重庆楼市市场分析08年7月.doc

晟城看市7月刊晟城看市7月刊目 录序：量增价跌的7月楼市2楼市动态3政策解读6城市规划9土地市场分析 11媒体监测 12晟城视点 18序：量增价跌的七月楼市2008年上半年的楼市整体呈“量跌价升”的特征，尤其是主城区楼市，2008年1-6月重庆主城区商品房成交面积539.41万，较去年同期减少27%；商品房成交均价为4132元/，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53%。进入7月份主城区的楼市格局有了较大的改变，成交面积较6月份环比增长了50%以上，而成交价格则较6月份下降了4.3%。“量增价跌”成为7月楼市的主要趋势，这主要得益于市委三届三次全委会圆满召开，以开放为核心的发展蓝图全面绘制；各项经贸活动隆重举行，经济发展后劲显著增强，这些为市民购房注入了信心，同时在开发商空前优惠的促销刺激下，购买信心得到恢复。从7月份购房的客户群结构来看：主城区居民购房面积占51.79%，比上月提高3.37个百分点；其他区县居民购房面积占37.48%，比上月下降3.44个百分点；市外购房者购房面积占10.73%，与上月基本持平。本市居民仍然是购房主体，但主城区居民购房面积比例明显提高。7月楼市在酷暑中扭转，这是否能成为重庆主城楼市的一大转折点，市民的购买购买信心是否得到恢复？这些主要还是取决于重庆的整体经济走向及发展规划，而奥运过后全国房地产市场的发展走向也将成为影响重庆楼市的一大关键因素。一、楼市动态（一）成交动态说明：数据来源：重庆网上房地产时间：7月1日至7月31日价格：除特别说明外所有价格均为建筑面积均价。1、总体成交量7月份重庆主城区商品住宅销售交易量较上月有一定程度上涨，但成交均价较6月份却有下降，呈现量涨价跌的局面。据统计，7月份主城区共计成交住宅12679套，交易量较6月份增加了4349套，较6月份环比上涨52.2%。总成交面积121.6万，成交金额49.16亿元，总体成交均价为4042.7元/,较6月份4224元/环比下降了4.3%。2、各区成交情况2.1成交均价7月份主城各区商品住宅销售均价以北部新区经开园为最高，达到5654元/，主要是位于北部经开区的保利高尔夫、龙湖悠山郡、绿地翠谷等高端项目在7月份有不错的销售业绩，区域均价得以拉高。其次为北部新区高新园以5220元/紧随其后，主要是龙湖江与城、金科十年城等项目对区域均价的拉高。2.2成交面积从各区域的成交面积来看：南岸区7月份的成交面积位居首位，为164399，其次为渝北区，成交面积为148379。7月份成交面积达到12万至13万以上的有四个区，分别是江北区、北部经开区、沙坪坝区和九龙坡区，7月份成交面积大幅上涨，主要原因就是部分区域的成交面积大幅上场产生的结果。3、7月份销售排名保利国际高尔夫的实景开始全部呈现，加上北部新区有可能成为中国第三新区的重大利好，将保利国际高尔夫的品质和区位优势提升到新的高度，使保利国际高尔夫更具投资和保值增值的功能，也就顺理成章成为了7月销售金额排名第一名。在销售金额的7个上榜项目中，除了保利国际高尔夫别墅外，还有绿地翠谷、江与城、龙湖悠山郡三个别墅项目，其他项目如中冶林荫大道和融汇国际温泉城都是品质较高的项目，该排名也再次印证了当前房地产市场“两头热、中间冷”的局面，“两头热”即以经济适用房和低价商品房的低端产品销售热潮和别墅、花园洋房的高端产品销售热潮。“中间冷”即中价普通商品房销售冷淡。成交面积的上榜项目都是近期开盘项目，江南世家是5月10日加推的B、C栋，中冶林荫大道是6月底开盘，融汇国际温泉城是7月开盘，在普遍对市场看淡的情形下，各入市项目都采用价格策略来“冲量”，使项目产生热销的局面，在市场上得到了销费者的持续关注。（二）新开楼盘速递7月新开楼盘或组团初步统计为26个，比上月32个少6个；7月共推套数5385套，比6月推出的7764余套少2379套。虽然很多项目根据市场已调整了开发策略，但去年开发惯性使然，很多去年或今年初开工的项目不得不开盘，这也是继6月推盘数量大涨后，在7月继续着这种趋势。推盘数量大涨的背后，也说明了营销方式的改变。在不景气的市场条件下，开发商多采用“小批量、多批次”的推盘手法，积累到部分准客户，就推出部分组团，赶快消化客户，以防止准客户被其它项目抢去，同时也能够保证稳定、持续的资金流。从物业形态来看，推出高层的项目有18个，占到整个推盘量的69%，这跟主城房地产业态比例基本吻合，同时也说明主城的高层商品房竞争非常激烈。从销售情况来看，大部分未超过推出体量的50%，甚至部分只有10%20%，观望的情绪已从弥漫、徘徊发展到坚定，已经无所谓贵或便宜，而是纯粹的跟风，看来，开发商需要理性，购房者同样需要理性。二、政策解读（一）重庆市小套型住宅设计规范为强规，9月1日起实施重庆市小套型住宅设计规范（以下简称规范）将作为重庆市强制性工程建设标准，从今年9月1日起实施。小套型是指建筑面积在3760的住宅。其中，建面37的，使用面积不得小于22，并规定至少要有居住、厨房、卫生间3个基本空间。规范还规定，小套型住宅层高宜为2.8米，不得大于3.6米，旨在限制隔“夹层”。阳台进深不得大于2.7米，阳台结构底板投影净面之和不大于10。晟城观点：粗看此规定，“杀伤力”挺大，不是平常所看到的所谓“指导意见”、“草案”而是实在的变成强规，需要认真遵守执行的。但细看，此规定还是属于 “高举轻打”，首先，只针对建筑面积在60平方米以下的住宅，也就是一房一厅的产品，未针对市场主流的两房产品，在设计时，只要达到61平主米，一切都OK，该偷层高、该偷院馆，照偷不误，让开发商在市场行情不好的情形下、在“70、90政策”的重压下，使户型为销售带来更多的“可变空间”。但这也苦了那些只想总价更低一些的购房者，虽然夹层的上层卧室层高只有2.4米,让人很压抑,但好歹一个三口之家，总算有个小窝，开发商提高些单价，购房者得到些实惠，皆大欢喜。但施行该规定后，要想住两房，面积肯定要大些、总价肯要要高些了。（二）国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知该规定是国土资源部于7月14日颁布，“通知”要求，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作。并重申：农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。晟城观点：一般的普通购房者看到该“通知”不会有多大感觉，但购买了小产权房的购房者和农村的居民看到此规定，却会有别样滋味。“通知”要求“对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。 城镇居民想把小产权房，通过其它途径取得产权和地权的这条道路被堵死。也再次表明了国家对小产权房不会开先例的政策态度。“通知”要求力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作。该通知属于进一步加快的通知，国家希望尽快理清农村住房的产权和地权，保护农田和耕地，扼制村民乱占、乱建之风，也为下一步农村住房流通改革打下基础。（三）成品住宅装修工程技术规程通过市建委组织的专家审查在该规程中，首次提出了“成品住宅装修”的概念；明确了装修工程施工图设计文件作为建筑工程施工图设计文件的组成部分，将成品住宅装修工程纳入建筑工程统一管理范畴；同时创造了成品住宅装修分部工程验收采用各分部工程验收、分户检验和样板房结合的验收方式。晟城观点：看待此政策，更多的是“吹风”的意义，现在只是审查，什么时候发布？相关配套的执行规定是什么？这些都未确定。必竟，装修房涉及事项太过复杂，如“税收、规划、消防、建设、验收”等，但至少表明了政府对装修房的重视，也及将两次装修合并为一次装修，试水在开发环节中的装修管理。正在做装修房的开发商应引起重视，及早针对该规定，调整对装修房的措施，以免该规程发布实施时，产生被动局面。（四）国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知7月8日国家发展和改革委员会对外发布“国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知”，该通知，可算是对针对当前国际国内的复杂形式、针对金融安全所作的“提醒式”通知，是对以前发布的相关规定再次重申，如严格执行外商投资项目核准制、加强对外商投资项目真实性的审查、落实外商投资项目分类分级管理制、规范新开工项目管理，严格各项项目核准条件等，都在外商投资产业指导目录国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知等相关法规中找到。晟城观点：该通知的主要目的是：统一认识，维护国家宏观调控大局、维护国家经济健康发展，防止国际收支平衡带来潜在的风险、防止外汇资金异常流入。在房地产企业普遍缺钱的形势下，国家却继续加强了对外资的管理，是防止外资大量进入房地产后，对国家金融安全造成威胁。看来，房企想通过外资的进入来缓解借款难，已变得越发渺茫。市场上流传的外资抄底房地产也不攻自破了。三、城市规划（一）明清风格扮靓渝中区下半城渝中区下半城开始改造，即望龙门巴县衙门段起至南纪门十八梯片区。据介绍，下半城的改造将从城市建设、商业规划、居住环境等多方面入手，会同湖广会馆、石板坡栈道，以明清风格的茶馆、客栈、药材店等仿古建筑，将沿着望龙门巴县衙门至十八梯一线排开，形成别具风格的休闲娱乐带。晟城观点：真不知道这是这是新闻是旧闻，下半城改造已说了N次，但每次都是“雷声大、雨点小”，薄书记来到重庆后，提到要加大旧城改造力度，看来下半城动起来是越来越临近了。（二）江北区将打造800亿元现代工业园区复盛产业园建设，采取十大措施，建设全面提速：一是完成了产业园20.88平方公里控制性详细规划编制；二是争取了780亩征地指标；三是引进24家企业意向性入驻园区，上半年实现工业总产值6828万元，同比增长78.8%；四是建成园区市政道路1.32千米和相应的市政排污管网、电网改造工程；五是建成了2.5万平方米农民安置房；六是启动园区“一圈一立交一射线”主干道和渝宜高速公路复盛出口立交及接线工程建设；七是启动了1600亩土地征用工作；八是拆除城镇和农村违法建筑1.6万平方米；九是全面清理和冻结了复盛产业园内农业产业化项目发展；十是总投资1500万元日处理能力2500吨的复盛污水处理厂（国债项目）和总投资2.4亿元的园区骨架路网利用世界银行贷款项目获市发改委批准。35年内建成集建设装备制造、生物医药、电子信息、现代物流的世界和中国500强企业聚集地，年工业产值突破800亿元以上的现代工业园区。晟城观点：重庆北面宜居，工业少是其原因之一，发展房地产，收益是一次性的，政府为了有持续收入，发展工业园是其主要出路，所以才有“江北的吃饭问题寄托在复盛工业园上”。该工业园对主城房地产影响不大，但是对统景、铁山坪、张关溶洞等的旅游和铁山坪的房地产有积极的促进作用。（三）九龙坡启动实施荒沟片区854户危旧房改造一是政策宣传“不放松”。从区级部门和相关街镇抽调工作人员100余名开展入户宣传，用一周时间完成全部854户拆迁户的走访。二是阳光运行“不放松”。坚持公平公开原则，对全部拆迁户的基本情况进行公示，并根据群众反映意见三次发榜更改公示信息。三是房源保障“不放松”。采取“清理一点、购买一点、修建一点”的办法，组织落实存量房、商品房、新建安置房等房源1300余套，为群众现房安置提供了较大的选择范围。在荒沟片区危旧房改造拆迁启动首日，356户拆迁户参与选房或接受货币安置，比例达41.69%。晟城观点：建议不要片面的认为旧城拆迁改造能为商品房市场带来非常大的需求，也不要功利的认为，政府加大拆迁力度主要功能是“救市”。从以上可看出，政府采取“清理一点、购买一点、修建一点”的办法，从市场上购买存量房或通过新建安置房，提供较大的现房安置选择范围，而商品房只是拆迁户取得新房的手段之一。荒沟片区854户危旧房，拆迁启动首日，只有约356户拆迁户参与选房或接受货币安置，比例达41.69%。由于拆迁户大多数于中低收入或低收入者，拆了很难在市场上再买回来，说明拆迁难度大，有约60%的拆迁户未参与。（四）重庆西部现代物流园铁路中心站配套设施建设项目获批位于沙坪坝区土主镇的重庆西部现代物流园中心站配套设施建设项目获得市发改委的批复，为下一步的大规模建设打下基础。同时市发改委下达了关于加快重庆铁路集装箱中心站配套设施项目建设的通知，通知要求对中心站周边2.7平方公里的土地储备与整治；启动8000人的居民拆迁安置房建设，总建筑面积24万平方米；建物流多式联运区，占地1650亩，总建筑面积70万平方米；建综合管网15.6公里。晟城观点：该园区位于西永组团，规划面积22.33平方公里，全国最大的铁路综合物流中心和铁路编组站位于园区内。大学城的人流加上微电园和物流园的物流，使大学城的房地产得到了“双流”支持，大学城未来值得期待。（五）巴南区敲定全区森林工程总体规划一是完成新造林18.46万亩，其中，新增退耕还林5万亩，实施新农村工程建设5万亩，城市绿地建设面积0.2万亩，道路绿化建设2.34万亩，水系绿化建设面积5.82万亩。建成后，将使全区森林覆盖率达到40%，农民在林业开发中的人均年收入将达到500元以上。二是建成樵坪、云篆山市级森林公园2个、南湖湿地公园1个、农家森林公园20个、义务植树基地8个、纪念林基地2个、古树名木保护点100个、绿色村庄80个、新建苗圃2.5万亩、改建苗圃3.5万亩，完善2个市级自然保护区基础设施建设。晟城观点：巴南区对森林工程的总体规划，是保护性和开发性兼容的规划，规划后使全区森林覆盖率达到40%，希望不要再出现像南山那样越保护，越开发的现象，现在规划的流行词是“增绿、留白”。四、土地市场分析（一）土地成交情况分析(二) 土地供应区域2008年7月重庆市土地交易中心的数据显示：主城区成交3宗土地，渝北区1宗、高新区（西区）1宗，大渡口区1宗，其它主城区域未有土地成交。（三）成交价格重庆主城土地价格仍然坚挺和向上的趋势，高新区大杨石组团C分区的地块达272.2万/亩，大渡口组团A分区的地块也达181.4万/亩。渝北区两路组团果园片区用地，虽然为7月出让，但价格应该是06年至07年上半年的价格，在此参照性不强。房价在降，但土地成本却在上涨，土地的稀缺性和国家对土地的调控决定了，土地价格仍然会保持逐步上涨的趋势。五、媒体监测监测时间: 2008.07.12008.07.31监测范围：重庆晨报、重庆晚报、重庆商报、重庆时报、渝洲导报、新女报监测内容：报媒发布（推盘个数、频次、广告费用、诉求点、广告费用排行榜）、个案分析监测单位：重庆晟城房地产顾问有限公司监测说明：各媒体投放时间及版位不同，计价实行折扣也有不同，为便于统计，本报告以各媒体对外执行的实际版面平均价格作为计算基准，广告统计金额与实际的广告发布金额存在一定出入，因此本报告涉及金额数据仅供参考，特此说明。（一）报媒发布1、总体发布本月楼盘个数：108发布频次：552广告费用（万元）：3146.502、区域报媒统计发布表据统计，本月共有108个楼盘投放主流报媒广告，发布频次552次，费用3146.50万元。由于房价回落，大多客户对房价十分看重，各楼盘利用各种促销方式来吸引客户、提高销售业绩，报媒投放量同6月只有小幅减少。3、各区域楼盘推盘个数趋势图（单位：个）本月共有108个楼盘投放主流报媒广告，较6月（131个）有小幅减少。从楼盘分布区域来看，南岸区共有22个楼盘投放主流报媒广告排在第一位，其次是江北区、北部新区，其他区域推出楼盘均在15个以下。4、各区域报媒发布频次（单位：次）本月报媒发布频次为552次，较6月（664次）有小幅度减少。从区域楼盘发布频次来看，南岸区发布频次126次为最高，其次是江北区和北部新区，分别是112次和104次。其他区域楼盘发布频次均在70次以下，差距较大。5、各区域楼盘投放报媒费用（单位：万元）本月楼市投放报媒广告费用共计为3146.50万元，较6月（3936.55万元）有小幅减少。从区域所占比例来看，南岸区所投放费用为710.05万元，占总额的22%为最高，其次是江北区和北部新区，投放费用分别为640.85万元和645.40万元，费用分别占总额的20%和20，其他区域所占总额都在15以下。6、广告投放主要媒体分布(单位:频次)本月广告投放以晨、晚两大媒体为主，所占比例较大，其中晨报以36%的份额排在第一，晚报以23%位于第二，商报与时报所占比率稍微偏低，分别占19与17的份额，渝报和新女报由于是周刊，所争对的客户群体有一定的局限性，故市场份额较低，分别占3与报2的份额。7、广告投放诉求点（单位：频次）从广告内容来看，本月的广告诉求点主要是以项目推广为主，因为目前大多数客户看重楼盘的价格，各楼盘为吸引客户，增加了很多促销活动，同时许多楼盘也推出新的组团来吸引客户，开盘信息的发布频率也较高。 8、广告费用投放前十位楼盘本月投放主流报媒广告费用前十位的楼盘区域