景瑞地产集团-全国全装修房市场研究.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除全装修房市场研究景瑞地产集团市场部引言早在1999年，国务院就颁布了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知，提出要“落实”住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2002年建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则，在全国范围内推广全装修，逐步取消毛坯房。建设部对此作了相关解释：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。从国外房地产市场的发展经验来看，装修房是住宅产业现代化的要求所决定的，是成熟发展商和成熟客户共同的选择，是房地产市场成熟的重要标志，是住宅产业不断成熟、不断高效、不断科学的必然趋势。本文针对国内一、二线城市的全装修房市场进行了分类研究，以期把握国内全装修房市场的发展现状和发展趋势。第一部分全国一线城市全装修房市场研究（北京、上海）一、一线城市全装修房市场供应分析1、供应量分析上海、北京全装修房市场程逐年上长态势，但增长缓慢，所占比例有限。全装修房尚未形成规模。装修房虽然代表房地产市场未来发展趋势，但发展成熟尚需时日。 2004年前北京、上海具有代表性的全装修房相对较少，2004年后有代表性的全装修项目开始不断涌现，上海世茂滨江花园、万科朗润园、海上海、奥林匹克花园、金地未来域等全装修房成为上海全装修房的代表，全装修也成为楼盘的一大卖点。北京CBD周边的建外SOHO、富力城、苹果社区、乐成国际等项目，都是整盘推出全装修作为重要卖点之一。2、全装修房区域分布特征从全装修房的区域分布特征来看，全装修房主要集中分布在市中心及热点区域，并呈以市中心及热点区域为中心向周边区域扩散趋势。从上海的情况来看，上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2006年的70%以上。从楼盘体量上看，2006年上海内环内占有46%的比重。而2006年北京CBD周边聚集的新开工全装修房数量占到了2006年新开工全装修房数量的50%以上。从中可以发现目前装修房更多的是出现在中高档区域内的项目中，一方面可以通过装修提高产品的品质，另一方面也利于满足中高档产品租赁市场的需求。随着城市多中心的发展，全装修房呈现向中心及外围区域扩散的趋势。如浦东的未来域、徐汇的徐汇臻园、嘉定的金沙丽晶苑等。2006浦东新区、徐汇、长宁、普陀等区成为装修房分布较多的区域，其中以浦东新区所占比重最大，达到25%，而从装修房规模分布情况看浦东新区、杨浦和徐汇所占比重最多。一线城市全装修房以市中心分布为主的特征，是因为中心城区高端住宅的境外购买者较多，他们对全装修住宅的接受度高，开发商为了满足这样的需求而开发全装修房。其次，在2006年市场低迷期，开发商在局势未明朗前不愿轻易降价销售，特别是中心城区房源将日趋短缺，开发商还希望能有一定的上升空间，因此，纷纷提高住宅的品质建设，完善商品住宅的商品属性，增加高端商品住宅的附加利益值来吸引购房者，全装修就是重要的表现形式。3、全装修楼盘的产品特征北京和上海实施一次全装修房主要有以下几种类型：3.1、 高档或者是中高档楼盘，上海的汤臣一品，华府天地，北京朝阳板块的棕榈泉、阳光上东、星河湾等豪宅，高价位支撑下的高档次全装修对物业品质的提升增色不少。动辄每平方米数千元标准的豪华装修，是为了满足国际生活背景的高消费人群，而北京、上海都市魅力足以凝聚数量可观的此类需求。3.2、 全装修房开始向中低价位、中等面积房扩展北京、上海市不单在高档住宅中推行全装修房，也要在中低价位的住宅中推行，全装修住宅不再是高档房的专利。购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力。2005年开盘的上海未来域一期装修成本800元/平方米，上海中虹明蛛宛装修成本8001000元/平方米，慧之湖花园1500元/平方米，上海2006年开盘的中海瀛台，创智天地装修成本1500元/平方米。北京2007年前推出的帝景伯爵山、天鹅湾二期、富力又一城二期、润枫水尚等新盘，主力户型面积均在120平方米左右，而且，都选择了全装修。3.3、小户型公寓式住宅实施一次性全装修到位比例较高这主要是因为小户型公寓主要针对的是青年人第一次置业的购买群体，这个购买群体工作生活节奏快，闲暇时间比较短，所以小户型实施一次装修到位。二、全装修房需求分析1、消费者对成品房市场发展前景普遍看好上海申房新生代房地产咨询有限公司2004年上海房全装修房市场的一份调研报告表明，40预购者认可装修房。在所有预购者中，有40以上人员对装修房表现出较高的认可度，也有一部分预购者虽然对装修房的偏好不明显，但也准备购买装修房。搜狐焦点网2005年对北京全装修房进行的一次调查显示，有63.53%的人认为成品房的市场前景可观，只有3.65%的人对成品房的市场前景不表示看好。2、 业主对装修房满意度2.1、上海市民对上海全装修商品房总体基本满意，2006年7月，上海市消保委、市工商联住宅产业商会全装分会公布了上海首次全装修房调研结果：市民总体满意度为71.94分。本次共采集有效问卷982份，调查对象为2004年以来开发的150个全装修楼盘。调查方式为入户调查（问卷及访谈形式）、拦截调查、网络调查。具体调查情况如下：入户调查采样了全市11个区（9个市区，2个郊区）、28个具有一定代表性的全装修房楼盘，占整个调研楼盘总量的18.7%,共调查采访业主242户，调研方式为问卷及访谈调查，主要针对业主对已购买的全装修房的满意度。以目前总体售价在10000-20000元/平方米的楼盘为主，所占比例超过三分之二，低于10000元/平方米的楼盘约占一成，高于20000元/平方米的楼盘约占二成。调查的业主以自住为主，租住的占到五分之一。拦截调查得到有效问卷512份，网络调查得到有效问卷228份。其中16.9%已经购买全装修房，60.1%打算购买全装修房，23.0%打算购买毛坯房。入户调查抽样楼盘的总体满意度指数为72.58分，最高为84.44分，最低为53.63分，差距30.81分,楼盘个体差值较大。拦截调查的总体满意度与入户结果基本接近，为71.47分，网络调查中的总体满意度最低，为67.30分。但楼盘个体满意度差值都反映出较大的差距。调查内容各项分值： 装饰材料品牌和质量满意度施工质量满意度维修保障售后服务满意度交房标准(样板房)隐蔽工程房屋设计69.6269.7671.8283.9771.0475.052.2 上海市民对上海全装修商品房不满意主要集中在四个方面消费者对4大问题颇有微辞。一是“面子”工程难得人心。“面子”工程指地面(地板、地砖)和墙面(涂料、墙砖)。调查中37%的消费者反映地板开裂、起拱、平整度不够、收头粗糙、板材间有缝隙；25.9%的消费者反映墙面有裂纹、发霉、起泡、平整度较差；11.1%的消费者反映墙地砖存在裂纹、缝隙。二是电器选用不如人意。问题主要集中在空调制冷(热)功效差、噪音大(22.2%)、脱排油烟机功率小、不符合中式生活习惯( 14.8%)、热水器容量不足、节能性能较差(11.1%)。此外，按规定全装修房所配的部品件应提供2年保修期，但有些房产商没有提供，导致业主不得不付出额外维修成本。三是五金部件暗藏缺陷。橱柜、门窗、卫浴的问题主要集中在五金件容易松动，部分锈蚀。四是业主没有充分知情。调查发现，大部分装饰材料如卫浴洁具、厨房电器、空调、电气、内墙涂料等品牌产品使用率较高，但是木制品类，尤其品牌地板的使用率较低。2.3、 北京市民对全装修商品房同样存在四个方面的质疑第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾。尤其北京仍处于期房销售市场，预售时全装标准尚未明确，在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。据调查，这方面引起的全装修纠纷占30%-40%，甚至更高。第二类是施工质量问题。这方面引起的全装修纠纷约占50%到60%左右。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有经过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。全装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐患。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，很难严格区分。第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清楚，那染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，其实这是由木材的自然色差引起的。类似这样的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。2.4、施工质量、材料设备、配套工程、缺乏沟通是北京、上海全装修房存在的主要问题通过对北京和上海全装修房投诉点的对比分析，可以看出，施工质量、材料设备、配套工程、缺乏沟通是北京、上海全装修房存在的主要问题。形成的原因进行分析，有以下三方面深层次的原因：首先，绝大多数消费者不具备鉴别全装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化，因此造成规模化生产与个性化体现的矛盾；其次，容易造成开发商“赶工期”。对开发商来说，推行全装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节，更难以控制工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分全装修质量纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。目前整个家装业发展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。品牌房地产商与品牌装修企业联手打造的全装修房，是消除消费者顾虑的有效途径。中天地产与海尔集团携手建立品牌联盟，为业主提供海尔的整套装修和家电套装，海尔家居对中天国际公寓的业主提供一对一的交房服务，成立售后服务中心，执行海尔的724小时服务模式，彻底解决业主对全装修住宅的后顾之忧。三、全装修房装修价格特征1、全装修对销售价格的影响1.1全装修房提升整体成交均价8%10%以上根据中国成品房产业研究院2006年发布的上海市全装房市场研究分析报告透露，大量全装修房的全装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，其提升比例在10%左右。报告显示，在目前成交活跃的市中心及内环内楼盘中，有近40%为全装修房，全装修标准从每平方米2500元到3500元不等。这些全装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，提升比例在10%左右。而这种现象将随着全装修房在新增项目中的比例逐步提高而越发明显。徐汇区楼盘铂晶馆、徐汇御苑等在去除装修单价后比同类楼盘高出近20。目前北京房地产市场毛坯房和全装修的价格差距平均在每平方米5001000元左右，对于别墅等高档物业而言，差距甚至更大，扣除装修成本，全装修房与区域内的毛坯房相比，平均价格提升在8%10%之间。1.2单位装修价格特征与05年相比，上海2006年的装修房在标准上显示出不断提高的迹象，市场上1000-3000元/平方米的装修标准称为主流，而1000元/平方米以下的标准基本消失，从2006年上海新盘装修标准中显示出，1000-3000元/平方米的装修标准所占比例最高，达到94%，低档装修和豪华装修分别仅占3%，这也符合目前市场中的实际市场需求。2007年4月，北京天鹅湾开盘的新品，主要分为华美平层、高厅平层、风华三叠三种产品类型，户型分布为面积80平方米一居、90-110平方米二居、120-150平方米三居、180-290平方米四居。这些户型都是以往销售中最受消费者欢迎的产品。新产品在装修标准上再度升级，每平方米全装成本已超越2500元。从中可以反映出在经过全装修房发展最初阶段的价格策略（通过低档装修拉高单位售价）发展到通过装修提升产品品质的策略，至此装修房才刚刚体现出其真正拥有的价值感。四、全装修房案例推荐1、全装房案例：（1000-1500元/平方米）1.1中海瀛台装修配置功能室地面墙面配置卫生高级地砖高级瓷砖高仪龙头客厅高级实木地板高级涂料大金空调卧室柚木实木地板高级乳胶漆固定橱柜装修标准1000-1500元/平方米该盘的装修标准虽然仅为1000多元/平方米，但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用大金空调、高仪龙头、实木地板等，较高的性价比也对提升产品综合品质起到一定的作用。中海瀛台样板房卧室中海瀛台样板房客厅中海瀛台样板房厨房1.2 创智天地装修配置功能室地面墙面配置厨房磁砖面砖松下燃气灶、能效热水器、能效吸油烟机客厅优质实木复合地板涂料日立空调、西门子冰箱、西门子洗衣机、TCL可视对讲机卫生磁砖面砖TOTO或同等品牌坐便器和台盆装修标准1000-1500元/平方米创智天地在装修标准上虽然并未体现出较高的品质感，但在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。创智天地样板房客厅创智天地样板房客厅创智天地样板房办公创智天地样板房办公2、高档装修房案例：（1500-3000元/平方米）2.1电影华苑装修情况功能空间地面墙面配置客厅Armstrong多乐士涂料DAIKIN厨房高级地砖高级墙砖GROHE龙头、DURAVIT洁具卫生高级地砖高级瓷砖GROHE龙头、乐家洁具装修标准1500-2000元/平方米项目在整体装修效果上凸现大气，注重细节材质的运用，其他如GROHE龙头、大金空调等品牌设施，可称为“高档装修、中档价格”，并且通过装修提高了产品的档次。电影华苑样板房卧室电影华苑样板房客厅2.2万科红郡装修情况功能空间地面墙面配置卧室实木复合地板“ICI”品牌乳胶漆定制成品收纳系统厨房铺设墙地砖“ICI”品牌乳胶漆定制橱柜,Teka或西门子或GE或其它同等档次品牌灶具脱排烤箱洗碗机(叠拼三四楼户型不配洗碗机),摩恩品牌水槽龙头皂液器卫生铺设墙地砖局部采用马赛克(一楼/客厅客卫墙面铺设墙纸)摩恩品牌龙头,主卫科勒品牌座厕台盆浴缸,客卫科勒品牌座厕台盆,部分卫生间定制镜箱或淋浴房装修标准2000-2500元/平方米作为万科第一个装修别墅产品，万科红郡的装修品质也具有良好的表现，在材质上使用各类知名品牌产品，如地板采取的是“乐洋洋或北美风情”或同等档次地热实木复合地板（EO环保标准）， 属于目前市场最好的实木复合地板之一，并易于其他色系家具搭配。万科红郡样板房客厅万科红郡样板房餐厅万科红郡样板房厨房万科红郡样板房卧室3豪华装修房案例：（3000元/平方米以上）3.1 翠湖天地御苑装修配置功能室地面墙面配置厨房玻化砖玻化砖;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头卫生间高级人造大理石高级人造大理石;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统厅及卧室高品质柚木实木地板高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆客厅配开能壁炉或者松下等离子电视机阳台/服务阳台防滑地砖高级仿真石漆服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头装修标准4000元/平方米作为新天地板块的城市豪宅而言，翠湖天地御苑的装修明显偏向富贵和奢华，整体风格偏向欧式居住氛围，并依托产品大空间的基础条件，项目在装修中做到了豪华标准配置，如双开门冰箱、地暖系统、壁炉等设施。御苑样板房卧室御苑样板房卫生间御苑样板房厨房御苑样板房书房五、北京、上海全装修房装修模式从毛坯房过渡到全装修房，生产方式上的变革，而工业化装修方式则是代表了未来装修的发展趋势。综合北京、上海全装修住宅的装修模式主要包括：1. “一站式”采购装修模式。即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。百安居的装修服务就是采用这种方式解决产品与施工之间的衔接问题。2. “集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保全装修住宅的高品质。集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上，而品牌的参与和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值，体现了产业化生产方式所带来的效益。上海恒大集团的“集成装修”模式汇集了14家品牌供应商和三家一级资质的装修施工企业，成立“恒大战略联盟”，使集成装修的理念变成一种可操作的生产模式，为全装修住宅的实现创造了条件。【借鉴】国家康居示范工程“大有恬园”小区的开发单位大连大有房屋开发有限公司从“连接住宅产业链”的高度，实施住宅产业化全装修。由开发公司牵头，组织装修施工企业（建筑公司）、设计单位（装修研究所）、部品生产企业（如“TOTO”卫生器具）、建材品牌连锁店（如东方家园）和家具生产加工企业（如亚美居）共同结成“产业联盟”，在“一张图纸的平台”上，整合装修各环节的技术，解决生产厂家的“登台”标准，解决各工种与工艺的接口设计，解决工厂加工与现场操作的协调作业，努力做到自身产品生产过程中的标准化、装配化和规模化。“产业联盟”是一种新的装修模式，体现了价格优势、质量优势、效率优势、服务优势、环保优势和产业化优势。装修一套130m2的住宅，由于装修工序近8090%在工厂完成，现场作业仅占1020%，装修时间平均为24天，装修费用6.57万元左右，室内空气质量达标。而采用自行装修同样一套住宅，需要近2倍的时间，装修费用需12万元左右，室内环境污染得不到有效的控制。大有房屋开发有限公司总经理关俊提出“产业化装修是指功能装修，建筑装修，强化共性的功能品质，提倡装修和装饰的分离”，为此，大有房屋开发有限公司在大规模装修前采用向购买者征求意见，召开装修说明会和样板间展示三大步骤，了解绝大多数购房者的装修倾向，确定最终的装修方案。这是产业化装修能否成功实施的第一环节，也是最重要的一个环节，充分体现“以人为本”的装修原则，受到广大消费者的拥护。3. “连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式。在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会发展成连锁特许经营模式。这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。北京的东易日盛装饰有限公司2004年获得“中国优秀特许品牌奖”，进入中国优秀特许品牌10强行列。4. “家具专业整合”装修模式。家具生产企业借助雄厚的机加工实力，直接给消费者或开发公司服务，体现了工业化生产的优势，近几年在家装市场上异军突起。全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场加工转为工厂加工。家具厂上门免费测量，拿回工厂加工，再到现场拼装，省时省材保质量，这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐，与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势。目前装修公司与家具厂家联合，进行专业整合的情况越来越多，这十分有利于装修整体水平的提高。家具专业施工队进入装修市场是竞争的结果。代表先进生产力的装修模式才会具有明显的竞争能力。竞争促进了住宅装修业的繁荣发展。六、全装修房发展影响因素分析及发展前景展望1、全装修房发展影响因素1.1多数开发商管理能力不足，成本升高抵消了全装修房带来的收益。调查显示，不打算购买装修房的人群中，有大部分的人认为购买装修房比购买同样毛坯房自行装修要贵。表明在市场经济下，成本将最终决定装修房是否具有市场生命力。与时下家庭装潢公司相比，由开发商统一装修正规监理的管理成本要高，而统一装修能将采购成本大幅度降低。但目前开发企业普遍缺乏的是装修房管理上的控制力和采购成本上的谈判能力。开发商往往想借力于装潢公司，而目前装潢公司也只是小作坊的形式，多数缺少一流的管理。而全装修房的最大考验在于集团采购，工程进度控制和成本控制。开发商在开发装修房时，最终不仅能帮助购房者节省费用，同时也将获得高额利润，表现出双赢格局，但是如果管理能力不佳，大规模采购所降低的有限材料成本则又会被无法控制的管理费用所抵消。据了解，在美国之所以绝大部分房屋都装修到位交房的根本动因也是因为成本。装修房必须从设计初始阶段，就开始考虑装修与房屋土建的配套问题。在美国大量工厂化的预制件已将“土建”和“装修”合为一体。如果人为拆开，成本则大为增加。因此，从产业角度看装修房的推广普及，将极大推动住宅建设产业化的发展，影响整个建筑业格局。从行业角度，装修房将是一场对房地产公司经营能力的大考验，同样也是其重新洗牌的过程。1.2 税收问题。在税费征收上，目前的商品房交易税、维修基金等税费均按照商品房合同的成交总额作为基数，全装修的成品房价格无疑要比毛坯房高出许多，许多人认为购买期房和毛坯房更加实惠。同时开发商税赋计算也以合同售价为依据，导致税赋增加。1.3、需求个性差异个性问题是装修房最早在市场上遇到的阻力，也是政府部门和开发商最花心思之处。所推出的菜单式装修房也希望尽可能完成个性与共性的折衷。不过，经过近几年的宣传推广，菜单式装修已深入人心，调查显示，5成以上装修房购房者认同开发商提供的菜单式装修，高学历者中更达75%。1.4、量化标准缺乏，开发商面临承担更多风险责任其次，目前住宅装修缺乏具体的量化标准，很难在购房合同中准确地体现出来，现行的验收标准执行的仍是建筑的规范，而装修的检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，没有严格的尺度，难以量化。据调查，许多开发商不愿做全装修，一个重要的原因是全装修需要开发商承担更多的责任。全装修是一件繁复的工程，需要开发商花更多的全力，还要承担后期维修、纠纷、投诉等风险。2、全装修房市场发展趋势2.1住宅全装修逐渐被消费者认同和接受住宅全装修对消费者具有以下益处： n 省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸张化所带来的错觉。n 节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。n 设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅全装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受全装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。2.2 住宅全装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器全装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。另一方面，消费者对住宅全装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于全装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅全装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅全装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅全装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。1、不至于面对零散装修所带来的长期污染；2、减低社区保安工作的压力；3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平；5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。2.3 国家政策的引导与规范，加速了住宅全装修的推广2001年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位；2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了全装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。按照这一导则，全装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；全装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。这些政策的出台，昭示了政府要求规范发展商行为的决心，对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高门槛，促进发展商的整体进步，规范住宅产业与市场，为住宅产业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室内设计业健康成长。另外还以国家康居示范工程作为突破口，建设部提出发展商申请康居示范工程级住宅，必须一次性装修到位。作为面向世纪的住宅升级换代产品，康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅全装修进一步推广的强大推动力。2.3 国内知名房地产开发商将角逐全装修房市场n 万科：2009年后断臂毛坯房2006在中国地产百强峰会上，万科集团副总经理丁长峰公开表示，未来万科将会把全装修工厂生产化作为自己的工作重点，到2009年，万科旗下全线产品都会提供全装修，将不再向社会提供毛坯房。此前，万科一直将“大众住宅开发”确定为公司的核心业务，中低价位的毛坯房产品是其开发的重点，全装修对于万科来说只是在北京紫台等几个为数不多的高端项目中予以了初步的实践。对此，相关专家表示，开发商统一进行全装修的成本低，主要是装修材料都是集中采购，一旦全线提供全装修，质量问题将会成为考验万科的关键。对此，相关专家表示，批量性的装修操作可以降低装修的成本，因此全装修的性价比较高。不过由于一直以来全装修产品在收房过程中所存在的问题较多，一旦万科全线提供全装修产品，质量将成为万科产品转型的关键。万科在住宅工厂化研发方面已经有了几年的历史，在2006年两栋用PC技术制造的商品化的住宅已经在上海开始启动，在2007年万科将会在其三大区域全面推广这一技术，预计到2009年，采用工厂化的方法来进行住宅的制造会成为万科的另一个核心业务。n 复地与百安居结盟复地集团住宅项目开发建设中，百安居以低于市场价的诱人价格为其提供“一站式集中供材服务”。据知情人士透露，此协议将使复地装修房的成本降低约10%到15%，从而大大提高其产品的价格竞争力。百安居中国董事总经理司徒亦安表示，装修房是今后房地产开发的趋势。第二部分全国部分二线城市全装修房市场（天津、重庆、南京）2007天津全装修房生存现状分析专题按照区域划分，天津目前的全装修房源基本上可以分为三类：一、第一类是位于市中心地带，中环线以内的区域。此类全装修房源的特点在于：1、周边环境以及生活配套等已经非常成熟位于市中心的楼盘，其最大的优势就在于周边成熟的配套环境，由于地处市区内中心地带，所以周围各种配套设施已经完备，如医院、学校、超市、商场、公交站点等等，甚至包括公共厕所也是现成的，不需要再进行更多的建设规划。因为原有的居民区已经将周边的各类日常生活配套培养成形。平日里的生活所需，出门一公里内就可以全部解决。因此成熟的配套是市区全装修房源的最大优势之一。以吉利经典为例，该楼盘地处贵阳路与西宁道交口。该区域紧邻滨江道商业街，距离吉利大厦步行仅需5分钟左右。周边各种生活配套设施齐全，从银行、超市到医院、学校，所有设施行驶路程不超过10分钟，居住条件相当便利。2、市中心全装修房源，尚处于市场需求短缺阶段毕竟市中心区域内的土地，属于稀缺资源。而各个地段内可供开发的整体面积又相当有限，因此势必导致建成后的出房套数相对较少，再加上大多数开发商主要以毛坯房的建设为主，而对于全装修的建设则仍存在一定的忌讳心理。因此市中心的全装修住房，便成为了一处市场的空白点，或者说是市场的稀缺产品。如果开发建设得好的话，必然会引起相当大的市场反应。毕竟供求关系是市场经济的根本原理和基础。3、更高的价位，带来开发商和消费者双方面的顾虑虽然市中心的全装修住房，具有以上的种种优点。但是市区中心地带土地的稀缺性，导致了其在初期的招标、拿地、规划等方面的资金投入巨大。如果再加上全装修建设，各种名牌装饰材料的应用，势必会使购房总价进一步提升。从这一点来说，购房者在考虑买房时的态度就会变得谨慎许多。而作为开发商来讲，全装修项目的建设，其风险和麻烦要比毛坯房多很多。毕竟每个业主对于好装修的标准并不统一，正所谓众口难调。由于各个业主的评判标准不一，很容易导致开发商在交房过程中，带来这样或那样的麻烦。因此，更高的价位无论对于开发商或购房者来说，都是一个巨大的挑战。二、第二类是所处位置临近市中心繁华地域，属于外环以内中环以外地带的楼盘。此类全装修房源的特点在于：1、生活配套相对成熟，而其提升空间很大因为是位于市中心的周边区域，其各项生活配套设施，由于城市中心地带的辐射以及带动作用，基本趋于成熟。但相比较中心区域仍有一定的差距，不过已经能够满足居住者日常的生活所需。像最基本的菜市场、超市、银行、医院、药店等等，都可以随处找到。而对于相对比较大型的商业设施来讲，这些地带就没有城市中心地域那样密集了。这一地区的主要特点是，有大规模的大型居民区，日常生活设施较为便利，而高档消费场所相对较少。2、价格适中，业主接受较为容易位于中心城区周边的全装修房，在价格方面比同区域内的毛坯房稍高一些，但相比市中心的毛坯房来讲，又稍便宜一些。因此在价位方面相对比较适中，这让很多购房者接受起来较为容易一些。也正是由于这一因素，在总房款不变的条件下，考虑到其周边环境配套与市中心相差不多，于是部分购房者为了免去买房后，装修带来的种种烦恼，从而挑选了地点距离市中心相对远一些，但属于全装修房源的成品房，作为自己的置业选择。3、交通便利，出行相对方便相比较市中心的全装修房，此类房源周边的交通状况相对较好。虽然有大面积的居民区坐落，但是由于近几年城市道路的不断建设拓宽，这些区域内的路面已经相当开扩，日常出行基本上不会有拥堵的现象发生。以奥林匹克花园为例，该楼盘周边道路全部为双向6车道设计，路面平整宽阔，自驾车出行相当便利。三、第三类房源属于全装成品别墅，此类房源基本上位于城市周边地带。这类全装房源的特点在于：1、开发商实力较大，信誉品质有保证因为别墅作为房地产内的高档产品，其价格相比普通公寓要高出很多。而其开发过程中的前期投入成本也比一般公寓多很多。如果在把别墅类项目建设成全装成品房，无论是在之前的成本投入上，还是在后期的经营管理上，都需要开发商拥有可靠的资金来源，和丰富的开发经验。换句话说，此类项目的建设，不是一般的小型开发商可以负担得起的。必须要规模较大、具备一定实力的开发商才能够胜任。因此，在一定程度上也保证了其开发产品的信誉以及品质。2、远离市区，成品别墅更便于业主直接入住位于郊区的成品别墅，因为距离市区较远，所以如果是业主自己装修设计的话，从装修材料的角度考虑，会有诸多的不便因素。比如，由于距离市区较远，因此材料的采购需要花费更多的时间在路程上。其次，在装修过程中业主势必要进行一定的监督，而别墅的位置一般又距离市区较远，所以对于业主自身来讲，察看一次装修进度就需要花费大量的时间。在全力上的投入，要远远大于购买全装成品别墅的经济投入。3、价格昂贵，普通人难以承受别墅作为房地产行业内的奢侈品，它所代表的更多的是一种身份的象征。而一般来讲，购买别墅类产品的业主，对于生活的享受也是十分奢侈的。所以如果要开发成品别墅的话，一般的装修材料与别墅的奢侈生活的定义不相符，也很难满足业主们的审美要求。这就需要开发商用最好的品牌，打造最完美的产品。这样就注定了成品别墅，在价格上要比一般的别墅更加难以承受。以京津新城为例，该项目内包括有大批的全装成品别墅，而且项目整体规模也非常大。由于它属于成品别墅类项目，其销售均价达到了12000元/平米。2007重庆全装修房发展趋势 针对重庆全装修商品房发展趋势问题，重庆搜房网对重庆全装修房市场进行了专项调查。该调查共为期12天，共有2025位主城区市民参与。在调查中记者发现，目前重庆主城区52%的市民接受全装修房，保持观望态度的占到39.56%，不接受全装修房的仅占5.33%。1、重庆全装修房需求空间大问：是否会接受市场上推出的全装修房？5成以上消费者愿购买全装修房消费者接受全装修房的占52%；持观望态度的占39.56%；不接受的仅占5.33%;其他类占3.11%。对全装修房心存顾虑和观望（即，持观望态度的）的占到39.56%，业内人士认为，随着，消费者对全装修房产品认识的不断深入和关于全装修房的相关政策的不断完善，这个比例将会在不久的时间内缩小。尽管“全装修房”的概念，在几年前重庆楼市就已提出，部分开发商已着手实施，但由于消费者的认识不足，使得目前的全装修房市场还处于初始阶段。前几年，由于市场和政策的不够成熟，部分开发商只是把全装修作为一个噱头，并没有真正地贯彻到实际操作中。不过近年来，这些情况已有所改观，直到重庆的龙湖紫都城、棕榈泉国际花园等全装修大盘的出现，全装修楼盘开始受到越来越多市民的关注。随着国家关于全装修房相关政策的出台以及全装修楼盘的增加，目前重庆主城区的市民逐渐接受了全装修楼房。有关专家表示，全装修房其实是房地产产品的一种附加值，它常常和一个项目的品质高低有着一定的联系。全装修房作为一种产品进入了重庆消费者的视线正成为大势所趋。2、全装修房市场有待大力开发问：购买过全装修房吗？已购买过全装修房的仅占到11.56%从以上数据中我们可以看到，已购买过全装修房的仅占到11.56%，而88.44%的比例则在很大程度上，应成为房地产商开发商开发全装修房的市场空间。业内人士指出，全装修房市场空间不小，前景看好。对于开发企业而言，可以有效整合地产资源，对于消费者而言，可有效降低购房装修成本。全装修不仅仅成为房地产开发商进行差异化营销的一种利器，同时也是开发商的一种新的卖点。3、“菜单式”全装修房最受青睐全装修式的装修房比例正逐渐上升大多数消费者认为，全装修房个性化的标准难以达到，鉴于此，部分房地产开发商推出“菜单式”的全装修房。在本次调查中记者发现，有57.33%的市民认同“菜单式”装修；业内专家认为，在这一类别中全装修式的装修房比例正处于逐渐上升趋势，它具有很多优点，如省时省力、团购材料更便宜等。“提个皮箱就可以住进去”的买房方式，是不少人所向往的。对于购房者来说，全装修也确实能带来很多便利。省去装修的麻烦自然不必说，全装修房在很大程度上为业主实现了优良的生活环境。4、选全装修房 多数市民是为了避免二次装修问：购买全装修房可以解决装修中的哪些问题？2254%的消费者认为，买全装修房可以避免二装修等问题在以上图表中，我们可以看出，有2254%的市民认为，买全装修房可以解决避免二装修等装修问题；22.04%的市民则认为，统一采购，开发商装修比业主自己装修更省钱。专家指出，全装修房可为业主节省大量的时间，减少了全力和财力的浪费；对于开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比。而从间接附加收益看，全装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住、即租即收益，省却了毛坯房装修期的“空置”。从大的方面来看，全装修房有利于加快我们的住宅建设向集约化生产方式转变，提高住宅产业化水平。更重要的是，它也有利于保障房屋结构的安全，节约社会资源，节省成本，保护环境。5、全装修房的材料和工艺消费者最为关注问：您认为购买精装修房会存在什么问题？从上面分析我们可以看出群众对全装房的认同感，但是这是否表示购买者对全装房的完全认同呢？本次参与调查的人普遍对全装房有着这样那样的不满意。尤其是在全装房价格、设计、质量上特别不放心，如表一所示，有高达24.24%的人认为全装房在装修材料和装修工艺上不过关；有22.64%的人认为装修设计缺乏个性；还有22.10%的人认为价格偏高。这说明，大部分人群对于开发商方面的不透明单方面的装修选材、装修设计不放心，这部分群众的普遍观念是自己选材设计都难免上当受骗，何况假手他人？特别是对经手此事的开发商尤其不放心。调查中有接近20%的人表示全装房是开发商挣钱的另外一种方式，在这种心理的作用下，他们普遍认为开发商会选取廉价的装修材料，同样为了节省成本，在装修设计上会减少投入，这样装修设计难免千篇一律。还有少数人（11.05%）认为全装房讲求漂亮而忽略实用。虽然在上面的调查中部分群众认识到了全装房的实用性：省时省力省钱。但是还是有些人担心全装房讲求房屋的单一漂亮，忽略个体主人的实用要求。这种担心不无道理，它的根据就是：开发商在进行总体装修设计的时候，总不可能对每个客户面面俱到，从而无视了部分人群的实际生活要求。6、37.95%的市民能承受500元/平米以下的全装修房问：您能承受的全装修价位是？在此次调查中记者发现，有高达22.01%的市民认为价格偏高。这种观点的来源就是认为开发商总会采取这样那样的手段偷工减料，即使全装房比清水房每平米只高一两百元，开发商也总能从中渔利。那么他们认为怎样的价格才是他们所能接受的呢？请参看下表：通过以上图表中的数字我们清楚的看到，接近80%的人接受全装房比清水房高出800元/平米以下，这说明很多人清楚的认识到，花在装修部分的费用在800元/平米以下属于正常装修费用范围，因为大规模的统一采料、设计、施工，能够在最大范围节省费用。而在现实个体装修中，也基本在这个装修费用之内。这其中又有37.95%的人认同装修费用在500元/平米以下，41.07%的人认可装修费用在500800元/平米，这实际上反映了一个最普通的人群，反映了他们的装修取向，同时也反映了他们对开发商在装修环节上的基本认同。从另外一个方向来说，这也决定了购房者在选择全装房的时候对开发商品牌的依赖，如上图所示。7、买全装修房 消费者最关注开发商品牌问：如果你购买全装修住宅，您最关注的是？购买全装房与购买清水房一样，都有这样那样的因素左右着购房者。在搜房网早期的调查中，我们发现购买清水房者往往更看重一个楼盘的位置和价格，其次而是开发商品牌。在本次关于购买全装房的影响因素中依然是这三个起着主导作用：价格、位置、开发商。不过本次调查发现在选择全装房的时候购买者首先要看的是开发商品牌。调查显示有高达29.38%的人比较看重的是开发商品牌，其次为价格（25.68%），再次为全装修风格（23.15%），次为位置（20.23%）。什么原因让购房者在选购全装房时的关注重点发生了转移呢？通过调查分析我们发现这主要是开发商在装修环节上的主导作用决定了的。一个好的开发商在承诺全装修的情况下，通常会交出令购房者相对满意的全装修房来，因为从采购、设计、监督、施工等环节上开发商的态度和力度都起着重要的作用，而品牌开发商通常在这些环节上把握比较到位，在材料的质量上，在设计的全美上，在把关的严格上，通常都会高出一般开发商。而这一点又恰恰决定了购房者购房后的实际生活感觉。出于这样的考虑，全装房的价格成为相对次要的影响因素。但却有着23.15%的人比较看重全装修风格，这其实是变相的对开发商品牌的要求，要求开发商在装修设计上的投入与严格，与购房者的适