房地产开发经营与管理第十八套模拟试题.doc

房地产开发经营与管理第十八套模拟试题一.单选题： 1.建筑规模一般在1万3万之间，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿5亿元之间，该物业为（） A.市级购物中心 B.区购物商场 C.居住区商场 D.邻里服务性商店 标准答案：b 解析：区购物商场建筑规模一般在1万3万之间，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿5亿元之间 2.某承租人的基础租金为10万元月，如果营业额的作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元该月应缴纳的租金总额为（）万元 A.5 B.10 C.12.5 D.75 标准答案：c 解析：（250万元10万元5）512.5万元 3.关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（） A.潜在毛租金收入物业内全部可出租面积最大可能租金水平 B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入 C.有效毛收入潜在毛租金收入一其他收入 D.净经营收入有效毛收人一经营费用 标准答案：c 解析：有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入 二.多选题： 1.零售商业物业的分类，主要依据（）方面，分为五种类型： A.位置 B.建筑规模 C.经营商品的特点 D.商业辐射区域的范围 标准答案：B, C, D 解析：零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型 2.净租的形式一般有以下（）方式 A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D.所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。 标准答案：A, B, D 解析：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付方式为毛租 3.收益性物业管理中的经营费用包括（） A.固定资产折旧费 B.企业管理费及利润 C.保险费 D.房产税 标准答案：A, B, C, D 4.在物业管理中经常用到的预算形式主要有（） A.年度运营预算 B.资本流预算 C.资本支出预算 D.长期预算 标准答案：A, C, D 解析：在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 三.判断题： 1.租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。 标准答案：正确 2.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除。 标准答案：错误 解析：抵押贷款还本付息要从净收入中扣除 3.为了估算收益性物业的价值（V），可以用税后现金流（NO I）除以资本化率（R），即V=NOI/R。 标准答案：错误 解析：为了估算收益性物业的价值（V），可以用物业年净经营收入（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R。房地产开发经营与管理第十二套模拟试题 一.单选题： 1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为( ) A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润 标准答案：b 解析：确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率。 2.下列方法中，不属于风险辨识方法的是 （ ） A.专家调查法 B.蒙特卡洛法 C.幕景分析法 D.故障树分析法 标准答案：b 解析：蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。 二.多选题： 1.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（ ）。 A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。 B.确定不确定性因素可能的变动范围。 C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。 标准答案：A, B, C, D 解析：包括以上四个步骤。 2.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ） A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最客观的预测值 标准答案：A, B, C 解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值 3.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。 A.风险预测 B.风险辩识 C.风险估计 D.风险评价 标准答案：B, C, D 解析：对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。 4.风险估计与评价常用方法主要有（ ） A.调查和专家打分法 B.解析方法 C.蒙特卡洛法 D.幕景分析法 标准答案：A, B, C 解析：解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。还包括调查和专家打分法。 5.概率分析的一般步骤为（ ） A.列出需要进行概率分析的不确定性因素； B.选择概率分析使用的经济评价指标； C.分析确定每个不确定性因素发生的概率； D.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。 标准答案：A, B, C, D 解析： 三.判断题： 1.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 标准答案：错误 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 2.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以