地产市场报告星河国际名城项目营销策划策划报告.doc

地产市场报告星河国际名城项目营销策划策划报告 星河国际名城项目营销策划策划报告第一章市场调查-P41.深圳市总体社会及经济发展概况2.深圳市房地产总体市场现状及走势分析3.内外销市场需求分析4.竞争片区市场调研与分析5.中心区市场调研与分析第二章项目分析-P651.项目概况2.项目地盘解析3.项目规划设计方案评析a:总体布局规划及空间布局分析b:主力户型面积评析4.项目SWOT分析5.项目综合评价及项目发展策略第三章项目定位-P821.市场定位2.户型定位3.客户定位4.形象定位（含项目命名）第四章品牌策略-P891.品牌趋势2.品牌诊断3.品牌方向4.品牌整合第五章物业发展建议-P951.项目差异化建议2.总体布局规划及空间布局建议3.环境景观建议4.配套设施建议5.会所功能建议6.物业管理建议7.交楼标准建议8.公共部分装修标准建议第六章营销推广策略-P1061.总策略2.区域竞争策略3.同类型竞争策略4.项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件）5.销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排）第七章包装方案-P1171.地盘包装2.售楼处3.样板房4.形象包装第八章广告策略-P1291.广告总体策略2.广告诉求点重组3.各阶段广告策略及媒体组合4.推广费用计划及可实行性第九章销售实施-P1381.市场预热期销售策略2.市场热销期3.促销期4.造势活动一览表第十章价格策略-P1421.价格定位策略2.价格的竞争力3.价格走势建议4.价格的市场应变策略5.付款方式与折扣率6.关于价格表第一章市场调查 一、深圳xx年经济发展背景G DP指标xx年深圳市的经济综合实力明显增强。 长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 xx年深圳市人均G DP达到4.5万元人民币。 固定资产投资xx年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数居民消费需求也明显转旺，xx年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过G DP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度深圳市总体社会及经济发展状况xx年当年实现全市G DP总值1908亿元，同比增其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长xx年汽车销售量增长3成，xx年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，越来越高。 存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利对外资的吸引程度将会在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。 产品销售价格景气指数602000年1季7080901001101202000年2季2000年3季2000年4季xx年1季xx年2季xx年3季xx年4季工业交通仓储邮电通讯业商贸饮食业房地产业社会服务业比较线（指数100）企业盈利景气指数4060801001xx01602000年1季2000年2季2000年3季2000年4季xx年1季xx年2季xx年3季xx年4季总体工业建筑业交通仓储邮电通讯业商贸饮食业房地产业社会服务业比较线（指数120）深圳经济发展政策产业政策深圳市目前的产业政策加强以高新技术产业为第一增长点，提高高新技术产业在国民经济增长中所起的作用，使之成为深圳市21世纪的支柱型产业。 金融政策未来深圳市的金融政策将向个人消费方面倾斜，费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。 利率的不断调低，买力提供了良好的金融条件。 房地产政策深圳市规划国土局于xx年1月份内连续推出了三项规范房地产市场的公告（深规土告xx 01、 02、03号），分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容作出了规定执行限期交清地价款；禁止未获得预售许可证前的内部认购；拍卖。 这三项措施对于规范房地产市场具有积极的意义。 人才政策深圳市政府于xx年2月1日推出新的人才政策，引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地区限制；才入户前的统一培训。 这6项措施在xx年逐渐实施，落到实处，口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长（60年代的香港房地产市场的快速增长就是依赖于人口高速膨胀）。 丰富和扩大消费信贷种类，为开发商降低融资成本，积极推动住房消增强购要求严格未交清地价款以前的土地严格限制包括取消先男后女的人才引进规定；取消人事单列制度；取消下达人才取消人在xx年逐渐成熟，这将提高深圳市的外来人小结各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。 按国际经济组织统计表明，为广阔的前途。 进出口贸易继续成为经济增长的组要因素。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，成。 政府各项政策在不断的规范着房地产市场， 二、深圳市房地产总体市场现状及走势分析房地产指标分析当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极大件消费、趋前消费观念进一步形为房地产业的持续发展提供了有效的支持。 房地产投资额25.5671.49102.77130.46103.04124.83136.65181.01261.45352.33271.0xx0xx00400199019921994199619982000xx房地产投资额迅速增加，xx年有了一个新的激增，增长率达到了30%，结合xx年目前高档住宅市场的集中性供给情况，可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速增长。 空置面积332.38274.8251.48228.53050100150xx503003501997199819992000xxxx年份空置面积（万平方米）空置量的减少主要得益于旧有说明投资增加集中在中高档住宅，空置面积在批准预售面积增加的同时在减少，空置楼盘的消化，在投资额增长大幅超过预售面积增长的情况下，盘由于设计或管理落后以低价策略进行消化达到了较理想的效果。 结合新楼住宅销售面积来看，而空置楼批准预售面积305.64349.6498.6538.77577.92647.140100xx00400500600700199519961997199819992000xxxx年份批准预售面积（万平方米）销售面积/预售面积比值0.850.960.750.910.960.910.000.200.400.600.801.001.20199519961997199819992000xxxx年份比值销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。 这种比值的逐步降低，在某新楼住宅销售面积140.89183.28209.07261.13336.7372.38492.51556.82581.260100xx00400500600700199219931994199519961997199819992000xxxx年份销售面积（万平方米）新楼住宅销售面积的增长是有限的和不明显的，造成新产品积压。 深圳市房地产三级市场经过多年的积累，41.15%，为二级市场的活跃提供了相当的基础。 房地产发展趋势三级市场/二级市场交易量比较1.6%1.7%5.8%12.5%13.6%23.2%27.6%32.2%41.15%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%199219931994199519961997199819992000xxxx年份比值在批准预售面积大幅上涨的同时，目开发有较大的不成熟成分，说明目前还有较多的项有序成长，如今三级市场与二级市场交易量比值已经达到了 1、新都市主义与住宅郊区化从上图我们可以看到，关内关外的开发比例一直在稳定的变化着，关外大规模的土地供给量的不断增加以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化成为不争的事实，园，振业横岗项目等一大批楼盘的面市和开发在不断的证明这一点。 随着成熟地段的土地的稀缺性的加强，域配套极为成熟的楼盘对应客户的时间观念的进一步加强， 2、大盘时代到来万科四季花城、中海怡翠山庄、新亚洲花区工作生活节奏的快捷成为都市白领的新选择。 关内、关外开发量比较0%20%40%60%80%100%1996年1997年1998年1999年2000年xx年关外关内项目规模面积分布比例图47万29.47%7万以上41.25%01万0.85%12万6.74%2311.34%3410.36%推售面积在4万平方米以上上图是xx年新推楼盘的项目规模分布比例图，的项目占全市的70.1。 其中在7万以上的项目共有21个，总推售面积259.24万平方米，占全市的41.25，推售面积最大的片区是后海，共推出了4099套，总面积45.74万平方米；个，总推售面积为185.19万平方米了，占29.47。 受广州等城市郊区和卫星城市开发的影响以及住宅郊区化的趋势的加强，大盘的规模也在不断的放大，十万平方米规模的盘在原来已经是大盘，随后万科四季花城等30-50万平方米的楼盘为大盘，但xx年出现了象波托菲诺、桃源居等一百万平方米以上的大盘，大盘时代已经来临。 3、房地产开发的阶层化供给不均衡今年以来，关于房价的问题一直受各方关注，降价呼声也很高。 可是，很低甚至频频优惠促销却少人问津、销售困难，而有楼盘价格却逆市出现上扬势头，了扩大利润，开发结构倾向于白领住宅、金领住宅、豪宅，年达到一种顶峰，红树林、深圳湾、香密湖、华侨城、科技园、中心区，数个10万平方米以上的豪宅同时面市，必然会造成供给过剩的现象，而同时，困绕着深圳更多人的蓝领住宅几乎没有供给。 针对特定的消费层面，一步的细分市场，采取准确制导性的供给和营销，是降低开发风险的不二选择。 以推售面积来看项目的规模，推售面积在47万的项目共有36我们一方面可以看到某些楼盘价格行情一路看涨。 开发商为而且有逐渐走高的趋势，这种开发量在xx-xx进 4、地产企业面临洗牌房地产的开发在xx年达到了又一个高峰，消息，万科、金地、天鸿、天安、招商、风火、同路。 地产相关行业的这种现象从侧面说明了房地产开发的白热化。 前不久召开的广东住宅与房地产会议决定给广东的房地产开发热降温，行为不规范的房地产开发企业，要严格控制新开工项目；项目。 地产开发热代表着竞争的加剧，在日渐激烈的市场条件下，在政府的调控下，一批盲目从众、实力不够的发展商将面临出局，地产企业大洗牌即将开始。 5、营销成本两极分化报纸广告在xx年对报社和开发商来说都是痛苦的，开发商是有苦说不出，广告的量虽然在少，我掏的钱没少呀，效果也差了。 xx年小盘的广告量在变少、变小，而中高档次的楼盘动则就是几个整版，小了不行呀，没形象，美庐锦园开盘就是五个整版，黄埔雅苑xx.1.31到3.21在特报、商报、南方都市报共发布了29次28版广告。 在报纸广告大战的同时，户外广告牌、灯箱广告的全面渗透策略开始流行。 报纸广告中频频出现地产开发商、代理商、广告商大量招人的其中一项措施就是对自有资金不足、对违反合同约定拖欠工程款的开发企业，要限制其新报社说，我们今年的广告费少收了20%，听了这话，这种营销手法的变化不无让人担忧，我们又嗅到了纯包装式营销的味道。 这是一种地产泡沫正在形成而体现出来的表象。 产品供给集中化、同质化高成本营销价格继续上涨缺乏需求支撑泡沫破了积压产品价格大战。 今天的房地产营销有导致这种连锁效应的趋势，对个盘来讲，真正的挖掘细分市场，以有效的供给对应有效细分的需求层次，是我们必须面对的发展之道。 房地产的营销逐渐从产品营销、形象营销、概念营销、整合营销到今天，安柏丽晶天居然党校xx年安柏丽晶、天然居全面渗透策略（灯箱）新兴酒店 6、片区推广、联合推广趋势在区域竞争激烈的时候，已经竖了起来，香密湖全景观、红树林海岸线、华侨城大社区等名称在人们的心目中逐渐定格。 相较之下比2000年的片区推广更进一步。 如泛华侨城地区，各盘均在推广中贯彻着这一点，华侨城全景观豪宅，侨城豪苑，美庐锦园深圳华侨城GOLF，生片区的概念，再在片区中找到自己的独特，成了众多的楼盘的选择。 三、内外销市场需求分析说明在前一部分房地产市场现状部分所列举的房地产开发指标在此不在赘述，本篇主要针对消费者需求进行分析。 内销市场需求部分问卷分析xx住宅消费市场调查媒体不甘寂寞，在特报的推动下，中心西区、海湾战争等片区、联合推广的大旗以期达到多赢的局面。 如波托菲诺等等这些，都加强了片区形象，先产为了把握深圳住宅消费的发展动向，世联地产顾问有限公司日前对潜在购房人群做了问卷访问（有效样本657份），结果发现，深圳人住宅消费主流在保持基本面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。 1、购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86；二手房占7，尚未决定占7，主要以选购新房为主。 这一方面说明深圳置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。 2、自用为主导在购房用途的选择中，购房的用途主要是自用为主，对主导，度假和购房给亲友的比例较少。 自住占83，投资占9，为亲友占4，在自用目的的细分方面，为度假占3，其他占1。 满足自己的居住需求占绝投资客户所占比例不高， 3、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析从计划购买时间看，计划最近购买的占47，计划一年内置业的客户约占四分之三。 这显示近期的潜在需求非常旺盛。 半年以后占27，一年以后占17，两年以后占9。 4、福田是置业者首选在位置的选择上了多数；在何处工作的回答中，多。 罗湖占22，福田占53，南山占9，其他占16。 在喜欢的房子地点的回答中，福田占福田占58，罗湖占28，南山占12，香港占1，其他占1，福田的比例也是最两者交叉分析结果表明，了许多罗湖人士产生了逃离的心理；住在福田的比例也相当高；中心区域的吸引力还是不小。 （注复选未计入统计，在罗湖工作的人士，与此形成对比的是，南山工作的人士选择在市区居住（福田）的比例也相当不少。 由此看来，在调查问卷中，亦有相当比例复选南山作为喜欢居住区域，若按以上统计，罗湖、福田的工作人士对南山的关注比例是不够的）。 喜欢的居住区域在罗湖的只有40%。 罗湖日益拥挤的环境造成在福田工作的人士比较满意福田的区域环境且喜欢居未来都市因本次统计对 5、最爱的是小高层频数分析表明，中意小高层的消费者占44，多层占33，高层占21，别墅占2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。 从住房类型看，平层占56，跃式占20，复式占23，其他占1。 对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。 交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67，平层占56，跃式占25，复式占19，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44，跃式占18，复式占38，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。 跃式占15，复式占18；喜欢小高层的消费者中， 6、更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占40，厨卫装修占34，普通装修占19，精装修占7。 毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。 与家庭月收入交叉分析交叉分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45，选择毛坯房占35，基本装修占65；入在10000元以上的，选择毛坯房占65，基本装修占35。 分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。 这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。 基本装修55；选择毛坯房占60，收入在50008000元的，基本装修占40；收入在800010000元的，收 7、三房是首选在单位房间的选择上，主要选择三房单位为主，选择1房占4，其次是二房，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。 购房者选择一房和四房单位的比例不多。 上述结果与家庭结构交叉分析则显示，二口之家的，1房占3，房占68，4房占20；二代同堂的1房占4，2房占19，3房占55，4房占22；三代同堂的1房占0，2房占8，3房占52，4房占40；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。 这可能源于深圳城市的人单身在选择上1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；3房占51，4房占10；三口之家的，2房占36，1房占2，2房占10，3并不呈现单口特殊性对房型选择的影响，择三房的比例与整体选择的比例相同。 这一结果值得业内人士高度重视。 外地的单身人士购房考虑组建家庭后，接父母过来同住或照顾小孩，因此选单位房间选择与置业次数交叉分析首次置业的，选择1房的占4，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多次置业的，1房占4，2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。 分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。 由此看来，类客户首要心水之选。 这一结果值得业内人士高度重视。 三房是各 8、最希望的面积是90-110平方米在希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。 与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，中位数M0=85平米；选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。 整体选择面积的中位数M0=104平米；很少一部分希望在110-130平米。 整体选择面积的与当前住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。 期望合理价格水平在购房者心目中，价格在4000元以下占24，40015000元占42，50016000元占23，60017000元占7，70018000占2，8000元以上占2。 合理价格水平主要集中在4000元-6000元之间，合理水平M0=4770元。 4000-6000元整体价格 9、按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81，一次性付款占19。 按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。 10、量入为出的月供购房者首供能力31万以上占8，2130万占12，1620万占14，1115万占25，510万占41。 购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%的市场是首供能力在20万以内的市场。 整体首供中位数M0=14.5万。 购房者月供选择在1000元以下的占7，10011500元占27，15012000占25，xx2500元占19，25013000元占9，30014000元占10，4001元以上占3。 购房者月供主要集中在1000-2500元/月之间，综合首供能力和月供能力中位数分析，整体月供款中位数中位数M0=1950元。 总价在45万-50万之间的房子是购房者负担的平均水平。 11、环境因素很重要在促成购买的因素中，10，离上班近点占4，生活方便点占15，显得更有身份占1，现在的房子太小占4，离亲戚朋友更近些及其他占1。 改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。 环境占重要位置。 从统计可以看出，为了改善居住环境的占65，方便池孩上学占 12、大家一起出主意买房调查表明自己看楼选房的占26，多数情况是自己看楼的占36，大部分情况请懂行的朋友带着一起看的占38。 购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。 13、平民置业时代来临调查显示购房者单身占40，二口之家占17，三口之家占26，二代同住占8，三代同堂占9。 准备购房者以单身人士居多，跳动的心灵。 以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。 购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、 14、工作在福田调查显示近六成的被访者的工作地点在福田，罗湖区置业新增了生力军。 被访者的工作地中，罗湖占28，约三成的被访者工作地点在罗湖。 结合家庭结构分析反映出福田区、福田占58，南山占12，香港占1，其他占1。 15、年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占3，2529岁占46，3035岁占31，3639岁占7，4045岁占7，45岁以上占6。 购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%；其次是30-35岁之间，占31%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。 16、高素质的购房群体购房者的教育情况购房者的教育背景绝大多数在大中专以上，高中及以下的占7，大中专占40，显示高素质的居民将在未来的购房群体中占据中坚地位。 大学本科占47，研究生及以上占6。 年轻 17、置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。 关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。 超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该 18、置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。 从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。 综合分析，重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。 以后发展商在开发项目时，在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。 由此看来，接着而来的自然是交通的便利。 如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，力。 排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质置业者选择物业关注的因素正在发生变化；环境因素无论从关注度，对环境因素应予充分的关注。 环境因素已成为人们选择的首要因素，关外楼盘对消费者将具重大吸引如还是 19、各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素回答中，理、交通排在前五位。 调查显示，加权排序和重要因素排序的差异体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，在工程质量、物业管理之后。 由此可以看出，通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，有排序的，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。 有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管各种因素加权排序却排不同的置业者关注的因素差异性比较大。 如对有车的置业者，交通是可能考虑的首要因素。 交 20、被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格）本问题采用了开放式问答，约60%的被访者回答无所谓或未做回答。 从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。 在回答的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。 由此看出，度比较低或者基本不认同。 目前置业者对发展商倡导的建筑风格认同 21、被访者心目中认可的发展商品牌本问题采用了开放式问答，约30%的被访者提及万科，与其他品牌发展商相比，可谓一枝独秀。 招商、中海、金地、华侨城、长城集团、天约84%的被访者提及发展商品牌，说明置业者已开始重视发展商的品牌。 其中，健集团、城建集团、建设控股、振业等具资质的大发展商，其他开发商则比较分散。 由此看来，力。 大约有5-9%的被访者提及，在置业者心目中已开花结果，形成品牌第二集团，其他开发商则仍须努而万科长期的品牌建设， 22、被访者心目中认可的代理商品牌本问题采用了开放式问答，在所有提及当中，约36%提及世联，介代理的品牌树立仍是任重而道远。 交易案例客户总结深业花园成交客户分析 1、居住地取样106个地区罗湖区区个数2155百分比由表可见，成交客户中有16.3%权重的非深圳人。 其中有相当一部分的外籍人士，如台湾、美国、印尼甚至非洲国家。 中国加入WTO后将会有越来越多的外企在大陆设立办事处，成为外籍人士的置业热点。 另外，也可反映出关外的购买力不可忽略。 有许多关外本地居民或工厂的企业主为了子女能就读于市内的好学约26%的被访者提及代理商品牌，35%提及中原，相比而言，代理商被置业者认同度仍比较低。 其他代理商则相当分散。 调查显示，形成品牌第一集团；中福田南区32.9%山关外109.6%香港外地（含外籍）51211.5%4.8%20.2%51%深圳作为南中国的窗口城市，将会校而买房。 2、认知途径取样106个路过条幅报纸朋友介绍老客户介绍32.8%在附近居住21.8%个数22百分比因深业花园地处几大交通要道交汇处，展商几乎已不再投入媒体宣传的情况下，另外可看出深业花园成交客户通过网络获得购房信息的较少。 4、客户特征(文字性叙述)年龄主要分布在3045岁5148.132.8%2523.820.7昭示性强，条幅发挥了极大的作用。 因此看条幅成了主要；尤其在深业花园销售后期发30岁以下21.539.230岁353540岁22.59.84045岁45岁以上5.9 5、付款方式取样107套一次性按揭套数2483百分比22.4%77.6% 6、置业用途?自住?公司、办事处?保值或升值、“买来放着”、?尽显身份、?送人（深港家庭）?相当一部分为外地高收入人士在此安家?部分客户“以大换小” 7、购买理由（卖点）?位置?市政配套完善六大工程、小学中学齐备，?外部环境无杂乱的厂房、农民房?小区配套游泳池、网球场、会所、幼儿园、?小区环境水主题?户型 8、置业特征?因有车，故对公共交通、饮食、娱乐等方便程度要求不高；?有多次置业经历，对户型、采光、朝向、景观要求较高，且多数有自己的审美观；场上流行的户型设计、外墙颜色、施工材料非常了解；?喜欢大阳台、大凸窗、转角窗，主人房要有衣帽间，?对地段及居住环境要求极高，不愿毗邻工业区、农民房聚居区；万佳、饮食、娱乐莲花二村有些甚至