洞庭湖项目信托计划.doc

川信*洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金 信托计划背景材料 一、项目基本信息 1. 项目背景 根据湖南旅游产业发展领导小组办公室关于实施全省旅游重点项目建设“251”工程的通知，本项目作为湖南省重点支持规划建设的 20 个省级项目之一。 2007年 7月24 日，广东黄河实业集团有限公司（以下简称“黄河集团”）与岳阳市政府签订开发岳阳南湖风景区湖滨地区洞庭湖国际公馆大型旅游项目的投资意向书。同年的9 月27 日，该项目作为省级重点签约项目在首届湘商大会签约。9 月 29 日，黄河集团与岳阳市市政府在岳阳市南湖宾馆正式签约“太平新城”大型旅游综合项目开发建设合同。 黄河集团拟投资 50 亿元，征地 4830亩，计划在 8-10 年时间内，建成洞庭湖国际公馆大型旅游综合开发项目，集五星级园林式酒店、城市体育休闲生态公园、大型水上娱乐项目、高档商品住宅开发等于一体。 项目先期进行高档商品住宅的开发，住宅项目不含税总投资为 9.8 亿元，根据岳阳地产的最近财报，项目公司已经实际投入 3.5 亿元。 2. 项目用地情况 项目位于岳阳市岳阳楼区湖滨园艺场三分场，东至规划路，南侧为月形湖路，西侧为洞庭湖，北侧为规划道路，地势平坦，有自然湖泊洞庭湖的独特资源和景观。政府同时会打造滨湖景观带，该项目具有得天独厚的优势。项目距岳阳市中心 7公里，有直接的城市大道直通市中心，交通十分方便。 项目住宅用地净用地约 370 亩，根据项目公司与岳阳市国土局签订的土地出让合同，住宅用地成交价格在 27万元/亩左右，该项目土地获得合法合规，且远远低于周边 200 万元/亩的市场价。 3. 项目进度 目前项目一期四证齐全。一期业态包括独栋别墅、联排和花园洋房，其中独栋别墅已经封顶，联排完成主体封顶，花园洋房主体竣工 3/4，目前已经有 4.2 万平方米的物业达到了预售标准，项目预计 2012 年6月竣工。 项目二期目前三证齐全，施工证正在办理中，预计今年三季度开工，2013年 6 月竣工。 1恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 4. 项目基本控规指标 项目住宅用地净用地约 370 亩，规划总可售面积 35.12 万平米，其中地上 29.82 万平米，地下 5.3 万平米。项目分两期开发，第一期 18.92 万平米，第二期 16.2 万平米。项目各业态建筑面积构成如下表： 产品类型 销售面积（平米） 独栋别墅 16481.51 联排洋房 45063.74 多层洋房 60571.74 高层洋房 81957.31 小高层洋房 74406.05 商业 20290 小 计 298770.35 停车位（地下建筑面积） 52416.65 合 计 351187 5. 项目投资预测 项目不含税总投资 9.8亿元，具体成本构成明细如下： 序号 费用项目 平方单价 总建筑面积 金额（万元） 各项目占比 一 主营业务成本 2107.09 351187.00 74122.97 87.98% 1 土地费用 187.54 351187.00 6586.00 7.82% 2 前期费用 86.35 351187.00 3032.50 3.60% 3 建安工程费 1453.47 351187.00 51044.15 60.59% 4 基础建设 284.00 351187.00 9973.71 11.84% 5 维修基金 38.94 351187.00 1367.52 1.62% 6 不可预见费 56.79 351187.00 2119.09 2.52% 二 营业费用 64.94 351187.00 4357.22 5.17% 三 管理费用 64.94 351187.00 4357.22 5.17% 四 财务费用 67.66 351187.00 15200.00 1.67% 五 小计 2304.63 351187.00 98037.42 100.00% 2恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 6. 项目销售收入预测 分年度 2011 年下半年 2012 年度 两年合计 产品类型 销售面积 销售单价 销售面积 销售单价 预计销售收入 独栋别墅 8681.51 15,000.00 7800 20,000.00 28,622.27 联排洋房 27683.74 9,000.00 17380 10,800.00 43,685.77 多层洋房 36181.74 5,600.00 24390 6,720.00 36,651.85 高层洋房 60567.31 5,600.00 21390 6,720.00 48,291.77 小高层洋房 15893.05 4,500.00 58513 5,400.00 38,748.89 商业 10410 15,000.00 9880 18,000.00 33,399.00 小 计 159417.35 6,389.62 139353 7,098.20 200,777.29 停车位 29769.65 3,000.00 22647 3,600.00 17,083.82 合 计 189187 5,856.25 162000 6,609.17 217,861.10 停车位备注 853个 647个 7. 项目利润预测 项目预计实现销售收入 21.79 亿元，扣除成本、税金等，能实现 4.82 亿元的净利润，销售收入净利润率达到了 22.13%。 序号 项目 预计发生额（万元） 备注 一 主营业务收入 217,861.10 二 减：主营业务成本 74,122.97 主营业务税金及附加 11,982.36 5.55%*营业收入 三 主营业务利润 131,755.77 减：营业费用 4,357.22 管理费用 4,357.22 财务费用 15,200.00 四 经营利润 107,841.33 减：营业外支出 加：补贴收入 五 利润总额 107,841.33 减：所得税 26,960.33 减：土地增值税 32,679.17 六 净利润 48,201.83 七 销售收入净利润率 22.13% 8. 盈亏平衡分析 根据项目敏感性分析，在整体销售均价 6500 元/平米情况下，销售面积可以承受下降 3恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 40%；在销售面积不变的情况下，销售均价可以下降 42.8%。表明项目盈利能力和抗风险能力很强。 二、融资人资信情况 1. 项目公司情况 广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司成立于 2007 年10 月，公司注册资本 1 亿元人民币，由黄河集团投资成立。公司经营范围包括房地产开发、物业管理、实业投资、旅游开发、基础设施建设及投资等。 据调查，该项目主要运作成员是上海佘山索菲特大酒店、上海佘山银湖别墅、广东河源索菲特大酒店、虎门黄河商业城、东莞虎门索菲特大酒店主要运作团队，具有旅游复合地产的丰富开发经验。 截止2011年4月，公司总资产4.25亿元，所有者权益1.6亿元，资产负债率为62.40%，属于房地产行业的正常水平。资产负债表如下： 资产负债表 项目 2009 2010 2011年4月 货币资金 13,876,276.32 12,628,530.56 17,051,827.41 短期投资 0.99 预付账款 97,819,770.08 141,294,884.08 198,726,068.79 其他应收款 627,060.03 38,278,682.11 34,137,054.95 存货 145,242,545.22 152,973,529.55 流动资产合计 112,323,107.42 337,444,641.97 402,888,480.70 非流动资产合计 15,919,892.58 23,118,814.41 22,672,508.37 资产总计 128,243,000.00 360,563,456.38 425,560,989.07 流动负债合计 28,243,000.00 150,563,456.38 175,560,989.07 长期负债合计 50,000,000.00 90,000,000.00 负债合计 28,243,000.00 200,563,456.38 265,560,989.07 实收资本 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 资本公积 60,000,000.00 60,000,000.00 所有者权益合计 100,000,000.00 160,000,000.00 160,000,000.00 负债及所有者权益总计 128,243,000.00 360,563,456.38 425,560,989.07 2. 融资公司控股（大）股东情况介绍 广东黄河实业集团有限公司成立于 1991 年，公司由郑强辉、郑勇康两位股东组成，公司注册资本 22733 万元，总部设在广东省东莞市，是一个跻身多行业，跨地域发展的外向型集团公司。集团投资、经营所涉及的领域包括房地产开发、酒店、餐饮、娱乐、零售、 4恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 运输、能源和新能源汽车等多个领域。黄河集团不仅致力于国内市场的开拓，还在世界各地，包括美国、加拿大、欧洲、中国香港、台湾等地进行投资和经营，取得了良好的经济及社会效益。 近三年黄河集团的资产总额随着公司规模的稳步扩张不断增加，2009和 2010 的总资产增长率保持在 15%左右，从总资产增长的资金来源来看，除了公司内部留存收益的增加外，主要是借款（包括短期和长期）的增加所致。截至 2010 年年末，公司资产总规模达到46.72 亿元。公司资产中的主要资产项目是其他应收款、长期投资、在建工程、固定资产和无形资产。 2008-2010 年，黄河集团净资产以 6%-10%的增幅持续增长，净资产的增加主要来源于未分配利润的形成和增加，其增长具有稳定性和可持续性。至 2010 年末，公司净资产达到27.11 亿。 项目 2008 2009 2010 货币资金 43,866,580.72 76,212,706.90 131,385,846.17 应收账款 17,937,178.97 45,110,133.63 128,434,264.72 其他应收款 235,381,905.81 228,309,103.12 362,149,366.44 预付账款 1,695,932.70 80,283,494.43 104,425,260.98 存货 52,029,397.77 79,982,893.11 169,215,696.87 流动资产合计 350,910,995.97 509,898,331.19 895,610,435.18 长期投资 305,250,000.00 553,750,000.00 553,750,000.00 固定资产净值 1,124,068,057.99 1,202,193,690.06 1,583,971,754.69 固定资产净额 1,124,068,057.99 1,202,193,690.06 1,583,971,754.69 在建工程 1,340,905,264.73 1,398,173,348.17 1,160,911,375.89 非流动资产合计 3,201,761,890.72 3,585,655,606.23 3,776,421,756.79 资 产 总 计 3,552,672,886.69 4,095,553,937.42 4,672,032,191.97 短期借款 467,567,276.35 560,514,918.12 690,950,000.00 其他应付款 851,238.55 437,193.75 15,185,199.19 流动负债合计 479,168,854.52 581,607,738.60 789,112,420.32 长期负债合计 746,377,148.44 946,794,358.05 1,171,831,684.92 负 债 合 计 1,225,546,002.96 1,528,402,096.65 1,960,944,105.24 实收资本 227,330,000.00 227,330,000.00 227,330,000.00 资本公积 1,304,246,620.94 1,433,513,180.94 1,433,513,180.94 盈余公积 454,187,756.63 454,187,756.63 454,187,756.63 未分配利润 341,353,506.16 451,920,908.20 596,057,136.11 所有者权益合计 2,327,117,883.73 2,566,951,845.77 2,711,088,073.68 负债和所有者权益合计 3,552,663,886.69 4,095,353,942.42 4,672,032,178.92 5恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 3. 担保方介绍 近三年东莞市黄河商业城有限公司（以下简称“东莞公司”）的资产总额随着经验规模的稳步扩张不断增加，2009 和2010的总资产增长率分别 15.49%和 10.22%。截止 2010年年末，公司资产总规模达到 27.82亿元，较 2008 年末的增加 5.96 亿元。 2008-2010 年，东莞公司净资产维持稳定水平，波动主要源于未分配利润的增加。近三年都保持在 13 亿元左右，截止 2010 年末为13.25 亿元。 2008-2010 年，公司的收入都呈稳步上涨趋势，2009 年和2010年的主营业务收入增长率分别达到了 46.36%和13.84%，说明公司销售状况良好，但由于公司期间费用的大幅上升，净利润增长幅度并不明显。 项目 2008 2009 2010 货币资金 15,635,398.02 42,881,765.54 73,128,340.22 其他应收款 103,302,856.67 172,771,089.16 277,877,485.04 存货 36,429,520.05 41,481,713.14 97,819,065.97 流动资产合计 160,416,217.30 334,994,264.78 563,491,152.21 固定资产净值 1,056,335,698.25 1,047,779,262.33 1,057,833,563.49 在建工程 968,956,287.65 1,026,224,371.09 1,160,911,375.89 非流动资产 2,025,291,985.90 2,074,003,633.42 2,218,744,939.38 资 产 总 计 2,185,708,203.20 2,408,997,898.20 2,782,236,091.59 短期借款 144,200,000.00 93,900,000.00 121,500,000.00 流动负债合计 150,698,869.02 102,671,057.60 168,046,307.37 长期借款 656,500,000.00 861,500,000.00 883,250,000.00 长期应付款 188,650,482.60 405,750,482.60 长期负债合计 656,500,000.00 1,050,150,482.60 1,289,000,482.60 负 债 合 计 807,198,869.02 1,152,821,540.20 1,457,046,789.97 实收资本 138,880,000.00 138,880,000.00 138,880,000.00 资本公积 817,095,630.93 628,445,148.33 628,445,148.33 盈余公积 197,616,716.90 197,616,716.90 197,616,716.90 未分配利润 224,916,986.35 291,234,492.77 360,247,436.39 所有者权益合计 1,378,509,334.18 1,256,176,358.00 1,325,189,301.62 负债和所有者权益合计 2,185,708,203.20 2,408,997,898.20 2,782,236,091.59 三、项目市场情况 1. 岳阳市房地产概况 1）城市化进程的刚性需求 岳阳市委、市政府关于岳阳市加速推进新型城市化实施方案确定：到 2015 年，发展成为 100万人口以上的大城市，到 2020 年，全市城市化率达到 60%，市区面积达到 140 6恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 平方公里，城市人口 140 万，这将刺激岳阳的房地产的持续发展。 2）旅游胜地的持续吸引 岳阳是首批中国优秀旅游城市，千古的岳阳楼、浩瀚的洞庭湖、浪漫的君山岛、古老的巴陵城，无比和谐地架构成“山水楼城，江湖合流”的大尺度旅游空间，无与伦比地组合成“山在水中、城在水边、城环水绕”的独特山水生态城市风貌和品位高雅而特色鲜明的旅游资源，岳阳是中国乃至世界不可多得的旅游胜地，将持续吸引着国内外房地产巨头投资和广大购房者置业。 3）武广高铁的强力拉动 武广铁路客运专线从湖北进入湖南的第一个站是岳阳，有着“天下第一楼”美誉的岳阳楼是这座千年古城的灵魂所在。岳阳被洞庭湖、南湖等湖泊怀抱着，三面环水，景色怡人。点缀其中的楼盘，单凭步行十余二十分钟即能见湖，已足以令人心动。武广专线开通后，岳阳到长沙、武汉仅需三四十分钟，更多受益于“长株潭”城市群和武汉城市群。工作在长沙、武汉，居住在岳阳也将逐渐成为另一种生活趋势。 目前已经有万科、绿地、保利、恒大、深国投等知名房地产开发商进入了岳阳房地产市场。 2. 周边主要土地成交情况 项目周边均为融资方的土地，无其他参照土地成交情况，现提供离项目最近的由恒大集团获得的土地情况： 出让面积 用途及年 成交价（万编号 位置 经济指标 （） 限 元） A地块：净用地面积56100 ，总68341（该建筑面积188811，容积率求索西路 宗地分为3.4。B地块：净用地面积44823以北，金鹗 A、B、D、岳土网拍 ，总建筑面积176508，容积西路以南， E、F五块， 商业40年（2011） 率3.94。D 地块：净用地面积 27450 云梦路以 其中出让 住宅70年02号 35967，地库建筑面积10914.4东，香洲路 地块为B、。E+F地块：净用地面积23518以西。 E、F三幅，总建筑面积35181，容积地块） 率1.5 3. 周边竞争项目分析 7恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 项目定位高端，周边无可竞争项目，现提供岳阳市同类型的高端楼盘作为对比： 楼盘名项目概况 房源及价格 销售情况 称 目前三期价格约5500元/（别位于岳阳市南湖游路一号， 一期均价：4700元/；一期墅180-380平方左右，均价19000规划总建设用地133098.6 推出4栋共450多套房源；二元/平方），该项目总共60套，岳州帝苑 平方米，总建筑面积322551 期10栋（25层）均价5000其中24套为双拼别墅，其他为4平方米，容积率1.99。南湖 元/，整体销售周期在一年联排别墅，目前销售已全部内定景观为项目最大卖点。 半左右，目前已经全部售完。完成。 位于南湖游路和千亩湖路的交汇