房地产项目工程造价管理.doc

房地产项目工程造价管理关键词：房地产；项目工程；造价管理项目的工程造价就是项目建设的过程中全部费用的指出的综合，因此，工程造价的管理也就可以说是工程项目成本的控制。作为房地产产业，在其每个阶段的建设都需要大量的资金的投入，且其环节具有复杂性、涉及的方面比较广泛，如何加强其项目成本的控制是当前房地产业共同研究的问题，本文在此从工程项目的决策阶段、涉及阶段、招投标阶段、施工和竣工阶段整个环节中来谈谈如何加强房地产业工程造价的管理与控制，以提高企业的经济效益。一、决策阶段的造价管理在建设项目投资决策之前，会详细得分析建设项目的可行性，深入的调查项目相关的社会、经济和技术等的投入，然后此安徽确定建设的规模、标准、内容和周期。这样的做的目的就是结合自身的实际，分析项目的可行性，对项目的整体投资进行合理的估算，为项目的决策提供科学的依据。项目决策的阶段决定项目是否可行的关键性阶段，要加强项目工程的造价全面的管理，还要将安全、质量、工期以及环境保护的因素列入其中，最后决定是否可行。二、设计阶段的造价管理当决定实施这个项目的时候，就应当做好设计工作。因为项目的设计在项目的实施过程中起着重要的指导作用，随着市场体制发展的进步，加强工程的事前控制是所有工程造价控制的主要目标。设计阶段对工程的实施起着关键的指导作用，是事前控制的最有力的一个环节。设计的水平质量直接关系着整个工程的建设的效益，提高设计的质量，减少工程的变更，实现企业的经济效益的实现要做好以下两点工作：第一，设计要体现建设单位的预期目标，满足市场需求，提供最优的设计方案。设计阶段是把建设单位对项目的设想变成具体的方案和施工图纸的过程，设计方案首先要能表达项目定位对产品的要求，这是设计成功的第一步；其次，经济与技术相结合，在控制目标成本的原则下进行方案优化。常用优化设计方案的方法有：通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案；运用价值工程优化设计方案；推广标准化设计，优化设计方案；实行限额设计，优化设计方案。由于初步设计阶段对工程造价的影响在70%90%，第二，严格审查设计图纸。设计图纸完成后，图纸的审查也是造价控制的重要工作，设计方案是否合理，是否符合建设标准，施工工艺流程是否清晰准确，图纸有没有错漏以及是否有较强的可操作性等，设计图纸不完善或深度不够，都将导致施工阶段变更增加，从而导致工程造价增加。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。三、招投标阶段的造价管理第一，注重工程量清单的编制，做好标书审核准备。建设单位应当尽可能对清单项目的特征进行描述，要标明材料的品牌型号，每一种主要材料要提供两三个品牌以供施工单位选择。在评标之前应当做好内部标底，从而能够合理的定位报价，以实现低价中标。在对投标书的审查工作中首先要检查施工企业的资质，尤其是对项目实施的经理和施工队伍的审查，这是保证施工质量的关键。另外，建筑施工中对技术的要求比较高，因此要科学合理的分析技术因素和经济因素，防止恶意中标。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底进行对比，核查是否有单价过高或过低，特别是重点研究工程量大_的项目单价，尤其是施工单位采用不平衡报价日后可能产生索赔的项目应认真审核。第二，加强合同管理。在合同中尽可能将未来会发生的情况加以约束，在特殊事件发生后，有据可依，不要做开口合同。所有变更也最好能在合同中约定处理原则及方法。在编制合同条款时，应注重有关风险权利责任的约定，将项目管理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。四、加强施工阶段的造价管理首先施工单位要严格的按照合同规定办事，一旦发现设计中的问题，立刻向建设单位反映，进行审核，在审核过关有制定相应的措施的时候方可行动，切忌擅自更改合同。其次监理单位要充分的发挥其监督作用，对施工的质量、进度进行严格的把关，尤其要做好材料的质量验收工作，确定材料无误以后方可投入使用。再者要重视对隐蔽工程的验收，隐蔽工程一旦被下一道工序掩盖，很难检查其材料是否符合规格、施工是否符合规范，如，对钢筋工程验收，防水涂层的验收等。最后尽量减少设计变更，严格现场签证管理。认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、甲方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。五、竣工决算阶段的造价管理竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地进行竣工决算，总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致核对，确保工程结算的质量，提高投资效益，使项目最终的工程造价经济合理。六、加强建设单位的内部管理和建设项目的安全管理良好的管理能够为工程的质量提供保障。作为建设单位应当严格的按照规定进行作业，明确的划分职责，以提高工作的效率，还要加强实地考察工作，尤其要对施工企业的资质和审核投标文件进行深入细致的调查，反映真实的市场情况。加强建设单位现场的施工技术的管理，树立经济、素质观念，以提高工作人员的责任意识，积极的协调