2011年济南分公司营销工作规划.doc

济南分公司2011年度规划 2011年济南分公司营销工作规划A: 全年销售产值任务B: 市场容量分析C: 销售产值指标分解D: 销售年度市场最大容量及竞争分析、战略定位及价格定位E: 年、月度销售任务及渠道分解F: 营销策略及方案G: 营销团队配置、培训及管理办法H: 完成目标任务时限及界定办法I: 产值利润及费用分析 J：2011年济南经营困难三大点 营销是企业的立足之本,管理是企业的生命之线。2011年对志邦济南分公司而言是机遇与挑战、压力与发展并存的一年。 结合济南分公司现状，分析潜在市场，以树立正确的经营思想为宗旨，2011年营销总体经营思路为：立足稳定、寻求突破、强势带动、放眼发展。即：一个中心、二个突破、三个拓展。力争在2011年底完成销售任务的同时努力打造出一支具责任感、素质高、业务精通、诚实守信、积极主动充满活力的优秀学习型的营销团队。一个中心:营业为中心二个拓展:材料商合作和工程拓展三个突破：家装、小区、网络的突破A：全年销售产值任务：为迅速抢占先机，在竞争中求发展，打响公司自身品牌，把握市场覆盖率,拓展营销渠道，公司营销2011年度制定全年订单总任务1，900单，销售产值总任务3000万。B: 市场容量分析：产品销售的前期目光是定位消费群体,其最终目标是消化于市场,而消化于市场的根本因素决定于该市场的承受力和消化量。 2011年济南市场容量分析表（单位房）序号楼盘名称交房时间均价购买业主性质总户数户型（m2）楼盘位置1人大宿舍2009至12月人大宿舍50090-160国华美郡对面2蓝天航空苑1005月9118山航宿舍33090-180旅游路3高速集团1502011.44000交通厅60088-155经济学院4康桥颐城2002011.45000供电局45093-156旅游路南5南苑小区1001至4月10000济南铁路局55090-120外海附近6中铁十局503月份2507英玉人家9至12月8000省工会宿舍289120英雄山路外海附近6000户2011年济南市场容量分析表（商品房）序号号楼盘名称交房时间均价操作模式建设单位总户数户型具体位置1假日丽景1月8518电销70090-140花园路2中海紫玉东郡1263月7200刘军伟中海地产160089-145国际会展中心北3东华园203月7300黄正琴省直机关12089-122燕山银座4鲍德现代逸城1055月9000 刘军伟鲍德80097-177解放路34号5银座花园3期505月9800黄正琴银座久信30090-120转山西路6龙园小区506月6000黄正琴东拓置业110090-140经十东路7绿景尚品8月120000黄正琴6009-0170奥体中心斜对面8黄金景城2012月10000黄正琴黄金地产126090-140旅游路149山水庭院128月9000刘军伟世家置业38490-160旅游路南10中海.奥龙官邸刘军伟中海华创奥体中心11香港国际5月8000济南盛都置业8000130088-157香港国际位于北园大街与济齐路交汇处园大街与济齐路交汇处12盛世合丰7月8198盛世合丰240160-300转山西路北口13新华书店英雄山路14中南名邸9月9000英雄山路15保利花园二期9月7000黄正琴 保利山东20097-146邢村立交桥西16领袖中央花园11月9600鲁能恒富1600130-140二环南路17舜耕上城12月96006666111630070-130舜耕18名筑美家5合 计： 2011年济南市场容量分析表（别墅房）序号名称房价地址可操作户数房型大小物业公司开发商1鲁商御龙湾8984长清大学城旁110256-560鲁商物业鲁商置业2外海.蝶泉山庄11580英雄山路181270-290外海物业新天地3国华.东方美郡24317千佛山113300-430国华物业国华时代4中海.奥龙官邸21531奥体中心190255-545中海物业中海华创5中海.紫玉东郡12014花园路130246-274中海物业中海地产6漫山香墅13000-15000舜耕路延长线50200-235长城物业鲁能亘富7东山墅12400旅游路138160-180凯瑞物业合稼置业8九如山庄17000仲宫镇二仙村30470-600日升地产9康桥.圣菲12000济南大学城旁100270-550康桥置业10云湖山墅8000长清区崮山镇150300-700戴德梁行物业山东黄金11金宫山庄8000漫山香墅20350-80012中齐.未来城10000工业南路46200齐华物业中齐地产13燕山樱园16000环山路15400-500齐龙置业14御景山墅12000窑头路40208-230佳园物业雅新地产15彩石山庄8153经十东路30230-280中房物业三联集团合 计12000窑头路 2010年济南市尾盘调查表 序号楼盘名称交房日期地址均价（元）操作模式开发商操作人任务户数户型可操作户数1银丰花园2010.6警官学院9000黄正琴银丰置业蒋盛鑫601000140-360300不全2水映历山2010.5瞬世路中段10000刘军伟鑫华置业方东30400180200没有3文化苑2011.12220222222222山师附中9900黄正琴佳宝文化园蒋盛鑫50550130-180550有一半4领秀城up区2010.5领袖城内9600黄正琴鲁能集团黄正琴150180093-981600有5历山名郡2010.5历山路18000刘军伟将军集团刘兴强30250150260有100户6如意苑三期2010.6阳光100东9000刘军伟三箭方东36090-12060有7黄金九九2010.3旅游路5000刘军伟方东501500120-200500不全8名士豪庭2010.2经十路8000黄正琴南益地产张茂钰100150090-170600不全9诚基中心2010.6和平路15000黄正琴蒋盛鑫1800500不全10万达广场2010.7人民商场12000刘军伟刘兴强50700240有11书香苑7月12000黄正琴济南融基置业黄正琴2037298150200有12康桥逸东刘军伟建大刘军伟20没有13隆苑居黄正琴信用社黄正琴20没有14伴山苑黄正琴国家电网没有15学腐蓝山2010.126500黄正琴黄正琴20400400不全16海信慧园2010.12工业南路7900刘军伟海信集团刘军伟2070090-130300不全合 计：a、截止到2011年12月份交房总户数约 31，119户；b、前期已交未装约7，030户；c、别墅可操作总户数2，109户d、据抽样调查统计,中高档业主约 17068户*50 %装修率=8，534户；销售产值指标分解 单位：（万元）月份合计一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月11年销售3000312825220839126126127029437430222111年定单19002016160195250165165165190246190138D: 品牌销售年度市场最大容量及竞争分析：2011年市场最大容量分析：厨柜需求：统计分析11年济南中高档住宅的装修户数应在 8,534户左右,按80%中高档橱柜 选购率计算,11年市场容量约为 6827 套以上,(目标任务与市场潜力星值比)2011年销售市场占有率必须达成目标： 橱柜目标任务1900套市场需求量 6827套=市场占有率约25% * 竞争品牌分析 见附表） 主要竞争对手分析：产品、经营思路、团队，市场占有率1)、欧派优势：目前国内第一品牌，广告宣传力度大，产品研发，设计，培训比较完善。产品类别丰富，有自已独立的台面加工厂奥维工艺主要区别在：门板的种类，花色很丰富，柜体有三种颜色白色，灰色，鸡翅木纹色，五金全部采用百隆配件，KSBM两种。柜体封边的厚度是1.5个厚，吊柜采用三合一偏心锁固定隔板的稳定性。水槽柜采用铝泊锡纸贴面，下水管采用孔塞式开工，可起到防止基材外露受潮，防臭。电器采用厨电一体，五金，百货产品比较全面。 欧派劣势：终端销售人员的职业感不强，在接待方面是看客接待，柜体板采用16MM在北方市场没有说服力，单独计费的项目较多，设计师不做3D效果图，交纳定金的客户才上门做方案。台面盆工艺在出现问题的时候无法正常取拿，造成客户比较担心。另外欧派当地经销商在经营上没有意识，还是传统的守店经营模式，没有小区和家装渠道，而且设计师都不愿意和欧派合作，因为欧派经销商不愿意给返点2）、康洁优势：终端人员整体综合素质较高，在产品研发方面注重五金运用，配置较高，一线市场都采用公司直销化管理，主要风格在于现代风格烤漆，膜压产品为主打，给客户灌输的主要是环保，品牌，让消费者不从价格方面去看待康洁。五金配件采用百隆居多。 在济南经营是厂家直营，店面员工都经过总部严格的培训，接待的标准是非常规范的 康洁劣势：整体价格较高，一般消费群体无法接受，平时不打折，做活动较少，和装饰公司合作不多，台面在本地进行加工，在炉灶，水槽的开工上工艺很粗糙，有割手现象，台面下面的沥水线较浅。末达到厨电一体化，电器，水槽都是采用外购，也传统的守店经营模式，没有小区和家装渠道3）、好乐家销售优势：济南市场的地方品牌，98年开始做厨柜，在济南拥有5家店面，其中旗舰店占地面积有二千二百多平方，展厅的产品比较全面，柜体的隔板正视面采用铝合金封边，较好期较短，五金门铰采用百隆快装门铰，实木的材料比较丰富。 好乐家劣势：柜体板采用本地采购，封边较差。台面是在本地加工，无沥水线，水槽柜的下水处理就是直接切角，基本暴露在外。电器，水槽都采用外购，电器主要是与华帝合作，设计师与客户沟通只采用CAD与客户进行沟通，对大客户的把控力不强，活动都是用套餐去吸引客户。有家装渠道，没有小区渠道，店面的管理非常散漫。4）、海尔销售优势：导购的接待讲解很仔细，对客户的服务热情很高，对已定海尔的客户后期跟单了解到，客户反映海尔的产品线虽然弱一些，但因为他们的服务很好，都不好意思退单。另计费项目较少，软件系统方面做的比较完善。售后服务的质量与客户满意度较高。促销活动开展较多。产品劣势：封边条厚度为1.0MM，台面垫条为整板人造石垫条，板材种类较少，花色单调。单元柜计价方式，让客户无法在第一时间看懂图纸与计价方式。安装现场与展厅展示产品不符。台面的深度595MM，台面的后挡水40MM，台面的前端只可做40MM。台面的沥水槽深度与宽度只有0.2MM。无法具备阻水的作用。吊柜的所采用的活动层板为18 MM，不利于客户的空间利用。水槽无法采用台下盆工艺。柜体板采用的是E01级板材，国家环保局明文规定，因E01级板材是不含防潮颗粒，无法保证板材不变形与膨涨，另外当地经销商在经营上没有意识，还是传统的守店经营模式，没有小区和家装渠道5）、韩丽产品优势：在济南市场运作较好，主要是与家装公司合作较频繁。定价较低，主要以实木较多，售后体系较完善。五金配件采用居多。 产品劣势：现代风格材料单一，封边处理不够细腻。门链没有尼龙预埋件，影响使用寿命。设计少有效果图，勉强做了效果也比较差，细节处理粗糙，台面无铝合金垫条，封边是1毫米都不到。设计师愿意推荐，不过没有专人维护，也没有小区渠道，店面管理非常散漫志邦的优势：注重设计，让客户乐在厨房。五角柜的专利设计，厨电一体化。台面由工厂统一配发，工艺处理较完善。台下盆工艺可方便取拿。首创圆弧台面工艺，米兰印象荣获米兰金奖。可以给客户提供设计前移，并针对大客户可做3D效果图，与装饰公司密切。吊柜采用二层隔板，可将物品分类摆放。 我们的经营方式和管理目前应该是济南橱柜最好的 战略定位及价格定位 在济南目前橱柜做的特别强势的品牌没有，就欧派年销量都还不到2000万。作为橱柜的经销商都是守店销售模式，老板都没有经营意识，没有市场部。家装做的好点的也就是韩丽和当地品 牌好乐家橱柜，其他的也就是做店销售。济南买场有两个银座、一个虹星、两个居然、一个欧亚达，欧派在济南除欧亚达没有进，另外5个买场都进入拉。志邦进了两个银座、一个虹星、一个业之峰店，也就是四个店，比欧派也就少了一个店，但我们要做一个1000的店，一个800万的店、一个500万的店、一个300万的店。基于济南目前橱柜市场这个现状及我们操作志邦的经营思维和经营手段，所以济南橱柜市场我们在2011年的定位是做到占有率第一，但在2012年是要做到绝对的龙头老大的地位，我们要是第二、第三、第四、第五前五名的四家加起来的总和的业绩量。既定价的策略也就采取实木高于欧派10%-15%，其它低于欧派10%-15%。年后价格需要重新调E: 年、月度销售任务及渠道分解相应产品最大市场容量*本公司产品预计占有率=本公司产品市场最大消化量。店面预订单任务保底分解（1900单）预定单分析表店面一月二月三月四月五月六月七月八 月九月十月十一月十二月合计红星15108070100707070801008053798银座二店0035807050505555705550570银座三店5530305035353040504030380业之峰011515301010101526155380合计201616019525016516516519024619013819002、店面销售任务保底分解表（3000万）任务销售表店面一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计红星2320126111158111111111126158126791260银座二店0055126111797987871118778900银座三店8847477955555665656550600业之峰0024244316161624402413240合计312825230839126126127030237430222030003、渠道保底任务分解渠道名称预订单产值大客户140600万小区一部445600万小区二部445600万店面自然单445600万单位团购425600万合计1，900单3，000万店面预订单计划任务分解（2280 单）预定单分析表店面一月二月三月四月五月六月七月八 月九月十月十一月十二月合计红星15149684120848484961209665958银座二店0042968460606666846660684银座三店5536366042423648604838456业之峰011818361212121831186182合计202019223430019819819822829522816922802、店面销售任务计划分解表（ 3600万）任务销售表店面一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计红星2824151133190133133133151190151951512银座二店00661511339595104104133104951080银座三店101056569566666878787859720业之峰0029285319191929482915288合计383430236847131331332436244936226436003、渠道任务计划分解渠道名称预订单产值大客户180720万小区一部534720万小区二部534720万店面自然单534720万单位团购498720万合计2280单3600万4、 装饰公司合作责任片：市场除小区推广活动产生产品销售外，与现有本市各家装饰公司合作也是一条重要的销售渠道之一。济南市现有大大小小的装饰公司约两千余家，但各家装饰公司经营规模、承接单量、设计水平、装修能力等各不相同，我们本着全面接触重点合作的原则，甄选其中绩优的公司做为重点单位，与其建立良好的合作关系。* 济南的纯高端的设计公司及个人工作室目标及计划任务：保底600万；订单计划243单；均单4万，签单计划720万附表：序号公司名称姓名2011年产值：万橱柜可出单数人均出单金额1广东星艺冷静9012502刘建军3103蔡贺3104王猛4105张斌4106东易日盛张建2007307谭树坊7308毕金波5209吴旭言41510刘恩强51011罗永73012吕翔宇51513郑惠元51514杨志强71515吴旭强51016王建31017博洛尼李耀明110125018苏小宁72019卢彦斌41520杨城51021师秀婷41522香港观唐孙琳13052023郝岗51524张强125025王洁51526裘小庆52027杨冬月51028笑峰设计室黄笑峰4052029郑丹青31030贾吉利31031建极工作室王旭波6052032焦敬修310孟芳 曲中胜33徐龙31034郑中基31035武邵兵31036美居装饰张松5031037刘强31038刘占斌31039邓奇31040毛艳玉31041深蓝工作室汪良峰50125042迪欧工作室唐斌 武刚2052043韦刚克工作室韦刚克2052044D筑空间钱良胜1031045昌祥装饰孟宪凯1031046王冰工作室王冰1031047北京俊思马2052048一鸣工作室于敏1031049E墨工作室郝皆强1541550曾成毕工作室曾成毕20720计：47人243865其中： 广东星艺、东易日盛、博洛尼、美居装饰、建极工作室、香港观唐及11家个人工作室，共计50人，从这50个纯高端的设计师中培养出：每年出单50万的设计师为4人；每年出单30万的 设计师为3人；每年出单20万的设计师为10人；每年出单15万的 设计师为9人；每年出单10万的设计师为24人 高端月度定单计划分解表（243单）公司名称一月 二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计香港观塘方1324433444334博洛尼方1124422443230东易日盛方12547665785460广东星艺方1233322332226美居装饰张222111221115笑峰工作室方11111122111建极工作室张222211222117深蓝工作室张12211121112迪欧工作室张111115韦刚克工作室张111115D筑空间张1113昌祥装饰张1113王冰工作室张1113北京俊思张111115一鸣工作室张1113E墨工作室张11114曾成毕工作室张11111117总计2418243327191935351913243 高端月度销售计划分解表720万公司名称一月 二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计金额香港观塘3961212991212129105博洛尼33612126612129687东易日盛3615122118181518211212171广东星艺3699966996678美居装饰666333663345笑峰工作室33333366333建极工作室666633666351深蓝工作室36633363336迪欧工作室3333315韦刚克工作室3333315D筑空间3339昌祥装饰3339王冰工作室3339北京俊思3333315一鸣工作室3339E墨工作室333312曾成毕工作室333333321总计6125466998354511001025439720计划体现：一、装饰公司2010年年产值，均价、单量、竞品橱柜占有比率、2011年产值计划，定单计划二：能够出单的设计师说明三：计划的制定四、完成计划的措施五、如何与营业部对接六、目标客户的管理*中高端装饰公司：济南万泰装饰、济南万家惠装饰、济南城市人家装饰公司、济南福斯特装饰公司、济南世纪宏达装饰公司、济南元洲装饰公司、济南佳世春装饰公司、济南锦绣装饰公司、北京龙发装饰公司及其它小型装饰公司；（一）、万泰、万家惠装饰1、万泰客户以中高端为主，设计师构成较为稳定。基本为从事室内设计工作4年以上的人员居多。现有的设计师在万泰的工作时间大多应在3年以上。设计师有经验，把控客户的能力较强。客户来源多是中高端，是我们的主攻目标。2、万家惠主要是做中低档客户，目前的设计师构成以较为年轻、毕业时间不长的设计师为主，辅以原万泰的个别设计师。原成立万家惠目的就是为抗衡城市人间装饰公司。万泰、万家惠公司管理方面都是比较严格的。公司对设计师的主材任务要求很高。以我们现有的工作方式，能接触设计师只有每周一、二设计师轮休时有机会。（二）、城市人家装饰目前济南规模最大的装饰公司，目前共有设计师约200名左右。下设三个区、八个店面。其中店面最大的是新成立的明湖店。城市人家客户以中低端为主，客户来源是依靠强大的广告力度和数量庞大的小区业务人员。在每次组织活动时，城市人家的人气都是最旺的，管理模式对设计师管理要求非常严格。设计师的人员虽然很多，但能做好点单子的设计师不会超过30人。人员构成多以刚毕业的学生为主。做大单或把单子做大的能力薄弱。每个组能出单的设计师不会超过5人。城市人家的客户量非常大。同样城市人家管理非常的严格，几个重要的店面如明湖店、中银店、金龙店、历山店能够到公司里面的几率不高。公司内有贴牌的德意世家橱柜。对设计师有主材任务要求。（3） 、龙发装饰济南龙发装饰公司近几年来一直在走下坡路。设计师的流动非常大。现有店面在金龙。设计师应在10人左右，都是原来龙发的老员工。公司管理不严格，龙发有2-3人能做大单。（四）、元洲装饰元洲装饰目前的现状类似龙发装饰，设计师流动很大。现在公司能做大单的只有2名设计师。分别为元洲老员工和龙发过去的。但是元洲做大单的能力很强。在高端的楼盘常见到他们的工地。合作后的货款结算方式类似业之峰装饰。（五）、世纪宏达装饰济南本土企业，目标客户多以中小客户为主。别墅复式客户基本做不了。原有的几个首席设计师全都离职。现有的设计师设计力量较弱。谈单能力不强。先有公司贴牌橱柜世纪之家，价格较便宜。宏达小区业务还可以，有时也能做点好单。公司管理很严。开展工作有一定难度。（六）、佳世春装饰老总是设计师出身的，设计能力非常之强。所作的单子基本为别墅或工装。签单量也很大。存在的问题是：老总与百信橱柜老板关系很好。所用的橱柜基本是百信的。同时在结款上有时会拖欠。公司内部现在比较差。老员工不多。客户较少。设计师以老的设计师为主。公司管理不严。（七）、锦绣装饰老总是原世纪宏达市场部经理，成立时间短，发展速度快。抓客户的主要方式是在集中交房的小区租房成立店面的方式。设计师设计能力不强，单值以小单为主。设计师不稳定。公司的自身实力不强。（八）、福斯特装饰济南老牌的装饰公司，现在公司的业绩出现大的滑坡。原来的设计师设计力量及谈单力量都是非常强的，因公司内部出现的问题，导致老设计师及市场部人员流失很多。装饰公司的竞争力现在比较弱。2011年度志邦公司在中高端设计师渠道任务保底是800万，冲刺960万； 根据上述装饰公司的产值现状及发展预期，结合公司对我部门的任务要求，针对每个细化装饰公司，特制定如下每个装饰公司销售目标：中高端装饰公司保底任务是800万，销售产值是960万，订单产值为1200万，订单数量为666单。均单为1.8万装饰线任务分解表中高端装饰公司2010年产值万元预计出单橱柜单量万元2010年签单量济南万泰装饰35002000110150济南万家惠装饰1500120086110济南城市人家装饰50003600307485济南福斯特装饰8004501020济南佳世春装饰6002603050济南世纪宏达装饰10008002530北京龙发装饰5002002030北京元洲装饰5002001015其他装饰公司6870计：1.3400亿计：8710计：666套合计：960万装饰线任务月度计划表中高端装饰公司名称3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计（单位套）济南万泰装饰公司1081510781020139110济南万家惠装饰公司1061075581512886济南城市人家装饰公司30245030222222503423307济南福斯特装饰公司2121/21110济南佳世春装饰公司425212354230济南世纪宏达装饰公司224211254225北京龙发装饰公司2242/1142220北京元洲装饰公司2121/21110其它装饰公司651083251310668合计（单位套）6851102633941511168154666套中高端装饰公司名称3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万济南万泰装饰公司14112114101114281710158济南万家惠装饰公司13101311661118148123济南城市人家装饰公司48378148343434815434442济南福斯特装饰公司31.551.5/33317济南佳世春装饰公司538523587443济南世纪宏达装饰公司225222265236北京龙发装饰公司3363/1.5263329北京元洲装饰公司31.531.5/3314其它装饰公司651183251311698合计（单位万）97711539457607316611770合计：960万一：三家装饰公司的2010年年产值，均价、单量、竞品橱柜占有比率、2011年产值计划，定单计划二：能够出单的设计师说明三：计划的制定四、完成计划的措施五、如何与营业部对接六、目标客户的管理 5、网络平台推广：a、搜房网的合作模式:广告+活动帖，报名的客户信息及时提供给分公司。b、丁丁网的合作模式:广告+活动帖，手机绑定系统，只要有客户报名，分公司网络平台负责人手机会马上收到客户信息。c、百度谷歌关键字推广，论坛个性签名，腾讯微博，QQ群的推广*操作关键点：搜房网、丁丁网和本站，主要作用是网上宣传和获取意向客户信息，网站将获取的客户信息及时反馈给分公司，分公司及时作初步沟通，再将客户信息转交至相关店面，店面跟踪邀约，形成订单。*操作模式说明：网络推广打破了以往和其他网站的合作模式，以往是集中在某一天的单次单品团购，当天带来订单，而2011年重点是将平时的客户信息及时跟踪，订单形成在活动期间，避免了团购当天店面接纳量的问题，也有效的抓住了店面当天的自然流量。业绩分解表未做6、 小区又细分为单位房、小区一部和二部、别墅三类不同类型来操作一：别墅区的情况及任务分解以下是明年可以操作的别墅区1：鲁商御龙湾：户型256-560平方。地址“长清大学科技园大学路2377号”。御龙湾的别墅户型有联排，独栋，双拼。大多数都是在在里面住的那边养生的，开工的户数为6家，4家都是博洛尼卢彦斌的单子。还有2家未知。总户数120，可操作110。2：外海.蝶泉山庄：户型270-290平方。地址“英雄山路与二环南路交汇处往西300米”外海是2011年的重点别墅区，里面的开工的比较多，也很有实力，还有很多重点客户需要特别关注，里面开工的有东易，香港观塘，城市人家等，没有哪一个装修公司开的最多。总户数叠加104，联排120。可操作叠加94联排873：国华.东方美郡 ：户型300-430平方。地址“市中区千佛山以南，舜耕山庄以东，旅游路南，阳光舜城以北”国华里面入住的比较多，入住的已有87户，25户还在装，香港观塘开工的户数多一点，观塘在里面有公司，做好这个别墅区关键在于香港观塘。总户数225，可操作113。入住87，正在装修254：中海.奥龙官邸：户型255-545平方。地址“奥体中心东500米”2010年底交的新房，户型比较大，现在交房的190户是济南大多数高端装修公司重点关注的，能买的起这里的房子的非常有实力，也是2011年我们重点关注的 。总户数300。可操作190 。 5：中海.紫玉东郡：户型246-374平方。地址“花园路与奥体中路交汇处”紫御东郡的这别墅联排和双拼，户型是240-370，也是2011年重点关注的楼盘，里面开工的不超过30家，香港观塘3家，东易日盛3家，还有1家天津的，其他的都是小装饰公司。总户数160，可操作1306：鲁能.领秀城.漫山香墅：户型200-235平方。地址“舜耕路延长线”操作的周期性比较长，都是慢慢装修的，办入住的已经有10几户，开工的有30多户。里面入住率不错，可以找和物业谈合作。1期总户数80可操作30。7：东山墅：户型160-180平方地址“旅游路南转山遂道西口西侧200米路南”不是别墅，是平层和复式，质量比较高，装修中37户，已入住25户，这个小区都是品牌装饰公司，总户数200可操作1388：建邦原香溪谷：户型200-480平方不等。地址“长清大学城丁香路与海棠路交口（园博园西邻）”还未交房，上半年5.6月份交房，这个别墅区在网上查资料绿化的环境很好，推测是和御龙湾一样适合养生的，别墅都是联排。户型在200-480平方。总户数66。可操作669：康桥.圣菲：户型270-550平方。地址“长清区济南大学科技园内，背靠双龙山，西临大学湖”康桥圣菲里面大多数房子是电力内部领导买的，跟售楼部的打电话询问，房子已经建好，5,6月份大概会交房交一部分。总户数660可操作的具体户数要看5月交房10：九如山庄：户型470-600平方。地址“历城仲宫镇二仙村（八一立交桥南12公里）”里面管理的非常严格，但是开工的不是很多，我去的时候有的工地都停工了。具体到时怎么操作，看明年的情况总户数102可操作9011：中齐.未来城：地址“工业南路济南国际会展中心东侧”小区是个老小区，里面的别墅入住率还不错，已入住16户，已开工8户，2户出租。不做重点关注，持续关注。总户数72户，可操作4612：云湖山墅（崮云湖高尔夫）：户型300-700平方。地址“山东省济南市长清区崮山镇政府驻地南侧，104国道的西侧”还有一部分再建，装修的少。户型比较大，是高尔夫球场改建的，具体情况要看明年的装修状况。总户数200，可操作的具体户数要具体情况。目标大客户部2011年的目标计划是完成2011年度志邦济南分公司600万保底，定单计划是208单，签单计划是720万。别墅房定单计划任务分解表小区名称2月3月4月5月6月7月 8月9月10月11月12月合计外海.蝶泉山庄1433332232026中海.奥龙官邸1535222352030中海.紫玉东郡2424222242026鲁商御龙湾0313111131116国华.东方 美郡0212111221114 漫山香墅 011110011107云湖山墅（崮云湖高尔夫）011110011118东山墅1323211332122康桥圣菲5.6月份交房3211232115建邦原香溪谷1111116其他（未来城，燕山樱园.九如山庄）0111111111110合计52415261613121927167180别墅房销售计划任务分解表 小区名称2月3月4月5月6月7月 8月9月10月11月12月合计外海.蝶泉山庄41612121212881280104中海.奥龙官邸4201220888122080120中海.紫玉东郡81681688881680104鲁商御龙湾0124124444124464国华.东方 美郡0848444884456 漫山香墅 0444400444028云湖山墅（崮云湖高尔夫）0444400444432东山墅41281284412128488康桥圣菲5.6月份交房,128448128460建邦原香溪谷5.6月份交房,44448424其他0444444444444合计209660104645248761086428720工作计划完