轨道交通 繁华生活一应俱全 项目总建面 12 万 规划 600 余 户 70 223 精装公寓 国际精装设计大师量身打造 国际一线品牌全阵容出列 成为 2010 年上海市中心高端精装物业的标杆之作 房地产标杆企业研究 22 上海 帕缇欧香 项目面积 33 万平方米 建筑类型 公寓 别墅 户型范围 三房二厅至五房三厅 价格范围 19000 32000 帕缇欧香项目分三期开发 在售二期物业类型以法式风格联排及双拼别墅为主 项目自 2005 年开盘以来 一直是青浦当地标杆性楼盘 小区以简约的建筑风格及良好的房型结构 获得青 浦当地普遍认可 上海 复地 金石湾 户型范围 二期独栋商务别墅 A 户型为约 370 平米 B 户型约 440 平米 C 户型约 520 平米 复地 金石湾项目总体规划 60 万平方米 一 二期先行开发 12 万平方米 一期规划总部式办 公 标准式办公等多种产品 而二期则涵盖商务花园别墅 精品 SOHO 全方位满足企业的 二次腾飞 改善办公环境 提升企业形象等多元化商务需求 目前复地 金石湾项目正着力打造二期低密度生态水景商务别墅 双面临水 与一期以 金水 桥 相连的半封闭式花园商务别墅 既能保持独栋的私密性 又能够享受一期完善的配套服务 二期容积率为 0 8 打破传统商务办公压抑的沉重氛围 以舒适宜人的优美环境 多重化的景 观设计移步换影 力求营造自然生态和谐共生 工作与休闲相互融合 二期约 360 520m2 独栋 商务别墅 SOHO 面积约为 50 90 m2 集商务展示 企业总部 私家会所 创意研发 花园办 公 多功能居住等多种创新功能于一体 仅 39 席尊位全城臻罕稀售 北京 复地 西绒线 26 号 房地产标杆企业研究 23 项目面积 84000 平方米 建筑类型 公寓 户型范围 500 平米五居 价格范围 105000 未定 复地 西绒线 26 号 择故宫为邻 位于北京正中心 1500 米的距离内 涵盖了国家广场 国家 大剧院 金融街 实验二小等国家配套资源 是北京仅有俯瞰紫禁城的纯居住宅邸 处于中国 政经腹地 北京商业轴心 西城区西绒线 26 号在西贵之地彰显稀贵 项目特别邀请知名室内 设计大师邱德光 梁志天 法布里奥联袂设计打造 全面彩高标准精装修 更为项目价值增添 了浓重的一笔 二环内 长安街沿线并非常人所居 东富西贵的历史依旧延续 复地 西绒线 26 号规划总用地 1 275 公顷 总建筑面积 80000 多平米 百余席稀世景观宅邸 为少数人在都市核心营造不被 打