lhjxxxx-给学生案例1.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：位于哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层商业营业用房用途房地产的价格评估委 托 方：哈尔滨xxxx投资有限公司估 价 方：哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司估 价 人 员：xxx xxx 估价作业日期：2008年6月30日至2008年7月3日估价报告编号：哈xx估字2008第0361号Lhj目 录一、致委托方函 二、估价保证书 三、估价师声明四、估价的假设和限制条件 五、估价结果报告 5.1 委托方 5.2 估价方 5.3 估价对象 5.4 估价目的 5.5 估价时点 5.6 价值定义 5.7 估价依据 5.8 估价原则 5.9 估价方法 5.10 抵押风险及变现能力分析 5.11 估价结果 5.12 估价人员 5.13 估价作业日期5.14 估价报告有效期 六、 附件 6.1 房地产中介委托合同；6.2 估价对象位置图；6.3 委托方提供的相关资料复印件；6.4注册房地产估价师资质证书复印件；6.5 房地产估价机构资质证书复印件；6.6 估价对象房地产照片；致 委 托 方 函哈尔滨xxxx投资有限公司： 受贵方委托，我公司对位于哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层商业营业用房用途房地产的价格进行了客观、公正的评估。我公司估价人员经现场勘察后，经测算确认估价结果（单位为人民币万元）： 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为估价目的，估价时点为2008年6月30日， 估价对象房产抵押价值总价：124,130.00万元总价大写（人民币）：壹拾贰亿肆仟壹佰叁拾万元整. 详细内容请见房地产估价结果报告（一式两份）。此致 敬礼 哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司 法定代表人：xx2008年7月3日保 证 书估价单位哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司委托单位哈尔滨xxxx投资有限公司房屋坐落哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层房屋所有权证号哈房权证开国字第200800653号估价日期2008年6月30日至2008年7月3日估价总额￥124,130.00万元保证事项： 1、保证严格依据房产估价规范规定的技术方法和估价标准进行房屋价格评估。 2、保证估价工作公正、公平、公开，不恶意串通当事人损害他人利益或有意抬高或降低估价额度。 3、保证采用的方法适用，采用数据真实准确，不人为编造、杜撰各类数据，对委托方提供的数据现场认真复核。 4、保证不出现人为技术失误，估价结果真实、准确。 5、保证适用范围准确，严格按照政府房地产行政主管部门核定的范围予以估价。 6、采用回避原则，保证机构与从业人员与委托方没有任何利害关系。法定代表人估价单位估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我公司估价师王建民、陈震宇已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据当事人提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本次评估受哈尔滨xxxx投资有限公司委托，对位于哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层商业营业用房用途房地产进行抵押价值评估，评估范围为其全部，建筑面积120526.73平方米，本次评估包含估价对象的土地使用权价值、装修价值及正常使用所必需的设施、设备价值。8、经与委托方核实，估价对象截至估价基准日已设定抵押他项权利，权利人为中国农业银行大连分行营业部，权利价值50000万元，约定期限2006年6月23日至2009年6月23日，尚未注销。本次评估结果须在抵押他项权利注销后方能生效。9、本次估价房地产抵押价值假定为估价对象在估价时点的未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 10、本估价报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 11、本估价报告的解释权为哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司所有。 估价师签章 xxx xxx 估价的假设和限制条件 1、本次估价结果是以估价对象在现状下和周边环境维持不变，并且考虑到估价时点各种房地产价格影响因素的作用，为委托方提供估价对象房地产客观合理的市场价值。 2、本次估价假定在市场上交易的房地产或拟在市场上交易的房地产，房地产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对房地产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 3、委托方应对所提供的说明及资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实、违法或残缺不全造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任，估价报告无效，估价结论无效。 4、本次估价结果不包含估价对象房地产转让所需交纳的税费、手续费及各项费用，如涉及转让需按国家相关规定的收费标准缴纳。 5、估价对象房地产公共配套设施、水、电、供热、通讯等供应及人流、物流交通等均与整体房产不可分割，本次评估是以估价对象房地产可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、供热、通讯等供应及道路系统使用的权益为假设前提。 6、本次评估房地产抵押价值中法定优先受偿款等情况，以及估价师对房地产变现能力情况的分析，仅在估价师知情的前提下，我们对估价对象上述情况的调查仅限于估价师的能力范围之内，对委托方或相关当事人故意隐瞒的事实或影响相关房地产评估价值的信息，而造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任，评估报告无效，评估结论无效。 7、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对估价对象的评估价格均产生一定的影响，本次估价未考虑上述风险对估价对象房地产评估价格的影响。 8、本估价对象房地产状况和房地产市场状况在房地产抵押期间如发生重大变化对房地产抵押价值可能产生重大影响，如发生重大变化需相应调整估价结果或进行重新评估。 9、本报告的完成日期为2008年7月3日，自房地产估价报告完成之日起有效期为一年。当上述条件及本次估价所遵循的原则发生变化时，本估价结果会失效。房地产估价结果报告 一、委托方： 委托估价方：哈尔滨xxxx投资有限公司 二、估价方： 受托估价方：哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司 法定代表人：xx 住所：哈尔滨市南岗区xxx xx号资质等级：壹级 资质证书编号：建房估证字2006013号 三、估价对象： 1、估价对象房地产区位状况估价对象房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层xxxx广场，所在地位于赣水路与衡山路交汇处附近，占据哈尔滨城市CBD黄金交汇点，交通顺畅，四通八达。该项目是xx集团在中国东北区域内的旗舰项目，是万达集团城市综合体的经典之作，同时也是哈市历史上最大投资额、最大占地面积、最多停车位的商业项目，总投资超过11亿元，总占地面积8.4公顷，总建筑面积30万平方米，包括白金五星级的万达索菲特大酒店、4栋高档写字楼、2栋32层的酒店式高级公寓等项目。一条118米长的室内步行街是整个xx广场的核心所在，可通达每一个主力店，中庭宏阔大气，自然阳光。1万平方米超大绿地营造城市核心的奢华率景，花园式布局园林景致。xx广场引进国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货等多家主力店，更有必胜客、肯德基以及各种中式餐厅，以及诸多特色店面，或逛街，或聚会，或小坐，或品茗，或淘宝，对于都市生活的你来说，这是一个美好的去处。 2、估价对象房地产权益状况根据委托方提供的哈房权证开国字第200800653号房屋所有权证记载：估价对象房地产房屋所有权人为哈尔滨xxxx投资有限公司，建筑面积为120526.73平方米，结构为框架，用途为商业营业用房，房屋总层数为8层，所在层数-2-6层。经估价师现场勘察，估价对象房地产现实际用途为综合商业广场，其余证载情况与实际均相符，委托方已提供估价对象房地产国有土地使用证，证号为哈国用（2006）第35087号，土地使用权人为哈尔滨xxxx投资有限公司，座落为哈尔滨市香坊区赣水路68号，商服用途，使用权类型为出让，终止日期2045年6月28日，使用权面积83745.9。根据委托方提供，估价对象截至估价基准日已设定抵押他项权利，权利人为中国农业银行大连分行营业部，权利价值50000万元，约定期限2006年6月23日至2009年6月23日，尚未注销。3、估价对象房地产实物状况估价对象房地产主体结构为框架结构，有上水、下水、供暖、照明、通讯等配套设施。估价对象房地产外墙面贴砖；-2层为地下停车场，拥有车位837个；-1层为大润发超市，是国内大型连锁超市；1-6层部分为万千百货，举架4米，地面铺理石，墙面粉刷，天棚石膏板吊顶，其中1层经营化妆品、珠宝、眼镜，2层经营男鞋男装，3层经营女鞋、淑女装，4层经营女士饰品、内衣，5层经营运动休闲、羊绒，6层经营家居厨具、数码、儿童；1-3层部分为室内步行街，集餐饮、娱乐、休闲于一体，有必胜客、肯德基以及各种中式餐厅；1-4层部分为娱乐广场，经营有电玩、KTV、万达影城等。 估价对象房地产为2008年建成，主体结构保持完好，没有倾斜变形和裂缝情况，非主体结构保持完好，各类配套设施和设备使用正常，根据黑龙江省房屋新旧程度评定标准，综合评定估价对象房地产的成新度为十成新。 四、估价目的： 本次估价是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点： 2008年6月30日 六、价值定义： 本报告中的估价对象房地产价格为哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层，建筑面积120526.73平方米现状房地产于估价时点2008年6月30日的抵押价值。 七、估价依据： 1、估价法规依据： （1）中华人民共和国城市房地产管理法； （2）中华人民共和国土地管理法； （3）中华人民共和国担保法； （4）建设部建标199948号关于发布国家标准房地产估价规范的通知； （5）建设部建住房20068号关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及房地产抵押估价指导意见。 2、估价行为依据： 房地产中介委托合同。 3、估价产权依据： （1）房屋所有权证；（2）国有土地使用权证。 4、估价取价依据： （1）黑龙江省房屋新旧程度标定标准； （2）哈尔滨市房地产市场调查资料； （3）周边同类房地产市场调查资料； （4）估价对象法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录； （5）本公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘查、调查所获得的其它资料。 八、估价原则： 根据国家有关法律，我们遵循独立、客观、公正、合理、谨慎的工作原则，以及合法原则、估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则等技术性原则。 九、估价方法： 1、估价方法的选择：估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员经验，经过反复研究，确定估价技术路线。 估价对象房地产证载用途为商业营业用房（现实际用途为商业），估价对象所处区域类似房地产交易情况较多，结合估价对象的实际情况，我们确定采用市场比较法对估价对象房地产的价值进行评估。又考虑估价对象房地产同类地区类似用途房地产较多，正常情况下具有稳定的经营收益，结合实际情况，经过反复研究，我们确定还可以采用收益法进行评估。 2、估价方法的简介：市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 3、估价结果的确定： 综合分析两个运用不同技术路线测算得出的估价结果，结合估价对象的具体情况，最终确定估价对象房地产的评估价格。 十、变现能力分析： 假定估价对象房地产实现抵押权情况下的变现能力分析： 1、委托方已提供估价对象房地产国有土地使用权证，处置变现时估价对象房地产如需缴纳土地出让金，需按当地土地管理部门对现有土地使用权用途所应缴纳的土地出让金的数额的规定缴纳土地出让金。 2、由于市场因素的不定性，估价对象可能会在抵押后出险，为了将风险降低到最小化，需要对估价对象变现能力进行分析，估价对象总面积为120526.73平方米，面积大，投资额巨大，如整体出售，市场上缺少较有实力的购买者，变现能力较差。但估价对象在整体设计上又分为很多独立的功能区，如能进行分割办理独立产权证书，则有利于变现时的处置。 3、假定在估价时点实现抵押权，对估价对象房地产拍卖或变卖最可能实现的价格为市场价值的65%，变现时间约为12个月，变现时如采用拍卖处置方式变现，需缴纳拍卖佣金约为成交价款的5%，契税为成交价款的5%，手续费为成交价款的1%，登记费100平方米以内50元，超过100平方米的部分每平方米加收0.2元。 十一、估价结果（单位为人民币万元）：本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用市场比较法及收益法进行估价，估价人员确定哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层，建筑面积120526.73平方米商业营业用房用途房地产于估价时点2008年6月30日的价格： 估价对象房产抵押价值单价：10299.00元/平方米建筑面积 估价对象房产抵押价值总价：124,130.00万元总价大写（人民币）：壹拾贰亿肆仟壹佰叁拾万元整. 十二、估价人员：xxxxxx 十三、估价作业日期： 2008年6月30日至2008年7月3日 十四、估价报告应用的有效期： 本估价报告的有效期为一年，即2008年7月3日至2009年7月2日期间内估价结果有效。 十五、房地产估价单位法人代表（签章）： 十六、房地产估价单位（公章）： 哈尔滨xx房地产估价咨询有限公司 2008年7月3日房地产估价技术报告 一、个别因素分析：估价对象房地产的个别因素（估价对象房地产主体结构、设施及装修情况，房屋新旧程度评定）详见估价结果报告。 二、区域因素分析：估价对象房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路68号-2-6层xxxx广场，所在地位于赣水路与衡山路交汇处附近，占据哈尔滨城市CBD黄金交汇点，交通顺畅，四通八达。该项目是万达集团在中国东北区域内的旗舰项目，是万达集团城市综合体的经典之作，同时也是哈市历史上最大投资额、最大占地面积、最多停车位的商业项目，总投资超过11亿元，总占地面积8.4公顷，总建筑面积30万平方米，包括白金五星级的万达索菲特大酒店、4栋高档写字楼、2栋32层的酒店式高级公寓等设施。一条118米长的室内步行街是整个万达广场的核心所在，可通达每一个主力店，中庭宏阔大气，自然阳光。1万平方米超大绿地营造城市核心的奢华率景，花园式布局园林景致。万达广场引进国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货等多家主力店，更有必胜客、肯德基以及各种中式餐厅，以及诸多特色店面，或逛街，或聚会，或小坐，或品茗，或淘宝，对于都市生活的你来说，这是一个美好的去处。 三、市场背景分析： 哈尔滨市为黑龙江省经济、文化中心，随着近几年哈尔滨市经济的发展，房地产市场呈现出一片繁荣的景象，2007年全年建筑业企业实现总产值441.9亿元，比上年增长18.5%。全年房地产开发完成投资187.4亿元，比上一年增长18.7%，占全社会固定资产投资的18.2%。房地产开发施工面积1502.2万平方米，竣工面积为698.2万平方米。房产市场日趋活跃。全年商品房销售面积748.9万平方米，比上年增长11%。在此期间估价对象房地产所在地区各种用途房地产价格有一定程度的上涨。 四、最高最佳使用分析： 估价对象房地产设计用途为商业营业用房用途，按照估价对象房地产的格局和位置以及规划限制要求和实际使用情况，维持设计用途不变为估价对象最高最佳使用途径。 五、估价方法选用： 1、估价方法的选择： 估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员经验，经过反复研究，确定估价技术路线。 估价对象房地产证载用途为商业营业用房（现实际用途为商业），估价对象所处区域类似房地产交易情况较多，结合估价对象的实际情况，我们确定采用市场比较法对估价对象房地产的价值进行评估。又考虑估价对象房地产同类地区类似用途房地产较多，正常情况下具有稳定的经营收益，结合实际情况，经过反复研究，我们确定还可以采用收益法进行评估。 2、估价方法的简介：市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 3、估价结果的确定： 综合分析两个运用不同技术路线测算得出的估价结果，结合估价对象的具体情况，最终确定估价对象房地产的评估价格。 六、估价测算过程： （一）运用市场比较法测算估价对象房地产的价值 1、比较实例： 房地产比较实例之一 房地产比较实例之二 房地产比较实例之三 2、因素修正表： 3、修正系数选择说明：(1).交易情况修正系数:三个比较实例均属于正常市场交易，因此不对三个比较实例的交易情况因素进行修正。(2).区域因素修正系数:估价对象房地产与三个比较实例区域条件相比相似，因此不对三个比较实例的区域因素进行修正。(3).个别因素修正: 三个比较实例均为1-3层商服，估价对象为-2-6层综合商业广场，考虑楼层差价、用途及建筑结构对房产价格的影响；综合上述因素，将三个比较实例的个别因素均修正-20%。(4).交易日期修正系数:三个实例为2007、2008年的成交实例，估价对象的估价时点为2008年6月30日，在此期间，该地区商业用途房地产的价格较稳定，因此不对三个比较实例的交易日期因素进行修正。4、待估房地产比准价格修正: 实 可比实例 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 估价对象例 价格 修正 修正 修正 修正 价格 一 12552.76 100/100 100/100 100/100 100/120 = 10460.63二 13360.24 100/100 100/100 100/100 100/120 = 11133.53三 12806.56 100/100 100/100 100/100 100/120 = 10672.13、待估房地产比准价格的确定: 采用三宗房地产比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估比准价格： (10460.63+11133.53+10672.13)3=10755.00元/平方米建筑面积(取整)(二) 运用收益法测算估价对象房地产的价值1、年客观总收益的确定： 收益可分为实际收益和客观收益。根据估价规范，评估值一般应以客观收益为依据，即应以该项目的社会平均水平的收益及费用为依据。对于xxxx广场整体房地产的净收益，既要考虑该房地产的实际收益，又要考虑该房地产在正常经营管理水平下的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。根据现场的勘察、市场调查及委托方提供的材料，分析测算年总收益如表一：年租金收入汇总表 表一所在层承租人建筑面积(平方米)租金收入(万元)1-2年3年4年5年6年7年8年9年10-37年1-2层国美电器53273253253383383523523663663813层神采飞扬4093465465488512538565593623654每年递增5%3层Ktv40002442472502532562592622652694层万达影城6018181181190200210221232244256每年递增5%1-6层万千百货30735.24400040004200441046314862510553605628-1层大润发21136.60725725740755770785801817833-2层停车场35069.601466146618331833183322002200220022001层肯德基46664641081081081351351351351层必胜客49764641081081081351351351351-3层小商铺8217847-102011901890198520842188229724122533每年递增5%物业费广告收入136240264290319351387425468每年递增10%2、年客观总费用：（1）.管理费:主要指出租经营过程中消耗品价值的货币支出和管理人员的工资支出,按一般商业用房屋出租时该项费用的标准，按年租金收入的3%计算，则各层 管理费用如表二： 年管理费用汇总表 表二所在层承租人建筑面积(平方米)年管理费用(万元)1-2年3年4年5年6年7年8年9年10-37年15-19年20-37.25年1-2层国美电器53279.759.7510.1410.1410.5610.5610.9810.9811.433层神采飞扬409313.9513.9514.64 15.3616.1416.9517.7918.6919.62每年递增5%3层Ktv40007.327.417.507.597.687.777.867.958.074层万达影城60185.435.435.766.36.636.967.327.68每年递增5%1-6层万千百货30735.24120120126132.3138.93145.86153.15160.8168.84-1层大润发21136.6021.7521.7522.222.6523.123.5524.0324.5124.99-2层停车场35069.6043.9843.9854.9954.9954.99666666661层肯德基4661.921.923.243.243.244.054.054.054.051层必胜客4971.921.923.243.243.244.054.054.054.051-3层小商铺821725.41-30.6035.7056.759.5562.5265.6468.9172.3675.99每年递增5%物业费广告收入4.087.27.928.79.5710.5311.6112.7514.04每年递增10% (2).维修费: 维修费通常按重置价格的1%计入，估价对象为框架结构，确定重置价格为1200元/平方米建筑面积。(3).保险费: 指房产所有人为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，一般可按重置价格的0.2%来计算保险费。估价对象上述二项费用详情如表三： 年维修及保险费用汇总表 表三所在层承租人建筑面积(平方米)年维修费及保险费(万元)1-37年1-2层国美电器53277.673层神采飞扬40935.893层Ktv40005.764层万达影城60188.671-6层万千百货30735.2444.26-1层大润发21136.6030.44-2层停车场35069.6050.51层肯德基4660.671层必胜客4970.721-3层小商铺821711.83物业费广告收入 (4).税金: 主要包括房产所有权人向税务机关缴纳的房产税和营业税等，房产税按年租金的12%收缴，营业税、城市维护建设税及教育附加，按年租金的5.5%计算,合计为年租金收入的17.5%，则年应缴纳税金如表四：年税金汇总表 表四所在层承租人建筑面积(平方米)税金(万元)1-2年3年4年5年6年7年8年9年10-37年15-19年20-37.25年1-2层国美电器532756.8856.8859.1559.1561.661.664.0564.0566.683层神采飞扬409381.3881.3885.489.694.1598.88103.78109.03114.45每年递增5%3层Ktv400042.743.2343.7544.2844.845.3345.8546.3847.084层万达影城601831.6831.6833.253536.7538.6810.642.744.8每年递增5%1-6层万千百货30735.24700700735771.75810.43850.85893.38938984.9-1层大润发21136.60126.88126.88129.5132.13134.75137.38140.18142.98145.78-2层停车场35069.60256.55256.55320.78320.78320.783853853853851层肯德基46611.211.218.918.918.923.6323.6323.6323.631层必胜客49711.211.218.918.918.923.6323.6323.6323.631-3层小商铺8217148.23-178.5208.25330.75347.38364.70382.90401.98422.1443.28每年递增5%物业费广告收入23.84246.250.7555.8361.4367.7374.3881.9每年递增10%估价对象房地产年总费用为以上(1)-(4)项费用之和。 3.年出租客观纯收益的确定:年出租纯收益等于出租的年总收益额减去年总费用，详情见表五：年纯收益汇总表 表五所在层承租人建筑面积(平方米)年纯收益(万元)1-2年3年4年5年6年7年8年9年10-37年15-19年20-37.25年1-2层国美电器5327250.70 250.70 261.04 261.04 272.17 272.17 283.30 283.30 295.22 3层神采飞扬4093363.78 363.78 382.07 401.15 421.82 443.28 465.54 489.39 514.04每年递增5% 3层Ktv4000188.22 190.60 192.99 195.37 197.76 200.14 202.53 204.91 208.09 4层万达影城6018135.22 135.22 142.38 150.33 158.28 167.02 205.77 185.31 194.85每年递增5% 1-6层万千百货30735.243135.74 3135.74 3294.74 3461.69 3637.38 3821.03 4014.21 4216.94 4430.00 -1层大润发21136.60545.93 545.93 557.86 569.78 581.71 593.63 606.35 619.07 631.79 -2层停车场35069.601114.9