物业有限公司商业计划书.doc

阳新县中成物业有限公司商业计划书一、 项目概况1、中成物业有限公司成立的背景、目的与意义党的十六届四中全会提出了“构建和谐社会”的目标。社会的和谐，要求社会机制的科学合理,社会政治经济的均衡发展以及人们生活环境的不断优化。而作为人们生存环境的基本内容的居住环境社区的和谐,理所当然地占有重要位置。物业管理公司作为社区管理服务的直接提供者,在这一过程中,当仁不让地承担着重要的作用。物业管理企业有责任从建设和谐社区做起,构建和谐社会也是物业企业的一份历史使命。2012年，随着阳新县城镇化发展进程的加速，各种大中型新建商业物业、住宅小区如雨后春笋般一一建成，许多物业公司也随之应运而生。作为朝阳产业的物业管理企业，不仅改善了阳新县人民居住、工作、生活的硬件环境，也提高了我们的生活质量等的软环境。阳新县中成物业有限公司就在这个大的发展浪潮中成立，我们根据本地市场需求，采取了整体市场调研、本省领先同行的学习效仿和创新、专业技术和人员的引进与培养，专业管理模式的引进与更新等一系列措施，以成为阳新县第一个现代化、智能化、人性化为一体的带头企业为目标，我和我的团队将会为本地城市化发展进程做出一份实实在在地贡献。2、中成物业有限公司的运作模式 物业管理（property management）是有偿出售智力和劳力的服务性行业，所出售的是无形的商品，其核心是服务 。物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 本公司现有项目为阳新县兴国镇富豪春天小区，结合富豪春天文化区的管理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托中成物业有限公司经营模式和经验，完善的ISO9001品质管理体系,根据富豪春天顾客的定位，楼宇设备设施的自动化程度，以富豪春天都所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。我们的经营模式分三个方面描述：中成物业有限公司组织架构描述：董事会总经理营销部财务部项目经理项目经理项目经理项目经理客服部工程部保安部各个项目财务事务统一由财务部处理，项目经理下属三个部门具体职能如下：客服部：客服部是物业公司业户服务需求信息、反馈信息的集成中心、业户申请业务的受理部门以及解决业户投诉的协调、指挥中心，同时负责物业公司辖区物业设施、楼宇的日常巡查、管理和业户服务管理费用的收缴，以及楼宇巡查，对涉及业户的维修上门协调、检查等方面。工程部：负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及楼宇公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对业户提供有偿服务及装修工程的监督管理工作保安部：主要负责维护园区治安秩序，给业主提供一个安全的居住环境的重任，主要工作有治安、消防、车辆管理，协助公安机关处理治安事件。 创建中成物业有效的服务价值链围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们在富豪春天全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提中成物业人的服务价值，建立一支高效的、既能为业主提供优良的服务，又能向周边展示中成物业人风采的团队。服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链与业主员工档案日常管理 与辖区办有效激励社区文化与居委会自我评价满意度调查与周边单位业余活动企业文化导入政府主管部门合理化建议培 训管理服务流程以满足住户合理需求为首要目标，塑造富豪春天高端住宅品牌形象，体现业户尊贵身份，力求以高效率的服务流程创造高质量的服务产品。客户服务中心经理是小区管理的负责人，全面统筹、处理小区事务，迅速调配人力、物资、服务与各项资源。富豪春天物业管理服务流程图及管理机制图1、 受理住户投诉及回访2、 信息调度3、 咨询服务前 台（总办公室）住户客户服务中心总经理（项目经理）客服部经理（项目经理兼）保安经理工程经理1.安全防范2.公共治安秩序维护3.交通秩序4.礼仪服务1.房屋验收2.房屋维修整改3.配套设施设备维护、保养4.消防设施维护5.住户水电维修6.仓库管理1.带领贴心管家做好物业管理全过程2.清洁卫生绿化3.标识系统4.档案资料管理5.住户意见征询6.住户投诉跟踪解决7.开展社区文化8.提供酒店公寓式管家服务9.公共关系各服务网点 公司监察管理部、行政人事部，各专业分承包方管理服务流程说明：、充分体现信息经营的重要性，保证信息全面和信息反馈渠道畅通。、保持指令权、检查权、处理权高度统一，所有信息均汇聚到前台部集中处理，经过分析整理，由前台部发出指令，跟踪检查。、充分利用现代化管理手段获得处理，利用信息。人事管理（1）严格要求，规范管理，选好人，培育人 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不要。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重学历而不惟学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在员工手册中做出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极切、调和主动投入的工作态度。注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。（2）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、住户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10换岗、首数5提薪和末数5淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。（3）以企业文化感召人，留住人由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。3.发展规划和阶段性目标本公司现成立于2012年4月，有项目为富豪春天小区，其建筑面积为21000平米，住宅住户136户。经过1年多的经营管理，本物业公司已获得本小区业主95%的好评率，物业费收缴率达到99%，实现第一阶段目标，但也有很多困难，首先，物业管理在阳新的发展仍属于初步阶段，市场认可程度不高；其次，阳新新建物业入住率普遍不高，物业费收取存在诸多问题；其次，物业开发建设过程中如有遗留问题难以得到及时、完善的解决；最后，物业公司接手新项目前期投入费用没有一个市场化的标准（物业管理比较发达的地区都会有建设单位提供的前期开办费用）。但经过一年多的经营，我们找到了解决上述诸多问题的解决方案，经受住了考验，做到了我们物业服务方案的目标，在实现盈利的同时得到了绝大多业主的肯定和好评。2013年，本公司已签约一个18万平3的小区（包括酒店、写字楼、商住楼），住房约1000套，一旦正式入驻，本公司将步入一个新台阶，我们在自己经营住宅小区的同时，会引进国际化的酒店管理咨询公司进行合作，我们把方案定在了一级服务标准，并运用我们创新研究的“酒店公寓式管家”服务，做出本地物业公司的名气，打造一个全新思维的管理团队，为创造又一个和谐社区而努力。今后，本公司的营销团队将会去承接各种物业项目，我们在复制“酒店公寓式管家”服务的同时，还将向大城市的大物业服务企业学习，不停地更进思维，与时俱进，不停地更进管理模式，使之更加高效。而且我们将积极进行多元化的发展，在经营物业管理的同时，积极开展园林绿化、房屋装饰等工程。二、 市场情况阳新县物业公司现如今经过工商注册备案的有22家，其中有3家已承接20万平米以上的物业，9家从外地加盟而来的公司，我们团队经过一个多月的仔细观察和侧面访问，得出一些调查结论：本县新建小区建成后入驻的物业服务公司，普遍存在管理定位比较低，管理机构不健全，管理内容不明确，服务内容不到位的问题，均为短期运作行为，长期下来，这些物业公司必将出现如双牛小区、阳光小区的物业公司一样，到第二年或第三年，因无法收取物业费，都只有撤出其管辖区，而如果任由此类情况出现，势必将会使阳新县刚刚萌芽的物业服务行业更加的举步维艰，并给本地政府、小区居民和市容市貌带来很大的负面影响和负担。本公司目前最大的优势在于我们的管理团队都是年轻人，很富有朝气与雄心，决不只看眼前，并且本公司在2012年已有人考取了全国物业管理师职称，我们将每年派人学习并参加职称考试，培养专业的管理人才。而我们最大的优势也将是我们最大的劣势，因为年轻，所以在各方面的经验明显不足，但我们已经经过一个小区的洗礼，面对新的挑战，我们终有信心克服各种困难，向上步入一个新台阶。三、 项目团队成员的基本情况本公司由王匡忠、丁礼鹏共同出资设立。王匡忠：男、27岁、执行董事、大学本科学历、助理工程师。2010.7 中建七局第三建筑有限公司技术员2011.11-2012.4 中建嘉和地产工程部甲方代表2012.4-至今 阳新县中成物业有限公司法人代表丁礼鹏：男、29岁、董事 大学本科学历王全炎：男、59岁、公司职务：经理、工程师职称、高中学历1997.3-2004.3 江西建筑公司负责人 2004.3-2011.9 湖北园晟置业有限公司总工 2012.4-至今 阳新县中成物业有限公司工程部经理袁四奇：男、55岁、经理、 会计师 、高中学历 19757-1985.7 阳新县第一建筑有限公司会计员 1985.7-1995.9 阳新县监理公司会计 1995.9-2011.12 阳新县建业建筑工程有限公司主办会计 2012.4-至今 阳新县中成物业有限公司主办会计 四、 经济效益与发展预期： 1、本公司近三年已产生的经济效益 本公司注册资金50万元，承接富豪春天小区后16个月，因住宅物业国家规定盈利要控制在5%，本公司已实现盈利677元整。 2、本公司未来经济效益和社会效益 2014年10月，本公司正式入驻阳新观澜府邸小区和阳新富川大酒店（五星级），届时将投入30万元启动资金（需融资），打造阳新县第一个全封闭管理小区，2年内实现盈利，年收益额