深圳市流动人口和出租屋综合管理操作务实.doc

深圳永兴元科技有限公司文档编号版本6.0项目名称深圳市流动人口和出租屋综合管理系统文档状态修订编制时间2009年08月01日深圳市流动人口和出租屋综合管理操作务实 深圳市出租屋综合管理办公室深圳市永兴元科技有限公司文档基本信息：文档名称系统操作说明版本号V6.0文档编号编写人胡春娴编写日期2009.08.01主送深圳市出租屋综合管理办公室抄送文档变更记录：版本号变更模块变更内容变更人日期V6.0整体系统整体介绍胡春娴2010年2月22日合同管理1、登记备案合同签订流程图2、业主管理和出租人管理合并为出租方管理3、档案信息管理中的合同迁入挂接4、合同挂接5、合同统计6、回执统计综合管理信息通报管理缴费管理缴费管理模块中的费票明细前 言深圳是我国的经济特区，也是一个新兴的移民城市。全市有800多万房屋，1400多万流动人口，与其他城市相比，深圳流动人口不仅总量多，大部分流动人口都散居在不同的出租屋内，而且成份结构复杂，整体流动性大，导致出租屋和人口管理难度增大，国家税费流失严重，同时对城市管理和社会治安造成的压力超乎寻常。面对严峻的人口形势，近几年，深圳市委、市政府从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，将流动人口和出租屋管理当做一项源头性、基础性、关键性工作来抓，立足市情特点，积极开拓创新，努力探索强化流动人口和出租屋管理服务的新路子，集中力量搞好社会治安综合治理工作。为分担政府管理压力，提高出租屋管理效率，信息化技术的发展逐渐替代了传统的管理模式。 为了提高广大租赁业务人员的管理和操作能力，深圳市永兴元科技有限公司特地编写了深圳市流动人口和出租屋综合管理操作务实一书。本书具有较强的实用性和可操作性， 广泛适用于管理者、租赁业务操作员、出租屋业主、承租人。本书详细介绍了流动人口和出租屋综合管理系统的操作方法，以及实用的操作技巧。全书共分为九个章节，每章分若干小节诠释。全面涵盖了流动人口和出租屋综合管理系统的六大功能模块。本书主要有以下三个特点：一、按照整个租赁业务的流程分章节逐一介绍。采用图文结合的方式，以增强读者的感性认识与理解。二、在第一部分，增加了对出租屋管理职能、岗位、相关概念等租赁业务实践需要理解内容的介绍。三、各章节自成一体，读者可以在自己的岗位职责内有针对性的学习具体业务，做到短时间内熟练掌握操作流程。 编著者2009年11月137目录前 言31、相关概念11.1.岗位规范11.2.相关概念22、环境的配置33、系统整体介绍63.1首页设置63.2切换岗位63.3修改密码73.4注销73.5导出73.6属性83.7快捷键83.7.1 查询83.7.2执行按钮93.7.3最大化窗口93.7.4关闭对话框94、首页115、合同管理135.1 登记（备案）合同135.1.1 回执管理回执办理的流程回执管理具体操作.1新增回执.2打印回执.3办理.4审批.5批准.6办结.7不予受理打印215.1.2签订合同对整栋或整层签合同对单套房或拥有共同业主多套房签合同275.1.3审批315.1.4 转租325.2 核定合同355.3档案信息管理375.3.1归档375.3.2 注销375.3.3 报停385.3.4 延续395.3.5迁入挂接405.4合同挂接管理415.4.1单个房屋的合同挂接415.4.2多个房屋的合同挂接435.4.3整栋楼栋的合同挂接465.5 合同统计475.6 回执统计486、综合管理506.1 人口管理506.1.1流动人口及境外人口管理50 房屋人口管理5.1 添加人口5.3注销5.4 迁移情况5.5打印566.1.2未注销人口查询566.1.3已注销人口查询576.1.4人口统计576.1.5执法人口查询586.1.6人口重新挂接596.1.7未挂接人口606.2居住证管理626.2.1待改写人口查询626.2.2居住证地址改写636.2.3改写日志信息656.2.4未办证信息666.2.5地址不符管理666.2.6未采集管理676.3信息通报管理686.3.1信息通报管理流程686.3.2信息通报单录入696.3.3 已发出通报单706.3.4 已签收通报单716.3.4 拒签收通报单726.3.5已反馈通报单736.3.6全部通报单746.3.7通报单挂接746.3.8通报单统计757、房屋编码管理767.1楼栋信息管理777.1.1楼栋信息维护78图7.1787.1.2房屋信息维护847.1.3楼房编码信息确认877.14 楼栋管理机构变更898、税费管理918.1合同权益分配表918.2缴费管理928.2.1费票管理928.2.2 缴费管理938.2.3缴费明细958.2.4费票明细958.3核查单管理969、租赁执法管理989.1租赁执法案件管理999.1.1 立案999.1.2 调查处理1019.1.3 行政处罚1029.1.4结案1029.2 租赁执法案件审批1049.2.1 立案审批1049.2.2 处理意见审批1059.2.3 处罚意见审批1079.2.4 结案10910、系统管理模块10910.1 网格管理10910.1.1租赁管理机构设置109新增110查询11修改113删除11510.1.2 租赁管理机构基本信息11510.1.3网格管理11610.1.4 编码规则维护117新增118修改119删除12010.1.5 税率管理120新增12修改12删除12210.1.6 费率管理12新增123修改123删除12310.2 用户管理12410.2.1 内部人员管理12410.2.2 用户账号分配12410.3 基础数据定义12510.3.1 代码表管理12510.3.2 工作日定义127工作日名称的新增127设置默认工作日定义128新增下一年度工作日历12910.3.3 工作时间定义13010.4 权限管理13110.4.1 出租屋管理机构13 子机构13 岗位13 权限分配1321、相关概念1.1. 岗位规范根据房屋租赁管理业务的组成特点及对出租屋管理模式的探讨，系统从规范管理各个业务环节和工作范围出发，对租赁业务涉及的工作岗位进行以下规范：n 合同录入员：将纸质合同上各项具体的基础数据完整、规范的录入系统，生成电子档案。n 业务咨询员：根据客户咨询的信息，从系统相关模块中查找关联数据，即时回答客户关心的问题。如某份合同的租赁证件是否已经打印，合同处于何种状态等。n 收税员：收取代征税，打印代征税发票、缴税纪录、租金发票，以及完成相应的统计操作。n 收费员：收取管理费，打印管理费发票、税费催缴通知书，以及相关统计操作。n 发票管理员：负责管理、监督税（费）票的使用，核定票据使用情况，包括作废与有效票据以及进行财务相关统计工作。n 合同审批员：对系统新生成的电子合同进行数据核查，根据实际情况对合同进行审批操作(包括审批拒绝、审批通过、合同修改等)，只有审批通过的合同才能对其征收代征税及管理费。n 档案管理员：分配及修改合同归档号，对合同进行注销、报停、延续等管理工作，以及统计和管理租赁所、站的房屋租赁综合信息。n 基础数据采集员：详细、规范采集出租屋范围内的人口（包括业主、承租人等）、楼栋、房屋等与出租屋管理有关的基础数据信息。n 调查员：现场勘察与出租屋租赁业务相关的楼栋、房屋信息以及详细租赁情况。协调解决业主与房屋租赁部门间的矛盾，监督租住双方真实有效的签订房屋租赁合同。n 内勤管理员：对租赁部门内部进行管理、协调、考勤，提供后勤保障，保障整个租赁业务流畅运行。n 领导组：控制核心数据的修改等，如租金，租赁面积的变更等。n 系统管理员：添加、修改、删除系统用户，对不同岗位的用户分配权限。规范管理系统用户，维护网络安全与畅通，保障租赁业务正常运转。n 联络员：对发生在出租屋的范围内与社会综合治理部门有关的事情进行协调通报。1.2. 相关概念相关概念特指系统中定义的要素及范围，其目的是规范系统中的各项数据，方便租赁业务的管理与理解。n 楼栋名称：即楼栋的名称，可以是一个建筑群体的名称，也可以是一幢楼房的名称，所有房屋都被包含在某一楼栋里。n 房屋地址：即房屋的详细地址，详细地址默认为楼栋名称加上房号，可修改。n 房号：即为某间房在该楼栋中的序号，包含有楼层信息和编号信息。n 房屋状态：房屋状态包括出租、部分出租、待租三种状态，为了管理需要房屋的初始状态默认为“待租”，只有当该房屋被签入合同后，状态才会自动转变为“出租”或者“部分出租”。n 房屋租赁：指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。n 租住人员：即租住在出租屋里的个人或集体，包括承租人。n 租住单位：即租住在出租屋里的单位，包括承租单位。n 房屋转租：即经出租人同意，承租人将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人的行为。房屋转租的转租租金高于原租金的差额部分，应当由转租人缴纳房屋租赁税和管理费。n 房屋租赁证：由房屋租赁管理部门颁发，证明租赁行为合法有效的凭证。n 租赁合同：即对出租人与承租人因租赁行为产生的权利与义务进行约定和规范的合同文件，租赁合同只能以房屋租赁管理部门提供的范本为准，并由房屋租赁管理部门盖章后生效。n 合同注销：如果合同已经到期而且该合同已经处于完税（费）状态，我们对该合同进行注销操作。注销了的合同不能对其进行任何其他业务操作。n 合同报停：在租赁合同期限内，出租方由于合理的或者不可预测的原因中途申请暂停租赁合同。经出租屋管理员现场核实情况，领导准予中途暂停的租赁行为，我们对该合同进行报停操作。n 合同延续：对中途报停或者已经到期的合同进行合同延续的操作。报停的合同一旦延续，将对其进行正常的税费征收业务。n 税率：依据国家相关法律法规的要求，对不同租赁行为规范的代征税收取的比例。n 费率：依据国家或者地方政府相关法律法规的要求，对不同租赁行为规范的管理费收取的比例。n 费票管理：这是一个费票管理的功能，由权限管理者在此对前台收费操作员进行费票号段的分配，并对其实际操作情况进行监督管理。n 税票管理：这是一个税票管理的功能，由权限管理者在此对前台收费操作员进行税票号段的分配，并对其实际操作情况进行监督管理。n 税卡编号：这是为了便于收费的一个管理环节，每一套房屋信息都被包含在某一张税卡中，一张税卡可以包含多套房屋，一个业主可拥有多张税卡，收费时按税卡包含房屋的信息进行税费收取。n 税卡管理：这是一个便于业主掌握其缴费情况的信息记录及管理过程。一个业主可能存在多张税卡，一张税卡对应一份租赁合同，税卡包含租赁合同的核心信息。业主通过出示税卡即可在租赁部门进行税费交纳业务。n 代理人：即为代理业主或承租方行使租赁行为的自然人或组织。n 协管员：即为租赁所管辖下的房屋管理员。2、环境的配置 为了配合居住证地址改写的功能，使用该系统之前，必须进行环境的配置。并且建议使用IE7浏览器。环境配置的操作如下：第一步：打开IE浏览器，点击工具栏中“工具”中的Internet选项，在弹出的“Internet选项”栏（图2.1），选中图标，然后点击“站点”，在弹出的“可信站点”对话框中，在“将网站添加到区域中”栏中输入网址21:8000，且在最下面的“对该区域中所有站点要求服务器验证（https:）(s)”中不勾选上，再点击“添加”按钮，则将该网址添加到“网站”栏中。 图2.1 图2.2第二步：在上图2.1中，仍选中图标，然后点击“自定义级别”按钮，系统弹出“安全设置”对话框（图2.3），在“重置为”栏中选择“低”，再点击右侧的“重置”，系统弹出图2.4的警告框，点击“确定”按钮。然后在“设置”栏中将“ActiveX控件和插件”下面的8个子控件全部选择“启用”状态，再点击“确定”按钮，系统弹出图2.4的警告框，点击确定按钮，然后点击图2.3中的“确定”按钮，最后点击图2.1的确定按钮。 进行以上设置之后，按F5刷新。图2.3 图2.43、系统整体介绍 如下图3.1，页面上方为系统的各个模块名称。该系统有以下七大模块：首页、合同管理、综合管理、租赁执法管理、编码及房屋信息管理、税费管理、系统管理。点击各大模块，在左侧的导航栏中显示各大模块的子模块。在页面的右上侧，显示了该用户当前的岗位以及所属的租赁管理机构以及 “设置”、“切换岗位”、“修改密码”、“注销”等四个按钮。另外，在页面的最下面一行，左侧位置有“导出”和“属性”按钮。另外，系统支持快捷键操作。3.1首页设置用户可对首页进行自定义。先打开首页，再点击“设置”按钮，在左侧的“定制栏目”中，勾选自己关注的信息项目，然后再点击“设置”按钮，则完成对首页的设置。（详细参见4.首页部分的讲解） 图3.13.2切换岗位点击“切换岗位”按钮，多岗位人员可以进行岗位切换。多岗位用户不再需要使用多个不同登陆帐号和密码。 图3.23.3修改密码点击“修改密码”按钮，在弹出的“修改密码”对话框中，输入原密码，再输入两次新密码，则可以对用户进行密码的修改；图3.33.4注销点击系统右上侧的“注销”按钮，则可退出系统，返回到登陆界面。3.5导出如图3.4，在系统左下侧，点击“导出”按钮，可以对查询出来的信息列表以Excel形式导出，不需要手动去复制。图3.43.6属性如图3.5，在系统左下侧，点击“属性”按钮，可在列表中增加显示任何需要的属性值。在各个查询条件栏中，点击“重置”按钮，可以将之前输入的查询条件清空。图3.5 3.7快捷键为了提高工作人员的工作效率，系统支持快捷键操作，具体操作如下。3.7.1 查询每个页面中，点击F2，则光标会自动显示在第一个查询条件框中，通过Tab键可以让光标显示在相应的条件框中，然后输入查询条件后，按Enter键，则可以查询出相应的数据，且光标会显示在查询出来的数据列表的第一条记录，通过键盘上的方向键则可以上下选择目标的数据，再对目标的数据进行下一步操作。3.7.2执行按钮每个页面中的操作按钮上，有显示对应的字母，按键盘上的Ctrl键加上该按钮上的字母（按如Ctrl+Q，可查看信息），则可以执行该按钮，不需要点击鼠标，提高工作的效率。3.7.3最大化窗口若要对每个对话框进行放大操作，则按键盘上的F7，则可以对窗口进行最大化操作；若要对对话框大小进行还原操作，则按键盘上的F8，则对话框回复为原来的大小。3.7.4关闭对话框每个窗口要关闭，都可按键盘左上角的Esc按钮退出。对于快捷键操作，下面举个例子，如下图3.6，在流动人口及境外人口管理页面中，按键盘F2键，光标会显示在第一个查询条框中显示，输入查询条件之后，点击Enter键可以进行查询，且光标会自动跳到查询到的符合条件的房屋信息列表中的第一条记录，通过键盘的方向键可上下选择目标信息，对目标的数据进一步操作。 选中目标记录之后，按Ctrl+Q则可查看该房屋的详细信息。若要查看房屋人口情况，按Ctrl+S则可（如下图3.7）。在房屋人口页面中，操作同理。 若要进行添加人口操作，则点击Ctrl+A,，则可弹出人口信息登记表，在人口信息登记表中，光标会显示在采集人位置，按键盘F2键，则可以打开采集人名单，同理可以根据之前描述的快捷键查询出目标人口信息，双击或用方向键选择目标采集人后，按回车都可选择。填写人口信息时，可利用Tab键来做到从一个字段跳转到下一个字段。规范填写各必填项后，按Ctrl+S键，可对人口信息进行保存。若录入一家人的信息或者集体的人员信息，可按Ctrl+Q键，则可保存不关闭，系统只是将姓名和身份证号码清空。查看房屋人口情况时，进入境内人口情况页面中，若要进行人口信息修改或补充，则按Ctrl+S键，则系统自动弹出“登记人口信息”页面，可以人口信息进行修改、上传照片等操作。若要注销人口信息，则可以按Ctrl+E。若要打印人口信息，则可以按Ctrl+X。 图3.6图3.74、首页首页为用户提供了人性化的办公设置。用户可以对自己关注的信息项进行定制，当其登录系统后，立刻可以看到相关的事项，使到信息及时传达。 用户可以定制最新新闻、数字时钟、模拟时钟、日历万年历等基本信息，还可以定制待办事项。各级用户进入系统之后，可以看到当前需要其处理的代办事项，使到事件及时得到处理；另外可以进行各项数据的统计：基础数据统计、下属基础数据统计、租赁管理机构统计、下属租赁管理机构统计、上月、当月回执、合同、面积新增统计、下属上月、当月回执、合同、面积新增统计、未办结回执统计、下属未办结回执统计、未办结回执所处工作日、下属未办结回执所处工作日、已办结回执所处工作日统计、下属已办结回执所处工作日、上月、当月基础数据统计、下属上月、当月基础数据统计，以上统计功能以图形形式显示出来，更加直观、形象，更加方便领导进行决策。具体的操作如下：点击右上角“设置”按钮，系统弹出入图4.1右侧的“定制栏目”框，用户可以根据自己关注的信息，在此栏中进行勾选，然后勾选的选项会在左侧空白处显示（如图4.2）。 图4.1 图4.25、合同管理房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，是指出租人与承租人之间关于出租人将其房屋交付承租人使用，承租人按照约定支付租金并在租赁合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。为了满足各个区的租赁合同的需要，根据合同的类型分为：登记合同、备案合同和转租合同。登记合同和备案合同按照种类来分，有普通合同和转租合同两种。5.1 登记（备案）合同房屋租赁当事人应自签订租赁合同之日起10天内到房屋所在地的房屋租赁管理所进行合同登记或备案，并提供相关的资料。首先，在“基础数据”模块中的“出租方管理”以及“承租人管理”是否能查找到目标出租方和承租人。在“出租方管理”页面中新增出租方，在“承租人管理”页面中新增承租人。否确定合同办理类型是否为“收件办理”是进入“合同管理”模块中的“回执管理”页面，进行回执的新增、办理、审批、批准操作是进入“基础数据”模块的“房屋信息”页面进行合同的签订（具体操作参见5.12）合同的签订对单个房屋或多个房屋签订合同对整栋房屋或整层房屋签订合同进入“基础数据”模块的“楼栋信息”页面进行合同的签订（具体操作参见5.12）合同的签订合同签订否进入“合同管理”模块中的“回执管理”页面，进行回执的办结操作之前采用的合同办理类为“收件办理”的，在合同签订之后进入“登记合同管理”页面中进行合同的“审批”操作。只有审批通过的合同才可以进行税费缴纳，同时合同信息才会传送给工商登记备案合同签订流程5.1.1 回执管理只有审批通过的合同才可以进行税费缴纳，同时合同信息才会传送给工商合同的办理类型分两种：现场办理和收件办理。现场办理是指申请人提交齐全的办理材料后立刻办理合同。若合同办理的类型为现场办理，则不需要进行回执管理。收件办理是指先收取办理材料，若申请人提交的材料符合要求，则5个工作日内为其办理合同。若合同办理的类型为收件办理，则必须进行回执管理。合同登记员对收到的申办合同登记或备案的资料进行即时查验，若申请人提交申请材料齐全的，受理机关当场受理，并出具加盖本机关受理专用印章的申请受理通知书或开具备案收件回执。若申请人提交申请材料不齐全的或者不符合规定的，不予受理。对于申请材料不齐全的，应当场一次告知需要补正的全部材料，并且出具加盖本机关补正告知专用印章的补正告知单。对于不予受理的，租赁管理所应派出租屋管理员进行跟踪。系统支持回执办理时限控制功能。各租赁管理机构可根据实际情况，设置需要几个工作日完成回执的办结操作。在首页中有回执预警模块，会提前告知操作人员有回执即将到期。那么操作人员若超过时限仍未对回执进行办结，则在回执“办理状态”显示 “未办结”状态，在“受理天数”显示“大于多少天”，且在首页回执预警中会对该回执亮红灯显示。回执办理的流程 图.2回执管理具体操作 在回执管理模块中，用户可以对回执进行查询、新增、修改、删除、办理、审批、批准、办结、打印收件回执、打印不予办理等操作（如下图5.2）。 图.2.1新增回执在回执管理模块中，点击“新增”按钮，系统弹出“新增回执”界面（如图5.3），规范填写各个必填项后（如图5.4），点击“确定”按钮，则完成回执的新增。 图5.3新增回执操作具体如下：点击“新增” （A）填写“新增回执”界面中的必填项区域回执类型 受理类型 申请人房屋名称 业主名称 承租人名称承租人名称 递交资料 点击“确定”按钮 （B） 图5.4图5.4的补充说明：（A）指在“合同管理”模块的“合同管理”小模块中，进入“回执管理”界面后，点击右上角的“新增”按钮，进行回执的新增。（B）指点击“确定”按钮，系统自动生成新的回执编号（回执编号的生成规则参见10.1.4编码规则维护）。回执新增之后，其办理状态为“正常状态”，且在回执管理界面中显示。 回执类型：私人回执、公司回执。受理类型：登记合同、备案合同。操作人员根据接收到的资料，在“递交资料”栏中打勾。递交资料栏显示的资料类型根据选择的受理类型的变化而相应变化。.2打印回执用户在回执管理界面中，查询并选中目标回执（其办理状态为正常状态），然后点击“收件回执打印”按钮，系统弹出“登记收件回执”界面（如图5.5），然后点击“打印”按钮，进行回执打印。回执打印之后，其办理状态由“正常状态”变为“办理状态”。 图5.5【注】：“兹收到申请登记的文件（以下第（1、）”是回执新增时在递交资料选择栏中选择的资料的编号。.3办理 用户在“回执管理”界面中，查询并选中目标回执（其办理状态为“办理状态”），点击“办理”按钮，系统弹出“回执办理”窗口（如下图5.6），在状态栏中，若选择“通过”，则点击“确定”按钮之后，该回执办理状态变为“审批状态”，可以对其进行审批操作；若选择“拒绝”，则点击“确定”按钮之后，该回执办理状态变为“批准状态”，不需经过审批环节，直接进入到批准操作。图.2.4审批用户在“回执管理”界面中，查询并选中目标回执（其办理状态为“审批状态”），点击“审批”按钮，系统弹出“回执审批”窗口（如下图5.7），在状态栏中，不论选择“通过”还是“拒绝”，该回执的状态都变为“批准状态”，可以对其进行批准操作。图.2.5批准用户在“回执管理”界面中，查询并选中目标回执（其办理状态为“批准状态”），点击“批准”按钮，系统弹出“回执批准”窗口（如下图5.8），在状态栏中，若选择“通过”，则回执的办理状态变为“办结状态”；若选择“拒绝”，则回执的办理状态变为“已办结”状态，操作人员根据实际情况确定是否要进行“不予受理回执打印”。 图.2.6办结 回执在批准环节通过后，必须签订与该回执相关联的合同，然后才可以对该回执进行办结操作。 用户在“回执管理”界面中，查询并选中目标回执（其办理状态为“办结状态”），点击“办结”按钮，系统弹出“回执办结”窗口（如图5.9），填写办结意见之后，点击“确定”按钮后，回执的办理状态变为“已办结”状态。图.2.7不予受理打印用户对申请人提交的申请材料进行审核后，若材料不符合规定的，则打印不予受理回复。只有在批准环节中，对该回执选择“拒绝”状态，回执状态变更为“已办结”状态的，打印不予受理打印时才可以生成不予受理回执号。具体操作是：点击“不予办理打印”按钮，在弹出的“不予登记/备案回复”界面中，填写不符合要求的资料的序号，点击“打印”按钮，系统自动生成“不予受理回执号”（如图5.10），则完成不予登记回复打印操作。 图签订合同在系统中，对房屋签订合同时，分为以下两大类：一种是将整栋或整层的房屋签在一份合同上，该类合同是在楼栋信息页面中签订；另外一种是对单套房签订合同或拥有共同业主的多套房签订在一份合同上，该类合同是在房屋信息页面中签订。下面我们对这两大类合同签订方式进行说明。对整栋或整层签合同若要对整栋或整层房屋签订合同，则进入“合同管理模块”中的“基础数据”子模块的“楼栋信息”页面中（图5.11），输入查询条件查询出目标楼栋后，然后对该楼栋或楼层进行合同的签订。 图5.11点击“登记（备案）合同”按钮，系统弹出以下对话框（图5.12），完整规范填写个必填项后（图5.13），点击“确定”按钮，系统自动生成合同编号和登记号（生成规则参见10.1.4编码规则维护）。 图5.12图5.12登记（备案）合同的签订：查询并选中目标房屋 (A) 点击“备案登记合同”按钮 填写“登记（备案）合同”的必填项 （红色*）登记类型 办理类型 回执编号 出租方税费计算方式 核定租金 合同开始时间 合同截至时间楼栋出租方式 出租面积合同租金明细信息 点击“确定”按钮 （B） 图5.13图5.13的补充说明：（A）指的是该操作在“合同管理” 模块中的“基础数据”小模块的“楼栋信息”页面中进行操作。（B）指的点击“确定”按钮后，系统自动生成合同编号和登记号，则完成合同登记（备案）。登记类型：登记合同、备案合同。若登记类型为登记合同，则其费率为2%；若登记类型为备案合同，则其费率为3%。办理类型：现场办理、收件办理。现场办理是指申请人提交齐全的办理材料后立刻办理合同。收件办理是指先收取办理材料，若申请人提交的材料符合要求，则5天内为其办理合同。回执编号：若办理类型为现场办理，则回执编号可不填；若办理类型为收件办理，则回执编号为必填项。回执编号是通过在“合同管理”模块中的“合同管理”子模块中的回执管理中新增回执生成的。（详情请看5.11回执管理）出租方的类别分：业主、出租方。出租方是通过放大镜来进行选择。若出租方唯一，则系统会自动在页面上默认显示该出租方名字。若出租方不唯一，但显示在同一个页上，则将所有出租房方勾选后，点击“确定”按钮则可。若出租方不唯一，但不显示在同一页上，则可以通过“高级查询”来进行查询。具体操作如下：点击“出租方”后的放大镜，在弹出的“查找出租方”对话框中，点击“高级查询”按钮， 图5.14系统弹出“高级查询”对话框，点击左侧栏“业主名称”，然后点击，在左侧栏中新增了查询条件框，如下图，如果要查询的出租方为两个，则再点击添加。在“和/或”选项选择“或”，在运算符选择“=”，在“值”项填写要查询的值，然后点击“确定”，则图5.15税费计算方式：按核定租金计算、按明细租金计算。核算租金：如果税费计算方式选择“按核定租金计算”，则核算租金为必填项，若税费计算方式选择“按明细租金计算”，则核算租金不是必填项。合同截至时间：合同截至时间不能小于合同开始时间。楼栋出租方式：整栋出租、按楼层出租。出租面积：如果楼栋出租方式为整栋出租，则出租面积无限制；若楼栋出租方式为按整层出租，则出租面积不可大于可楼栋面积。合同租金明细信息：如果税费计算方式：指导租金（核定）和合同租金（实际）两种。如果合同有效期内不同时间段合同租金不同，那么选择合同租金（实际）税费计算方式。具体操作：点击合同租金明细信息栏中的“新增”按钮，根据实际情况对各个时间段合同明细信息进行维护，生成不同的租金明细记录。如下图，合同开始时间到截至时间为2009年8月1号到2009年12月31，其中8月1号到10月31号的合同租金为100月，11月份合同租金为120元，12月份的合同租金为140元，则合同租金明细为3条明细记录。系统合同租金明细信息的开始时间和截至时间显示合同的开始时间和截至时间。 图5.16如果税费计算方式为：按核定租金计算，则核定租金不可为空。系统根据合同开始时间、截止时间以及核定租金在合同租金明细信息栏中默认显示合同开始时间、截止时间以及合同租金。对单套房或拥有共同业主多套房签合同若要对单套房屋签订合同，则进入“基础数据”模块的“房屋信息”页面（如图5.17），在此页面中，合同录入人员可以对房屋部分非主项信息进行修改，如图5.15红色字体的字段。若需要添加、修改房屋业主，则查询并选中目标房屋，点击“房屋业主（出租人）”按钮，系统弹出如图5.16查看房屋业主（出租人）信息对话款，可以进行房屋业主（出租人）信息进行维护。 然后选中目标房屋，点击“登记（备案）合同”按钮系统弹出图5.17对话框，规范完整填写个必填项，如图5.18： 图5.14 图5.16 图5.16 图5.17查询并选中目标房屋 (A) 点击“备案登记合同”按钮 填写“登记（备案）合同”的必填项 （红色*）登记类型 办理类型 回执编号 出租方税费计算方式 核定租金 合同开始时间 合同截至时间出租面积合同租金明细信息 点击“确定”按钮 （B）备注：（A）：该操作在“合同管理” 模块中的“基础数据”小模块的楼栋信息页面中进行操作。（B）：点击“确定”按钮后，系统自动生成“合同编号”和“登记号”，则完成合同登记（备案）。登记类型：住宅合同、非住宅合同。办理类型：现场办理、收件办理。现场办理是指申请人提交齐全的办理材料后立刻办理合同。收件办理是指先收取办理材料，若申请人提交的材料符合要求，则5天内办理合同。回执编号：若办理类型为收件办理，则回执编号为必填项；若办理类型为现场办理，则回执编号可不填。回执编号是通过在“合同管理”模块中的“合同管理”子模块中的回执管理中新增回执生成的。出租方按照类别来分：业主、出租房。出租房是通过放大镜来进行选择，若出租房不只一个，则同时勾选后点击“确定”按钮则可。若出租方唯一，则系统自动默认显示该出租方名字。出租方按照类别来分：业主、出租房。出租房是通过放大镜来进行选择，若出租房不只一个，则同时勾选后点击“确定”按钮则可。若出租方唯一，则系统自动默认显示该出租方名字。税费计算方式：按核定租金计算、按明细租金计算。核算租金：如果税费计算方式选择“按核定租金计算”，则核算租金为必填项，若税费计算方式选择“按明细租金计算”，则核算租金不是必填项。合同截至时间：合同截至时间不能小于合同开始时间。出租面积：不可大于可房屋面积。合同租金明细信息：如果税费计算方式为：按明细租金计算，系统自动在开始时间和截至时间显示合同的开始时间和截至时间，用户可对该时间段进行修改，通过点击“新增”按钮，可分割时间段，根据实际情况对各个时间段合同明细信息进行维护，可支持任何时间段采用不同的租金。如下图 5.1.3审批 合同的状态有“正常”、“审批通过”、“审批拒绝”、“注销”和“报停”五种状态。合同新增后，其状态为正常状态。进行合同审批，若合同审批通过，则其状态为“审批通过”，若合同审批不通过，则其状态为“审批拒绝”。合同只有处于审批通过状态才可以进行税费的缴纳。 在系统“登记（备案）合同管理”页面中，查询并选中目标合同，点击“审批”按钮，系统弹出“合同审批”对话框（如下图5.14）。若审批通过，则选择“通过”，反之则选择“拒绝”，同时填写审批意见，点击“确定”按钮则完成审批操作。合同在列表中的状态由“正常状态”变为“审批通过”或“审批拒绝”。图登记备案合同查看 在登记备案合同管理模块中，查询出目标合同后，点击“查看”按钮，系统弹出以下“查看合同信息”框，点击“合同信息”tab页，则可查看合同的详细信息，点击“转租合同信息”tab页，则可查看该合同的所有转租合同列表。5.1.4 转租经出租人书面同意，承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三个人。未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。受转租人不得将租赁房屋再进行转租。转租人与受转租人应订立租赁合同，并办理登记或者备案。房屋转租合同的登记备案程序和原租赁合同登记备案程序基本相同。转租的合同约定的租期最后时限不得超过原租赁合同中约定的最后租赁期限。转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人相应的权利和义务。转租人和受转租人对原出租人负连带责任。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同也随之相应变更、解除或者终止。在登记（备案）合同页面中，查询并选中目标合同，点击“转租”按钮，系统弹出“转租合同”新增对话框（如图5.15），规范填写各必填项（如图5.16）。另外，在转租合同对话框中，点击“原合同下的转租合同”tab页，则可以查看原合同下的转租合同列表。 图5.15查询并选中目标合同，点击“转租”按钮 （A）填写“转租合同”对话框中的必填项：登记类型 出租方 承租人 办理类型 回执编号 税费计算方式 合同开始时间 合同截至时间 核定金额 出租用途 出租面积点击“确定”按钮 （B） 图5.16备注：(A)：在登记（备案）合同模块中，查询并选中目标合同，点击“转租”按钮，系统弹出“转租合同”新增对话框。(B)：转租合同新增之后，点击“确定”按钮，系统自动生成“合同编号”和“登记号”。转租合同新增之后，合同被保存到“登记（备案）合同管理”模块和“档案信息管理”模块中，登记类型：登记合同、备案合同。 出租方：转租合同中的出租方为原合同中的承租人，系统自动将其显示在页面上。承租人：承租人是通过放大镜来选择，可以同时选择多个承租人。点击放大镜，在弹出的“查找承租人”页面中查询并选中目标的承租人，然后点击“确定”按钮即可。若“查找承租人”页面中没有该承租人记录，则在“合同管理模块”的“基础数据”小模块中的“承租人管理”页面的右上角点击“新增”按钮，进行承租人新增操作。承租人新增成功之后，再返回到登记（备案）合同页面重新进行转租合同操作。办理类型：现场办理、收件办理。现场办理是指申请人提交齐全的办理材料后立刻办理合同。收件办理是指先收取办理材料，若申请人提交的材料符合要求，则5天内办理合同。回执编号：若办理类型为收件办理，则回执编号为必填项；若办理类型为现场办理，则回执编号可不填。回执编号是通过在“合同管理”模块中的“合同管理”子模块中的回执管理中新增回执生成的。税费计算方式：按核定租金计算、按明细租金计算。合同截至时间：合同截至时间不能小于合同开始时间。核算租金：如果税费计算方式选择“按核定租金计算”，则核算租金为必填项，若税费计算方式选择“按明细租金计算”，则核算租金不是必填项。出租用途：设计用途不可以改变，而出租用途可以改。点击出租用途，通过下拉菜单进行选择。出租面积：如果楼栋出租方式为整栋出租，则出租面积无限制；若楼栋出租方式为按整层出租，则出租面积不可大于可楼栋面积。5.2 核定合同核定合同主要是针对宝安没有房屋产权但有房屋使用权的群体签订的合同。该类房屋通常称为“农民房”。对签订核定合同的房屋，实行一年征收一次税费。由于每个房屋一年中处于出租状态的时间不确定，有关部门核定该房屋的平均出租情况，通过商业/住宅出租率来确定房屋的出租情况。在“合同管理”模块中的“基础数据”小模块中，进入“房屋信息”页面后，查询并选中目标房屋，点击“核定私房合同”按钮，系统弹出“新增核定合同”对话框（如下图5.17），规范填写各必填项后（如图5.18），点击“确定”按钮即可。 图5.17查询并选中目标合同，点击“核定私房合同”（A）在“新增核定合同”页面上，规范写下下面必填项： 登记类型 业主 合同面积 房屋编码 合同地址 本合同起始时间 截止时间 住宅出租面积 住宅指导租金 住宅出租率 商业出租面积 商业指导租金 商业出租率 住宅租金收入 商业租金收入 核定总租金收入月应缴纳税费租金总额 综合税率 收费比例 月应纳代征税额 月应缴管理费额 管理组长 辖区管理员A 辖区管理员B 综管站审批人 综管站审批时间 综管站初审意见 租赁所审批人租赁所审批时间 租赁所审批意见 点击“确定”按钮 （B） 图5.18备注：（A）：在“合同管理”模块中的“基础数据”子模块中，进入“房屋信息”页面，查询并选中目标房屋，然后点击“私房核定合同”按钮，系统弹出“新增私房核定合同”对话框。（B）：点击“确定”按钮后，系统自动生成“合同编号”和“登记号”。该合同保存在核定合同页