市政中心建设项目可行性研究报告

精品文档市政中心广场（南区）开发项目可行性研究报告编制单位：*编制日期：二O一O年七月项目名称：市政中心广场（南区）建设项目建设性质：新建建设地点：*投资规模：25716.02万元项目业主：*编制单位：*证书编号：工咨丙127200660055编 审：XXX（全国咨询工程师、全国造价工程师）审 定：XXX（全国咨询工程师、全国造价工程师）编 制：XXX（全国咨询工程师）目 录第一章 总论51.1 项目名称、业主与编制单位51.2 编制依据及范围71.3 项目概况81.4 项目结论及建议12第二章 项目开发经营环境分析122.2 房地产市场发展方向142.3 房地产市场若干影响因素分析172.4 *当地经济分析及长远规划19第三章 市场调查分析213.1 市场现状213.2 市场变化趋势223.3 营销方案233.4 地理环境分析253.5 区域分析27第四章 项目开发经营优势点与机会点分析284.1 房地产投资项目开发经营机会形成模式284.2 项目开发经营优势点284.3 项目开发经营机会点284.4 项目开发经营威胁点29第五章 项目定位295.1 目标市场定位305.2 产品定位30第六章 项目开发建设建议306.1 项目总体规划建议306.2 住宅建筑设计建议316.3 小区配套设施建议326.4 环境艺术设计建议32第七章 场址及建设条件337.1 建设场址337.2 建设条件33第八章 建设方案348.1 项目概况348.2 设计指导思想和主要原则358.3 总平面设计358.4建筑设计368.5环境景观与绿化设计368.6结构设计378.7 电气设计388.8 给水排水设计418.9消防设计44第九章 环境保护479.1设计遵循的环境保护标准479.2主要污染源，污染物及治理措施479.3噪音处理479.4 生活污水防污问题479.5 建筑和装饰材料48第十章 建筑节能4810.1设计依据4810.2建筑节能4810.3设备节能48第十一章 劳动安全与卫生4911.1总图4911.2建筑4911.3电气安全49第十二章 项目开发经营策略及投资估算4912.1 项目开发经营策略5012.2项目资金估算5012.3 项目实施进度安排5212.4 资金筹措5312.5收支情况预测54第十三章 经济效益与社会效益分析5613.1经济效益分析5613.2不确定性分析5813.3资金来源与运用的贷款偿还能力分析6013.4社会效益分析6113.5综合评价61第十四章 项目开发经营风险分析6114.1 市场风险6114.2 项目的资本风险6214.3 企业风险62第十五章 结论与建议6315.1 项目拥有较好的投资环境与机遇6315.2 项目在经济上具有较强的可行性6315.3 项目具有的突出优势6315.4 项目开发经营风险较小6315.5 项目实施的难点64第一章 总论1.1 项目名称、业主与编制单位1.1.1 项目名称市政中心广场（南区）1.1.2 项目业主*1.1.3 可研报告编制单位*，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙：xxxxxxxxxxxx。1.1.4 业主简介*位于*通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金2180万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长（法人代表）向荣。公司设有项目部、工程部、采购部、财务部、办公室、销售部等内部机构。成功开发了罗浮阳光、罗浮知天下、罗浮道城项目，建筑面积35万平方米，现正开发人民广场、南山美庐项目，建筑面积近60万平方米。1.1.5公司法人简介董事长兼总经理：XX，男，生于1970年，大学文化，1992年毕业于四川师范大学经济专业，1992年在XX国土局工作，1993年在*国土局下属*汇丰实业公司任法定代表人，1994年下海经商，并注册：*大昌贸易有限公司，经营钢材、铁矿石、生铁、弹簧钢板钢材加工等。1999年涉足建筑和房地产业，开发大昌综合楼（*南外陆军医院对面），2002年投资开发*西外蒲家嘴“罗浮阳光” 花园小区，并于2002年5月20日将*大昌贸易公司更名为*，2006年开发*西外达一中旁“罗浮知天下”项目，2007年开发*火车站旁、西客相邻的“罗浮道城”项目，2006年开发*西外四大班子对面“人民广场”和湿地公园，现正开发“人民广场”项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强的投资开发和管理能力。于2005年1月当选为*工商联执委，又于2006年2月当选为*政协委员会委员。1.1.6建设工程项目概况“*人民广场商住楼”位于西外新区，北边与市四大班子办公楼、市政办公大楼隔永兴路相望；左邻*广电中心，广电花园；右邻金兰大道，金兰小区；西南边与天恒花园相邻；南边中央一条宽88米的景观大道直到大寨子公园。整个广场区域跨越度东西约630米，南北约270米，规划面积约109707.10平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能的区域：（1）、人民广场用地：内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。（2）、商业金融用地：内部功能包含五星酒店，高档办公、商业卖场，高档公寓以及相应配套的商业广场和绿化。（3）、休闲娱乐用地：将开发酒吧，餐饮，文化设施为主的特色商业风情步行街区。1.1.7 专业精英组合大昌实业 * 实力投资背景重庆建筑工程设计院 * 全案设计四川三鑫 * 一级建筑企业联合承建施工1.1.8经营理念准确的市场分析，详尽的营销策略以保证销售快速化;合理的价格制定和精简的成本控制以保证利润最大化;项目的个性贴合和品质的提升体现形象系统化;最终实现项目、企业良性发展。1.2 编制依据及范围1.2.1 编制依据1、国家建设部及*颁布的房地产相关法规与政策；2、现场勘测和实地调研所得资料；3、*建设局建设项目选址意见书（2005字第36号）；4、*建设局建设用地规划许可证（2005-37）；5、*规划和建设局建筑工程施工许可证；6、企业投资项目备案通知书（川投资备【5117000708153】7208号）7、*国土资源局宗地图（*国用2008第01736号）；5、重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计的*“人民广场”商住楼工程总平图；6、国有土地使用权出让合同。7、*提供的资料8、*城市总体规划及规划修编。1.2.2 编制范围根据*人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；按照国家现行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价。并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。1.3 项目概况1.3.1 项目建设的背景及必要性*位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商贸和物资走廊。同时处于成都、重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连接三省一市的中转站，川东地区可非议的中心。达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌的巴山文化；也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系；具有四通八达的便捷交通，得天独厚的区位优势。具有16600平方公里的广袤土地，640万人民。随着中国规模最大丰度最高的特大型整装海相气田宣汉普光气田的开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。其主城区格局如下：达 州 概 况西 外人口（万人）用地（平方公里）主要职能1519.18政务 商贸 金融 教育科研 交通 仓储 物流市区147.62行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外84.12行政办公教育科研居住南 外2511.87行政办公商贸金融居住城市人口：2010年65万2020年90万城市空间结构：单中心多中心发展战略：北抑、南拓、西移、东调组团布局：“一城五片区”1.3.2*经济发展现状趋分析：1、整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位；2、能源化工产业将出现高速发展，2005年2009年，中石油、中石化将为达州的天然气能源化工产业群投资500亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入一个新的快速发展阶段。3、*经济社会呈现出经济增长加快、结构协调优化、质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。13季度，*各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。4、达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。5、达州的天然资源，又形成了超越一般城市的工业凝聚力，中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的典型特点。6、达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。1.3.3 *房地产现状及发展趋势分析：1、随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目202个，完成投资26.42亿元，增长73%，增幅同比提高52.1个百分点。2、*房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘、高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。3、房地产价值从05年的不到1000元/m2，跃升到现在的突破4000元/m2，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发展。4、板块开发上，主要形成了老城区、南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。5、达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。6、达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。7、达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。达州的住宅开发已进入比规模、树品牌阶段。8、2009年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控的影响将远远小于一级城市。1.3.4 西外板块现状及发展趋势分析：1、相对与老城区和南城板块，西外板块还是一个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业、学校、医院等城市公共设施配套陆续完善。2、政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。3、西外是*唯一土地蕴藏量较高，且开发量较少的板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。4、西外未来将成为达州新的集政治、经济、文化、居住、商贸功能为一体的新城市核心区。5、西外远景规划：市政府已于2005年迁入西外新办公区；将西外从2005年的12.7平方公里，到2020年达到26平方公里；西外人口到2020年发展为28万人，90%的行政单位迁至西外。6、西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。7、政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心的价值。8、目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历一个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。正在经特殊和边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程。1.3.5 项目建设地点*1.3.3 项目建设规模总建设用地面积：14271.70居住户(套)数：664居住人数(按3.2/户计算)：2145总建筑面积：114091.80计算容积率建筑面积：85217.60按功能性质划分：住宅商业建筑面积：85217.60地下车库及设备用房建筑面积：28874.20停车泊位：355其中地上：66地下：289容积率：6.497建筑密度：0.21绿地率：30%建设工期30个月。即2010年6月至2012年12月。1.3.5 总投资及资金筹措本项目建设总投资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。资金来源为企业自筹46.66%，预售房收入18.34%，商请银行贷款35.00%。1.3.6 财务评价指标本项目建设总投资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。项目总投资25716.02万元，销售收入41234.25万元，税金6484.21万元，投资利润率46.84%，投资利税率60.34%。1.4 项目结论及建议人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合*城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化。第二章 项目开发经营环境分析2.1 2010年1-4月房地产开发完成情况 1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%，其中，住宅竣工面积12028万平方米，增长10.8%。 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。 2.1.1商品房销售情况 1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%，办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。 4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。 2.1.2房地产开发企业资金来源情况 1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。 2.1.3 70个大中城市房屋销售价格指数 2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨17.3%，其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%，环比上涨1.2%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。 二手住宅销售价格同比上涨10.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚48.8%、海口37.4%、温州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.6%。 新建非住宅销售价格同比上涨6.7%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨10.0%，商业营业用房销售价格上涨4.3%，其他用房销售价格上涨5.6%。 2.1.4全国房地产开发景气指数 4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。 2.1.5 2010年一季度达州房地产市场状况分析2010年一季度*房地产开发完成投资10.1亿元，同比增长28.0%。房地产开发项目166个，房地产开发投资完成上2000万的项目达16个，共完成开发投资5.2亿元，占全部房地产投资的51.4%。分县市区从增速来看，增速较快的主要有宣汉，完成房地产投资1.36亿元，因同期基数较少，增速达2.24倍；其次是通川区，完成房地产投资2.43亿元，增速达101%，再其次是大竹县，完成房地产投资2.19亿元，增速达83.3%，因渠县受同期数较大的原因，本季完成房地产投资2.39亿元，增速下降33.0%。2.2 房地产市场发展方向一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。根据对世界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。从1998年“房改”开始至今，乃至可以预见的未来，中国发展仍处在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。按照经济增长和住房发展的规律，中国住房发展光明前景可以预期。 与20多年前相比，我国居民的消费行为和观念已发生了巨大变化。从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长一段时间。 特别是中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，人口研究结果显示，2000-2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93%为新迁入人口，按户均80平米计算，需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省、市。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。 当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目标，加快建设适合中国国情的住有所居的住房体系。建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向“紧凑型”方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。2007年，是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2010年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。这样，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房(包括限价商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。 住宅产业是经济发展最大推动力 我们知道，前些年我国经济之所以能够持续快速增长，与固定资产投资一直保持较高增幅有很大的关系，而在固定资产投资快速增长中房地产开发扮演了重要角色，其在城镇投资中的比重稳步提高，2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20%以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资增幅仍高达20.9%，目前新“国八条”对*房地产市场影响不大，依然是价挺增量伴随着房地产投资的快速增长，建筑业已成为名副其实的支柱产业。第一次全国经济普查结果显示，到2004年末，我国建筑行业拥有建筑业企业、产业活动单位和个体建筑户近70万个，从业人员3270万人，营业收入32426亿元。建筑行业中的主要力量是建筑业企业，全国近13万家建筑业企业从业人员达2791万人，拥有资产超过31600亿元，当年完成施工产值约31000亿元，实现利税1830亿元。 同时，房地产业是一个关联度极强的产业。据了解，在我国投入产出的40多个门类行业中，有38个门类产业与房地产业存在直接或间接的关联关系。房地产业的繁荣发展对这些门类行业如钢铁、建材、化工、水泥等产业的发展也必然起着强劲的拉动作用。这种强有力的拉动作用，不仅刺激了我国国民经济的快速增长。同时，也有益于解决长期困扰我国政府和民众的一大民生难题就业难问题。 有关专家的数据测算表明，住宅建设可以带动多个产业的发展，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。可以看出，房地产业对国民经济的发展有着重要作用，是拉动中国经济增长的重要动力。 加大保障性住房建设是房地产业健康发展的持续动力 。2.3 房地产市场若干影响因素分析2.3.1 物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。2.3.2 从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。2.3.3 资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。2.3.4 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。2.4 *当地经济分析及长远规划初步建成中国西部天然气能源化工基地。依托丰富的天然气资源优势，打造特色产业，按照“大项目产业链产业群产业基地”的发展思路，加大境内天然气勘探开发力度，抓好天然气净化加工，积极发展天然气化工、煤化工、盐化工、天然气发电、燃煤发电等综合利用项目，尽快建成中国西部天然气能源化工基地。初步建成川渝鄂陕结合部大城市。按照“规划先导、构建框架、组团开发、市区（县）联动、市场运作、滚动推进、完善功能、突出特色”的思路，高起点做好城市规划，加快市政基础设施和生态环境建设，不断完善城市综合服务功能，建成布局合理、功能完善、环境优美、文化厚重、特色鲜明的川渝鄂陕结合部大城市。初步建成秦巴地区经济文化强市。地区生产总值等主要经济指标增长幅度高于全省平均水平，经济增长质量和效益不断提高，科技创新能力较大提升，经济发展活力明显增强，生态环境进一步改善，在秦巴地区的积聚和辐射能力显著增强。以提高市民素质为核心，全面加强教育、文化、卫生、体育等各项社会事业的发展，打造三大文化品牌，大力实施人才培养工程，加强民主法制建设，努力构建和谐社会。建设活力达州。加快产业结构调整和优化升级，做强做大五大产业链，集聚“产业活力”；加速构建川渝鄂陕结合部大城市，做强“龙头活力”；深化体制改革，激发“体制活力”；抓好重大项目建设，催生“增长活力”。建设开放达州。坚持对内对外开放并举，坚持开放促发展的方针，形成全方位、多层次、宽领域的开放格局。做好外经、外资、外贸、外事工作，树立开放达州形象。突出抓好招商引资，大力发展外向型经济。利用多形式的交流平台，推进区域合作，实现资源共享、优势互补、产业互动、共赢发展。建设和谐达州。围绕“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处”的目标，正确处理经济、政治、文化、社会等各个方面的重大关系，努力构建“和谐达州”。微观市场特点：1从地理位置来看，城市的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量有了提高。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦。4从价格上看，3000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位。5从楼盘设计上看，2009年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2009年整个市场各种风格体现了我市发展商品房市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。6从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2009年*发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。7从楼盘配套设施来看， 2009年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。8从楼盘的卖点来看，2009年房地产销售突出的是智能化概念。9从楼盘销售宣传上看，市场仍处于买方市场，消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用，运用多种宣传手段，可在*区刮起了一阵“人民广场商住楼”项目旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为“人民广场商住楼”项目的业主。第三章 市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，*市区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 3.1 市场现状*拥有650万人口大市，中心主城区常住人口达58余万人，已经达到大城市的人口规模流动人口，城市占地仅18平方公里，人均占地面积仅为60m2，人均住房18.7 m2，随着经济的发展，社会的进步，加上中石油、中石化、高铁、高速公路建设者及今后大批工业企业蓝领人士涌入，人们对居住环境的要求也越来高居住的空间和面积要求越来越大。目前达州房地产市场需求极大，前景十分广阔。从实际需要方面：一是随着旧城改造项目基础设施建设项目的实施，需要大量的商品住宅安置拆迁户，从而保证旧城改造和重大基础设施建设征占地的顺利进行；二是较大的劳务输出，很多农村富余的劳动力到沿海务工，回乡后首先选择在城区买房使得需求增加；三是经济发展和*居民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，使住宅的有效需求增加；四是达州经济的发展特别是化工业园区的建设吸引了大批外来投资者及建设者大大刺激了住宅需求。潜在需求方面：城镇化进程的推进将扩大住房的需求。在人均住宅建筑面积达3035平方米之间，会保持较旺盛的住房需求。同时，随着城镇化进程的推进，必将随同伴随着工业化和业发展进程的推进，从而必将增加对生产、仓储、商业、办公用房等非住宅房屋的需求。因此，达州房地产市场潜力和发展空间巨大。*主城区各版块的供应特征如下：版块供应特征南外板块两级分化严重：城南中心楼盘成为楼市标杆、南外是未来的化工园区、周边配套正在建设，目前人气不足，市民认可度不高。 售价：2800-3400 （观河景）2800-3200（南客站）北外版块目前无典型楼盘投入西外版块新城市行政中心，拥有良好升值空间，配套逐步完善，成片土地供应集中放量，开发速度较快，售价：3200-3800市区版块核心区域，传统的生活配套，成熟的生活环境以滨河景观高层为主售价：3200-4000滨河版块丰富的滨河景观线，呈梯队式的组团布局，强势的营销推广售价：3200-3500热点版块必备四要素：1、市政配套成熟趋势2、集中的土地供应3、同期规模放量4、品牌开发商介入西外版块具有成为热点版块的条件南外、北外片区在热点版块的形成上尚有欠缺3.2 市场变化趋势本项目在总体设计时，针对人们对环境、绿化、物业及配套等因素的要求日益提高，我公司组织相关科室的精兵强将和我市资深专家数次前往成、渝两地观摹学习，引进先进科学理念，经比选、论证特委托有强大设计队伍，有丰富设计经验，有开拓进取精神及责任感的重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司进行规划设计，不仅建筑功能更加完善，而且时刻体现了以人为本的理念和“第一”、“唯有”的超前思维。本项目所处地段交通通畅，环境优美，特别是紧邻*的生态花园莲花湖公园，在同行业中具有较强的竞争优势，能充分满足达州房地产市场的发展新趋势。西外版块未来趋势：1、日趋完善居住环境；2、巨大升值潜力空间；3、能源集团规模入驻。3.3 营销方案本项目实行营销专业化模式，在*开发多年，多楼盘的成功经验的基础上，由专业的营销策划人员，资深销售总监的全程策划，指导和组建销售班子，通过多渠道，固定和流动相结合，平面与立面相结合的广告宣传，开发与销售相结合，更能保证本项目的营售工作取得良好的成绩。客观审视人民广场商住楼的优势、劣势：1.规模： 达州单体规模最大项目社区内部主题景观、配套周边项目同时加推规模供应，易造成市场影响，提升区域知名度2.景观资源：30层景观视野大寨子、塔沱、罗顶寨等山水景观3.地段:西外-未来城市中心暂时无法与市区比较地段正在形成片区效应 4.品牌： 树立大众知晓品牌-产品特征总体来说，*场上两房与小三房销售最佳，基本无明显滞销户型；两房去化速度较之三房更快；市调发现*场产品销售呈现以下明显特征：满足功能是核心，控制面积是关键，紧凑实用成流行畅销户型基本功能（两房、三房）（1）双阳台设计或多阳台设计（2）全明设计，采光充足（3）户型方正，功能分区合理（4）布局紧凑，无过多浪费（5）两房总价不超过28万，三房总价不超过40万畅销户型附加值体现（两房、三房）（1）大面积转角飘窗设计（2）客厅卧室阳台相连，多阳台，更实惠（3）可变空间连接景观阳台，送面积，更高性价比（4）赠送景观花池，超大阳台，多功能休闲厅、阳光房市场未来走向趋势1、政府规划发展为人民广场带来机遇；（北抑、南拓、西移、东调）2、客户从解决住房，到享受住房的升级，从关注面积到关注功能的转换；3、西外成为热点版块的优势显著，区域内集中放量，进行版块营销前景看好；4、客户对人民广场所处西外区域位置认可度正在提高，需加大力度进行区域规划及发展升值空间炒作；5、市场营销日趋白热化，在不足够成熟的业主面前，具有良好诚信形象，注重产品品质的开发商更易脱颖而出，成为市场的焦点；6、市场上产品形态多以高层为主，讲求“纯大”面积，缺乏对功能使用的关注和引导；7、推广媒介多以户外，平面广告宣传为主，缺少口碑营销、公关活动营销操作人民广场的品牌树立：如何进行产品的创新？为了树立市场领航者的地位，人民广场商住楼必须通过多功能、多附加值的特色产品来增加客户价值认同感，因此仅满足普通的功能需求是不够的，决胜市场的关键产品创新同等总价要使业主得到更多的实惠人民广场商住楼的主攻方向：在控制面积的情况下控制总价在总面积不变的情况下通过空间变化或赠送面积体现实惠如何在不降低舒适度的情况下控制总价一直是思考的方向。3.4 地理环境分析土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价位，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。3.4.1 土地性质及地理位置综述本工程重要性等级为一级，场地等级为二级，地基复杂程度等级为二级，岩土工程勘察等级为甲级。拟建工程位于*西外新区，北与*人民广场毗邻，和市政大楼隔广场相望，南与*实验小学相邻，西南面为天恒花园。地理位置优越，交通便利。拟建场地南高北低，区内最高点为拟建场地南边的*实验小学，地面高程305.00M，拟建场地南部为基岩挖方，北部为填方，0.00为284.00M，场地整平后南面临*试验小学将形成高21.0M的岩质边坡。场地北部以人工填土为主，地形舒缓平整。地面高程312.60-315.60M，相对高差约3.00M。3.4.2 地块自然景观及环境质量1、自然环境该地块总体来看空气较好，无大型污染，植被丰富，属达州新区居住的黄金地段。2、项目周边情况我们选择以本地块为中心，该地块为政治、文化、商业中心，交通十分便利。3、区域调查自然环境：该带为成熟地段，是商贸、金融、政务集中地。社会环境：道路路面状况较好，交通便利。水电气的基础建设均以到位，电话线、网络线和有线电视线已铺设，有农行等金融机构的分点。人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是当地居民。经济环境：居民的收入水平不等，属当地城镇的居民每年固定有7000-55000元的收入，来源于企业打工，经商，国家职员等。4、气象特征本地区地处北温带，属亚热带湿润季风气候，四季分明，热量丰富，雨量充沛，光温同步，东暖春早，夏无酷暑，无霜期长，春季气温回升快，但不稳定，多寒潮，夏季降水两集中，分布不均，常有旱涝交错发生，秋季多阴雨绵绵，冬季多云雾，少日照，总的气候条件较好。但在一年四季中，也会遇到一时的不利气候和灾害。5、区域地质概况区内地质结构不发育，无大的褶皱和断层构造，未见滑坡泥石流等不良地质现象，新生界地层不发育，堆积作用不强，地质构造条件简单。场地地层为单斜层状，泥岩、砂岩互层。出露基岩为侏罗系地层，地层产状789。3.5 区域分析3.5.1 .基础设施状况分析1、交通状况本地块四周已形成了大的交通体系，对本地块项目提供良好的条件。2、人文环境及生活配套设施地块周边为新开发区，商业网点和生活配套设施尚待完善，沿线主要为零星小的商业铺面,无专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境及生活配套设施较一般。3、市政配套设施水:该地块用水有*给排水公司提供。电:该地块现用电有变电所的10kv架空线路引来。气:为管道煤气有管道煤气公司供气,居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以企业打工，经商，国家职员等为生活来源。付款方式：随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。物业形态：本区域的物业形态已形成以高层住宅为主的格局，将来仍将是以高层住宅为主的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。户型：本区域的大户型如120-140平方米特别畅销，80-110平方米以及80平米一下的的中、小户型也较为好销， 140平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。物业管理：物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析4.1 房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。4.2 项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于*住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方