易居-升龙国际中心一期VIP选房方案

1 升龙国际中心一期VIP选房方案 2 目录 一 选房原因二 选房目的三 选房目标四 选房时间五 选房地点六 活动布置七 活动准备八 选房细则九 选房流程十 演出及抽奖十一 费用预算 3 一 选房原因 一 宏观市场自9 27新政出台以后 购房者持币观望气息越来越浓厚 买方与买房之间的博弈已达到一个临界点 一线城市楼市以万科为首的大型房地产公司已由变相降价变为直接降价 购房者拒买信心越来越坚定 全国两会于三月召开 其中房价问题作为重要议题深入讨论 不排除以后会出台更加严苛的政策进一步打压房地产市场 上海楼盘近日均价走势 环线以内 4 二 郑州市场一线城市楼市的胶着状态虽对郑州市场的影响愈演愈烈 2月份新开13家楼盘竟有6家一套未售出 7成以上楼盘日常接待都极为空荡冷清 随着大量的经济适用房 廉租房的释放 郑州市民的刚性需求将在一定程度上得到缓解 从房展会来看 大量楼盘进行打折 送家电等促销方式抢夺客户 整个郑州市场竞争更加激烈 部分楼盘日常促销活动 5 鑫苑国际花园 爱慕派 康桥上城品 桃源仟禧公寓 隆福国际 时尚频道 亚星盛世家园B区 三 区域市场区域市场内 多个楼盘环伺四周的同时 各大型实力开发商将携大盘 强势进入区域竞争 给我们造成合围之势 竞争将空前激烈 区域竞争形势图 为已公开楼盘 为将要公开项目 金源第一城 卢氏实业赵桐村改造项目 正商蔚蓝港湾 正商颍河港湾 巨制置业 龙源世纪花园 建海置业电视台地王 鑫苑景园 鑫苑伏牛路项目 建海京江花园 隆昌置业 乾宏置业 新长城路寨改造 本案 宏远置业 6 四 自身状况根据目前客户回访 有8成以上的客户强烈关注本项目的开盘时间 甚至明确表示若迟迟不见动静将另择他处 加上房展会的强势推广 大力积累 本项目已积累近2000组意向客户 已具备开盘条件 房源方面 住宅配比基本合适 而小户型供需严重失调 推广方面 项目形象塑造过于拔高 从各大楼市网站 升龙国际中心 板块看 8成以上客户根据楼盘立面及推广调性认为我们价钱会远高于市场平均水平 6成以上客户认为我们的价格会在5500元以上 7 五 2008年春季房展会的分析A 各参展楼盘特点鲜明B 各个区域多点开花供应西区 南区的市场接受程度明显加强C 紧凑型二房 三房最受欢迎D 价格涨幅明显极度放缓 甚至四成参展市民认为房价会跌E 购房者投资比例在减少F 商品房成交量开始走低G 本区域楼盘竞争更加激烈 一部分竞争对手凭着差异化竞争在房展会上广受追捧 8 根据上述分析 我们不难看出 在时间上看 最近处在一个十分不利的房地产市场发展点上 从阶段来看 越往后拖我们会更加陷入被动 从宏观及微观市场上看 郑州市场竞争及区域竞争已经十分激烈 多个楼盘对我们形成合围之势 从自身产品上看 小户型供需存在严重失调 我们需要同过行之有效的手段来使此状况得到很好解决 从自身形象上看 项目之前侧重于形象宣传 且形象拔得过高 使相当一部分受众望而却步 我们需要通过实实在在的定价来使老百姓相信这是他们能买得起的房子箭在弦上 不得不发所以 一定要选房 9 操盘思路 取得预售证 5 1节日大促销 一举消灭前一阶段积累客户 消化2 3 7 8 9 剩余房源 选房后价位一举对外公开 以低于外界客户预估的价格拉近观望客户 积累新的曾经对我们观望或望而却步的客户 18天 VIP客户成功选房 4月13日 5月1日 3天 5月4日 大力炒作活动 积累目标客户 消化6号楼房源 以成功选房为主题持续炒作项目 宣传本案品质大盘却非豪宅的形象 正式开盘暨青年置业计划强势推出 10 二 选房目的 1 展示升龙国际中心温和形象及服务理念 2 弱化升龙国际中心过度拔高的项目形象 2 进一步扩大宣传 通过媒体的传播 提高项目的市场关注度 3 借助机会 促使前期认筹客户成交 4 为项目开盘销售回款 做好前期铺垫工作 5 制造必要的新闻点 形成大密度的综合传播效应 11 三 选房目标 本次解筹仅针对1 地2 3号楼和2 地7 8 9号楼进行 6号楼 总699套 公寓放置到5月份开盘作为 青年置业计划 强势推出 其中2 3 8 9号楼 总1296套 为住宅 去化目标为80 1037套 7号楼为公寓 总686户 去化目标为60 412套共计1449套 12 四 选房时间 2008年4月13日 13 五 选房地点 一 郑州大学体育馆地址 中原路与大学路交叉口标准容量 2500人费用 不详优势 临近中原路 大学路这两条城市主干道 交通便利 学校知名度高 易于寻找 离项目也较近 劣势 专门停车位不够充裕 但学校场地较大 可分散停车解决 最主要的是因郑大上次租用场地进行某楼盘活动引起师生的普遍不满 相关部门不允许再次进行类似活动 需高层动用公关力量协调 14 二 郑州铁路局文化宫地址 陇海路与一马路交叉口南标准容量 1200人费用 2万 天优势 允许出租 车位较多 劣势 不是十分好找 需加强导示 容量有限 但可适度协调增加 15 三 绿城广场地址 中原路与嵩山路交叉口容量 3000人费用 2 3万 天优势 临近中原路 嵩山路两条主干道 且知名度高 便于寻找 劣势 露天 一定程度上影响我们的气氛 给会场布置也造成了一定难度 还易受天气影响 16 六 活动布置 一 导示系统无论我们在何处进行选房仪式 都建议在附近主干道进行沿街导示 以便于客户寻找 如雇佣200名女性中学生或大学生 每隔30 50米站一名 穿着统一制服 手持项目名导示牌 进行导示 这样不仅利于客户寻找 还能衬托项目大盘形象 为项目选房添上无形附加值 二 其他物料如彩虹门 气柱等 将在执行方案中详细说明 17 七 活动准备 利用报广 X展架 短信息 电话等途径向市场公布本批房源价格 并公布选房时间 地点 方式 流程等信息其中具体价格 报广组合将在执行方案中详细说明 18 八 选房细则 开设20个窗口 按每个窗口半个小时处理10组客户计 20个窗口每半小时可处理200组客户 以保证活动在一天内有条不紊地圆满完成 1 选房采用电脑摇号方式确定选房顺序 每组抽出10名客户 按摇出的先后顺序发放选房卡 2 摇出的客户凭选房卡分组进入选房区 每组10名 选房时间为3分钟 3分钟内未选定房源者视为自动放弃优先选房权利 3 进入选房区后的同组客户 不分先后顺序 先选定房源者先得 若同组客户同时选中同一套房源 选房卡顺序号在前者得 4 客户选中房源之后 凭确认过的选房卡 进入签约区签订 认购协议 认购协议 上的房源位置 客户名称必须与选房卡一致 否则视为无效 19 九 选房流程 1 客户到场后先登记录入会员卡卡号 并领取抽奖券 2 客户进入客户等候区等候 3 电脑摇号后 客户领取选房卡 4 客户证件审核后 进入候选试算区 试算价格 5 进入选房区选房 6 签定认购协议 20 备注 客户选房流程表 登记区 客户凭会员卡及有效证件登记录入会员卡卡号 领取选房资料 选房须知 房源备选单 并领取抽奖券 等待区 客户登记后进入等待区等候 熟悉选房流程 拟定多套备选房源 摇号区 电脑摇号后 客户领取选房卡 21 候选试算区 客户在领取选房卡后进入候选试算区 预选房源 试算价格 选房区 每组客户 10名 的选房时间为3分钟 签约区 客户凭收据签订 认购协议书 将 认购协议书 交审核员进行审核 签字 由客户递交总销控人员编号 填写签约时间 客户保留 认购协议书 客户联 22 十 演出及抽奖 一 演出在整个选房活动中 穿插各种各样观赏性强 吸引人眼球的各种活动使客户在等待时间心情舒畅 演出细则另附 23 二 抽奖1 希望工程 有你一份内容 凡当天成交客户 可自愿选择是否向希望工程捐款 捐款后将在各希望小学留下捐款人姓名 由数个捐款人共同资助某个或几个学生 捐款数额开发商将双倍返还 折入房款内 须在1000元以内 超出1000元部分不返还 参与方式 可在认购书上 自愿参与希望工程爱心捐助 处勾选并签名即可 一周内将1000元现金送至售楼部 目的 契合本案大盘姿态 扩大美誉度 满足业主献爱心的同时 又提升了项目形象 为后期持续炒作提供良好题材 为后续房源推出打下良好的基础 24 2 城市领主 检阅城市内容 1 500名成交客户中抽取10名客户 乘热气球鉴赏郑州 目的 本案一直树立城市中央领邦概念 首先选房成功的客户自然成为了这个领邦的首批领主 这样的活动更符合项目调性 让客户得到前所未有的美好体验 费用预算 3万 25 3 完美居家梦 升