蚌埠商业街策划案.doc

蚌埠商业街策划案 一、定位依据鲛诬你怏殡本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。 从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信鲛诬你怏殡今天的项目策划,就是明天的城市策划。 鲛诬你怏殡在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展鲛诬你怏殡 1、对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位；鲛诬你怏殡 2、对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡城市综合实力比较表鲛诬你怏殡制表目的为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。 同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。 鲛诬你怏殡抽样依据在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。 鲛诬你怏殡制表说明该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评我工作室的市场调研和荒岛报告等权威信息资料库。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡行政属性鲛诬你怏殡GDP鲛诬你怏殡增幅鲛诬你怏殡人口数量鲛诬你怏殡城市交通鲛诬你怏殡设施鲛诬你怏殡房地产鲛诬你怏殡市场鲛诬你怏殡现有商业配置鲛诬你怏殡人均收入鲛诬你怏殡消费需求鲛诬你怏殡主流消费群体鲛诬你怏殡上海鲛诬你怏殡直鲛诬你怏殡辖鲛诬你怏殡市鲛诬你怏殡在高位运行的基础上稳步持续发展鲛诬你怏殡1600万鲛诬你怏殡立体交通网络成型鲛诬你怏殡从高速发展步入成熟稳定发展期鲛诬你怏殡国际化品牌配置鲛诬你怏殡3000元鲛诬你怏殡生活物资丰富，消费趋于理性鲛诬你怏殡总体分布平均，但由于收入的原因，青年白领属于消费主力军鲛诬你怏殡南京鲛诬你怏殡省会城市鲛诬你怏殡向发达地区靠拢，步调高速平稳鲛诬你怏殡600万鲛诬你怏殡立体交通网络架设中鲛诬你怏殡处于复苏阶段，市场进入快速发展轨道鲛诬你怏殡国内一线品牌为主鲛诬你怏殡1400元鲛诬你怏殡收入的增加推动消费的稳定增长鲛诬你怏殡住宅仍以中年人为主，青年消费已经进入满足精神层次的阶段鲛诬你怏殡蚌埠鲛诬你怏殡地鲛诬你怏殡级鲛诬你怏殡市鲛诬你怏殡处于全面建设起步阶段，属76万鲛诬你怏殡仅限地面公共交通鲛诬你怏殡城市化进程已准备全面启动，内陆城市型商业，品600元鲛诬你怏殡物资开始逐步丰富，市场需求中年人收入较高,是大件物品的主要消费对象，而青年于高速起跑阶段鲛诬你怏殡市场发展迅速，潜力巨大鲛诬你怏殡牌匮乏稀疏鲛诬你怏殡呈强劲上扬势头鲛诬你怏殡有一定消费需求，并开始趋向追求时尚和个性化消费鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡透明思考鲛诬你怏殡 1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到中央和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地政府迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻，新城区的商业价值将得到进一步的提升和贯彻；鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一已使得当地居民中积蓄了强烈的消费欲望。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 3、通过对蚌埠商业街区的考察，我们发现其规划排列显得比较凌乱和随意，规模档次也参差不齐，缺少时尚化、个性化、以主题定位的商业街区；另外，从当地“论资排辈”的收入现象中我们可以看出，青年人由于受到收入的限制，显然对定位中档的、崇尚个性的商品青睐有加。 鲛诬你怏殡三地消费倾向排序表鲛诬你怏殡制表说明鲛诬你怏殡 1、本表格通过对上海、南京、蚌埠三地消费者的消费品种的倾向进行随机调查采样，按照消费流向的前三位进行排名；鲛诬你怏殡 2、考虑到目前住宅消费所占的比重和金额都比较大，故而将其从“耐用消费品“一栏中分离出来单独列示；鲛诬你怏殡 3、表格中所列示的排名次序是基于对支出的配比权重而言，而非从绝对金额的流向考核；鲛诬你怏殡 4、本次调查的具体操作方式包括查阅年鉴、电话采访和口头调查。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡住宅消费鲛诬你怏殡耐用消费品鲛诬你怏殡文化教育鲛诬你怏殡餐饮娱乐休闲鲛诬你怏殡服装饰品鲛诬你怏殡交际费用鲛诬你怏殡其他支出鲛诬你怏殡上海鲛诬你怏殡1鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡2鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡3鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡南京鲛诬你怏殡1鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡2鲛诬你怏殡3鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡蚌埠鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡1鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡2鲛诬你怏殡3鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡结论鲛诬你怏殡 1、通过表格可以看到，尽管蚌埠市民对耐用消费品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消费品本身的更换频率的屈指可数，所以蚌埠市民目前的消费支出还是主要流向“衣食住行”中的前两项，即餐饮和服饰；鲛诬你怏殡 2、通过比较得出，蚌埠当地居民对餐饮、娱乐和服饰的消费投入也占据了相当的比重，再结合我们对蚌埠当地市场商业设施的调研考察，如果我们在商业街中能整合餐饮、娱乐休闲和时尚购物等几大“眼球“元素，打造一条有规模、成气候、多主题的融合以上各项诉求点的商业街将大有可为。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 二、定位原则鲛诬你怏殡 1、规模发展原则鲛诬你怏殡为了提升新区CBD的形象，乃至最终成为带动蚌埠市GDP发展的重要原子，同时彰显开发商大手笔运作的实力和魄力，项目的目标直指“大而全，高精尖”。 在总长度达到1.6公里，总建筑面积达到20万平方米规模的基础上，赋予该步行街项目必须以规模化发展和整体规划为起点，并以此将原则将具体设想和内容向纵深发展和拓宽。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 2、特色鲜明原则鲛诬你怏殡每项产品的独到特色，都是开发者细致研究市场后经过千锤百炼和精心打磨后得出的智慧结晶。 在这样一个大型项目的产品设想中，我们主张营造主题商业步行街的概念，避免对市场上的现有产品类型和模式的模仿和跟风，因此更加强调“神”“形”共通。 服饰主题区域，所陈列商品有针对性地满足青年人的时尚追求；餐饮主题区域，是蚌埠美食的大擂台；各种区域交错叠嶂，但鲜明的特色还是将“人以群分”演绎得淋漓尽致。 鲛诬你怏殡 3、时尚性原则鲛诬你怏殡时尚就是YOUNG，时尚永远是现代生活的领跑者。 针对蚌埠现有的商业状况，提出“大开沿街、大开眼界”的创想，不仅在蚌埠率先引进多个国内外知名品牌及连锁店、还空运“一站式”的观念向消费者灌输，引发关于生活品质的重新思考，充分贯彻时尚无处不在的原则，在浓浓的情调浸淫中，商业街成为蚌埠市民流行趋势发布会场。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 4、优势互补原则鲛诬你怏殡在整个步行街的商业配置中，采取了“兼收并蓄，联动运作；错位经营，取长补短“的十六字方针。 不仅将引进包括“百盛购物中心”、“张生记饭店”“大西洋娱乐城”等在内的中大型商业、餐饮业、娱乐业等行业品牌；同时作为补充，还将引进一些诸如“U2”、“上岛咖啡”、“必胜客”等一些专有品牌的特色店铺，以形成“大小共存，以大构架，以小丰富，优势互补”的格局，对发展商是整个商业街的品牌完善，对经营者来说为自身的业务留出足够的施展空间，从消费者来看可以有多元化的自由选择，三者共赢、互惠互利。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 5、富含文化原则鲛诬你怏殡“文化融入规划”的理念演示，将贯穿于商业步行街产品塑造的每个细节中因地制宜地将徽派文化的地方特色渗透在建筑理念的总体把握，提升区域的地方氛围和特色；商业配套的完善上，也为社区文化建设留出足够的想象空间，引进“品茗+阅读”的休闲书吧；在“街容”塑造上，布置充满艺术气息的景观小品等文化产物，长街因文化而变得雅致得体，文化在边走边看中得到文化积淀和艺术熏陶。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 6、生态性原则鲛诬你怏殡在1.6公里的步行街上，既要保证建筑面积的最大化利用、以实现商业利益的追求，还要保证整体环境的生态建设，实现可持续发展。 在绿化布局上突破平面的限制，尝试了立体绿化、坡地绿化，而MINI竹园的引入更是为“生态性消费”的创新诠释；在减废节能方面，设有环保性的废电池回收箱、垃圾的分类处理无不展现出在生态建设方面的多元化思考。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 7、人性化原则鲛诬你怏殡秉承“以人为本”的规划设计原则，局域内各项产品的构想在满足各项建设指标的同时，更加注重对人性感受和关怀的考虑，增添了多项人性化的设计从可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到儿童钟点托管服务，从坡地绿化到人车分流，再到各种专属商业业态针对不同客户群的度身定做，方方面面都是针对使用者的贴心设计和情感诉求，让顾客、游客、观光客真正感受到在自我情绪“膨胀”和被扶植的感性天地里的归属感。 鲛诬你怏殡 8、康体健身原则鲛诬你怏殡大型步行街在展示其时尚性和人性关爱的同时，也在其中溶入了“健康才有未来”的思想利用其和CBD区域内的大型市民广场和人造涂山公园“接壤”的机会点，而我项目又可以弥补以上两个项目所不具备的综合性和规模性的优势，不仅为运动发烧友提供了拥有多种专业运动器材的运动活力城，而且将“全民康健”的观念普泽广厦在步行街的休闲广场上也为市民和游客提供了大众化的健身设备，可以“边走边唱”，也可以“边走边尝”，真正体现出“健康面前，人人平等”的意味隽永。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 三、产品定位鲛诬你怏殡（一）形象定位鲛诬你怏殡a)城市形象“本部”重组版鲛诬你怏殡蚌埠作为安徽第二大城市，一直“屈居”于省会城市合肥之下。 究其原因，除了行政区划本身的设定之外，蚌埠在城市景观、经济辐射、行业指标等多方面的确落后于合肥，如何变“安徽蚌埠”为安徽“本部“？鲛诬你怏殡一个西湖，可以托起一个杭州；鲛诬你怏殡一个陆家嘴，也可以让上海为浦东骄傲；鲛诬你怏殡现在，一个融会了蚌埠“最大”、“首家”、“第一”等多个最高级的商业步行街项目，给予蚌埠一个支点鲛诬你怏殡再版城市名片改变铁路枢纽的单一“头衔”鲛诬你怏殡提高城市地位给蚌埠的前缀加上一个“大”鲛诬你怏殡洗涤城市脸面为市容市貌增添清洁“指数”鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 2、区域形象为CBD“盖帽”鲛诬你怏殡蚌埠城市发展裹足不前，可以说是城市规划和重心设计不合理所致，“哑铃”状发展造成两头大，中间小的尴尬一面是城市的“两极”各自为政，一面是作为支撑点的“杠杆”势单力薄。 鲛诬你怏殡一个CBD区域的设想，正在力求弥补和扭转这种“都是哑铃惹的祸”，而商业步行街同样任重道远鲛诬你怏殡行政上，要为CBD区域添上完“美”一笔；鲛诬你怏殡商业上，要为高新开发区带上“金腰带”；鲛诬你怏殡道路上，要帮助涂山路、延安路“沟通”。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 3、生活形象点“靓”夜明珠鲛诬你怏殡“蚌埠没有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排挡上”鲛诬你怏殡这是我们对蚌埠的第一印象。 鲛诬你怏殡作为市中心最具规模的商业街淮河路仅仅营业到20点30分。 鲛诬你怏殡作为商业步行街的又一个形象，让“珍珠”变“明珠”。 鲛诬你怏殡城市，需要为生活添加“延长线”；鲛诬你怏殡城市，需要为这个“大家”开灯；鲛诬你怏殡城市，尝试“使动用法”使之明亮。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 4、市民形象从“YOUNG”到“YOUNGER”鲛诬你怏殡通过对蚌埠的市场调查，发现其收入分配上仍然遵循着计划经济时代“论资排辈”的模式，青年人打扮的手段是“廉价”+“新颖”，强调SHOW一季，中年人装饰的办法是“结实”+“古板”，强调质地，有没有一个“众口一调”的方案？鲛诬你怏殡时代之窗步行街，让蚌埠人认识一个新单词“YOUNGER”鲛诬你怏殡让青年人从时尚中找到未来，鲛诬你怏殡让中年人从轻松中唤回过去，鲛诬你怏殡时尚，不是青年人的专利。 鲛诬你怏殡蚌埠人，应有“铁老大”之外的别样自豪感。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡（二）功能定位鲛诬你怏殡扮靓蚌埠的美体塑形课鲛诬你怏殡综观今日蚌埠，我们不难发现，和大力发展工业的步伐相比，城市形象的美化工程却显得落后一步，整个城区至今没有一个标志性的景观大道值得新一代的蚌埠人引以为豪，北京有王府井，上海有南京路，重庆有解放碑，蚌埠有什么？鲛诬你怏殡TO BEOR NOTTO BE，这是个问题。 鲛诬你怏殡好在高瞻远瞩的蚌埠市政府意识到这一点，随着新城区开辟和旧机场搬迁等一系列重大举措，行政“大脑”迁址于此，CBD区域亭亭玉立，涂山路和延安路终于“沟通”，时代之窗步行街的诞生呼之欲出，众望所归。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡作息26的珠城夜未央鲛诬你怏殡通过对蚌埠当地的调查研究我们便不难发现，该城市的生物机能呈现出“早睡早起身体好”的特点，言下之意就是这是一个没有或少有夜生活的城市，以当地最具规模的商业街淮河路为例，晚上八点半整条街就进入“停摆”状态，这里的“夜晚”静悄悄。 鲛诬你怏殡时代之窗步行街的营造，将力图打破这种局面，在这里将夜晚八点半延长到夜晚十点半，并据此为基点，带动整个蚌埠商业进行一次“换脑行动”，刷新蚌埠的城市钟摆，革命蚌埠人的作息制度，变“珍珠城”为“明珠城”，让霓虹华灯和蚌埠人“亲密接触”。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡99?+1?的现在完成式鲛诬你怏殡在新城规划的宏伟蓝图上，设计了会展中心、歌剧院、科技图书馆和涂山等大型公建，堪称新蚌埠的重中之重，而周边的沁雅花园和米亚花园这两大珠城NO.1的大型社区也为新城提供了足够的人脉和气氛，但是一个棘手的问题不可回避吃喝玩乐何处有？鲛诬你怏殡水烧到99?还不开，就缺最后的1?；鲛诬你怏殡龙被勾画到惟妙惟肖，仍然缺少最后的点睛。 鲛诬你怏殡时代之窗步行街，将添上浓墨重彩的这一笔，一条以时尚为主题，兼容了餐饮、娱乐、购物、休闲等四维功能商业街区的铺陈，定能让蚌埠人天天“SWELL”。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡老少皆宜的“退岁政策”鲛诬你怏殡淮河路商业街是蚌埠市的主流商业“聚点”，蚌埠百货大楼、青云服饰、百大超市鳞次栉比，进入其中可以直观地感受到由于信息闭塞而导致商品档次和式样的全面落后，国内一线品牌更是难觅踪迹。 鲛诬你怏殡而以中山街和南山路为主的个性小店，又因为缺乏整体规划而呈现出散兵游勇不成气候的局面，南方的部分流行元素已经可以“一招鲜，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要净化，需要一场“年轻运动”。 鲛诬你怏殡时代之窗步行街，让想象变为可能，在这里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未来，一场秀出自我的表演正倾情上演，“退岁理论”将变为可能。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡（三）经营性客户定位鲛诬你怏殡整个步行街的商业业态总体格局将呈现“以大构架，用小完善；大小联动，兼收并蓄”的态势，因此在经营性客户群体的定位上，将综合性的商业企业“舰队”和个性化、品牌化的连锁加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行业既包罗万象，又能展开错位竞争；既保护各家商业的自身利益，又能为消费者提供各种服务。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡全能选手团体赛综合性企业鲛诬你怏殡整个步行街有总共20万平方米的商业面积，因此首先要浓墨重彩勾勒出几个综合性的舰队来支撑起整条街的气势，并提升街区和居于其中的建筑的形象。 同时考虑到整个步行街并不仅仅为一些时尚青年服务，同时作为蚌埠的城市景观和新区的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、参观的团体，因此“组织团体赛”就成为了必然。 鲛诬你怏殡我工作室建议招募有3-4个“全能选手”来分摊掉其中一半以上的面积配比，在档次定位基本固定在国内知名的基调上，初步设想引进一家诸如“大洋百货”、“百盛购物中心”之类的商业企业，引进一家诸如“张生记”“云都海鲜城“之类的大型餐饮中心，而在娱乐休闲方面，诸如“大西洋娱乐城”的模式也值得借鉴和参考。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡单项选手一招鲜品牌连锁店鲛诬你怏殡在弄墨重彩地引入“舰队”以支撑整个商业步行街的“骨骼”之后，势必将转入工笔细描的阶段将“血肉”充实进去以丰满形象，完善功能，就好比团体赛排定座次以后，以“一招鲜，吃遍天”为主旨的单项赛将拉开帷幕。 鲛诬你怏殡作为对综合性企业的补充，我工作室建议在招商时先进行总体的计划和分布，以避免发生“抢跑道”的情况，举例而言，有一家杭州菜系的“张生记”，就要避免“楼外楼“的介入，而可以考虑错位进行，向诸如“天府传说”为代表的四川菜系、“小南国”为代表的上海菜系、以及以“PI ZZAHUT”为代表的洋快餐打开大门。 这样于企业的经营有利，于消费者的选择有利，于整个项目的价值增长也有利。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡（四）投资性客户定位鲛诬你怏殡珠城季候风本地客商热传导鲛诬你怏殡通过对蚌埠本地几个主要的商业形态的市场调查我们发现该城市的商业未能形成星火燎原之势，症结“都是封闭惹的祸”从本地消费者而言，城市有消费群体、有消费需求、也有一定的购买力；从本地经营者的角度而言，有商业敏感、有一定资金，同样缺少的是舞台。 鲛诬你怏殡因此可以想见，在我们构筑样板商业街的同时，“围观”人群中就有这样一批“带好舞衣，待价而沽”的“表演者”，一旦看到商业步行街是一个合适的平台，就会冲进这个市场来充分施展。 鲛诬你怏殡由于中山街、南山路始终未能形成气候，而淮河路被“宏观调控”成晚8点的集体“熄灯”，所以不可忽视，无论是国营抑或个体业主，一旦看到样板商业街的月成交量，都会毅然决然“月亮走，我也走”。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡徽商群英会省内客商热对流鲛诬你怏殡在充分考虑蚌埠本地企业的同时，我们也可以采取跳出一个单纯的、容量有限的思维定式来看高一线。 鲛诬你怏殡从宏观面看，蚌埠之于安徽，决不仅仅是一个单纯的地级市这么简单，它是安徽省的直辖市；再从微观面看，新区之于蚌埠，也决不仅仅是一个纯粹的开发区而已，它是城市未来起飞的发射台，无论从地处市中心，还是行政重心迁移的连锁反应，都可以从中得到证明。 鲛诬你怏殡作为在中国历史上有相当地位的徽商，分布在蚌埠周边，本身所具备的同乡情结，加上蚌埠在铁路交通方面“中枢神经”的地位，安徽省内的客商不可能不从中嗅到一种别样的滋味，何况从时间节点上看，今日蚌埠正处于经济“拉杆升空”的时段，购买“原始股”将意味着什么？从看好商机、看好地价的横向角度，甚至从抢先排队的纵向视点，徽商的蚌埠会晤都将值得我们期待。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡异地过江龙南方商贾热辐射鲛诬你怏殡和前两者所依附的情结和便利所不同的是，我们也不能忽视在目前的投资队伍中有一个特殊群体的存在，那就是南方的置业一族，其中又以温州客户为主。 鲛诬你怏殡舟山群岛曾经是以渔业为主业的经济链，但前有改革开发的优惠政策牵引，后有渔业成本提高导致的利润下降，加上吃苦耐劳的天性，使得温州人的财富指数飚升。 鲛诬你怏殡但我们又不能不看到，富裕起来的温州人依然保留着比较传统和保守的观念，股票期货等投机性的生意自是退避三舍，挥金如土又不符合他们的天性，倒是“一铺养三代”、“家当家当，有家可挡”的观念根深蒂固，所以近年来温州客在各地购买物业成为一种趋势，况且从地理位置、环境气候、交通条件等方面来看，蚌埠和温州都可以找到平衡点，在异地置业转而出租出去，自己成为“寓公”“墅公”都已经成为模式化操作，相对而言“铺公”更有利可图，何乐而不为？鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡（四）消费者定位鲛诬你怏殡高、高、实在是高三高一族鲛诬你怏殡所谓的“三高”就是指那些高学历、高收入、高消费的“主力队员”，通过查阅这部分人群的“档案”可以找到诸多共性例如一般拥有大专以上的学历，例如年龄跨度在25-35岁之间，例如职业主要分布在银行白领、公务员、大型企事业单位中层管理人员，例如月收入在2000元左右。 鲛诬你怏殡从需求方面看，他们中大部分人讲究生活享受，舍得将自己收入的一大部分用作尽情享受努力工作所带来的物质生活品质，对生活的取舍表现得更为纯粹和感性；从供给方面看，蚌埠现有的市区购物场所所提供的商品普遍只适合于中、老年人、休闲娱乐场所数量少档次低，根本无法满足白领在精神与物质上的消费需求心理。 鲛诬你怏殡有需求，就要有供给。 时代之窗将是xx年的蚌埠“新天地“。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡“边走边尝”商务通来往过客鲛诬你怏殡现代交通构架的完善催生出一大批的“空中飞人“，每到一地，自然是“二重奏”即公务和购物，在忙完商务事宜之后的时间，逛逛城市景观，看看风土人情是必不可少的内容。 鲛诬你怏殡这部分人有两大特点一是时间比较紧，不太可能充分舒展地游山玩水；二是对消费显得比较豪迈，对品质的敏感度大大超过价格。 鲛诬你怏殡结合我项目我们大概可以勾勒出这样的一些画面鲛诬你怏殡从CBD内的蚌埠唯一四星级酒店出来，徒步10分钟，到“张生记”尝尝鲜；鲛诬你怏殡从CBD内的蚌埠唯一的会展中心出来，徒步10分钟，到“好乐迪”放松一下；鲛诬你怏殡从CBD内的蚌埠唯一的歌剧院出来，徒步10分钟，到“上岛咖啡”喝一杯；鲛诬你怏殡时代之窗步行街，会让这些“商务通”有空来坐坐。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡近水楼台新移民社区业主鲛诬你怏殡通过对涂山路的考察，原先的老公房可以提示我们居住于此的住户的层次和购买力有限，但自从周边近在咫尺面对面地开发了两个楼盘沁雅花园和米亚花园之后，情况大大改善鲛诬你怏殡一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在10平方米左右的大盘，目前沁雅花园已经基本售磬，米亚花园也有不错成绩，按照两家最终的销售率维持在85%左右、每百平方米居住3人的比例进行估算，将有5000左右的新移民南迁到此；鲛诬你怏殡而另一方面或许更加令人振奋这以上两个楼盘的均价都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最贵的物业单价仅仅是1800元/平方米，由此可见，能够购买当地“刷新价”物业的业主自然具备一定的消费购买力。 鲛诬你怏殡以上两个楼盘尽管都有自己的沿街商铺，但由于规模有限，对我项目的影响力也有限，何况鲛诬你怏殡步行街还依托着一个深受蚌埠市貌喜爱的市民广场。 华灯初上、闲余饭后、假日周末，或全家散鲛诬你怏殡步、或有朋自远方来、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛围将对这部分业主有比较大的鲛诬你怏殡吸引力，至于稍稍高企的消费不会成为影响他们好心情的掣肘。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡 四、总体规划鲛诬你怏殡 (一)商业街组团划分思路鲛诬你怏殡一方面考虑到整个商业街铺面要求20万方之多，为吸引当地市民，必须定位成多元化经营的综合商业街。 故建议充分利用商业街1.6公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性组团，并赋以不同的主题商业特色，涵盖购物、餐饮、文化、娱乐和休闲等特色内容，同时强调商业的绿色环境，打造一条生态型的休闲观光商业步行街。 鲛诬你怏殡另一方面20万方的商业规模，在1.6公里长的商业街上分摊，为充分挖掘临街铺面的商业价值，同时也兼顾商业街建筑形态布局的美观性，我们在合理考虑了地块形状和铺面进深的前提下，建议整条商业街以低密度建筑为主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商业面积，同时从建筑形态上给予逛街顾客一种视野享受。 鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡（二）、商业街组团划分及经营内容鲛诬你怏殡整个商业街共分为5个小型功能组团，具体划分及经营内容如下鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡A1规划为百货商场鲛诬你怏殡A1位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市南北主干道延安路的黄金交叉口，是人流量相对集中的汇聚之地，无论商业价值角度，还是景观价值角度分析，都是整个商业街价值含金量“最高”的地带，故我们建议设置大型综合百货商场，最大程度地聚集顾客人流量，建筑高度建议地上七层地下一层，以丰富的商品经营品种、良好的购物环境、优质的品牌服务提升城市商业形象。 鲛诬你怏殡该大型百货商场建议打造为蚌埠旗舰式综合百货商场，取代目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中NO.1地位。 商场内经营的商品档次建议定位在国内一流及国际二流的标准，吸引本土高收入者“回流消费”。 鲛诬你怏殡具体商场内各楼层经营品种划分如下鲛诬你怏殡-1层自选超市鲛诬你怏殡1层化妆品、珠宝首饰、名表、皮鞋、箱包、礼品等鲛诬你怏殡2层时尚女装、少女装、淑女装、女士饰品等鲛诬你怏殡3层职业女装、精品女装、女士时装等鲛诬你怏殡4层男士西服、西裤、茄克、休闲装、衬衫、领带、皮件皮具鲛诬你怏殡5层运动服装、鞋帽、体育用品、儿童服装、儿童用品等鲛诬你怏殡6层彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、小家电、电脑等鲛诬你怏殡7层咖啡厅（含西式简餐）、大型开放式小吃美食广场等鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡A2规划为大型娱乐城鲛诬你怏殡由于从地块位置分析，A2与A1相持对立，因而拥有同等的地段优势，楼高建议亦设地上七层地下一层。 为丰富城市建筑的景观性与标志性，我们大胆设想在A 1、A2顶端中央处设一架空玻璃球进行联接，此玻璃球是整个商业街也是未来城市的标志性建筑，一来寓意蚌埠“珍珠城”的美喻，二来丰富的视觉效果，成为整个商业街亮点，大大提升了商业街的形象，可延伸出商业街的旅游观光概念，三来架设A1与A2之间的连通，可各自增加顾客人流量，提高上层铺面的商业价值。 鲛诬你怏殡我们对于A2商业的经营定位是大型娱乐城，采用娱乐业态表层是为了增进购物和娱乐的互动性，从消费的多元考虑，实行全程的消费指南街区，深层目的是注入时尚的活跃元素，为整个标志物业添加活跃的元素以琐定不同层次的消费群体，为整个城市的百姓尤其年轻一代释放积累已久的娱乐消费渴望。 在城市时尚消费主力军的加盟下，在聚集娱乐夜生活人气的渲染下，就可以真正发挥商业的巨大能量，带动商业街的繁荣与火爆。 鲛诬你怏殡A2面对的消费群必须大众化的，也是整个最富生命活力的消费群体，建议经营内容和消费价格上同样需要体现大众化与时尚化，因此娱乐城具体设想经营内容如下鲛诬你怏殡-1层电动游艺城鲛诬你怏殡1层时尚电影城鲛诬你怏殡2层卡拉ok娱乐城（如量贩式）鲛诬你怏殡3层滚轴溜冰场鲛诬你怏殡4层主题迪吧鲛诬你怏殡5层大型室内豪华保龄球馆鲛诬你怏殡6层温泉游泳池鲛诬你怏殡鲛诬你怏殡B1规划为时尚精品服饰区鲛诬你怏殡考虑到B1地块属整个商业的中流地段，且分别位于A1和A2的两侧，从整个商业街的面积分布而言，基本为低层建筑，为了维持顾客逛街的兴奋状态，建议规划成以服饰为主题的专属区。 鲛诬你怏殡我们通过对蚌埠的百货商场、服饰街、批发市场等各商业形态调查后