南通七星国际城营销策略.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除致南通嘉中置业有限公司：“七星国际城”总体营销策略提报(1)2007-11-6目录第一部分: 七星国际城整体推盘原则七星国际城整体推盘原则二期推盘注意事项第二部分: 七星国际城价格定位策略七星国际城价格定位策略1. 区域价格分析七星国际城区域价格分析注意事项2. 本案价格定位七星国际城价格定位注意事项:3. 价格策略价格策略注意事项4. 价格策略建议:5.定价实施细则:第三部分:客户积累方案七星国际城客户认购方案第四部分:七星国际城项目SWOT分析项目优势分析（S）项目劣势分析（W）项目机会分析（O）项目威胁分析（T）第五部分:七星国际城营销推广策略推广策略思路七星国际城二期推广目标具体推广策略终端包装策略项目包装策略媒体组合策略PR活动策略SP活动策略品牌运作策略推广执行策略一）、铺垫预热期执行策略二）、认购开盘期执行策略三) 、销售高潮期执行策略四) 、销售持续期执行策略第一部分: 七星国际城整体推盘原则七星国际城整体推盘原则根据房地产项目的销售规律,我司建议分批次、分阶段、分产品对项目进行整体推盘控制；七星国际城整体销售周期建议分 期推盘；客户积累期:一期销售节奏中的“持续期”即开始进行二期开盘期的客户积累；七星国际城一期销售期的成交达到一期总推盘量销售总额的75%左右;同时二期销售期(开盘期)的意向客户积累达到二期首期推盘量的2030，即可在广告综合推广的支持下开始实施下二期的首期销售；二期推盘注意事项: 销售部制定详细的推盘计划 策划部根据销售部的推盘计划制定详细的推盘广告计划 销售部与策划部配合,提前准备销售中所需要的销售道具;如:楼书;单页;户型图;室内形象板的制作与更换. 重点对一期已经成交和未成交意向客户进行详细的客户分析,同时对二期目前积累的客户进行分析,确定七星国际城意向客户的区域分布;行业分布;年龄分布;购房目的;购房需求等客户定位分析要点. 注意对项目工地现场的包装,尤其重视沿街的工地包装形象墙的更换;同时注意建筑立面营销创新手法的运用,如一期立面设置霓虹灯字体广告;超大型条幅悬挂(建议考虑悬挂节点,并增加更换内容的频率)第二部分: 七星国际城价格定位策略七星国际城价格定位策略1.区域价格分析区域价格分析主要是分析海安县目前在售的主要楼盘的销售价格,尤其是定价的策略分析,分析竞争对手对不同产品类型(住宅和商业)的定价方法,掌握片区同类产品的销售价格和销售现状. 七星国际城区域价格分析注意事项: 特别针对竞争对手做一次详细的市场调研,并对调研进行一次科学的统计与分析. 掌握项目所在片区不同物业的未来1-2年的发展规划、开工建设和销售状况. 对项目建筑达20万以上的项目进行重点分析与调研.2.本案价格定位 保持优越的性价比是房地产操盘致胜的法宝,本案的价格是依据项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后,制定出成本价,同时由于本项目处于的地段位置影响力都是其他项目所无法比拟的,又结合区域同类产品的市场价及顾客感受价,在发展商实现其合理利润的前提下,通过市场比较法,成本核算法,市场感受法,最终制定出本案的合理价格区域在 元/ ,实现均价: .(商铺价格另行制定) 七星国际城价格定位注意事项: 结合楼面价建筑成本公司营业性支出广告策划推广费用企业利润制定出本案的初步合理价格: 元/平米,实现均价: . 结合区域内的主要竞争对手(体量在20万左右的)的定价策略,对初步制定的价格进行二次修订,制定出本案的市场接受价: 元/平米,实现均价: 元/平米. 结合区域内的次要竞争对手(体量在15万以下)的定价策略,对本案的市场接受价进行最终修订,制定出本案的终端销售价: 元/平米,实现均价: 元/平米.3.价格策略 根据项目条件及市场现状,应遵循”低开高走”的价格策略,使本案目标客户的心理价格远远高于产品价格,形成强大的销售潜能,充分激起目标客户的高度关注,当大量的购房者到现场观看后,普遍会为其高品质所打动,销售自然会如高山滚巨石,一气呵成.待到销售中期,根据工程的进展一期业主入驻情况,配套设施日趋完善之后,价格再次上涨,这一时期获利最为丰厚. 各销售期内安排采用“脉冲式”策略，即强销与缓冲相结合，节奏分明，热点不断，持久保持市场新鲜度。 价格策略注意事项: 注意销售节点的提价策略执行,以保证项目利润的最大化,在销售的主要节点:内部认购开盘准现房销售交房业主入驻现房销售等时机主要提价策略的执行与控制. 注意项目销售节点的提价的空间的预留,以保证本案的价格始终处于上涨升值的趋势,满足目标客户的买涨不买跌的购房心理.4.价格策略建议:认购开盘时价位要与周边项目价位相当或略高.认购开盘时本案的价格应略高于一期,同时实施多样化的促销手段,促进目标客户的非理性下定,为开盘火暴埋下伏笔.实现灵活的付款方式,在销售初期实行这样的策略是吸引客户并促界成交的有效手段.5.定价实施细则:首期推盘，建议低价入市，抢夺客源，造成本案热销的场面；开盘后的销售高潮期建议对本案进行科学合理的节点提价，原则上每一销售阶段的提价次数应少于3次，一般控制在2次左右;每次提价幅度应小于50元/,一般控制在30元/平米.第二期建议先推 号楼，共 栋,合计: 套.其中多层 套;花园洋房 套;联排别墅: 套.按照目前市场情况，建议多层整体均价 元/，花园洋房整体均价: 元/平米,联排别墅整体均价: 元/平米;销售表价 元/；然后以 定价为基准，综合考虑栋房屋的楼层位置、日照、景观、噪音、产品特性、稀缺性等要素， 二期整体销售均价计划达 元 /。第三部分:客户积累方案客户积累具体方案呈报七星国际城客户认购方案一、 时间：2007年年 11月 XX日 2007年 12月30日二、 地点：现场接待中心三、 主题：七星国际城客户VIP卡发放（有效客户积累）四、 主旨：借助客户VIP卡的发放,可开始逐步积累稳定客源，并且通过VIP卡的办理为开盘提供人气来烘托开盘的热闹与喜庆，最终由贵宾卡客户转定的有序进行，顺利完成开盘目标。 VIP卡发放细则:贵宾卡预约目的：结合本小区总的住宅体量较大，分批开发的特性。为了达到在签约当天尽可能的去化所推出的房源，扩大本小区在海安市民以及同行业的知名度，树立本小区的品牌效应，并且使在酝酿期间积聚的客户资源得到充分利用，尽量少的损失客户资源,并烘托开盘预约效果。具体流程： 一、酝酿期：进场接待客户，只公布房型、面积、小区等基本资料，并且渲染我们有很多关系户以及想购买我们项目的客户已经在售楼处预先登记了，等待开盘的时候领取VIP卡及后续房源公开时选房，此外还可以享受VIP卡的相关优惠。在前期尽量多的积聚客户量；二、有效客户积累1、 引爆期准备：l 在开盘前一个月：为意向客户办理贵宾卡。即带好身份证原件、以及1万2万元意向金、领取贵宾卡；这样我们就可以有效的区别有效与无效客户，并可对开盘当天的来人状况有相应预估，做好预案。l 开盘日（即预定之日）：针对已领贵宾卡的客户，当天按照序号先后原则，在开盘典礼结束后开始按顺序签订预约单l 并告知客户分批选房原则即开盘后按实际情况把持卡客户分成几批分时段来认购推出的房源（如第一天上午安排150，下午安排50100，依次类推）过时不候。（在开盘后可视状况而延续VIP卡的发放工作）l 引爆日：客户凭预约单以及贵宾卡按顺序至售楼处选择满意房源，换取认购单（备注2）认购金自动转为立约定金，按照开出大定单之日起三天内签定预售合同。如果部分持卡的客户没有选中房源，可在其后指定的时间退还诚意金，或享有下一批房源的优先购买权，并且享受下一次可能的优惠。第五部分:营销推广策略推广策略思路根据先前对七星国际城项目的SWOT综合分析，我司建议户外广告报纸广告、电视字幕等原有营销手段继续跟进的同时，应对原营销手段进行优化，同时增加投放电视广告、广播广告（易被忽视）、杂志（可自行编制）、网络广告（易被忽视）、邮政营销、数据库营销（商务短信平台）等各种媒体相互配合，完善案场管理（包括工地管理），形成全方位、立体化、多层面的宣传攻势。重点在于楼盘的促销和多种媒体组合并配合相关的品牌推广活动，以直接强有力的诉求打动和震撼购房者。这种立体化、多层面、创新性的媒体策略，不仅保证了传播的稳定性与系统性、连贯性，又可以引发销售高峰期的到来，同时由于七星国际城楼盘售价相对于海安的非中心区域楼盘售价明显偏低，因此必须重视媒体的优化组合，同时通过相关的品牌活动推广来提升项目的知名度与美誉度，而知名度的建立必须依靠营销的立体化、连续化，而美誉度的建立则必须通过项目创新卖点挖掘、概念提升、品牌推广作为支撑。七星国际城二期推广目标通过项目品牌策略系统,建立七星国际城在南通海安县的高品质楼盘的形象,以文化卖点产品卖点生活卖点等因素广泛建立本案的知名度,并在最短的时间内实现知名度向美誉度的转化.通过一期良好的销售形势宣传,为二期提前建立口碑宣传,广泛建立市民对本案的关注度.结合项目的独特卖点和产品特性,制定项目二期的分案名,分组团名,分楼宇名,分景观名,通过媒体组合策略对项目卖点进行重新优化塑造,从而形成本案独特的USP销售主张.在实现二期正常销售的同时,对一期滞留房源进行SP促销,本阶段的SP促销只要围绕一期的滞留房源并结合销售节点进行实施,实现一期滞留房源的销售.二期将PR公关活动为核心,结合成功的项目包装和媒体组合AD策略项目SP促销策略,对项目进行全方位多层次多角度的挖掘,实现项目销售节点的连贯性与可操作性,为本案的三期销售预留宣传空间.具体推广策略终端包装策略终端包装策略主要从项目整体形象楼书、分期功能楼书、户型单页、置业计划、折页、杂志、客户会会刊进行包装设计.形象楼书：这是对项目介绍最为全面的“产品说明书”，主要应介绍开发商实力、项目整体规划、市政规划、建筑特色、功能分区、户型介绍、绿化、小区配套等。从售楼处调研来看，目前形象楼书使用不多，同时二期即将开建，为促进一期现有房源销售，同时为二期提前积累客户，建议对原有形象楼书进行重新设计印刷。户型单页：户型单页目前已经在做，建议下次做户型单页的时候对户型面对的目标群体进行细分，从而对各户型进行有针对性的户型点评，并将户型单页装订成册，这样也有利于客户的多样化选择。折页：折页的外页多用来介绍项目的楼盘形象，而内页主要介绍楼盘的内部及周边配套以及户型的相关介绍。目前我司尚没有制作相关的楼盘折页，建议我司从项目的长远推广着眼，制作项目的折页。会刊：会刊一般为企业的内部刊物，由于我司前期已经成立嘉中七星湖国际社区俱乐部，因此建议继续跟进此品牌推广策略，编制企业内部刊物：嘉中地产（会刊）；项目包装策略概念包装目前项目从整体运作上来看,对项目整体没有形象包装的系统化,从项目的分期运作来看,对项目的分期品牌运作也缺乏系统化实施.建议建立项目整体形象推广概念,同时对项目的分期推广也分别建立概念形象推广识别系统.如:七星国际城海安40万平米城中城,二期上筑限量认购中!数字化社区包装智能化一直是房地产项目的热卖点之一，更流行的说法是数字化社区，或社区。社区智能化到底应该什么样？这个问题连专家也说不太清楚，但这正提供了广阔的想象空间，宽频入网、三表远程抄送、社区监控都是智能化的表现.本项目可从: 宽频入网、三表远程抄送、社区监控入手对项目的智能化进行包装.境外设计包装不少楼盘的设计都请国际著名设计大师，香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的，都成了买房人熟悉的名字。楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争，是市场走向成熟的表现。本案从城市公园的规划到项目整体建筑风格的营造都出自海外大师之手,因此可挖掘团队人员的从业经历对项目进行深度解析,在设计风格上直接借鉴规划师们的肖像对项目形象进行推广.户型包装户型包装目前是许多高档楼盘非常重视的卖点之一,从七星国际城的户型调研情况看,本案户型较为合理,在海安县来看,本案户型从功能进深通风采景等角度均适合更换住宅,作为二次置业的首选.高使用率包装一样的价钱，使用率越低的房子等于越贵，这帐人人会算。很多开发商都把超过的使用率打在广告上，按常规，多层的使用率应该超过90，为了吸引斤斤计较的消费者，分摊面积小,使自己的购买更加实惠是目前县城市民较为看中的.七星湖城市公园包装有个名词叫“双景住宅”，是指既在社区内做园景规划，又借助社区周边的公园、河流、绿化带。当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时，环境也成为诸多楼盘的重卖点。而本案处于海安县最大的生态公园旁,如何对七星湖进行系统化包装成为项目品质提升的关键.七星湖包装可从政府规划定位辐射范围功能设置城市名片媒体关注市民热衷市民垂钓等多角度对七星湖生态公园进行全方位的包装和宣传.升值潜力包装从本案目前的售价结合项目本身固有的品质来看,目前的销售价格有相当大的提升空间,目前海安县城的发展正逐步向城市化快速过度,而从区域价格对比以及项目品质对比等多方位对比中,我们不难发现,目前从升值潜力这一角度对项目进行挖掘也是吸引购房者的重要因素.媒体组合策略1、 电视媒体电视媒体充分利用了人们的视觉和听觉，能使产品信息瞬间传递给目标群体，并留下较为深刻的印象，同时建议循环播放项目的形象宣传片和产品的创新卖点（杜绝同质化宣传）。营销建议1：电视形象广告在收视率较高的电视栏目播放中插播国际城项目的整体形象宣传品（已经制作），并凸显项目的创新卖点。建议执行1：电视栏目收视率调研项目形象片制作（已有）项目创新卖点提取电视广告业务联系电视广告业务洽谈签订电视广告播放合同电视广告播放同时电视媒体的局限性不可避免，其最大的局限性在于其消逝的速度快，因此建议继续执行流动字幕的营销方式，同时对其执行进行优化。营销建议2：流动字幕运用增加流动字幕媒体的运用,注意流动字幕内容的更换频率，同时及时更换字幕内容，建议根据销售节奏和营销总体推广的需要进行更换，同时考虑消费者对重复信息的抵触心理。2、 电台媒体广播媒体的传播范围是业内公认的，几乎在市内的任何地点都可以听到；同时对房地产专业知识掌握程度较少的听众来说，广播媒体的宣传效用较强，同时广播费用较低，因此对于电台广播的选择对项目的全方位宣传是必要的手段之一。目前不管是私家车的拥有者还是出租汽车均会在早晨、中午和晚上的不同时刻播放广播。营销建议3：选择电台收听率较高的广播节目，同时选择广告插播的时间段一般在早晨的7：00-8：00；中午的11：30-13：00；以及晚上的9：00-11：00，插播我司项目的形象定位、产品概念以及最新的促销信息等。建议广播的更换频率在20天/次。建议执行3：广播栏目收听调研（南通交通台等）广告文案撰写广播广告业务联系广播广告业务洽谈广播广告合同签订广播广告播放3、 平面媒体这里所说的平面媒体主要包括房地产营销中的DM、报纸等。营销建议4：报纸广告：由于的报纸类型较少，而鉴于扬子晚报（大众消费）的发行量以及在市的阅读量，建议继续投放报纸广告，同时要注意项目硬广和软文的配合，并加大软文的投放力度。DM直投：DM直投尽管具有明显的区域性和时效性，但只要正确把握好直投的范围，其效果十分的明显，且效果反馈也较快。建议执行4：户型单页（成册）制作与印刷项目折页制作与印刷项目新的形象楼书制作与印刷侨意地产（会刊）报纸广告优化DM直投范围确定4、 邮政营销邮政营销目前被许多行业的营销者看重，究其最主要的原因在于其对于目标市场的准确把握。目前邮政营销中应用较为成熟且效果明显的是其中的数据库营销。数据库营销目前已经广泛的应用于营销领域，其最大的效应在于可以准确的获得项目所处地区的不同行业的高收入人群的详细通讯地址，并对目标市场进行了准确的分类。对于即将进入销售淡季的房地产市场而言，因此邮政营销是我司此阶段应十分重视的营销手段之一。营销建议5：对于我司的国际城项目，由于现正对二期进行前期推广，且进入销售淡季的情况下，应准备掌握目标客户的情况，并有针对性的对这部分人群进行定向营销。建议执行5：普通信封的购买（杜绝附带项目信息的信封，避免客户产生抵触心理）我司近期推广的项目单页准备联系邮局购买目标客户数据库（主要为目标客户群的通讯和通信地址）签订数据库购买合同定向营销执行5、 网络营销由于网络已经渗透到我们的日常生活中，对于许多不能抽出时间亲自去现场看房的市民来说，网络成为他们了解楼盘信息的主要渠道，同时对于即将进入销售淡季的房地产市场，网络可以为许多在家和办公室的市民提供看房便捷。营销建议6：建议加做海安房地产网：www.HA首页广告，并设置项目视频连接及项目介绍的网页连接。同时针对目前在房地产网上对项目的介绍现状（混乱且项目信息基本全无，没有突出项目的特色和品质），应改变楼盘动态栏上的楼盘信息，同时注册房产网络论坛业主之家，及时发送项目的相关信息。注册论坛楼盘动态内容修变视频资料、网页资料准备网络广告业务联系网络广告业务洽谈签订网络广告投放合同网络广告运营6、 户外媒体户外媒体主要包括大型广告展板、路牌、灯箱广告、车体广告、工地广告、标语等。由于户外媒体位置固定，能反复引起视觉注意，因此效果一般较好。但是由于户外媒体区域性太强，现在已经有很多的大型房地产项目的广告牌已经选择在高速公路入口、机场等场所进行投放，一方面区域范围辐射更大，其次目标客户群把握的更加准确。针对金坛市的实际情况和我司目前广告牌的位置选择以及文案与销售节奏的吻合度，特对我司广告牌的选择进行营销建议。营销建议7：针对海安的实际情况，海安的房地产项目一般都会选择在市区的位置对项目进行宣传.建议定期及时更换户外广告牌。针对海安县由乡镇组成的现状，因此乡镇居民进入购买房子的比例也较大，一些乡镇的群众结婚和子女上学都会考虑在选择购买合适的居住物业，同时市的中高收入人群由于业务和工作的原因，一般都会经常出入海安南通之间，因此考虑在海安南通的公路之间且靠近海安段的地方设立横跨路面的广告牌，这样不仅是海安户外广告的创新，而且也切实的抓住了海安的中心区以及东西南北区的各个区域的中高收入的目标市场群体。建议执行7：决定的广告牌是否保留（如果保留，增加广告牌）新广告牌位置的选择广告牌内容确定寻找广告代理公司广告牌业务洽谈签订广告牌竖立的合同新的广告牌竖立7、 短信平台目前忽视联通客户而只是单一的将信息给移动客户传递是目前许多房地产营销人员的共同问题，且不知联通的133客户段等其他号段是商务人士最早使用且使用较为频繁的网络号段，因此建议我司宜采取逆向营销思路对短信平台进行使用。短信平台是目前数据库营销发展的延伸，目前已经广泛的运用到各个行业的营销实践中。在目前的房地产营销中，短信平台的使用主要是在项目的认购期间、开盘期间、以及有促销时机的时间内对目标客户群进行的定向营销。由于此种营销手段信息传递快捷，且费用低廉，得到了许多营销者的亲睐。营销建议8：针对我司以前营销推广中已成熟使用短信这一平台对项目的信息进行定向发布，鉴于我司项目的实际情况，建议今后的短信平台内容的发布时机主要向项目的促销、商铺销售、一期尾盘消化、二期认购信息发布、开盘信息发布、活动举办发布等营销方向靠拢，同时增加对联通CDMA客户的信息传递。执行建议8：下期短信平台发布的主题和内容确定联系短信平台信息发布商广告部签订发布合同项目信息的成功发布8、 楼宇广告楼宇广告面临的目标群体比较明确，且楼宇广告一般均分布在写字楼和一些高档的小区和商场等场所，处于这些场所的人群一般都有一定的消费实力，同时楼宇广告也是突显项目品质的一种高档传播媒介，我司可以考虑增做此广告类别。PR活动策略赞助活动/展会活动（临时性）赞助活动策划是企业和项目展示良好形象的主要传播渠道，企业义务与政府及社区搞好关系的有效方式也是举办赞助活动，需要注意赞助的三个原则：社会效益原则；传播效果原则；经济适当的原则。展会策划是通过现场的展示，推广项目形象的常规性促销的手段。营销建议9：针对目前七星国际城项目在赞助活动上基本空缺的现实情况，下一步宜针对海安市的实际情况，主动接触政府和社区及媒体等机构，实施项目的公关赞助活动，从公司的经济出发，此活动不宜经常举办，但成功实施这样的活动对我司项目品牌的提升有绝对的帮助。建议执行10：海安市乡镇贫困区域选择当地政府机构联系实施赞助贫困儿童计划媒体报道（报纸软广+企业内部刊物+电视新闻）公关活动针对海安是省内的教育强县,由于寒假即将到来，在寒假期间可针对中小学生进行公关活动推广，一方面可以保证活动有充足的时间，另一方面也可以顺利的在暑假结束的开学期间，对活动进行总结和宣传，同时也可以吸引一部分非学生群体（老人以及绘画等爱好者）在寒假期间进行创作。同时也可以进行有关乡镇的区域慈善活动，因此提出如下公关活动建议：活动主题1：征文、绘画活动方案1：“七星国际城杯 ”海安县首届我的”小康生活”大型征文、绘画书法大赛一、大赛目的倡导和树立社会主义荣辱观，引领海安市形成知荣辱、树新风、求和谐的文明家庭新风尚。大赛在促进市民精神文化生活丰富多彩的同时，也应使全市市民对全面建设小康社会有更加深刻的认识。二、大赛主题 健康、快乐、和谐、发展 三、组织机构 主办单位：海安县委宣传部、海安县文明办、海安县电视台、扬子晚报承办单位：海安嘉中房地产开发有限公司顾问单位：海安县文学艺术联合会、海安中学网络支持：海安房地产网、海安楼市四、大赛方案 1、参赛时间： 2、作品要求： 征文、绘画作品以小康生活为背景，有趣、开心、浪漫、温馨，惊险、难忘的学习、工作、生活瞬间、故事均可，题材不限； 作品反映的内容要健康、积极、向上；3、奖项设置： 本次大赛设立单项奖和纪念奖二种奖项。 （1）单项奖：一等奖各1名 ：荣誉证书+奖杯+奖金XX元+大赛纪念品一份二等奖各3名 ：荣誉证书+奖杯+奖金XX元+大赛纪念品一份三等奖各5名 ：荣誉证书+奖杯+奖金XX元+大赛纪念品一份优秀奖各10名： 荣誉证书+大赛纪念品一份优秀组织奖5名：奖杯+奖金XX元（2）纪念奖所有参赛选手不管作品是否获奖，均可得到大赛纪念奖一份。（3）颁奖及作品展示仪式地点：海安中学 ； 时间：4、参与方式 （1）将征文、绘画作品和附有作品介绍的表格以附件的方式发送E-mail至/ （2）作品可邮寄至活动组委会办公室：海安电视台广告部：；联系人： ；电话： 地址：七星国际城接待中心；联系人： 电话：地址：或传真至：；大赛咨询：；联系人：（3）参赛者作品也可直接递送至承办海安嘉中地产有限公司，参赛作品具体投递地址：地址1：地址2：（4）参赛者必须严格遵循投稿时间，将作品邮寄至活动组委会办公室，时间以当地邮戳为准，逾期的稿件将取消参赛资格。（请在邮件上注明征文、绘画评选，各单位推荐的作品请注明XX单位推荐字样） （5）所有参赛作品若发生侵犯他人著作权、肖像权、名誉权等行为所产生的法律纠纷由作者自行承担。 （6）大赛主办方拥有本次大赛的作品最终评审权和解释权，拥有选用参赛作品全片或片段在电视、网络媒体公开播出和展示的决定权。 五、其他说明 1、优秀作品将在大赛合作网站上进行展示。 2、获奖作品将在金坛电视台和承办方展示并颁奖。 3、获奖单位和个人名单将在大赛合作媒体（电视、报纸、网络）进行公布。 4、优秀作品将陆续在有关平面媒体和网络媒体中登载。 活动主题2：慈善捐赠活动方案2：2008嘉中置业七星国际城阳光行动之（一） -走进海安XX镇XX中小学 -走进海安社会福利院一、活动目的二、活动主要单位主办单位：海安县委宣传部、海安县文明办海安县教育局爱心捐助单位：嘉中置业-七星国际城接受捐助单位：海安XX镇XX中小学媒体支持：扬子晚报海安电视台/海安日报社/海安房地产网/海安楼市/其他三、活动阶段1、 活动准备阶段联系接受捐助单位、捐助仪式举办地点确定、举办时间确定、参加人员确定2、 活动实施阶段捐助仪式、爱心聚餐3、 新闻报道阶段电视新闻报道/报纸新闻报道/网络媒体报道（事前和事后）四、活动现场实施细则五、活动工作准备六、费用预算SP活动策略一般地SP促销首先应该目标准确清晰，否则会失之毫厘，差之千里。结合房地产营销SP促销目标,建议七星国际城SP促销主要从以下几个方向进行实施: （1） 开盘SP促销，聚集销售人气，形成热销势头。 （2） 楼盘滞销SP促销，摆脱滞销局面，售楼由滞到畅。 （3） 销售淡季SP促销，克服销售淡季和炎热夏天顾客稀少的情况，销售业绩淡季不淡。 （4） 余房SP促销，针对顾客拣剩的房型、不够理想的房型早日脱手。（5）节点让利SP促销,针对不同的节日节点,对相关楼栋和具体房源实施多样化的促销组合策略,不段的制造热销势头. （6） 清盘SP促销，楼盘销售已尽尾声，尽快结束销售工作。为了实现SP促销目标必须选择合适的SP促销方式。应根据楼盘的特点和各种具体情况采用创造更多更好的SP促销方式。 在确定SP促销目标和方式之后，还要就SP促销实施制定具体方案。 （1） SP促销让利的幅度以直接让利或变相让利为主要手段的SP促销，作出让利幅度的规定，并进行财务分析。 （2） SP促销楼盘的范围SP促销楼盘的范围是整栋楼还是楼中某几个层面或某几类房型，通常是选择不够理想的层面或房型作为SP促销楼盘范围。 （3） SP促销的时间企业在什么时候举行SP促销，对促销效果有一定影响。如在传统节日或企业庆典推出SP促销，会增添喜庆气氛。在楼盘工程某一阶段，如结构封顶、外立面完工等时机推出SP促销，会加深顾客对楼盘的印象。 （4） SP促销的费用SP促销费用主要包括宣传费用和人员费用。宣传费用主要为传媒广告、公共关系、售楼处POP费用。人员费用主要为专门投入此项SP促销人员的费用，如宣传资料派送人员的劳务费用。 （5） SP促销宣传计划SP促销宣传计划包括媒体广告、印刷品、公共关系活动、售楼处POP宣传等的宗旨、创意、形式、规格、日程安排等。 （6） SP促销人员培训SP促销目标最终通过人员操作来实现，其中包括广告策划人员、售楼人员等。必要的培训使有关人员了解SP促销的目标、方式、人员奖励、负面作用的防范等等。品牌运作策略 “4S”服务理念下的七星湖国际社区俱乐部运作模式全城公告主要策划思路：为了提升企业服务品质，使业主享受到更多的专业化服务，增加业主之间的交流，建立起业主与发展商、业主与业主之间交流的平台，嘉中地产4S七星湖国际社区俱乐部制定了一套完整的解决方案，首先海选与业主生活息息相关的联盟商家，并与之合作为业主提供生活的便捷，同时可以提前为会所中的茶吧、咖啡吧、棋牌室、台球、健身等功能场所选择入驻商家。根据合作条款，联盟商家除了将给侨意会会员提供优惠折扣外，还将在商品售后、专业指导等方面给以业主全方位的优质服务，同时优先入驻经营七星湖国际社区俱乐部的会所。通过七星湖国际社区俱乐部这一平台，客户可以轻松获得家居装修、购物、休闲、餐饮等多方面的优惠，同时也可以使七星湖国际社区俱乐部运营更加顺利。嘉中地产年内将有一系列实在的措施和实际行动将其“4S”服务理念一以贯之的执行下来。在合作方面，除了与海安县的品牌建材商家在业主家居装修方面进行合作，还与品牌超市、各品牌购物（家电等）、休闲专卖店等商家合作，拓展其在商务、健身、休闲、购物等方面与品牌商家全面合作，为客户提供全方位、一站式的优质服务与超值优惠。媒体选择：扬子晚报（大众消费）、七星湖国际社区俱乐部会刊、流动字幕、电台、网站形式：软性告知 全城海选七星湖国际社区俱乐部联盟商家联盟商家行业范围：家居装修、家电、购物、休闲、餐饮特色店媒体选择：电视字幕、电台、扬子晚报（大众消费）、七星湖国际社区俱乐部会刊海安楼市形式：软性告知 嘉中七星湖国际社区俱乐部联盟商家集中签约仪式及新闻发布会媒体选择（电台、电视台、报社、网站）：南通媒体、海安媒体、各专业驻海安媒体形式：公关活动推广 嘉中七星湖国际社区俱乐部联名卡正式发行媒体选择：电视字幕、报纸软文、网站信息活动配合：业主集中领取商家联名卡促销配合：联名卡权利形式：新闻告知与活动推广相结合嘉中七星湖国际社区俱乐部会刊正式发行媒体选择：嘉中七星湖国际社区俱乐部会刊、电视字幕、报纸软文、网站形式：软性新闻告知 嘉中七星湖国际社区俱乐部业主奖励、回报机制全城启动！主要内容：A、奖励机制：凡已经成为嘉中七星湖国际社区俱乐部的尊贵业主，只要您向您的朋友推荐购买嘉中七星湖国际社区的任何一套房源，公司将给于一定的房款减免优惠，已经支付房款的，我司将给于现金补偿，具体现金奖励机制如下：住宅物业：XXX平米以下（包括XXX平米）：推荐您的亲戚和朋友购买XXX平米以下的业主可以获得现金奖励：2000元；XXX平米以上（不包括XXX平米）推荐您的亲戚和朋友购买XXX平米以上的业主可以获得现金奖励：4000元商业物业推荐您的亲戚和朋友购买XXX沿街商铺的业主可以获得现金奖励：5000元B、回报机制：奖学金制度：嘉中七星湖国际社区业主的子女升入重点学校（高中、大学）凭录取通知书分别可一次性获得两千元和三千元的奖学金奖励，两年内有效。祝寿养老基金制度：嘉中七星湖国际社区业主的父母在老人寿辰之际可享受一年一万元的养老基金保险，两年内有效。媒体选择：DM单页、扬子晚报（大众消费）、网络、电台形式：软性新闻告知推广执行策略一）、铺垫期（认购期）时间:2007年11月15日2007年12月15日推广目标客户群：海安全县市民:县城部分乡镇推广媒体：海安电视抬DM户外看板短信平台道旗广告夹报(扬子大众消费版)销售道具准备:单页1制作宣传主题：1;项目整体形象推广:七星国际城-海安40万平米城市精英阶层生活特区形象推广诠释:在七星国际城的开发中,我们一如既往地思考和关注着城市生活与人的关系.在项目的整体形象推广中,我们锁定的是2080法则中提出的”城市精英人群”,为他们打造”让每一户都拥有带公园的房子”.40万平米:800亩城市公园,这样的奢华比例甚至超出了2080法则的精英概念.2;七星国际城一期形象维护:七星国际城一期-观筑2080一期形象维护诠释:一期概念的必要维护为二期概念的新推作为必要的铺垫;同时一期概念中的2080与项目整体形象推广十分符合,有力的突出了”精英人群”概念,为项目的整体品质提升做了有力的诠释.”观筑”中的观字则突出的说明了项目独特的卖点:七星湖景观,而观筑与2080的有机组合则完全突出了项目的品质和USP卖点.3;七星国际城二期形象推广七星国际城二期-上筑二期形象推广诠释:在七星国际城二期开发中,我们十分重视运动和休闲元素的增加,不仅增加了篮球场等室外体育休闲设施,同时也增加了临湖的景观会所.在这里我们提倡的是一种健康向上的生活理念,我们希望每一个积极向上充满活动的人都能够在这里找到一个属于自我的空间,实现一种既张扬个性,又涵养性情的生活,让七星国际城成为安家的首选.4;七星湖城市公园-1.8亿 500亩水景庭院 300亩生态休闲公园 乐水乐园乐逍遥5;七星湖城市公园-坐拥七星湖 公园是我家6;七星湖城市公园-我家住在城市生态景区7;七星国际城一期观筑2080完美售磬 二期上筑全城公开预约 8;七星国际社区俱乐部VIP贵宾卡限量认购中执行策略与计划安排:终端包装计划与安排销售道具:单页1制作(整体介绍认购单页)DM单页1:正面:主标:LOGO+海安40万平米城市精英阶层生活特区在七星国际城的开发中,我们一如既往地思考和关注着城市生活与人的关系我们锁定的是2080法则中提出的”城市精英人群”为他们打造”让每一户都拥有带公园的房子”.40万平米:800亩城市公园这样的奢华比例甚至超出了2080法则的精英概念.极少 极稀缺103-135景观多层极品 极珍贵163花园洋房276-380联排别墅5大价值 铸就经典区位价值(项目所处板块)配套价值(项目生活配套)产品价值:(户型绿化景观阳台风格)稀缺价值:(800亩城市公园)品牌价值:(七星湖国际社区俱乐部业主VIP)VIPLINE:项目地址: VIP客户接待中心:开发商: 景观设计: (预售许可: ,本广告为要约邀请,图文仅供参考,最终解释权归开发商所有) 反面:主标:LOGO-七星国际城二期上筑全城公开预约副标:七星国际城一期观筑2080完美售磬七星国际城-一座让城市仰望的国际化社区在海安市民的期待中,一座国际化的城市精英特区一期即将呈现政府投资1.8亿元的800亩海安城市生态休闲公园坐落社区_500亩水景庭院 300亩海安城市生态休闲公园感受海安城市名片-七星湖城市公园的魅力城市客厅:舞龙广场人工沙滩-度假酒店-露天舞台运动:环湖自行车-攀岩-高尔夫-网球-旱冰-垂钓休闲:散步-观景-野营让家安在城市生态景区旁在这里我们提倡的是一种健康向上的生活理念,我们希望每一个积极向上充满活动的人都能够在这里找到一个属于自我的空间实现一种既张扬个性,又涵养性情的生活七星国际城二期上筑认购细则:凡七星国际城二期上筑认购前120名的客户交诚意金5000元,在集中认购选房当日诚意金5000元可冲抵10000元的立约定金.同时免1年的物业管理费.凡七星国际城二期上筑认购前2150名的客户交诚意金5000元,在集中认购选房当日诚意金5000元可冲抵8000元的立约定金.同时免8个月的物业管理费.凡七星国际城二期上筑认购前51100名的客户交诚意金5000元,在集中认购选房当日诚意金5000元可冲抵6000元的立约定金.同时免6个月的物业管理费.所有认购七星国际城二期上筑的客户(100名以后)均享受免征3个月的物业管理费的购房优惠,所有认购七星国际城二期上筑的客户均在集中选房日赠送精美礼品一份.选房当日按交纳诚意金的先后顺序安排选房顺序.七星湖国际社区俱乐部业主VIP卡同期认筹中!VIPLINE:项目地址: VIP客户接待中心:开发商: 景观设计: (预售许可: ,本广告为要约邀请,图文仅供参考,最终解释权归开发商所有) 媒体组合计划与安排(电视DM派发夹报户外看板短信平台道旗广告)电视媒体投放:栏目冠名项目:海安新闻联播投放媒体:海安电视台规格:15秒(形象片插播)电视字幕电视字幕1期文案:七星国际城-海安40万平米城市精英阶层生活特区!七星国际城二期上筑全城接受预约中!一期观筑2080现已基本售磬,别墅级花园洋房仅余1席,一期最后典藏公园多层;湖景别墅(临800亩七星湖生态公园)荣耀发售.详情咨询七星湖国际社区专线:0513-DM派发:DM1期派